Falls Sie oder einer Ihrer Familienangehörigen den Wohnort wechseln möchten und Sie das Glück haben, im Besitz einer passenden Eigentumswohnung zu sein, scheint es auf der Hand zu liegen, diese auch zukünftig zu beziehen. Bevor Sie in den Genuss Ihres Eigenheims kommen, sollten Sie aber zunächst prüfen, wer derzeit in Ihrer Wohnung lebt – und ob die Kündigung für den Bewohner zumutbar ist.
Das in Deutschland bestehende Recht schützt den Mieter generell vor einer plötzlichen Kündigung – je nachdem, wie lange das Objekt bereits an dieselbe Person vermietet wird, bestehen unterschiedlich lange Kündigungsfristen. So sollen Bewohner einer Mietwohnung beispielsweise vor Kündigungen geschützt werden, die lediglich dem Zweck einer Weitervermietung zur Profitsteigerung dienen. Der Kündigungsschutz wird nur in Ausnahmefällen, wie etwa einer außerordentlichen Kündigung, aufgehoben.
Handelt es sich aber um eine Eigenbedarfskündigung, werden dem Vermieter einige Sonderrechte gegenüber dem Mieter eingeräumt – da der Gesetzgeber hier grundsätzlich dem Eigentümer die Möglichkeit der Eigennutzung einräumt. Für den Fall, dass Sie eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf in Betracht ziehen, sollten Sie trotzdem einige wichtige Punkte beachten, um möglichst erfolgreich & stressfrei ans Ziel zu kommen.
Was genau ist eine Eigenbedarfskündigung?
Um sicherzugehen, dass es sich auch in Ihrem Fall tatsächlich um eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf handelt, sollten wir vorerst abschließend klären, was genau eine Eigenbedarfskündigung eigentlich bedeutet.
Kurz gesagt handelt es sich hierbei um einen Grund für die Kündigung eines Mieters durch den Vermieter, bei dem vorausgesetzt wird, dass die ganze Mietwohnung für den Vermieter selbst oder einer seinem Hausstand zugehörigen Person beziehungsweise einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt wird. Dies schließt in jedem Fall die Kündigung zur Weitervermietung an Personen außerhalb Ihres persönlichen Umkreises aus.
Die rechtliche Regelung der Eigenbedarfskündigung
Die rechtliche Grundlage für die Eigenbedarfskündigung wurde im Jahre 1974 durch die Einführung des § 564b BGB geschaffen, die Gesetzesänderung mit dem Titel “Zweites Gesetz über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum” wurde 2001 in den § 573 BGB verschoben.
Schauen wir uns den entsprechenden Paragraphen genauer an, lassen sich folgende grundsätzliche Voraussetzungen für die Eigenbedarfskündigung ermitteln:
- Der Kauf der Wohnung muss vollständig abgeschlossen sein und der Eintrag im Grundbuch bereits vollzogen worden sein.
- Es muss nachvollziehbar sein, dass für den Vermieter oder eine begünstigte Person eine tatsächliche Notwendigkeit zum Bezug der Wohnung besteht – der bloße Wunsch reicht als Begründung hierbei nicht aus. Die Gründe für den Eigenbedarf müssen im Kündigungsschreiben schriftlich belegt werden und als berechtigtes Interesse anerkannt werden.
- Entweder für den Vermieter selbst oder Familienangehörige kommt eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf infrage – zu den Familienangehörigen, für die eine Eigenbedarfskündigung in Anspruch genommen werden kann, zählen Kinder, Eltern, Enkel, Geschwister und seit 2010 auch Neffen & Nichten des Vermieters – für entfernte Verwandte kommt die Kündigung für Eigenbedarf in der Regel nur zur Geltung, wenn eine enge persönliche Beziehung zum Wohnungseigentümer von einem Gericht für Mietrecht als solche befunden wurde. Gleiches gilt Personen außerhalb der Verwandtschaft, etwa für Ehepartner oder Schwiegereltern.
Die Rechte des Mieters bei einer Eigenbedarfskündigung
Eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf kommt für die meisten Mieter überraschend und wird häufig als Ungerechtigkeit empfunden – insbesondere, wenn sie der Zahlung der Miete immer pünktlich nachgekommen sind. Der Vermieter wiederum sieht es als Selbstverständlichkeit, dass er oder einer seiner Verwandten sein Eigentum bei Bedarf auch selbst nutzen darf. Nicht selten führen diese unterschiedlichen Sichtweisen in der Folge zu Rechtsstreitigkeiten.
Und in der Tat schützt das deutsche Gesetz, genauer gesagt der § 574 Abs.1 BGG zum Widerspruchsrecht, den Mieter vor einer willkürlichen oder ungerechten Kündigung. Zwei bis drei Monate vor dem Auszugstermin kann Widerspruch eingelegt werden, sollte der Vermieter etwa Formalia der Kündigung nicht eingehalten haben. Aber auch, wenn eine unzumutbare Härte gegenüber dem Mieter festgestellt wird, wie etwa bei alten oder kranken Menschen, kann die Eigenbedarfskündigung scheitern. Ist der angegebene Zweck des Vermieters nicht nachvollziehbar ist, also zum Beispiel, dass dessen Großvater mit Gehbehinderung in eine Wohnung im sechsten Stock ohne Aufzug ziehen soll, kann die Kündigung wegen Eigenbedarf angefochten werden. Scheint der Wunsch nach Eigenbedarf nur vage und nicht ausreichend begründet, kann ebenfalls von einer erfolgreichen Klage des Mieters ausgegangen werden.
Immer wieder nennen Mieter allerdings hohe Umzugskosten oder den Schulwechsel für ein Kind als Grund für ihren Widerspruch. Bei diesen Gründen sind die Aussichten auf Erfolg aber eher gering.
Es bietet sich für den Mieter in jedem Fall an, rechtliche Unterstützung vom Mieterverein oder einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalts einzuholen.
Die Bedingungen der Eigenbedarfskündigung: Was muss der Vermieter beachten?
Eine Eigenbedarfskündigung ist unter gewissen Umständen also nicht garantiert und kann gar scheitern. Um als Eigentümer den eigenen Anspruch geltend machen zu können, müssen deshalb einige Formalia eingehalten werden.
Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung nach dem Kauf der Immobilie: Auf den Eintrag ins Grundbuch kommt es an
Ein entscheidender Faktor für den möglichen Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung ist der Eintrag im Grundbuch, denn nur als Eigentümer einer Wohnung haben Sie die Möglichkeit, dem Mieter aufgrund von Eigenbedarf zu kündigen. Vor dem vollständig abgeschlossenen Kauf einer Wohnung und somit vor dem Eintrag im Grundbuch ist eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf nicht möglich.
Die Kündigungsfristen bei Eigenbedarf
Welche Kündigungsfristen bei Eigenbedarf gelten, hängt davon ab, wie lange der Mieter Ihre Wohnung bereits nutzt – genauso wie bei allen anderen Gründen, aus denen ein Vermieter die ordentliche Vertragskündigung erteilt, richtet sich diese also nach der Dauer des bestehenden Wohnverhältnisses:
- Bei weniger als fünf Jahren Mietdauer gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten
- Zwischen fünf und acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate
- Sind es mehr als acht Jahre, müssen Sie eine Kündigungsfrist von neun Monaten einplanen
Dabei sollte die Eigenbedarfskündigung nicht später als am dritten Werktag des Kalendermonats eingehen – erreicht das Kündigungsschreiben den Mieter etwa am 1. September, wird das Mietverhältnis wirksam Ende November beendet.
Form und Zustellung der Eigenbedarfskündigung
Ihr Kündigungsschreiben muss schriftlich verfasst per Post versendet werden – informieren Sie den Mieter über die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf per Mail oder Fax, ist diese nichtig. Um sicherzustellen, dass die Kündigung den Mieter erreicht und somit wirksam wird, empfiehlt es sich, die Zustellung per Einschreiben erfolgen zu lassen – oder aber persönlich mit einem Zeugen vorbeizubringen.
Inhalt des Kündigungsschreibens - insbesondere Begründung des Eigenbedarfs
Eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf sollte gut begründet sein, um Aussichten auf Erfolg zu haben. Deswegen sollten Sie bei der Formulierung der Eigenbedarfskündigung auf einige Inhalte genauer eingehen.
- Achten Sie beim Verfassen des Kündigungsschreibens darauf, dass der Begünstigte des Eigenbedarfs, also beispielsweise Sie selbst oder Ihre Tochter, genannt wird. Es müssen jedoch nicht die Namen aller neuen Bewohner angegeben werden.
- Falls es sich beim Begünstigten um einen entfernten Verwandten handelt, sollten die Umstände der persönlichen Verbundenheit ausreichend erläutert werden.
- Sind Sie im Besitz mehrerer Wohnungen, müssen Sie außerdem die Gründe dafür nennen, weshalb die Eigenbedarfskündigung genau dieses Objekt betrifft.
- Auch zum Zeitpunkt der Kündigung müssen Sie sich äußern – wieso wird der Eigenbedarf gerade jetzt angemeldet? Gründe hierfür könnten etwa ein Wechsel des Arbeitsplatzes oder aber eine Trennung vom Lebenspartner sein.
- Gehen Sie im Detail auf die Gründe des Eigenbedarfs ein – hierzu zählen unter anderem etwa der Wechsel des Arbeitsplatzes, die Trennung vom Lebenspartner, Verlassen der eigenen Mietwohnung, die Nutzung durch das eigene Kind oder der Wunsch, den Ruhestand dort zu verbringen.
Sonderfall Eigenbedarfskündigung im Zweifamilienhaus: erleichtertes Kündigungsrecht
In einem bestimmten Fall können Sie als Vermieter den Eigenbedarf jedoch unbegründet lassen – wenn Sie die Wohnung gemeinsam mit dem Mieter nutzen, also diese entweder aus zwei Wohneinheiten besteht oder lediglich ein möbliertes Zimmer vermietet wird, kann vom Kündigungsrecht nach § 573a Abs.1 S.1 BGB Gebrauch gemacht werden und einer Kündigung wegen Eigenbedarf steht nichts im Wege.
Wann ist es eine Eigenbedarfskündigung unwirksam?
Eine Eigenbedarfskündigung wird dann unwirksam, wenn der Mieter von seinen Rechten Gebrauch macht und erfolgreich Widerspruch einlegt. Auch wenn die Begründung nicht ausreichend erscheint, kann die Kündigung für Eigenbedarf scheitern. Wenn der Eigentümer einer Wohnung diese beispielsweise nur für eine kurze Übergangsphase beziehen möchte oder die genannten Gründe für den Eigenbedarf auf die Wohnung gar nicht zutreffen, kann die Eigenbedarfskündigung durchaus scheitern.
Wann ist eine Eigenbedarfskündigung grundsätzlich ausgeschlossen?
In einigen Fällen ist eine Eigenbedarfskündigung aber vom Mieter nicht nur anfechtbar, sondern grundsätzlich ausgeschlossen. In solchen Fällen kann der Vermieter mit recht hoher Sicherheit von einem Scheitern seines Vorhabens ausgehen. Wir haben die Situationen, in denen eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf nicht möglich ist, für Sie zusammengestellt.
Juristische Personen als Vermieter
Ist der Eigentümer einer Wohnung eine juristische Person, also ein Unternehmen wie eine GbR, GmbH oder OHG, ist eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf nicht möglich, da eine ausreichende Begründung in diesem Fall nicht vorliegt.
Befristeter Mietvertrag & Ausschlussklausel
Ist der Mietvertrag schon von Haus befristet, kommt eine Kündigung wegen Eigenbedarf ebenfalls nicht infrage, da die Mietdauer bereits durch den Vertrag festgelegt wurde.
Wurde eine Ausschlussklausel im Mietvertrag vereinbart, liegt eine Mindestmietdauer vor. Für einen bestimmten, festgelegten Zeitraum verzichten sowohl Mieter als auch Vermieter auf das Recht einer ordentlichen Kündigung. Eine Eigenbedarfskündigung ist folglich nicht möglich.
Sperrfrist bei neu begründetem Wohneigentum
Wird eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend veräußert, darf der Erwerber erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Darüber hinaus gilt dieselbe Sperrfrist auch dann, wenn eine Personengesellschaft oder eine Miteigentümergemeinschaft das Eigentum an einer vermieteten Wohnung erwirbt und das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs der Gesellschafter bzw. der Miteigentümer kündigen möchte.
Keine Sperrfrist beim Kauf eines Einfamilienhauses
Die Sperrfrist gilt allerdings nicht beim Hauskauf. Hierbei kann der Anspruch auf Eigenbedarf – unter der Voraussetzung einer ausreichenden Begründung – geltend gemacht werden und eine Kündigung ausgesprochen werden.
Grund des Eigenbedarfs entfällt, Mieter noch nicht ausgezogen
Immer wieder kommt es vor, dass nach Aussprechen der Kündigung der Grund für den Eigenbedarf entfällt, der Mieter allerdings noch nicht ausgezogen ist. Auch wenn das die Kündigung nicht ungültig macht, so ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter hierüber zu unterrichten und ein Angebot zur Fortsetzung des Mietvertrages zu unterbreiten. Nur für den Fall, dass der Mieter diesem nicht zustimmt, wird die Kündigung vollzogen.
Sollte der Mieter zu diesem Zeitpunkt hingegen schon ausgezogen sein, hat dies keinen Einfluss mehr auf die Wirksamkeit der Kündigung des Mietverhältnisses.
Vorsicht bei vorgetäuschtem Eigenbedarf: Dies droht Vermietern
Viele Eigentümer lassen sich zu Tricks bei der Kündigung wegen Eigenbedarf verleiten, um beispielsweise höhere Mieten einzunehmen. Handelt es sich beim Eigenbedarf des Vermieters lediglich um einen Vorwand, das Mietverhältnis zu beenden, kommt es nicht selten vor, dass die Lüge auffliegt und dem Mieter Anspruch auf Schadensersatz eingeräumt wird. Je nach Situation zählen hierzu Maklerkosten, die für die Suche einer Ersatzwohnung angefallen sind, Rechtsanwaltskosten oder Umzugskosten.
Erfährt der Mieter von der Täuschung noch während er in der Wohnung lebt, steht ihm neben dem Schadensersatz weiterhin auch die Nutzung der Wohnung frei. Sollte der Mieter zu diesem Zeitpunkt bereits ausgezogen sein, die Wohnung aber leer stehen, steht es ihm offen, wieder zurückzuziehen. Bei bereits vollzogener Weitervermietung oder gar Verkauf kann lediglich Schadensersatz der entstandenen Kosten eingefordert werden – wobei hier auch die gegebenenfalls teurere Miete in der neuen Wohnung geltend gemacht werden kann.
Was tun, wenn der Mieter trotz wirksamer Eigenbedarfskündigung nicht auszieht?
Andersrum kann es aber auch vorkommen, dass trotz ausreichend begründeter und wirksamer Kündigung wegen Eigenbedarf, der Mieter nicht aus der Wohnung auszieht. In diesem Fall ist schnelles Handeln gefragt – warten Sie länger als zwei Wochen mit dem Widerspruch gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses, geht der Gesetzgeber von einer beidseitigen Verlängerung aus. Dem können Sie bereits im Kündigungsschreiben mit einer entsprechenden Klausel vorbeugen.
Des Weiteren sollten Sie den Mieter nochmals schriftlich dazu auffordern, die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt zu räumen – auch wenn der Übergabetermin bereits im Kündigungsschreiben festgelegt wurde.
Sollte der Mieter hierauf nicht entsprechend mit einem wirksamen Widerspruch oder einer Räumungsfrist reagiert haben, reichen Sie beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage ein, um Ihre Kündigung wegen Eigenbedarf durchzusetzen. Die Kosten für Ihren Rechtsanwalt müssen Sie jedoch selbst tragen.
Tipp: Vermeidung der Eigenbedarfskündigung durch Einigung mit dem Mieter
Bevor es also so weit kommt, sollten Sie nach Möglichkeit eine außergerichtliche Einigung mit dem Mieter treffen und diesem mit einem fairen Angebot entgegenkommen – etwa mit einer verlängerten Kündigungsfrist oder das Angebot einer Alternativwohnung.
Eine Alternative zur Kündigung wegen Eigenbedarf kann das Aufsetzen eines Mietaufhebungsvertrages sein – die Initiative kann hierbei von beiden Parteien ergriffen werden. Schließen Sie diesen einvernehmlich ab, kann so für den Vermieter beispielsweise ein frühzeitiger Auszug und für den Mieter im Gegenzug eine Abfindung oder Zahlung der Umzugskosten vereinbart werden – abgesehen davon, dass Sie sich so einigen Stress ersparen, kann sich bei dringendem Eigenbedarf eine solche Regelung also durchaus lohnen.
FAQ - Häufig gestellte Fragen zur Eigenbedarfskündigung
Das Thema Eigenbedarfskündigung hat schon so manchem Mieter und Vermieter Kopfzerbrechen bereitet, weswegen wir zu guter Letzt noch auf die am häufigsten gestellten Fragen und einige Spezialfälle eingehen.
Kurz nach dem Einzug bereits Kündigung wegen Eigenbedarf - Geht das?
Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kurz nachdem der Mieter eine Wohnung bezogen hat, ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Ob die Kündigung wegen Eigenbedarf drei oder sechs Monate, ein oder zwei Jahre nach dem Einzug ausgesprochen wird ist, hierbei nebensächlich – grundsätzlich gelten wie bei einer Mietdauer bis fünf Jahre drei Monate Kündigungsfrist – allerdings muss auch diese ausreichend begründet werden.
Sollte der Eigenbedarf bei Abschluss des Vertrags bereits vorhersehbar sein und der Mieter hierüber nicht informiert worden sein, handelt der Vermieter treuwidrig, was eine Eigenbedarfskündigung für nichtig erklären würde.
Ein Mieter kann sich überdies mit einer Mindestmietdauer gegen eine Kündigung kurz nach Abschluss des Mietvertrages absichern.
Ist eine Eigenbedarfskündigung möglich, wenn die Wohnung nur als Zweitwohnsitz oder als Ferienwohnung genutzt werden soll?
Auch hier entscheidet der Einzelfall – wird der Zweitwohnsitz als erforderlich für den Beruf anerkannt, durch beispielsweise einen wesentlich kürzeren Arbeitsweg, kann dieser Grund durchaus gerichtlich anerkannt werden.
Für die Nutzung als Ferienwohnung hat sich der Bundesgerichtshof auf einen Nutzungszeitraum von mindestens zwei Wochen festgelegt, um den Anspruch hierbei für gültig zu erklären. Entscheidend ist hierbei, dass der Eigennutzungswunsch auch ernsthaft verfolgt wird.
Ist eine Eigenbedarfskündigung möglich, wenn der Mieter von Sozialleistungen lebt?
Grundsätzlich kann die Frage, ob eine Kündigung wegen Eigenbedarf bei Bewohnern, die Sozialleistungen wie Hartz IV beziehen, mit Ja beantwortet werden – es sei denn, es liegt wie zuvor beschrieben ein Härtefall vor. Dieser muss jedoch immer individuell festgestellt werden und kann nicht pauschal bestimmt werden.
Ist eine Eigenbedarfskündigung zulässig, wenn dem Vermieter mehrere Wohnungen gehören?
Sollten Sie als Vermieter im Besitz mehrerer Wohnungen sein, von denen eine gegebenenfalls sogar leer steht, verlieren Sie unter Umständen das Recht, für Eigenbedarf eine Kündigung auszusprechen. In diesem Fall müssen Sie ausreichend begründen, wieso eine Ihrer anderen Wohnungen – insbesondere unbewohnte – Ihren Anforderungen für den Eigenbedarf nicht entsprechen.
Muss der Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung die Wohnung vor der Übergabe renovieren?
Das Renovieren, wie andere Instandhaltungsmaßnahmen, liegt im Aufgabenbereich des Vermieters – wenn nicht anderweitig im Vertrag geregelt. Nach einer Kündigung wegen Eigenbedarf muss also der Mieter vor der Übergabe nicht renovieren, sondern ist lediglich dazu verpflichtet, Spuren des eigenen Gebrauchs rückgängig zu machen.
Darf der Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung schon vor Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen?
Wann der Mieter nach einer Kündigung aufgrund von Eigenbedarf auszieht, darf dieser grundsätzlich selbst entscheiden, jedoch befreit ihn dies bis zum Mietvertragsende nicht vor Mietzahlungen und Nebenkosten.
Kann ein Vermieter auch während Corona Eigenbedarf anmelden?
Die Corona-Pandemie hatte nur Auswirkungen auf Kündigungen wegen Zahlungsrückständen – alle anderen Formen der ordentlichen Kündigung, wie auch die Kündigung wegen Eigenbedarf, sind während Corona uneingeschränkt weiter möglich.
Was kann der Mieter tun, wenn er keine neue Wohnung findet?
Hat sich ein Mieter ausreichend um eine Ersatzwohnung gekümmert, hat aber nachweislich keine Alternative gefunden, kann der fehlende Ersatz bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf durchaus ein Widerspruchsrecht des Mieters gegenüber dem Vermieter begründen. Wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine nicht zumutbare Härte für den Mieter oder dessen Angehörige darstellt, kann diese zu Recht angefochten werden.
Kann der Mieter seinem Untermieter aufgrund von Eigenbedarf kündigen?
Für den Fall, dass ein Hauptmieter seine Wohnung unbefristet untervermietet hat, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf ebenfalls nach einer Frist von drei Monaten möglich.
Hat der Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung ein Besichtigungsrecht?
Auch nachdem eine Kündigung wegen Eigenbedarf bereits gerichtlich bestätigt wurde, behält der Vermieter sein Besichtigungsrecht – vorausgesetzt die Besichtigung wurde rechtzeitig angekündigt und findet zu einem angemessenen Zeitpunkt statt.
