Der Bezirk Neukölln gehört zum Innenstadtgebiet Berlins. Im Norden grenzt er an Friedrichshain-Kreuzberg, im Westen an Tempelhof-Schönenberg und im Osten an Treptow-Köpenick. Neukölln erstreckt sich über eine Fläche von knapp 45 Quadratkilometer und hat aktuell etwa 329.000 Einwohner. Damit gehört der 8. Verwaltungsbezirk Berlins zu den Innenstadtgebieten mit der höchsten Bevölkerungsdichte in Deutschland. Rund 7.300 Einwohner werden pro Quadratkilometer gezählt.
Die Lage des Bezirks Neukölln in Berlin
Neukölln wurde in den Urkunden zum ersten Mal im Jahr 1360 erwähnt. Damals hieß das Dorf noch Richardsdorp, später wurde es zu Rieksdorf und schließlich zu Rixdorf umbenannt. Der Ortskern des Dorfes befand sich am Richardplatz, der noch heute das Zentrum von Neukölln ist. Im Jahr 1920 wurde Neukölln nach Groß-Berlin eingemeindet. In der Nachkriegszeit lag dieser Bezirk im amerikanischen Sektor West-Berlins. 2008 wurde Neukölln von der Bundesregierung zum „Ort der Vielfalt“ gekürt. In der Vergangenheit fiel Neukölln aber auch immer wieder durch negative Schlagzeilen auf. Die Kriminalitätsrate ist in einigen Vierteln Neuköllns auffällig hoch, wogegen in den letzten 10 Jahren aktiv vorgegangen wurde.
Doch Neukölln hat durchaus auch zahlreiche positive Dinge zu bieten. Das Hotel Estrel, das sich an der Sonnenallee befindet, ist das größte und umsatzstärkste Hotel Deutschlands. Es verfügt über 1.125 Zimmer und konnte im Jahr 2019 einen Umsatz von 77,2 Millionen Euro verbuchen. Die Umsätze brachen zwar während der Corona-Pandemie in den Jahren 2020 und 2021 deutlich ein, dennoch ist das Estrel eines der wichtigsten Hotels Deutschlands.
In diesem Beitrag untersuchen wir den Wohnungsmarkt in Neukölln. Wir gehen auf die Preisentwicklung innerhalb der letzten Jahre ein, informieren Sie über die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser sowie die Unterschiede zwischen Altbauten und Neubauprojekten in Neukölln. Darüber hinaus werden wir auf die Eigentümerquote in Neukölln eingehen, weshalb uns auch die Mietpreise im Bezirk interessieren werden.
Wir möchten Sie mit wichtigen Daten versorgen, Ihnen gleichzeitig aber auch ein Gefühl für den Bezirk vermitteln. Wie lebt es sich in Neukölln? Wie ist das gastronomische und kulturelle Angebot im Bezirk für Bewohner und Touristen? Welche Sehenswürdigkeiten dürfen Sie auf keinen Fall verpassen, wenn Sie sich in Neukölln aufhalten? Dies sind einige der Fragen, mit denen wir uns im zweiten Teil dieses Beitrags beschäftigen.
Die Kaufpreisentwicklung für Immobilien in Neukölln
Wie in Berlin insgesamt ist auch im Bezirk Neukölln ein klarer Aufwärtstrend bei den Kaufpreisen im 4-Jahres-Zeitraum zu erkennen. Die Preissteigerung bei Eigentumswohnungen beträgt zwischen dem vierten Quartal 2018 und dem vierten Quartal 2022 46 Prozent. Während der durchschnittliche Quadratmeterpreis zu Beginn des genannten Zeitraums bei rund 3.461 €/m² lag, beläuft er sich aktuell auf rund 5.045 €/m². In den vergangenen Jahren lag der durchschnittliche Wohnungskaufpreis in Neukölln kontinuierlich über dem von Gesamt-Berlin, der im vierten Quartal 2022 bei 4.320 €/m² liegt. Gleichwohl dürften die meisten Wohnungsangebote in Neukölln deutlich günstiger sein als beispielsweise in Tiergarten, Mitte und Prenzlauer Berg.
Etwas anders sieht es bei den Preisen für Häuser aus. Hier fällt die Steigerung zwischen dem vierten Quartal 2018 und dem vierten Quartal 2022 mit 50 Prozent zwar ebenfalls deutlich aus, jedoch liegt das Preisniveau generell unter dem Gesamt-Berlins. Konkret lässt sich der durchschnittliche Kaufpreis für ein Haus in Neukölln im vierten Quartal 2022 auf rund 4.133 €/m² beziffern, während der Gesamtberliner Durchschnittswert bei rund 5.061 €/m² liegt.
Eine Eigentumswohnung in Neukölln kaufen
Der Wohnungsmarkt ist in Neukölln vergleichsweise groß. In anderen Bezirken der deutschen Hauptstadt werden deutlich weniger Immobilien auf dem Wohnungsmarkt angeboten. Besonders interessant ist für die Suche nach der passenden Immobilie auch, welche Veränderungen Neukölln in den letzten Jahren durchlaufen hat. Der Bezirk steckt mitten im Wandel. Wo früher ein Arbeiterviertel war und die Berliner Mauer Neukölln von Treptow trennte, laufen nun immer jüngere Paare und Familien durch die Straßen. Wer sich in Neukölln genauer umsieht, der erkennt, dass dieser Bezirk noch lange nicht an den Hochpunkt seiner Entwicklungsmöglichkeiten gelangt ist. Viele der Bestandswohnungen wurden in den letzten Jahren saniert, neue Bauprojekte sind in Planung und werden teilweise bereits gebaut.
Was kostet eine Neubauwohnung in Neukölln?
Neubauwohnungen sind deutlich teurer als Bestandswohnungen. Die Gründe hierfür sind vielfältig. Zum einen wird davon ausgegangen, dass bei einer neuen Bausubstanz weniger schnell Renovierungsarbeiten notwendig werden. Eine Altbauwohnung kann trotz zeitnaher Sanierung immer wieder Überraschungen zutage bringen. Wenn Sie die Eigentumswohnung direkt vom Bauunternehmer kaufen, haben Sie in der Regel eine hohe Entscheidungsfreiheit. Sie können die Prozesse der Ausstattung dieser Immobilie begleiten und Ihre eigenen Wünsche einbringen. Bei einer Altbauwohnung haben Sie diese Freiheit nicht, Sie müssen die Wohnung in ihrem aktuellen Zustand akzeptieren oder kostspielige Renovierungsarbeiten vornehmen, um beispielsweise den Bodenbelag auszutauschen. Aktuell liegt der Durchschnittskaufpreis für eine Neubauwohnung im Bereich um 8.000 €/m² (Näherungswert).
Was kostet eine Bestandswohnung in Neukölln?
Wie bereits erwähnt, werden Bestandswohnungen in der Regel günstiger angeboten als Neubauprojekte. Der durchschnittliche Kaufpreis bewegt sich hier in etwa im Bereich von 4.500 bis 5.000 €/m² (Näherungswert). Allerdings können aus diesem Wert keine allgemeingültigen Schlüsse gezogen werden, da in den letzten Jahren viele Wohnungen in Neukölln saniert oder renoviert wurden. Die Preise bleiben in diesen Fällen kaum hinter denen von Neubauwohnungen zurück.
Wie entwickeln sich die Mietpreise in Neukölln?
Für den Berliner Bezirk Neukölln wurde im vierten Quartal 2022 eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 11,28 €/m² ermittelt. Altbauwohnungen sind im Durchschnitt regelmäßig deutlich günstiger als Neubauwohnungen. Die Preise für Wohnungen bewegen sich insgesamt in einem Preisspektrum zwischen 7,71 €/m² und 20,98 €/m².
Für Häuser liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete im vierten Quartal 2022 bei 13,61 €/m². Die niedrigsten Mietpreise sind bei etwa 12,08 €/m² angesetzt und reichen bis zum höchsten Quadratmeterpreis von 20,51 €/m².
Am teuersten sind die Wohnungen im Schillerkiez im Norden Neuköllns. Das Viertel grenzt im Westen an das Tempelhofer Feld und im Norden an den Volkspark Hasenheide. Ebenso kostspielig sind die Mieten zwischen Sonnenallee und Heidelberger Straße. Hier befinden sich zahlreiche Wohngebäude direkt am Ufer des Neuköllner Schifffahrtskanals. Die Sicht auf den Kanal wird zwar durch den dichten Baumbestand behindert, dennoch ist die Wohnlage auf Grund ihrer idyllischen Atmosphäre bei den Bewohnern sehr beliebt.
Besondere Wohnlagen in Berlin-Neukölln: Wir stellen die Kieze vor
Neukölln hat sich in den letzten Jahren von einem Problembezirk zu einer absoluten Szenegegend entwickelt. Wir möchten die einzelnen Viertel des Bezirks näher kennenlernen und begeben uns in diesem Abschnitt unseres Beitrags auf Entdeckungstour in Neukölln.
Berlin hat in den vergangenen Jahrzehnten einen Wandel durchlebt, bei dem wohl keine andere deutsche Stadt annähernd mithalten kann. Neukölln ist keine Ausnahme. In den letzten Jahren sind immer mehr junge Familien, Studenten und Kreative in den Bezirk gezogen. Neukölln ist dadurch aufgeblüht, gleichzeitig wurden jedoch auch Bevölkerungsschichten verdrängt, die sich hier lange zu Hause fühlten.
Der Reuterkiez
Wir befinden uns im Norden Neuköllns. Im Westen liegt das Tempelhofer Feld, im Osten der Treptower Park. Die meisten Häuser im Reuterkiez stammen aus der Gründerzeit. Das Viertel zählt zu den am dichtesten besiedelten Wohngebieten der Hauptstadt. Vor einigen Jahren standen hier noch viele Wohnungen leer. Die Mieten waren relativ niedrig, was immer mehr Menschen in den ehemaligen Problemkiez gezogen hat. Heute könnte man das Viertel durchaus als Mittelpunkt der kreativen Szene Neuköllns bezeichnen. Immer mehr junge Menschen und Künstler ziehen in das sogenannte „Kreuzkölln“. Der Name lässt auf die unmittelbare Nähe zu Kreuzberg schließen, die Wohnungspreise sind in Neukölln allerdings deutlich niedriger.
Der Schillerkiez
Mittelpunkt des Schillerkiezes ist die Schillerpromenade. Hier wohnten einst die gut betuchten Großbürger Berlins. Dies wird bei der Betrachtung der Schillerpromenade deutlich, denn die breite Straße mit ihrem grünen Mittelstreifen ähnelt eher einem gepflegten Park. Der Schillerkiez wird im Süden durch den S-Bahnring, im Norden durch den Columbiadamm, im Osten durch die Hermannstraße und im Westen durch das Gelände des ehemaligen Flughafens Tempelhof begrenzt. Der Kiez wird eindeutig von Altbauten aus der Gründerzeit dominiert, hinzu kommen allerdings auch einfache Arbeiterwohnungen, die im Laufe der 1920er Jahre vom Architekten Bruno Taut gebaut wurden. Seitdem der Flughafen Tempelhof nicht mehr in Betrieb ist, steigt die Beliebtheit des Schillerkiezes zunehmend an. Die Wohnlage ist äußerst ruhig und die Bewohner lieben es, am Feierabend oder Wochenende über das Tempelhofer Feld zu spazieren. Auch wenn viele junge Familien und Paare in den letzten Jahren in den Schillerkiez gezogen sind, kann man auf den Straßen weiterhin eine große kulturelle Vielfalt beobachten. Spanisch, Arabisch, Englisch und Türkisch sind einige der Sprachen, die einem in Wortfetzen zufliegen, wenn man durch den Schillerkiez spaziert. Die Vielfalt fällt auch bei einer Begutachtung der Restaurants und Imbisse auf, die mit kulinarischen Spezialitäten aus aller Welt werben.
Der Flughafenstraßenkiez mit dem Boddinplatz
Die Flughafenstraße entspringt aus dem Columbiadamm und führt von Westen nach Osten, wo sie auf die Karl-Marx-Straße trifft. Wir befinden uns im Norden des Bezirks, in der Nähe des Neuköllner Rathauses. Der Kiez rund um die Flughafenstraße ist dicht bebaut. Die meisten Gebäude stammen aus der Gründerzeit und weisen Dekorationen im Jugendstil auf. Der Boddinplatz ist bei den Anwohnern sehr beliebt. Er verfügt über kleinere Grünflächen und lädt zum Verweilen ein. Wer shoppen gehen möchte, tut dies in den Neukölln Arcaden oder in einem der charismatischen Secondhand-Geschäfte, die sich direkt an der Flughafenstraße befinden. Der alte Kirchhof der St. Jacobi-Gemeinde befindet sich an der Hermannstraße und ist ebenfalls einen Besuch wert.
Die Rollbergsiedlung
Wir befinden uns im Zentrum Neuköllns unweit des Friedhofs der Luisenstadt Gemeinde, einem wunderschönen, alten Friedhof mit Wiesen und Baumbeständen. Die Rollbergsiedlung liegt in der Falkstraße und ist seit Jahrzehnten bereits ein typisches Arbeiterviertel in Berlin. In den 1960er Jahren wurden die Altbauten der Rollbergsiedlung abgerissen und durch Neubauten ersetzt. Die meisten Bewohner kehrten nach diesen Bauarbeiten nicht mehr in die Siedlung zurück. Heute befinden sich in einigen der Häuserblocks Sozialwohnungen. Wenn man sich der Siedlung über die Hermannstraße nähert, fallen auf den ersten Blick 5 Gebäude auf, die in einer 8-eckigen Form erbaut wurden. Jede der Wohnungen hat mindestens ein Zimmer, welches in den hübschen, bepflanzten Innenhof geht.
Der Körnerkiez und der Körnerpark
Im Süden des Friedhofs der Luisenstadt-Gemeinde gelangen Sie zum Körnerkiez. Sein Zentrum bildet der barocke Körnerpark, der einige Meter unter dem Niveau der umliegenden Straßen liegt. In seiner Mitte befindet sich ein Springbrunnen und auf den weitläufigen Wiesen ruhen sich in den warmen Sommermonaten Besucher und Anwohner gleichermaßen aus. Bei gutem Wetter finden im Körnerpark die verschiedensten Veranstaltungen statt und man hat das Gefühl, in einer Oase zu stehen und dem Trubel Berlins einige Minuten lang entfliehen zu können. Die Bausubstanz des Körnerkiezes ist relativ gut erhalten, die meisten Gebäude stammen aus der Gründerzeit.
Böhmisch-Rixdorf und der Richardplatz
Der südliche Richardplatz und das dazugehörige Böhmisch-Rixdorf befinden sich im Osten Neuköllns. Im Süden wird das Viertel durch die Ringbahn und die Saalestraße begrenzt. Im Osten befindet sich die Sonnenallee, im Westen die Karl-Marx-Allee. Das Böhmische Dorf steht unter Denkmalschutz und das aus gutem Grund. Wer durch die kleinen Gassen mit dem uralten Baumbestand schlendert, hat das Gefühl, eine Zeitreise zu machen. Die Atmosphäre ist idyllisch und im Winter findet hier ein historischer Weihnachtsmarkt statt. Die Schmiede wird weiterhin genutzt und in der Trinkhalle befindet sich heute ein Imbiss.
Fazit
Neukölln ist ein Bezirk Berlins, in dem ein starker Wandel zu beobachten ist. Wir befinden uns im südlichen Zentrum Berlins und so wie in anderen Bezirken der deutschen Hauptstadt, werden die Wohnungen auch hier zusehends teurer. In unserem Beitrag „Eigentumswohnung in Neukölln kaufen: Ortsteile, Infrastruktur, Fakten & mehr“ gehen wir auf interessante Informationen rund um den beliebten Bezirk ein. Wir beschäftigen uns unter anderem mit dem gastronomischen und kulturellen Angebot Neuköllns. Darüber hinaus gehen wir der Frage nach, wie gut die Ärzteversorgung im Bezirk ist. Welche Parteien haben die Bewohner Neuköllns bei der letzten Bundestagswahl gewählt? Wie viele Kindergärten und Schulen gibt es in Neukölln? Wie gut ist die Infrastruktur und welche Straßen werden von den Anwohnern genutzt, um sich mit privaten Verkehrsmitteln fortzubewegen?
Dies sind einige der Fragen, denen wir auf den Grund gehen werden, um den Bezirk Neukölln vollständig zu durchleuchten.
