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Berlin-Niederschönhausen: Immobilie kaufen & verkaufen – Markt- & Preisentwicklung für Eigentumswohnungen und Häuser

Inhaltsverzeichnis

Der Ortsteil Niederschönhausen liegt im Norden Berlins und gehört zum Bezirk Pankow. Auf den ersten Blick fallen die herrschaftlichen, alten Villen auf, die in diesem Teil der deutschen Hauptstadt zahlreich vorhanden sind. Die Schönholzer Heide ist ein naturbelassener Volkspark, der sowohl von den Bewohnern des Ortsteils als auch von Besuchern gern als Ausflugsziel genutzt wird. Es ist erstaunlich, wie viel dieser beschauliche Teil der Metropole seinen Einwohnern zu bieten hat. Denn auch wenn die meisten Wohnlagen eher ruhig und gediegen sind, versprüht Berlin Niederschönhausen einen ganz besonderen Charme. Es gibt viele Freizeitangebote, denn vom Kino, über eine exquisite Gastronomie bis hin zum Fußballverein ist alles vertreten.

Die Verkehrsanbindungen sind ideal, denn auch wenn Niederschönhausen relativ am Rand Berlins liegt, ist man innerhalb kürzester Zeit im Zentrum der Stadt. Seitdem der nahegelegene Flughafen Berlin Tegel geschlossen wurde, zieht es immer mehr junge Familien in diesen ruhigen Ortsteil. Die Preise für Immobilien sind derzeit geringer als in anderen Teilen der Stadt, was Niederschönhausen auch für Investoren zu einem interessanten Pflaster macht.

Die Lage des Ortsteils Niederschönhausen im Bezirk Pankow

Kaufpreisentwicklung für Immobilien in Niederschönhausen

Wenn man die Preisentwicklung für Immobilien in Niederschönhausen betrachtet, dann fällt sofort ein durchgängiger Anstieg auf. Im letzten Quartal des Jahres 2018 lagen die Preise sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Häuser noch weit unter den Quadratmeterpreisen, die man heute für eine Investition in diesem schönen Ortsteil einplanen muss. Doch trotz des starken Anstiegs sind die Immobilienpreise in Niederschönhausen derzeit im Segment der Eigentumswohnungen deutlich günstiger als in Berlin-Mitte, Prenzlauer Berg, Friedrichshain oder Tiergarten.

Wie sich die Preise konkret verhalten und welche Entwicklung sie in den letzten Quartalen hinter sich gebracht haben, das erfahren Sie hier im Detail. Eines können wir Ihnen an dieser Stelle bereits verraten: Wer eine Immobilie in Berlin Niederschönhausen kaufen möchte, der kann sich auf ein erstklassiges Investitionsobjekt freuen.

Was kostet eine Eigentumswohnung in Niederschönhausen?

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen im Ortsteil Niederschönhausen in Pankow lag im zweiten Quartal des Jahres 2023 bei 4.300 €/m2. Der Anstieg lag über das Jahr 2022 hinweg insgesamt bei 10 Prozent, denn im vierten Quartal des Jahres 2021 lagen die durchschnittlichen Preise noch bei 4.096 €/m2. Zwischen dem letzten Quartal 2022 und dem zweiten Quartal 2023 kam es zu einer Stagnation, welche auf die politische Krisensituation im Osten Europas sowie den daraus resultierenden Zinsanstieg zurückzuführen ist. Auch wenn der Preisanstieg nicht geleugnet werden kann, sind Eigentumswohnungen in Niederschönhausen weiterhin deutlich günstiger als in Wilmersdorf, Steglitz, Kreuzberg, Friedrichshain oder Berlin-Mitte. Der Ortsteil befindet sich mitten in der Entwicklung. Wer jetzt zuschlägt, der kommt unter Umständen noch an ein Schnäppchen. Es kann vorausgesehen werden, dass die Preise für Eigentumswohnungen in Berlin Niederschönhausen in den nächsten Jahren weiterhin ansteigen werden. Die meisten Ein- und Mehrfamilienhäuser des Stadtteils besitzen verzierte Fassaden und versprühen den besonderen Charme längst vergangener Zeiten. Doch es gibt in Niederschönhausen in Berlin auch einige sehr interessante Neubauprojekte.

Die günstigste Eigentumswohnung wurde im zweiten Quartal 2023 für einen Quadratmeterpreis von 3.785 €/m2 verkauft. Das teuerste Objekt wechselte für 7.200 €/m2 den Besitzer.

Was kostet ein Haus in Niederschönhausen?

Häuser sind im Ortsteil Niederschönhausen in Berlin durchschnittlich deutlich teurer als Eigentumswohnungen. Der Quadratmeterpreis für Häuser in Niederschönhausen lag im zweiten Quartal 2023 bei durchschnittlich 5.420 €/m2 und somit mehr als 25 Prozent über den durchschnittlichen Quadratmeterpreisen für Wohnungen. Die preislichen Unterschiede sind unter anderem darauf zurückzuführen, dass die Einfamilienhäuser in Niederschönhausen über ein schönes Grundstück verfügen und prunkvolle, geschichtsträchtige Fassaden haben.

Das günstigste Objekt wurde im zweiten Quartal 2023 für einen Quadratmeterpreis von 4.312 €/m2 verkauft, die teuerste Immobilie wechselte für 8.160 €/m2 den Besitzer. Niederschönhausen befindet sich auf dem gleichen Preisniveau wie der Gesamtbezirk Pankow, Kreuzberg oder Friedrichshain. Prenzlauer Berg und Teile von Wilmersdorf erzielen hingegen deutlich höhere Preise für Häuser.

Die Entwicklung zeigt im Zeitraum 2019 bis Mitte 2022 einen stetigen Anstieg der Kaufpreise für Einfamilienhäuser. Ende 2022 war gegenüber dem vierten Quartal 2021 ein Anstieg von 6,2 Prozent zu beobachten, auch wenn die Preise im letzten Quartal 2022 um 0,5 Prozent abfielen. Im ersten und zweiten Quartal des Jahres 2023 wurde der preisliche Abstieg fortgesetzt. Für Personen, die nach einem Haus in Niederschönhausen suchen, ist nun ein guter Zeitpunkt für den Kauf einer solchen Immobilie. Im zweiten Quartal 2023 befinden sich die Preise rund 5,3 Prozent unter dem Preisniveau des zweiten Quartals 2022. Für den Verkauf einer Immobilie ist deshalb jetzt nicht der beste Zeitpunkt.

Langfristig ist eine Steigerung der Preise zu erwarten. Niederschönhausen gehört zu den Ortsteilen Berlins, die sich momentan noch im Wachstum befinden. Es gibt interessante Neubauprojekte in Berlin Niederschönhausen, denn der Stadtteil hat sein Potenzial bisher noch nicht vollständig ausgeschöpft.

Die Mietpreise in Berlin Niederschönhausen

In den letzten Jahren zieht es immer mehr junge Familien in den Ortsteil im Norden der deutschen Hauptstadt. Einige von ihnen investieren in eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus. Andere entscheiden sich hingegen dafür, erst einmal zur Miete zu wohnen. Die durchschnittlichen Mietpreise für Wohnungen haben sich in den vergangenen Jahren sehr stabil entwickelt. Sie sind kontinuierlich gestiegen, hielten aber keine großen Überraschungen bereit. Anders verhielt es sich bei den Mietpreisen für Häuser und Villen. Wer in Berlin Niederschönhausen eine Immobilie mieten möchte, zahlt trotzdem deutlich weniger als in anderen Teilen der Metropole.

Welche Zahlen sich bei einer Analyse ergeben und welche Prognose sich für den Immobilienmarkt in Niederschönhausen ergibt, erfahren Sie hier.

Wie hoch ist die durchschnittliche Miete für eine Wohnung in Niederschönhausen?

Im zweiten Quartal 2023 verzeichnete der Ortsteil Niederschönhausen im Bezirk Pankow einen durchschnittlichen Mietspiegel von 12,26 €/m2. Dies entspricht einem Anstieg von mehr als 16 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Im zweiten Quartal des Jahres 2022 lag der durchschnittliche Mietpreis noch bei 10,52 €/m2. Über einen Zeitraum von vier Jahren sind die Preise von 9,31 €/m2 auf 12,26 €/m2 gestiegen, was einem Wachstum von mehr als 30 Prozent entspricht.

Bezirke wie Berlin-Mitte, Prenzlauer Berg, Charlottenburg, Friedrichshain oder Kreuzberg weisen deutlich höhere Mietpreise für Wohnungen auf. In Berlin Niederschönhausen eine Wohnung zu mieten, ist im Vergleich zu anderen Stadtteilen der deutschen Hauptstadt günstig.

Die Wohnungen befinden sich in Niederschönhausen meist in grundsanierten Mehrfamilienhäusern aus der Gründerzeit. Der Stadtteil ist von herrschaftlichen Villen und verzierten Fassaden geprägt.

Wie hoch ist die durchschnittliche Miete für ein Haus in Niederschönhausen?

Die Mietpreise für Häuser in Niederschönhausen in Berlin liegen im Durchschnitt deutlich über den Preisen für eine Mietwohnung. Es handelt sich um geräumige Häuser, die über mehrere Räume und einen gepflegten Garten verfügen. Die Wohnlagen sind exklusiv, wenn auch nicht so teuer wie in anderen Teilen Berlins.

In Berlin Niederschönhausen entstehen an unterschiedlichen Orten interessante Neubauprojekte. Sie zeigen, welches Potenzial der Stadtteil birgt und ziehen junge Familien an. Die Mietpreise lagen im zweiten Quartal 2023 im Durchschnitt bei 16,24 €/m2. In den vergangenen drei Jahren sind die Preise stark gestiegen. Ende des Jahres 2019 lagen sie noch bei 11,99 €/m2. Das entspricht einem Preisanstieg von mehr als 35 Prozent innerhalb von vier Jahren. Ein Abfall der Preise ist nicht abzusehen. Es ist wahrscheinlich, dass die Mietpreise für Häuser im Ortsteil Niederschönhausen in Pankow auch in Zukunft weiter ansteigen werden. Im zweiten Quartal 2023 wurde das teuerste Haus für 20,61 €/m2 vermietet, während das günstigste Angebot für 15,29 €/m2 gemietet werden konnte.

Ortslagen in Niederschönhausen

Der Ortsteil Niederschönhausen liegt im Nordwesten der deutschen Hauptstadt und ist Teil des Bezirks Pankow – mehr zum Bezirk erfahren Sie hier. Neben dem Schloss Schönhausen wird das Stadtviertel vor allem durch alte Villen und schöne Mietshäuser geprägt. Der Stadtteil erstreckt sich über eine Fläche von knapp 6,5 km2 und ist Wohnort für rund 32.000 Personen.

Spätslawische Siedlungsreste konnten in Niederschönhausen nicht gefunden werden, was darauf hinweist, dass sich der Ort als Straßendorf entwickelte. Die Dorfkirche Niederschönhausen wurde um das Jahr 1250 erbaut und im Jahr 1375 wurde zum ersten Mal schriftlich auf die Orte Schonenhusen inferior und Nydderen Schonhusen hingewiesen.

Eines der emblematischen Gebäude des Stadtteils ist das Schloss Schönhausen. Es wurde Ende des 17. Jahrhunderts gebaut und Anfang des 18. Jahrhunderts repräsentativ umgebaut. Friedrich II. schenkte das Schloss seiner Frau, die es bis Ende des 18. Jahrhunderts bewohnte.

Bevor im Jahr 1920 Groß-Berlin gegründet wurde, galt Niederschönhausen als eigenständige Gemeinde in der preußischen Provinz Brandenburg. In der Zeit des nationalsozialistischen Regimes wurden viele Juden dazu gezwungen, ihre Villen im Ortsteil Niederschönhausen zu verkaufen und ins Exil zu fliehen. Nach dem Zweiten Weltkrieg war der gesamte Bezirk Pankow Teil des sowjetischen Regimes. Das Schloss Schönhausen und der Majakowskiring, der sich ganz in seiner Nähe befindet, wurden zum politischen Zentrum der DDR. Bis 1960 war das Schloss der Amtssitz des Präsidenten und bis 1964 auch des Staatsrats der DDR. Erst im Jahr 1973, lange nachdem das politische Zentrum der DDR in die Waldsiedlung bei Wandlitz umgezogen war, wurde der Ortsteil auch für die normale Bevölkerung wieder geöffnet.

Heute gilt Niederschönhausen als ruhige Wohnlage, die in erster Linie von Villen und Wohnhäusern beherrscht wird. Die Gärten sind sehr gepflegt und Straßen werden von alten Bäumen gesäumt. Ein Highlight ist ohne Frage der Schlosspark, der mit seinen weitläufigen Wiesen, seinem verschlungenen Wegenetz und seinem uralten Baumbestand zum Spazierengehen einlädt.

Nordend in Niederschönhausen

Die Ortslage Nordend war ursprünglich eine Kolonie. Sie entstand Ende des 19. Jahrhunderts und bestand anfangs aus nur wenigen Menschen. Doch es zog immer mehr Menschen zu diesem schönen Fleckchen Erde, sodass nach kurzer Zeit bereits neues Bauland benötigt wurde. Um die Jahrhundertwende zwischen dem 19. und dem 20. Jahrhundert herum entstanden an der Kastanienallee zahlreiche Bauernhöfe. Ihre hübschen Vorgärten zeigten zur Straße, während sich auf der Rückseite die Remisen, Scheunen und Felder befanden.

Die Wohnlage in Nordend ist ruhig und wird von viel Grün bestimmt. Die Vorgärten, Parkanlagen und Wiesen verwandeln diesen Stadtteil Berlins in einen Ort, der eher an eine Kleinstadt erinnert. Zu Beginn des 20. Jahrhunderts wohnen in Nordend viele Ärzte. Ihre Villen sind bis heute eine Erinnerung an diese prunkvolle Zeit vor dem Zweiten Weltkrieg, in der in Nordend gut betuchte Menschen ihre prächtigen Häuser bauten.

In der Buchholzer Straße befinden sich einige sehr interessante Eigentumswohnungen, die wir Ihnen gerne näher vorstellen würden.

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Schönholz in Niederschönhausen

Die Ortslage Schönholz stammt aus dem 18. Jahrhundert, einer Zeit, in der die Frau von Friedrich II., Königin Elisabeth Christine, ihren Wohnsitz in dem Schloss Schönhausen hatte. Sie entschied sich im Jahr 1752 dazu, an diesem wunderschönen Ort weiteres Land zu erwerben und Maulbeerplantagen anzulegen. Die Straße Tuchmacherweg findet ihren Ursprung darin, dass am Rande der Plantage Tuchmacher und Leineweber angesiedelt wurden. Mitte des 19. Jahrhunderts entwickelte sich aus der Plantage ein hübsches Gut mit einem Park und einem Schloss. Die Parkanlage wurde als Schönholzer Heide bekannt und wurde von den Berlinern als beliebtes Ausflugsziel verwendet. Im Rahmen der Gründung Groß-Berlins im Jahr 1920 wurde Schönholz ein Teil des Ortsteils Niederschönhausen im Bezirk Pankow.

Zu DDR-Zeiten waren Teile von Schönholz für die Bürger der DDR nicht mehr zugänglich. Der S-Bahnhof Schönholz lag nun beispielsweise jenseits der Mauer und war für Einwohner der DDR unerreichbar. Teile der Siedlungs- und Gartenkolonien befanden sich im Sperrgebiet. Die Bewohner dieser Wohnquartiere konnten ihren Besuch nur mit einer speziellen Genehmigung empfangen. Große Gebiete wurden im Zuge des Mauerbaus enteignet und sind bis heute unbebaut. Seit einigen Jahren werden an dieser Stelle spannende Neubauprojekte geplant.

Der Majakowskiring in Niederschönhausen

Der Majakowskiring befindet sich westlich des Schlossparks. Es handelt sich um einen ovalen Straßenring, der Zeuge zahlreicher geschichtsträchtiger Momente in der Entwicklung Berlins war. Hier bewohnten vor dem Zweiten Weltkrieg die Großindustriellen ihre stattlichen Villen. Später dann wurden die prächtigen Wohnhäuser von den DDR-Politikern eingenommen. Das abgeriegelte Städtchen wurde erst dann für die Bevölkerung zugänglich, als die Politiker der DDR ihre Domizile nach Wandlitz verlagerten. Seitdem werden die Villen als normale Wohnhäuser genutzt. In einigen der stattlichen Altbauten befinden sich heute Botschaften.

Milieuschutzgebiete in Niederschönhausen

Die Politiker Berlins setzen sich vermehrt dafür ein, das Stadtbild der deutschen Hauptstadt zu bewahren. In den vergangenen Jahrzehnten hat sich viel getan und es wird befürchtet, dass viele Menschen auf Grund der hohen Immobilienpreise aus ihren ursprünglichen Wohnlagen verdrängt werden. Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, werden immer wieder neue Milieuschutzgebiete eingeführt.

In Niederschönhausen gibt es derzeit keine Ortslagen, die zu sozialen Erhaltungsgebieten ernannt wurden. Erhalten Sie hier mehr Informationen rund um die Milieuschutzgebiete in Berlin und welche Auswirkungen sie auf Immobilieneigentümer haben.

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Fazit - Solide Wohngegend mit großem Potenzial

Niederschönhausen gehört ohne Zweifel zu den Teilen Berlins, die derzeit eine große Entwicklung durchlaufen. Die Wohnlagen sind gepflegt und die Straßen werden zum Großteil von schicken Villen und großen Wohnhäusern gesäumt. Doch auch wenn sich der Ortsteil Niederschönhausen im Norden der Stadt befindet, ist man mit den privaten oder öffentlichen Verkehrsmitteln innerhalb kürzester Zeit im Zentrum.

Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren stetig gestiegen und werden dies in Zukunft mit hoher Wahrscheinlichkeit weiter tun. Deshalb ist Niederschönhausen in Pankow ein idealer Ort für Investitionen. Ganz gleich, ob Sie die Eigentumswohnung oder Villa selbst nutzen wollen oder darüber nachdenken, sie zu vermieten – Niederschönhausen bietet ideale Voraussetzungen für den Kauf einer Immobilie.

Die Mietpreise sind zurzeit noch niedriger als in anderen Stadtteilen wie Prenzlauer Berg, Berlin-Mitte oder Friedrichshain, auch wenn die Mieten für Häuser in den vergangenen Quartalen stark gestiegen sind.

Wenn Sie herausfinden möchten, wie es sich in Niederschönhausen leben lässt, wie viele Schulen es gibt, wo man leckeres Essen bekommt und welche Ärzte vertreten sind, dann lesen Sie unbedingt auch unseren Beitrag zum Thema “Immobilienanalyse Berlin-Niederschönhausen: Wohnen und Investmentpotenzial – Infrastruktur, Demografie, Freizeitmöglichkeiten” und erfahren Sie mehr über den Ortsteil Niederschönhausen im Bezirk Pankow in Berlin.

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