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Überblick: Angebotspreise und Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen in Berlin 2022

Inhaltsverzeichnis

Wer in Berlin eine Immobilie kaufen möchte, der trifft auf einen der beliebtesten Immobilienmärkte Deutschlands. Bei einer Betrachtung der Quadratmeterpreise fällt sofort auf, dass diese in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen sind. Doch es gibt immerhin eine gute Nachricht: Berlin ist eine große Stadt, deren Bezirke sich deutlich voneinander unterscheiden, ebenso wie ihre Immobilienpreise. Die Preise einer Wohnlage mitten in der Innenstadt heben sich deutlich von den Kosten für eine Wohnung in ruhiger Lage ab. Wir verraten Ihnen die aktuellen Angebotspreise und analysieren die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen in Berlin in den ersten Monaten des Jahres 2022.

Der Immobilienboom in Berlin setzt sich auch im Jahr 2022 fort

Es wurde davon ausgegangen, dass die weltweite Corona Pandemie, sowie der Ausbruch des Kriegs zwischen der Ukraine und Russland Einfluss auf die Immobilienpreise in Berlin nehmen würde. Hinzu kommen die stetige Inflation und steigende Zinsen. Dennoch kann beobachtet werden, dass sich der Superzyklus, der in Berlin seit nunmehr 15 Jahren anhält, weiter fortsetzt. Es ist nicht absehbar, dass die Preise in Zukunft sinken werden, stattdessen steigen sie kontinuierlich weiter an. Bei einer Analyse fällt jedoch auf, dass dieser Anstieg seichter ist als noch in den Jahren zuvor.

Erste Befürchtungen fokussierten sich auf die möglichen Auswirkungen des Kriegs zwischen Russland und der Ukraine. Bis auf die verstärkte Belastung des Bausektors, die durch hohe Material- und Energiekosten verursacht wird, konnten bisher jedoch noch keine weitgehenden Folgen für den Immobilienmarkt der deutschen Hauptstadt beobachtet werden.

Die wichtigsten preisbildenden Faktoren auf dem Berliner Immobilienmarkt

Wir möchten Ihnen näher bringen, welche sechs Faktoren besonderen Einfluss auf die Bildung des Preises auf dem Immobilienmarkt Berlins nehmen:

Sachwerte als Investitionsobjekte

Immobilien stehen in Berlin und jeder anderen Stadt unter dem Einfluss einer drastisch steigenden Inflation, sowie einer hohen geopolitischen Unsicherheit. Vor diesem Hintergrund ist es besonders bemerkenswert, dass Berliner Immobilien weiterhin einen wichtigen und überaus verlässlichen Sachwert besitzen. Der Immobilienmarkt in Berlin bietet Investoren einen zuverlässigen und durchaus widerstandsfähigen Schutz vor möglichen Wertverlusten.

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Erwartete Zinssteigerungen

Zurzeit handeln Investoren unter dem Motto „Wer kaufen kann, der tut dies“. Die Kreditinstitute sehen voraus, dass sich Leitzinsen der EZB steigen werden und erhöhen deshalb auch die Zinsen auf Kredite. Die Liquidität von institutionellen und privaten Anlegern bleibt jedoch konstant. Deshalb aktivieren die Investoren ihre Geldreserven mit Blick auf die anstehende Erhöhung der Leitzinsen. Bisher können noch keine Entlastungen für die Käufer von Wohnungen beobachtet werden. Dazu könnten beispielsweise sinkende Wohnungspreise gehören, welche den steigenden Zinsen entgegenwirken.

Steigende Baukosten und Angebotsverknappung

Die Baukosten steigen bereits seit mehreren Jahren kontinuierlich. Hinzu kommen nun auch noch unterbrochene Lieferwege, Sanktionen und in manchen Fällen sogar Totalausfälle russischer Produzenten. Sie befeuern den Anstieg der Baukosten zusätzlich. Erdölnahe Produkte, Stahl und Holz sind hiervon besonders betroffen. Die Steigerung der Baukosten wird auf die zukünftigen Käufer einer Immobilie abgewälzt. Dies führt zu einem starken Schub der Preise. Darüber hinaus werden Neubauprojekte, die auf Grund der gestiegenen Baukosten nicht mehr rentabel sind, verschoben. Dies resultiert in einer deutlichen Verknappung des Angebots.

Regulierungsfolgen

Der Berliner Wohnungsmarkt unterliegt zahlreicher Auflagen und einer umfassenden Regulierung. Umwandlungsverbote und Milieuschutzgebiete verhindern, dass sich der Wohnraum verändern kann. Es kann kein neues Angebot erschaffen werden, welches durch die Aufteilung bestehender Wohnungen zustande käme. Deshalb steigen die Preise für bereits vorhandenen Wohnraum weiter an.

Entwicklungen finden punktuell und lageabhängig statt

Es fällt auf, dass sich der Wohnraum in Berlin nicht gleichmäßig entwickelt. Denn statt undifferenzierter Preissteigerungen treten die Entwicklungen sehr punktuell auf. Sie sind in hohem Grad von der Lage abhängig, weshalb sich Preisübertreibungen nicht mehr automatisch ausgleichen.

Zustand und Qualität der Immobilien werden wichtiger

Die Nachholeffekte laufen langsam aus. Dies bedeutet, dass die Lagequalitäten von Wohnungen immer wichtiger werden. Vernachlässigte Wohnungen, deren technischer Zustand unzureichend ist, finden heute sehr viel schwerer einen Abnehmer.

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Die durchschnittlichen Angebotspreise für Immobilien in Berlin im Jahr 2022

Insgesamt wird deutlich, dass die Angebotspreise für Immobilien weiterhin steigen. Dies trifft sowohl auf Mehrfamilienhäuser als auch auf Eigentumswohnungen zu. Es fällt jedoch auf, dass sich die Höhe des Preisanstiegs nach dem Bezirk richtet, in dem sich die Immobilie befindet. Die Angebotspreise steigen im Median um über fünf Prozent. In Berlin lagen die Quadratmeterpreise für Kaufimmobilien am 30. Mai 2022 bei circa 5.400 Euro. Innerhalb der vergangenen 12 Monate wurden in Berlin knapp 27.000 Bestandswohnungen zum Verkauf angeboten. Die Entwicklung erfolgt jedoch keineswegs homogen, sondern unterscheidet sich in den verschiedenen Bezirken deutlich. In einigen Lagen wurden Kaufpreise erzielt, die deutlich über den Erwartungen der Verkäufer lagen, während die Verkäufe in anderen Bezirken etwas gedämpft wurden.

Preissteigerungsrate und aktueller Durchschnittspreis bei Eigentumswohnungen im Bestand

Für Bestandswohnungen kann, je nach Datenlage eine Preissteigerungsrate zwischen fünf Prozent und acht Prozent ermittelt werden. Der Durchschnittspreis für Bestandswohnungen lag im Jahr 2022 somit zum ersten Mal deutlich über 5.000 Euro pro Quadratmeter.

Die Preisentwicklung der letzten Jahre weist eine Preissteigerung von insgesamt über 300 Prozent auf. Im Jahr 2012 lagen die Quadratmeterpreise durchschnittlich noch bei etwa 1.700 Euro.

Preissteigerungsrate und aktueller Durchschnittspreis bei Neubauwohnungen in Berlin

Im Segment der Neubauwohnungen ist ein deutlich stärkerer Preisanstieg zu beobachten als bei den Bestandswohnungen. Innerhalb eines Jahres sind die Preise für Neubauwohnungen um etwa 18,5 Prozent gestiegen. Der durchschnittliche Listenpreis für Wohnungen dieses Segment lagen in den vergangenen 12 Monaten bei über 8.100 Euro pro Quadratmeter. Die Anzahl der Angebote ist deutlich rückläufig, mit rund 5.200 Immobilien.

Preissteigerungsrate und aktueller Durchschnittspreis bei Mehrfamilienhäusern im Bestand

Die Preise für Mehrfamilienhäuser sind in Berlin um insgesamt über 9 Prozent gestiegen. Der Quadratmeter kostet nun knapp 3.600 Euro. Diese Zahlen repräsentieren den Durchschnitt, es wird jedoch eine deutliche Spreizung zwischen den verschiedenen Bezirken deutlich.

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Preise für Bestandswohnungen im Jahr 2022: Die Berliner Bezirke im Überblick

Wie bereits erwähnt, unterscheiden sich die Preise in den verschiedenen Bezirken Berlins stark. Aus diesem Grund möchten wir genauer auf die Preisentwicklung in den einzelnen Vierteln der deutschen Hauptstadt eingehen.

Das Zentrum: Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg

Der durchschnittliche Kaufpreis für eine Bestandswohnung in Berlin liegt dem aktuellen Kaufpreisspiegel nach bei etwa 5.140 Euro pro Quadratmeter. Es fällt jedoch auf, dass im Zentrum Berlins Spitzenpreise erzielt werden, die sich deutlich von dem soeben genannten Durchschnitt abheben. Besonders hoch sind die Quadratmeterpreise in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf und Berlin Mitte.

Unangefochtener Spitzenreiter bleibt, wie schon im Jahr zuvor, der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf. Jede zweite Bestandsimmobilie wird in diesem Teil der Stadt zu einem Preis von über 5.880 Euro pro Quadratmeter angeboten. Bei einer näheren Analyse können sogar Preise von bis zu knapp 7.300 Euro pro Quadratmeter gefunden werden. Berlin Mitte belegt den zweiten Platz in der Rangordnung der teuersten Bezirke Berlins. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Bestandswohnungen liegen hier bei rund 5.600 Euro pro Quadratmeter. Die Spitzenangebote haben jedoch Preise von bis zu knapp 7.700 Euro pro Quadratmeter. Auf Platz Drei landet der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg. Hier werden durchschnittliche Quadratmeterpreise von circa 5.400 Euro für Bestandswohnungen gezahlt.

Der Südwesten Berlins: Tempelhof-Schöneberg und Steglitz-Zehlendorf

Der Südwesten der deutschen Hauptstadt ist besonders wegen seiner weitläufigen Grünflächen bekannt. Hier befindet sich der Wannsee, der im Sommer von hunderten Berlinern besucht wird. Außerdem besticht der Südwesten Berlins mit dem Naturpark Schöneberg und dem Tempelhofer Feld. Das Freizeitangebot ist überaus umfangreich und steigert die Beliebtheit der Bezirke. Der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen liegt in Steglitz-Zehlendorf bei über 4.700 Euro pro Quadratmeter. Im Bezirk Tempelhof-Schöneberg sind es rund 4.900 Euro pro Quadratmeter. Es gibt jedoch durchaus Angebote, die in einem höheren Preissegment liegen. Die Eigentumswohnungen besitzen einen Quadratmeterpreis von mindestens 5.400 Euro.

Der Süden Berlins: Neukölln und Treptow-Köpenick

In den Kiezen Neuköllns kommen die verschiedensten Kulturen zusammen. Der Bezirk gehört zu den Teilen der deutschen Hauptstadt, in denen das Leben pulsiert. Die besondere Atmosphäre des Viertels wird durch orientalische Bäckereien, zahlreiche Ateliers von Künstlern, sowie durch den bekannten Wochenmarkt am Maybachufer verstärkt. Wer in Neukölln Spazieren gehen möchte, der tut dies mit großer Begeisterung im Britzer Garten. Ein Stück Geschichte kann man im Viertel Rixdorf hautnah miterleben. Der Bezirk Neukölln ist sowohl bei alteingesessenen Berlinern als auch bei zugezogenen Personen überaus beliebt. Die durchschnittlichen Preise pro Quadratmeter liegen für Eigentumswohnungen bei etwa 4.640 Euro. Höherpreisige Immobilien gibt es allerdings auch. Ihr Preis tangiert die 5.700 Euro pro Quadratmeter. Treptow-Köpenick stößt vor allem bei Naturliebhabern auf großes Interesse. Der Bezirk im Süden Berlins besticht mit dem weitläufigen Spreepark, der im Plänterwald liegt. Der Standardpreis für eine Bestandswohnung liegt bei durchschnittlich 4.450 Euro pro Quadratmeter. Wer Glück hat, der findet ein etwas günstigeres Objekt mit einem Quadratmeterpreis von etwa 3.700 Euro.

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Der Norden und Osten Berlins: Pankow und Lichtenberg

Im blühenden Nordosten der deutschen Hauptstadt geht es bunt zu. Pankow ist in erster Linie für den Prenzlauer Berg, den Mauerpark und die Kulturbrauerei bekannt. Doch die Beliebtheit des Bezirks kann an den hohen Kaufpreisen für Bestandswohnungen erkannt werden. Immobilien lassen sich in Pankow ab einem durchschnittlichen Preis von 5.560 Euro pro Quadratmeter finden. Es gibt jedoch durchaus auch Wohnungen, die zu einem deutlich höheren Preis verkauft werden. Solch höherpreisige Angebote haben einen Preis von bis zu 6.670 Euro pro Quadratmeter. Der Bezirk Lichtenberg im Nordosten Berlins weist geringere Durchschnittspreise für Bestandswohnungen auf. Hier ist mit einem Mittel von etwa 3.800 Euro pro Quadratmeter zu rechnen. Spitzenpreise erreichen jedoch die Marke jenseits der 5.300 Euro pro Quadratmeter.

Die Stadtrandbezirke: Marzahn-Hellersdorf, Spandau und Reinickendorf

Wer sich weiter an den Rand der Großstadt vorwagt, der wird mit ländlicher Idylle und der unmittelbaren Nähe zur Natur belohnt. Immer mehr Familien mit kleinen Kindern entscheiden sich deshalb dazu, am Stadtrand Berlins eine Immobilie zu erwerben. Hinzu kommt ein weiterer Vorteil, denn die Preise unterscheiden sich stark von den Kaufpreisen, die für Eigentumswohnungen im Zentrum Berlins gefordert werden. Wer ruhig und gleichzeitig stadtnah wohnen möchte, für den ist Spandau mit seinen weitläufigen Parks, den pittoresken Wasserstraßen und der malerischen Altstadt der perfekte Ort für das Eigenheim. Günstige Immobilien lassen sich hier ab 3.400 Euro pro Quadratmeter finden. Die Bestandswohnungen, die zu Spitzenpreisen angeboten werden, liegen bei einem Quadratmeterpreis von etwa 4.000 Euro.

Wer sich auf der Suche nach bezahlbarem Wohneigentum im Raum Berlin befindet, der sollte Reinickendorf einer näheren Analyse unterziehen. Der Bezirk bietet zahlreiche Möglichkeiten, die Freizeit mit Familie oder Freunden in der Natur zu verbringen. Besonders beliebt ist der Tegeler Forst. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung liegt im Bezirk Reinickendorf bei etwa 3.930 Euro.

Am günstigsten ist es im Osten Berlins, im Bezirk Marzahn-Hellersdorf. Die Angebotspreise liegen in diesem Bezirk durchschnittlich bei 2.960 Euro pro Quadratmeter. Spitzenpreise knacken hingegen die 3.500 Euro Marke pro Quadratmeter Wohnfläche.

Preissteigerung bei Immobilien auch im Berliner Umland

Das Berliner Umland wird auf Grund seiner ruhigen Lage und unmittelbaren Nähe zur deutschen Hauptstadt zunehmend teurer. Bis vor einiger Zeit fand man hier günstige Angebote für Eigentumswohnungen. Die Preise sind in den vergangenen Jahren jedoch stark angestiegen. Außerdem fällt auf, dass es eine große Preisschere gibt. Es lohnt sich deshalb, auf der Suche nach der Traumimmobilie nicht zu verzweifeln und verschiedene Angebote zu besichtigen.

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Aktuelle Trends des Berliner Immobilienmarkts

Berlin liegt innerhalb Deutschlands weiterhin unter den beliebtesten Standorten für Immobilien. Wohnimmobilien heben sich besonders ab, denn sie können sowohl als Zinshaus skaliert werden als auch zum Investment umfunktioniert werden. Was besonders viel Aufmerksamkeit erregt ist, wie stabil sich der Immobilienmarkt in Berlin sowohl während der weltweiten Corona Pandemie als auch während des Ukraine Kriegs gehalten hat. Bisher konnten keine Einflüsse dieser beiden Faktoren beobachtet werden. Die Nachfrage stützt die Entwicklung der Preise weiterhin. Es wird jedoch davon ausgegangen, dass die große Anzahl an Flüchtlingen aus der Ukraine in Zukunft den Immobilienmarkt Berlins beeinflussen wird.

Nicht zu übersehen ist, dass die Kreditinstitute die Höhe der Zinsen zurzeit in die Höhe schrauben. Dies wirkt sich negativ auf die Kapazitäten der privaten Investoren aus. Gleichzeitig kann nicht geleugnet werden, dass weiterhin sehr viel Geld im Umlauf ist, welche sich auf die Liquidität potenzieller Investoren zurückführen lässt. Der Anstieg der Zinsen hat allerdings zur Folge, dass interessierte Käufer eine Immobilie sehr viel genauer analysieren. Übertriebene Spitzenpreise werden nicht mehr bedient, auch wenn dies den Verkaufserfolg der Eigentümer dämpft.

Regulierungen gehören mittlerweile zum Immobilienmarkt Berlins dazu. Sie lassen sich nicht mehr wegdenken, Neuerungen sind derzeit jedoch wenig wahrscheinlich. Die Vorkaufspraxis und der Mietendeckel wurden im Jahr 2021 durch die Gerichtsurteile in Leipzig und Karlsruhe abgeschafft. Der Milieuschutz vermeidet die Umwandlung oder Modernisierung vieler Wohnungen. Dennoch kann beobachtet werden, dass sich der Immobilienmarkt in ganz Berlin stetig weiterentwickelt.

Die Bauaktivität zeigt sich in der deutschen Hauptstadt überaus stabil und hat einen Anstieg erfahren. Der Mietmarkt wird hierdurch auf lange Sicht entspannt. Gleichzeitig liegen die Preise für Grundstücke, sowie die Baukosten auf einem sehr hohen Niveau. Dies schlägt sich auf die Mietpreise nieder und wird die Preise für Neubauwohnungen und Bestandswohnungen auch in Zukunft weiter anheben. Letztendlich werden das Nettoeinkommen und die Kaufkraft der Haushalte die Preise für Eigentumswohnungen begrenzen.

In den Bezirken Steglitz, Wedding, Friedrichshain und Prenzlauer Berg sind die Preise für Immobilien in den vergangenen 12 Monaten nur leicht angestiegen. Rückläufige Entwicklungen können in Weißensee, Tiergarten und Neukölln beobachtet werden.

Politische Aussichten für das Jahr 2022

Die neue Regierung stellt erneut ein eigenständiges Bundesministerium auf. Dieses ist für Stadtentwicklung, Wohnen, Bauwirtschaft und Bauwesen zuständig. Es kann nicht übersehen werden, dass sich die Bundesministerin der SPD, Klara Geywitz, renommierte Verstärkung geholt hat. Sowohl die Staatssekretärin Cansel Kiziltepe als auch der Staatssekretär Sören Bartol, beide Mitglieder der SPD, zeigen sich als deutliche Befürworter der Vorkaufspraxis, sowie des Mietendeckels. Während Kiziltepe sich dafür ausspricht, eine fundierte Rechtssicherheit für die Vorkaufspraxis zu schaffen, sieht Bartol die Kompetenz für den Mietendeckel eindeutig beim Bund.

politische-aussichten-jahr-2022

Welche politischen Entscheidungen in der aktuellen Regierungsphase tatsächlich getroffen werden können, hängt sowohl von den Ideen der Politiker als auch vom Budget des Bundes ab. Folgende Ideen lassen sich jedoch beobachten. Sie können es in den kommenden vier Jahren durchaus auf die Agenda des Bunds schaffen:

  • Die Idee der DIW ist neu. Sie fordert Sonderabgaben für hohe Mieten.
  • Es ist wahrscheinlich, dass die Mietpreisbremse verschärft wird.
  • Zukünftig sollen die Gemeinden dazu verpflichtet werden, den Mietspiegel auf einer einheitlichen Grundlage zu erstellen.
  • Die Spekulationsfrist soll in ihrer aktuellen Form abgeschafft werden oder es kann zu einer Verlängerung der Haltedauer kommen. Die Möglichkeit einer Gewinnbesteuerung ist nach wie vor ein wichtiges Thema.
  • Die Wahrscheinlichkeit eines bundesweiten Mietmoratoriums steigt, gleichzeitig ist es unwahrscheinlich, dass ein bundesweiter Mietendeckel eingeführt wird.
  • Share Deals werden möglicherweise umstrukturiert und verlieren hierdurch die wirtschaftliche Aufmerksamkeit.
  • Es scheint fast sicher zu sein, dass die zulässige Mieterhöhung in Zukunft gekappt wird. Statt der aktuellen 15 Prozent, darf sich die Miete nur noch 11 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöhen.

Neue Regulierungen werden angestrebt. Gleichzeitig soll der Neubau in Berlin unter größeren Anstrengungen weiter angekurbelt werden. Es bleibt zu beobachten, wie die Bereiche Wohnen und Bauen (SPD), Innenministerium (SPD), Justiz (FDP) und Finanzen (FDP) ihre Interessen vereinen.

Fazit

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen ist im vergangenen Jahr erneut gestiegen und liegt aktuell bei einem Niveau von rund 5.400 Euro. Damit sind die Angebotspreise für die deutsche Hauptstadt zwar angestiegen, liegen aber dennoch weiterhin unter den Durchschnittspreisen anderer deutscher Städte. Platz Eins belegt weiterhin München mit 9.530 Euro pro Quadratmeter. Auf Platz Zwei befindet sich Frankfurt am Main. In der schönen Mainstadt liegen die Angebotspreise für Wohnungen bei durchschnittlich 6.950 Euro pro Quadratmeter. Und auch Hamburg ist teurer als Berlin. Im Durchschnitt kostet eine Eigentumswohnung in der norddeutschen Stadt an der Elbe knapp 6.300 Euro pro Quadratmeter.

Es wird eindeutig, dass es sich in Berlin und Umland lohnt, die Angebote eingehend zu analysieren. Der Wohnungsmarkt ist zwar hart umkämpft, hat sich in den letzten Jahren jedoch als äußerst stabil erwiesen. Besonders in den Bezirken Prenzlauer Berg, Friedrichshain-Kreuzberg und Berlin Mitte sollte man sich umschauen, wenn man auf der Suche nach einer Eigentumswohnung im Zentrum der deutschen Hauptstadt ist. Kaum eine andere Stadt schafft es, Kultur, Vielfältigkeit, Gastronomie und Natur so übergangslos miteinander zu vereinen. Wer auf der Suche nach der ganz persönlichen Traumimmobilie ist, sollte sich weder von hohen Preisen noch von Wettbewerbern abschrecken lassen. Die Preise schwanken stark, weshalb man selbst in den begehrtesten Teilen Berlins immer wieder unschlagbare Angebote zu Preisen findet, die unter dem Durchschnitt liegen.

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