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Eigentumswohnung in Berlin-Neukölln kaufen: Preise, Trends, Viertel, Infos & mehr

Inhaltsverzeichnis

Der Bezirk Neukölln gehört zum Innenstadtgebiet Berlins. Im Norden grenzt er an Friedrichshain-Kreuzberg, im Westen an Tempelhof-Schönenberg und im Osten an Treptow-Köpenick. Neukölln erstreckt sich über eine Fläche von knapp 45 km2 und hatte Ende 2020 etwa 328.000 Einwohner. Damit gehört der achte Verwaltungsbezirk Berlins zu den Innenstadtgebieten mit der höchsten Bevölkerungsdichte in Deutschland. Knapp 7300 Einwohner werden pro Quadratkilometer gezählt.

Die Lage des Bezirks Neukölln in Berlin

Neukölln wurde in den Urkunden zum ersten Mal 1360 erwähnt. Damals hieß das Dorf noch Richardsdorp, später wurde es zu Rieksdorf und schließlich zu Rixdorf umbenannt. Der Ortskern des Dorfes befand sich am Richardplatz, der noch heute das Zentrum von Neukölln ist. Im Jahr 1920 wurde Neukölln nach Groß-Berlin eingemeindet. In der Nachkriegszeit lag dieser Bezirk im amerikanischen Sektor Berlins. 2008 wurde Neukölln von der Bundesregierung zum „Ort der Vielfalt“ gekürt. In der Vergangenheit viel Neukölln immer wieder durch negative Schlagzeilen auf. Die Kriminalitätsrate ist in einigen Vierteln Neuköllns auffällig hoch, wogegen in den letzten zehn Jahren aktiv angegangen wurde.

Doch Neukölln hat durchaus auch zahlreiche positive Dinge zu bieten. Das Hotel Estrel, das sich an der Sonnenallee befindet, ist das größte und umsatzstärkste Hotel Deutschlands. Es verfügt über 1125 Zimmer und konnte im Jahr 2019 einen Umsatz von 77,2 Millionen Euro verbuchen. Die Umsätze brachen zwar während der Corona-Pandemie in den Jahren 2020 und 2021 deutlich ein, doch trotzdem handelt es sich bei dem Hotel Estrel um eines der wichtigsten Hotels Deutschlands.

In diesem Beitrag untersuchen wir den Wohnungsmarkt in Neukölln. Wir gehen auf die Preisentwicklung innerhalb der letzten Jahre ein, informieren Sie über die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser, sowie die Unterschiede zwischen Altbauten und Neubauprojekten in Neukölln. Darüber hinaus werden wir auf die Eigentümerquote in Neukölln eingehen, weshalb auch die Mietpreise des Bezirks äußerst interessant werden.

Wir möchten Sie mit wichtigen Daten versorgen, Ihnen gleichzeitig aber auch ein Gefühl für den Bezirk vermitteln. Wie lebt es sich in Neukölln? Welche Viertel sind bei den Bewohnern besonders beliebt und wo wohnt es sich ruhig? Wie ist das gastronomische und kulturelle Angebot im Bezirk für Bewohner und Touristen? Welche Sehenswürdigkeiten dürfen Sie auf keinen Fall verpassen, wenn Sie sich in Neukölln aufhalten? Dies sind einige der Fragen, mit denen wir uns in diesem Beitrag beschäftigen.

Die Kaufpreisentwicklung für Immobilien in Neukölln

Die Immobilienpreise in Neukölln liegen deutlich unter dem Durchschnitt Berlins. Anfang 2019 lagen die Wohnungspreise in Neukölln durchschnittlich bei 2.800 €/m2. Zwei Jahre später, im ersten Quartal des Jahres 2021 lagen sie bei 3.700 €/m2. Das bedeutet eine Steigerung von 32 Prozent. Im gleichen Zeitraum sind die Wohnungspreise in ganz Berlin von 4.100 €/m2 auf 4.810 €/m2 gestiegen. Dies entspricht einer Steigung von 17 Prozent. Die Wohnungen sind in Neukölln durchschnittlich 1000 €/m2 günstiger als in Gesamtberlin. Im Q2 2022 

Bei den Hauspreisen sieht es ähnlich aus, wenn auch die Differenz nicht ganz so groß ist. Im ersten Quartal 2019 lagen die Hauspreise in Neukölln bei 3.500 €/m2, im Rest Berlins bei 3.750 €/m2. 2021 lagen die Kaufpreise für Häuser in diesem Bezirk bei 4.500 €/m2. Berechnen wir den Durchschnitt auf der Ebene von ganz Berlin, so gelangen wir zu einem Quadratmeterpreis von 4.700 Euro. Die Kaufpreise für Häuser in Neukölln sind somit innerhalb von zwei Jahren um 28,5 Prozent gestiegen. Die Wohnungsangebote in Neukölln sind deutlich günstiger als die Angebote, die in den Bezirken Tiergarten, Mitte und Prenzlauer Berg auf dem Immobilienmarkt verkauft werden.

Besonders beliebt und herausragend ist die Wohnlage in den Vierteln Postsiedlung und Rudow, sowie an Teilen der Grenze zum benachbarten Mariendorf, einem Stadtteil des Bezirks Tempelhof-Schöneberg. Im dritten Quartal des Jahres 2021 wurden die teuersten Immobilien in der Onkel-Bräsig-Straße, in der Haarlemer Straße und in der Miningstraße angeboten. Günstige Eigentumswohnungen wurden hingegen am Bruno-Taut-Ring verkauft.

Eine Eigentumswohnung in Neukölln kaufen

Der Wohnungsmarkt ist in Neukölln vergleichsweise groß. In anderen Bezirken der deutschen Hauptstadt werden deutlich weniger Immobilien auf dem Wohnungsmarkt angeboten. Fast 1.500 Wohnungen wechselten in Neukölln im Laufe des Jahres 2021 den Besitzer. Besonders interessant ist für die Suche nach der passenden Immobilie auch, welche Veränderungen Neukölln in den letzten Jahren durchlaufen hat. Der Bezirk steckt mitten im Wandel. Wo früher ein Arbeiterviertel war und die Berliner Mauer Neukölln von Treptow trennte, laufen nun immer jüngere Paare und Familien durch die Straßen. Wer sich in Neukölln genauer umsieht, der erkennt, dass dieses Viertel noch lange nicht an den Hochpunkt seiner Entwicklungsmöglichkeiten gelangt ist. Viele der Bestandswohnungen wurden in den letzten Jahren saniert, neue Bauprojekte sind in der Planung und werden teilweise bereits gebaut.

Was kostete eine Neubauwohnung in Neukölln?

Neubauwohnungen sind deutlich teurer als Bestandswohnungen. Die Gründe hierfür sind vielfältig. Zum einen wird davon ausgegangen, dass bei einer neuen Bausubstanz weniger schnell Renovierungsarbeiten notwendig werden. Eine Altbauwohnung kann trotz zeitnaher Sanierung immer wieder Überraschungen zutage bringen. Wenn Sie die Eigentumswohnung direkt vom Bauunternehmer kaufen, haben Sie in der Regel eine hohe Entscheidungsfreiheit. Sie können die Prozesse der Ausstattung dieser Immobilie begleiten und Ihre eigenen Wünsche einbringen. Bei einer Altbauwohnung haben Sie diese Freiheit nicht, Sie müssen die Wohnung in ihrem aktuellen Zustand akzeptieren oder kostspielige Renovierungsarbeiten vornehmen, um beispielsweise den Bodenbelag auszutauschen. Neubauwohnungen wurden im Jahr 2021 in Neukölln zu einem Medianwert von 7.700 €/m² angeboten. Bei diesem Preisniveau stehen die Bauprojekte in Neukölln gleichauf mit denen in Moabit oder Wedding.

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Was kostet eine Bestandswohnung in Neukölln?

Wie bereits erwähnt, werden Bestandswohnungen im Durchschnitt günstiger angeboten als Neubauprojekte. Der Medianwert lag im Jahr 2021 in Neukölln bei 4.480 €/m². Allerdings können aus diesem Wert keine allgemeingültigen Schlüsse gezogen werden, da in den letzten Jahren viele Wohnungen in Neukölln saniert oder renoviert wurden. Die Preise bleiben in diesen Fällen kaum hinter denen von Neubauwohnungen zurück.

Wie entwickeln sich die Mietpreise in Neukölln?

Für den Berliner Bezirk Neukölln wurde im Q2 2022 ein durchschnittlicher Mietpreis von 11,26 €/m² ermittelt. Zur Berechnung wurden 95 Inserate der letzten Monate verwendet. Altbauwohnungen sind im Durchschnitt etwas günstiger und Neubauwohnungen etwas teurer. Die Preise für Wohnungen bewegen sich insgesamt in einem Preisspektrum zwischen 7,63 €/m² und 20,86 €/m². Die Wohnungen, die in Neukölln zur Miete angeboten werden, sind im Durchschnitt 60,59 m² groß.

Für Häuser liegt der durchschnittliche Mietpreis im Q2 2022 bei 12,23 €/m². Die niedrigsten Mietpreise sind bei etwa 11,16 €/m² angesetzt und reichen bis zum höchsten Quadratmeterpreis von 18,23 €/m².

Am teuersten sind die Wohnungen am Schillerkiez im Norden Neuköllns. Das Viertel grenzt im Westen an das Tempelhofer Feld und im Norden an den Volkspark Hasenheide. Ebenso kostspielig sind die Mieten zwischen Sonnenallee und Heidelberger Straße. Hier befinden sich zahlreiche Wohngebäude direkt am Ufer des Neuköllner Schifffahrtskanals. Die Sicht auf den Kanal wird zwar durch den dichten Baumbestand behindert, dennoch ist die Wohnlage auf Grund ihrer idyllischen Atmosphäre bei den Bewohnern sehr beliebt.

Besondere Wohnlagen in Berlin-Neukölln: Wir stellen die Kieze vor

Neukölln hat sich in den letzten Jahren von einem Problemkiez zu einem absoluten Szenekiez entwickelt. Wir möchten die einzelnen Viertel des Bezirks näher kennenlernen und begeben uns in diesem Abschnitt unseres Beitrags auf Entdeckungstour in Neukölln.

Berlin hat in den vergangenen Jahrzehnten einen Wandel durchlebt, bei dem wohl keine andere deutsche Stadt annähernd mithalten kann. Neukölln ist keine Ausnahme. In den letzten Jahren sind immer mehr junge Familien, Studenten und Kreative in den Bezirk gezogen. Der Stadtteil ist dadurch aufgeblüht, gleichzeitig wurden jedoch auch Bevölkerungsschichten aus Neukölln verdrängt, die sich hier lange zu Hause fühlten.

Der Reuterkiez

Wir befinden uns im Norden Neuköllns. Im Westen liegt das Tempelhofer Feld, im Osten der Treptower Park. Die meisten Häuser im Reuterkiez stammen aus der Gründerzeit. Das Viertel zählt zu den am dichtesten besiedelten Stadtteilen der deutschen Hauptstadt. Vor einigen Jahren standen hier noch viele Wohnungen leer. Die Mieten waren relativ niedrig, was immer mehr Menschen in den ehemaligen Problemkiez gezogen hat. Heute könnte man das Viertel durchaus als Mittelpunkt der kreativen Szene Neuköllns bezeichnen. Immer mehr junge Menschen und Künstler ziehen in das sogenannte Kreuzkölln. Der Name lässt auf die unmittelbare Nähe zu Kreuzberg schließen, die Wohnungspreise sind in Neukölln allerdings deutlich niedriger.

Der Schillerkiez

Mittelpunkt des Schillerkiezes ist die Schillerpromenade. Hier wohnten einst die gut betuchten Großbürger Berlins. Dies wird bei der Betrachtung der Schillerpromenade deutlich, denn die breite Straße mit ihrem grünen Mittelstreifen ähnelt eher einem gepflegten Park. Der Schillerkiez wird im Süden durch den S-Bahnring, im Norden durch den Columbiadamm, im Osten durch die Hermannstraße und im Westen durch das Gelände des ehemaligen Flughafens Tempelhof begrenzt. Der Kiez wird eindeutig von Altbauten aus der Gründerzeit dominiert, hinzu kommen allerdings auch einfache Arbeiterwohnungen, die im Laufe der 1920er Jahre vom Architekten Bruno Taut gebaut wurden. Seitdem der Flughafen Tempelhof nicht mehr in Betrieb ist, steigt die Beliebtheit des Schillerkiezes zunehmend an. Die Wohnlage ist äußerst ruhig und die Bewohner lieben es, am Feierabend oder Wochenende über das Tempelhofer Feld zu spazieren. Auch wenn viele junge Familien und Paare in den letzten Jahren in den Schillerkiez gezogen sind, kann man auf den Straßen weiterhin eine große kulturelle Vielfalt beobachten. Spanisch, Arabisch, Englisch und Türkisch sind einige der Sprachen, die einem in Wortfetzen zufliegen, wenn man durch den Schillerkiez spaziert. Die Vielfalt fällt auch bei einer Begutachtung der Restaurants und Imbisse auf, die mit kulinarischen Spezialitäten aus aller Welt werben.

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Der Flughafenstraßenkiez mit dem Boddinplatz

Die Flughafenstraße entspringt aus dem Columbiadamm und führt von Westen nach Osten, wo sie auf die Karl-Marx-Straße trifft. Wir befinden uns im Norden des Bezirks, in der Nähe des Neuköllner Rathauses. Der Kiez rund um die Flughafenstraße ist dicht bebaut. Die meisten Gebäude stammen aus der Gründerzeit, und weisen Dekorationen im Jugendstil auf. Der Boddinplatz ist bei den Anwohnern sehr beliebt. Er verfügt über kleinere Grünflächen und lädt zum Verweilen ein. Wer shoppen gehen möchte, tut dies in den Neukölln Arcaden oder in einem der charismatischen Secondhand Geschäften, die sich direkt an der Flughafenstraße befinden. Der alte Kirchhof der St. Jacobi-Gemeinde befindet sich an der Hermannstraße und ist ebenfalls einen Besuch wert.

Die Rollbergsiedlung

Wir befinden uns im Zentrum Neuköllns unweit des Friedhofs der Luisenstadt Gemeinde, einem wunderschönen, alten Friedhof mit Wiesen und Baumbeständen. Die Rollbergsiedlung liegt in der Falkstraße und ist seit Jahrzehnten bereits ein typisches Arbeiterviertel in Berlin. In den 1960er Jahren wurden die Altbauten der Rollbergsiedlung abgerissen und durch Neubauten ersetzt. Die meisten Bewohner kehrten nach diesen Bauarbeiten nicht mehr in die Siedlung zurück. Heute befinden sich in einigen der Häuserblocks Sozialwohnungen. Wenn man sich der Siedlung über die Hermannstraße nähert, fallen auf den ersten Blick fünf Gebäude auf, die in einer achteckigen Form erbaut wurden. Jede der Wohnungen hat mindestens ein Zimmer, welches in den hübschen, bepflanzten Innenhof geht.

Der Körnerkiez und der Körnerpark

Im Süden des Friedhofs der Luisenstadt Gemeinde gelangen Sie auf den Körnerkiez. Sein Zentrum bildet der barocke Körnerpark, der einige Meter unter dem Niveau der umliegenden Straßen liegt. In seiner Mitte befindet sich ein Springbrunnen, auf den weitläufigen Wiesen ruhen sich in den warmen Sommermonaten Besucher und Anwohner gleichermaßen aus. Bei gutem Wetter finden im Körnerpark die verschiedensten Veranstaltungen statt und man hat das Gefühl, in einer Oase zu stehen und dem Trubel Berlins einige Minuten lang entfliehen zu können. Die Bausubstanz des Körnerkiezes ist relativ gut erhalten, die meisten Gebäude stammen aus der Gründerzeit.

Böhmisch-Rixdorf und der Richardplatz

Der südliche Richardplatz und das dazugehörige Böhmisch-Rixdorf befinden sich im Osten Neuköllns. Im Süden wird das Viertel durch die Ringbahn und die Saalestraße begrenzt. Im Osten befindet sich die Sonnenallee, im Westen die Karl-Marx-Allee. Das Böhmische Dorf steht unter Denkmalschutz und das aus gutem Grund. Wer durch die kleinen Gassen mit dem uralten Baumbestand schlendert, hat das Gefühl, eine Zeitreise zu machen. Die Atmosphäre ist idyllisch und im Winter findet hier ein historischer Weihnachtsmarkt statt. Die Schmiede wird weiterhin genutzt und in der Trinkhalle befindet sich heute ein Imbiss.

Fazit

Neukölln ist ein Stadtteil Berlins, in dem ein starker Wandel zu beobachten ist. Wir befinden uns im südlichen Zentrum Berlins und so wie in anderen Bezirken der deutschen Hauptstadt, werden die Wohnungen auch hier zusehends teurer. In unserem Beitrag “Eigentumswohnung in Neukölln kaufen: Ortsteile, Infrastruktur, Fakten & mehr” gehen wir auf interessante Informationen rund um den beliebten Bezirk ein. Wir beschäftigen uns unter anderem mit dem gastronomischen und kulturellen Angebot Neuköllns. Darüber hinaus gehen wir der Frage auf den Grund, wie gut die Ärzteversorgung im Bezirk ist. Welche Parteien haben die Bewohner Neuköllns bei der letzten Bundestagswahl gewählt? Wie viele Kindergärten und Schulen gibt es in Neukölln? Wie gut ist die Infrastruktur und welche Straßen werden von den Anwohnern genutzt, um sich mit privaten Verkehrsmitteln fortzubewegen?

Dies sind einige der Fragen, denen wir auf den Grund gehen, um den Bezirk Neukölln vollständig zu durchleuchten.

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