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Die Auflassungsvormerkung: Bedeutung, Nutzen, Vorteile, Kosten, Dauer, Löschung & mehr

Inhaltsverzeichnis

Nach dem Unterschreiben des Kaufvertrags wird der Käufer nicht automatisch zum neuen Besitzer der Eigentumswohnung. Erst, wenn die Eintragung im Grundbuch vorgenommen werden konnte, kann sich der Käufer rechtmäßig als Eigentümer bezeichnen. Die Auflassungsvormerkung verhindert, dass eine Eigentumswohnung mehrmals an verschiedene Personen verkauft werden kann. Sie dient somit dem Schutz des Immobilienkäufers. Doch wo wird diese Vormerkung gemacht, wann wird sie beantragt und wie viel kostet der Vorgang?

Dies sind einige der zahlreichen Fragen rund um das Thema Auflassungsvormerkung, die wir in diesem Ratgeber beantworten werden.

Was ist eine Auflassungsvormerkung und wie funktioniert sie?

Wenn Käufer und Verkäufer beim Immobilienverkauf zueinander gefunden haben und sich über den Preis der Immobilie einig sind, vergeht zwischen dieser Einigung und der Eintragung im Grundbuch normalerweise einige Zeit. Zunächst müssen alle notwendigen Vorgänge abgeschlossen werden. Nach dem Unterschreiben des Vertrags wechselt das Geld an den Verkäufer, dem Käufer gehört die Wohnung jedoch rechtmäßig erst, sobald der Besitzerwechsel im Grundbuch eingetragen ist. Die Auflassungsvormerkung wird vom Käufer beantragt und vom Notar beim Grundbuchamt eingereicht. Sie garantiert dem Käufer einer Immobilie, dass bei der Eintragung im Grundbuch die Konditionen gelten, die im Vertrag festgehalten wurden.

Die Auflassung selbst ist die Eintragung im Grundbuch. Die beiden Begriffe werden im alltäglichen Sprachgebrauch häufig verwechselt, weshalb an dieser Stelle eine Abgrenzung vorgenommen wird. Es handelt sich somit um eine Vormerkung, welche dem Käufer die Rechte an der Immobilie zuspricht und die Auflassung, welche den rechtmäßigen Besitzerwechsel durch die Eintragung im Grundbuch bedeutet.

Welchen Nutzen zieht der Käufer aus der Auflassungsvormerkung?

Von einer Auflassungsvormerkung profitiert vor allem der Käufer einer Immobilie. Die Vormerkung garantiert, dass der Besitzerwechsel der Wohnung zu den vereinbarten Konditionen stattfinden wird. Auch wenn das Eigentum noch nicht an den Käufer übergegangen ist, erhält er bereits einen rechtlichen Anspruch auf diesen Vorgang. Dadurch wird beispielsweise verhindert, dass die Immobilie an mehrere Käufer verkauft wird.

Ist der Kaufvertrag unterschrieben, so vergehen möglicherweise mehrere Monate, bevor die Grundbucheintragung des neuen Besitzers vorgenommen wird. Die Bearbeitungszeit hängt unter anderem von dem Ort ab, an dem der Verkauf der Immobilie stattfindet. Hat ein Verkäufer böse Absichten, so könnte er den Kaufvertrag von mehreren Personen unterschreiben lassen und auf den Eingang des Geldes warten. Durch die Auflassungsvormerkung erhält der Käufer jedoch eine Garantie dafür, dass die Immobilie ausschließlich an ihn verkauft wird und zum Zeitpunkt der Grundbucheintragung dieselben Konditionen gelten werden, wie beim Unterschreiben des Kaufvertrags. Außerdem ist der Verkäufer der Immobilie mit einer solchen Auflassungsvormerkung nicht mehr in der Lage, eine neue Hypothek für die Wohnung aufzunehmen.

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Die rechtliche Grundlage der Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung wird im Bürgerlichen Gesetzbuch im § 883 behandelt. Durch die Vormerkung wird ein künftiger oder bedingter Anspruch gesichert. Möchte der noch Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks über dieses verfügen, so kann er dies nicht tun, wenn der Anspruch des Käufers dadurch eingeschränkt wird. Dies gilt sogar dann, wenn im Rahmen einer Zwangsvollstreckung über das Grundstück verfügt werden soll.

Die Auflassung wird in den § 873 BGB „Erwerb durch Eintragung“ und § 925 BGB „Auflassung“ behandelt.

Was kostet eine Auflassungsvormerkung?

Die Berechnung der Auflassungsvormerkung orientiert sich an dem Wert der Immobilie oder des Grundstücks. Sie beträgt grundsätzlich die Hälfte des Betrags, der später bei der Eintragung im Grundbuch fällig wird. Die Grundbucheintragung kostet etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie.

Für einen Immobilienwert von 150.000 € betragen die Kosten für die Grundbucheintragung etwa 750 € und die Auflassungsvormerkung kostet dementsprechend circa 375 €.

Allerdings spielen auch andere Faktoren eine Rolle bei der Berechnung des Preises einer Auflassungsvormerkung. Hierzu gehört beispielsweise die Höhe der Grundschuld, die einzutragen ist. Hinzu kommt, dass einige Gerichte Kosten für die anschließende Löschung einer Auflassungsvormerkung erheben. Die Gebühren müssen vom Käufer der Immobilie bezahlt werden und sind Teil der Kaufnebenkosten.

Wann erfolgt die Auflassungsvormerkung und ist sie unbedingt notwendig?

Die Auflassungsverordnung wird augenblicklich nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags vorgenommen. Beide Parteien sind sich über den Kauf des Wohnhauses oder Wohnung einig und haben sich auf einen Kaufpreis festgelegt. Bis zur Eintragung im Grundbuch vergeht einige Zeit, schließlich muss das Geld erst an den Verkäufer übergeben werden. In vielen Fällen wird hierfür ein Kredit aufgenommen. Der Betrag muss demnach erst von der Bank ausgezahlt und an den Verkäufer übergeben werden. Wenn dies geschehen ist, beantragt der Notar die Eintragung im Grundbuch. Dieser Vorgang kann jedoch mehrere Monate in Anspruch nehmen. Aus diesem Grund wird zunächst die Auflassungsvormerkung beantragt, dies dauert wenige Tage. Die Auflassungsvormerkung wird vom Notar als obligatorischer Teil des Kaufs oder Verkaufs der Immobilie angesehen und von diesem direkt beantragt.

Wenn es keine Auflassungsvormerkung geben würde, hätte der Käufer keine Rechtssicherheit über den Kauf seiner Traumimmobilie. Über den Kaufpreis hat man sich mit dem Verkäufer geeinigt, doch dieser kann auch nach dem Unterschreiben des Kaufvertrags weiterhin über das Grundstück und die Wohnung verfügen. Dazu gehört beispielsweise die Möglichkeit, zum Kauf einer neuen Immobilie eine Grundschuld für die bestehende Immobilie eintragen zu lassen. Diese würde den Käufer stark belasten. Der juristische Ärger wäre vorprogrammiert, denn ohne Auflassungsvormerkung könnte der bestehende Inhaber die Immobilie an mehrere Menschen verkaufen. Wenn es keine rechtlichen Ansprüche des ersten Käufers gibt, könnte der zweite Käufer auf seinem Kaufrecht bestehen. Die Auflassungsverordnung schafft das nötige Vertrauen. Nach dem Unterschreiben des Kaufvertrags erhält der Käufer eine Garantie dafür, dass seine Ansprüche rechtlich geltend gemacht werden können, auch wenn die Eintragung im Grundbuch noch nicht erfolgt ist.

Wie schnell wird die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und wie lange läuft sie?

Die Beantragung und Eintragung der Auflassungsvormerkung dauern nur wenige Tage. Anschließend ist die Vormerkung gültig, bis die Eigentümerumschreibung im Grundbuch vorgenommen wird. Dies dauert unter Umständen zwischen zwei und fünf Monaten. Mit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch wird die Auflassungsvormerkung hinfällig. Zu diesem Zeitpunkt wird sie deshalb aus dem Grundbuch entfernt.

FAQ - Häufig gestellte Fragen

Was passiert nach der Auflassungsvormerkung?

Wurde die Auflassungsvormerkung vom Notar beantragt und im Grundbuch eingetragen, so besitzt der Käufer einen rechtlichen Anspruch auf den Kauf der Immobilie, zu den im Vertrag festgesetzten Konditionen. Käufer und Verkäufer warten nach der Übergabe des Geldes darauf, die Übertragung des Besitzers im Grundbuch vornehmen zu können. Dieser Vorgang dauert in den meisten Fällen zwischen zwei und fünf Monate.

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Von wem wird eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen?

Der Antrag auf eine Auflassungsvormerkung wird vom Notar direkt nach dem Unterzeichnen des Kaufvertrags gestellt. Die Eintragung erfolgt direkt im Grundbuchamt.

Wo steht die Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs notiert und nach der Eintragung des neuen Besitzers vom Grundbuchamt aus dem Grundbuch gelöscht.

Ist eine Auflassungsvormerkung vererblich?

Gemäß der Rechtsprechung erlischt eine bewilligte Auflassungsvormerkung mit dem Tod des Gläubigers. Der Anspruch kann nicht übertragen werden und ist auch nicht vererblich.

Was ist eine Rückauflassungsvormerkung?

Eine Rückauflassungsvormerkung wird häufig in Verbindung mit Grundstücken eingesetzt, die von einer Gemeinde oder einer Stadt verkauft werden. Die Rückauflassungsvormerkung wird ebenfalls im Grundbuch eingetragen. Es handelt sich um Verkäufe, die mit konkreten Auflagen verbunden sind. Hat die Stadt einer Privatperson ein Grundstück verkauft und die Auflagen der Bebauung werden nicht eingehalten, so besteht ein Rückübertragungsanspruch der Stadt.

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