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Nebenkosten und Hausgeld bei Eigentumswohnungen: Diese Kosten können monatlich anfallen

Nach dem Kauf einer Eigentumswohnung fallen monatliche Nebenkosten an. Erfahren Sie, welcher Posten sich hinter dem Hausgeld verbirgt, wie er berechnet wird und worauf Sie als Besitzer einer Eigentumswohnung achten müssen.

Was ist Hausgeld und welche Kosten fallen unter den Begriff?

Das Hausgeld ist ein Betrag, der von dem Eigentümer einer Wohnung gezahlt werden muss. Es ist von anderen Nebenkosten, wie Wasser oder Strom zu unterscheiden und wird im Volksmund häufig mit dem Begriff „Wohngeld“ gleichgesetzt. Dies ist jedoch nicht richtig, denn Wohngeld umfasst einen Mietzuschuss, den Familien mit einem geringen Einkommen als staatliche Sozialleistung erhalten. Hausgeld ist hingegen ein Betrag, der von dem Eigentümer einer Wohnung an den Verwalter der Wohnanlage gezahlt werden muss.

Der Beitrag fällt monatlich an, wird jedoch zum Jahresende abgerechnet. Das Hausgeld für eine Wohnung liegt im Schnitt 20% bis 30% über den Nebenkosten, die der Eigentümer dem Mieter berechnen kann. Es handelt sich somit um einen Posten, der durchaus ins Gewicht fallen kann und vor dem Kauf einer Immobilie unbedingt beachtet werden sollte.

Das Hausgeld setzt sich aus den Betriebskosten und weiteren Kosten zusammen und kann folgendermaßen aufgefächert werden:

Betriebskosten, die problemlos auf den Mieter der Eigentumswohnung umgelegt werden können.

  •  Dazu gehören beispielsweise die herkömmlichen Nebenkosten wie Strom, Heizung (im Falle einer Zentralheizung) und Wasser-, sowie Abwassergebühren.
  •  Hinzu kommen jedoch auch noch die Gebühren für Müllentsorgung, Winterdienst, Fahrstuhlwartung, Wohngebäudeversicherung, Hausmeister und Treppenhausreinigung.

Weitere Kosten, die dem Mieter der Eigentumswohnung nicht berechnet werden können, sind:

  • Instandhaltungsrücklage: An den gemeinsam genutzten Bereichen des Gebäudes oder Wohnkomplexes müssen Renovierungsarbeiten und Instandhaltungsarbeiten vorgenommen werden. Diese werden von allen Eigentümern gemeinsam finanziert, wodurch feste, monatliche Beiträge fällig werden.
  • Verwaltungskosten: Der Verwalter der Wohnanlage muss bezahlt werden, wofür alle Eigentümer gemeinsam zuständig sind. Darüber hinaus fallen Kosten für die Kontoführung der Wohneigentümergemeinschaft an.
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Folgende Kosten gehören nicht zum Hausgeld

Wie Sie erfahren haben, werden unter dem Begriff „Hausgeld“ einige Posten zusammengefasst. Es gibt jedoch auch Ausgaben, die beim Besitz einer Eigentumswohnung anfallen, die nicht zum Hausgeld gehören. Dies sind beispielsweise die Grundsteuern, die jeder Eigentümer einer Wohnung direkt an die Kommune übermittelt. Die Grundbesitzerhaftpflichtversicherung wird ebenfalls direkt gezahlt und fällt nicht unter die Posten des Hausgeldes.

Private Ausgaben sind individuelle Stromkosten, sowie die Kosten für Telefon und Internet. Die GEZ-Gebühren muss jeder Haushalt selbst bezahlen. Sie werden nicht von dem Eigentümer der Wohnung übernommen.

Welche Kosten können monatlich bei einer Eigentumswohnung anfallen?

Früher hatten Eigentümer einer Wohnung keine Möglichkeit, einen Einblick in die Hausgelder verschiedener Wohnanlagen zu erhalten. Sie wurden über die Beträge der eigenen Eigentumswohnung informiert, konnten diese jedoch nicht mit anderen Wohnungen vergleichen und erkennen, ob die Höhe des Hausgelds angemessen war.

2005 wurde erstmal Licht ins Dunkel gebracht. Im Rahmen einer Studie wurde deutschlandweit die Höhe des Hausgelds ermittelt und in einem Bericht öffentlich gemacht. Damals lagen die Werte bei durchschnittlich 2,60 €/m2. Die Kosten konnten jedoch auch auf bis zu 4,53 €/m2 ansteigen. Es ist jedoch zu betonen, dass diese Werte keineswegs aktuell sind.

Grundsätzlich können einige allgemeine Angaben über die ungefähre Höhe des Hausgelds gemacht werden. Genaue, allgemeingültige Berechnungen sind jedoch nicht möglich, weil viele Posten überaus individuell bestimmt werden. Sogar innerhalb desselben Gebäudekomplexes werden unterschiedliche Beiträge gezahlt.

Folgende Posten fließen beispielsweise in die Berechnungen ein:

  •         Durchschnittliche Betriebskosten (2,17 €/m2 (Stand 2018))
  •         Instandhaltungsrücklage (0,59 €/m2 bis 1,04 €/m2)
  •         Verwaltungskosten: diese sind vollkommen variabel und werden pro Wohneinheit berechnet.

Aus diesen Variablen ergibt sich für das Jahr 2018 ein durchschnittliches Hausgeld von 3 €/m2 bis 4,50 €/m2.

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Wie wird die Instandhaltungsrücklage berechnet?

Die angemessene Höhe der Instandhaltungsrücklage einer Wohnanlage wird in der Zweiten Berechnungsverordnung definiert.

Für Altbau und Gebäude über 32 Jahren beträgt die Instandhaltungsrücklage 0,95 €/m2 im Monat.

Bei Gebäuden zwischen 22 und 32 Jahren handelt es sich um einen Wert von 0,75 €/m2 im Monat. Bei Neubauten und Gebäuden, die unter 22 Jahre alt sind, liegt die Instandhaltungsrücklage bei 0,59 €/m2.

Insgesamt fällt die Instandhaltungsrücklage bei neuen Gebäuden geringer aus, weil Renovierungen in den nächsten Jahren mit großer Wahrscheinlichkeit nicht notwendig sein werden. Die Höhe ist aber auch abhängig von der Ausstattung des Gebäudekomplexes, in dem sich die Eigentumswohnung befindet. Handelt es sich um einen Komplex mit Schwimmbad, großem Gemeinschaftsraum und Fahrstuhl, so fallen die Instandhaltungskosten deutlich höher aus als bei einem schlichteren Gebäude.

Wie laufen Planung und Zahlung des Hausgelds ab?

Die Höhe des Hausgelds wird von dem Verwalter der Wohnanlage festgelegt. Er leitet die Kosten aus dem Wirtschaftsplan ab, der jährlich erstellt und im Rahmen der Eigentümerversammlung vorgestellt werden muss. Die Instandhaltungsrücklagen werden separat ausgewiesen.

Wenn ein Eigentümer mit der Höhe des Hausgelds nicht einverstanden ist, kann er einen Antrag auf Änderung stellen, dem die einfache Mehrheit der Eigentümerversammlung zustimmen muss.

Die Gesamtkosten können mit Hilfe verschiedener Schlüssel auf die einzelnen Eigentumswohnungen umgerechnet werden. Bei gleichgroßen Wohnparteien werden die Gesamtkosten beispielsweise durch die Anzahl der Wohnungen geteilt. Die einzelnen Faktoren können unterschiedlichen Schlüsseln unterliegen. Beispiele sind die Quadratmeterzahl der Eigentumswohnung oder die Zahl der Personen, die in dem Haushalt wohnen.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung besitzen und diese vermieten möchten, sollten Sie die einzelnen Nebenkostenposten nach denselben Schlüsseln berechnen, wie dies auf Ebene des Gebäudes getan wird. Sie ersparen sich hierdurch Komplikationen und Missverständnisse. Die genauen Angaben sollten im Mietvertrag aufgeschlüsselt werden.

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Die Wohneigentümer haben sehr viel weniger Freiheit als die Besitzer eines Hauses. Sie müssen sich der Mehrheit beugen und haben kaum Mitbestimmungsrecht bei der Gestaltung von Nebenkosten. Dies sollten Sie beim Kauf einer Immobilie unbedingt berücksichtigen.

Lag das im Voraus berechnete Hausgeld unter den tatsächlich entstandenen Kosten, so wird eine Rückzahlung vorgenommen. Es können jedoch auch Nachzahlungen notwendig werden, wenn Ihr Verbrauch nicht der Berechnung des Hausgelds für Ihre Eigentumswohnung entsprach.

Fazit

Vor dem Abschluss eines Kaufvertrags sollten Sie unbedingt analysieren, welche Renovierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen in nächster Zeit an dem Wohngebäudekomplex vorgenommen werden müssten. Verlassen Sie sich dabei nicht nur auf Ihre Einschätzung, sondern beziehen Sie die Wirtschaftspläne ein und beauftragen Sie im Zweifelsfall einen Gutachter, der Sie optimal berät und Ihnen potenzielle Kostenfallen aufzeigt.

Das Hausgeld ist ein Posten, welchen Sie unter keinem Umstand unterschätzen sollten, da er mitunter zu einer Überschreitung Ihrer finanziellen Möglichkeiten führen kann.