Wer vor dem Kauf seiner ersten Immobilie steht, der begeht häufig Anfängerfehler. Ärgerlich und kostspielig, jedoch keineswegs verwunderlich. Schließlich tauchen Sie als potenzieller Käufer einer Immobilie in eine Ihnen unbekannte Welt ein. Beobachtungen zeigen, dass bei dem Kauf einer Eigentumswohnung deutlich mehr Hürden auf den zukünftigen Wohnungsbesitzer warten als bei einem Einfamilienhaus. Es herrscht der Irrglaube, dass man durch den Kauf einer Eigentumswohnung deren Besitzer wird. Was hierbei nicht bedacht wird ist, dass diese Wohnung nicht unabhängig von ihrer Wohnanlage existiert. Als neuer Besitzer treten Sie in eine Wohngemeinschaft ein, deren Regelungen und Absprachen Sie vor dem Kauf kennen sollten, um böse Überraschungen zu vermeiden.
Eine Wohnungskaufberatung begleitet Sie durch den Besichtigungs- und Kaufprozess. Dadurch werden Sie bei der Auswahl der passenden Immobilie unterstützt. Sie erfahren, welche Mängel die von Ihnen ausgewählte Eigentumswohnung möglicherweise aufweist und welche Sanierungskosten in naher Zukunft auf Sie zukommen könnten. Worauf Sie während der Wohnungsbesichtigung achten sollten und welche Hürden Sie nehmen müssen, erfahren Sie in unserem Beitrag „Überblick und Tipps für die Besichtigung einer bestehenden Eigentumswohnung“.
In diesem weiterführenden Artikel geht es um die Beratung während des Kaufprozesses. An welche Kosten müssen Sie denken und welche Fehler machen neue Wohnungsbesitzer häufig? Dies sind einige der wichtigen Fragen rund um den Kauf einer Eigentumswohnung, die in diesem Beitrag beantwortet werden.
Welche Unterlagen werden für eine Wohnungskaufberatung benötigt?
Wenn Sie eine Wohnungskaufberatung wünschen, wird ein Ortstermin vereinbart. Bei diesem wird die Wohnung gemeinsam besichtigt, damit sich der Experte ein umfangreiches Bild von dem Objekt machen kann. Bis zu diesem Termin sollten folgende Unterlagen vorliegen:
- Energieausweis: Wenn Sie eine Eigentumswohnung mieten oder kaufen möchten, haben Sie ein gesetzliches Recht auf die Vorlage des Energieausweises. Für den Kreditantrag bei einer Bank kann es von Vorteil sein, wenn die Wohnung einen guten Energiepass hat. Allerdings kann man sich auf die Angaben nicht zu 100 Prozent verlassen, da die Werte oft in Abhängigkeit zum bisherigen Bewohner der Immobilie stehen. Ein fachkundiger Gutachter prüft die tatsächlichen Werte der Immobilie deshalb mit einem Klimamessgerät und einer Wärmebildkamera. Im Winter können hierdurch sehr gut mögliche Schwachstellen der Wohnung erkannt werden.
- Protokolle der Eigentümerversammlungen: Es sollten die Unterlagen der letzten drei Eigentümerversammlungen vorliegen. Hinzu kommt die Beschlusssammlung, die gesetzlich verpflichtend ist. Beim Durchlesen der Protokolle wird deutlich, wie die Eigentümer miteinander umgehen und welche Probleme möglicherweise vorliegen. Außerdem steht in den Protokollen, welche Instandhaltungsmaßnahmen geplant sind und wie hoch die Instandhaltungsrücklage angesetzt ist. Beschlüsse aus den vergangenen Jahren sind für Sie als neuer Wohnungsbesitzer ebenso binden, weshalb Sie sich eingehend informieren sollten.
- Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung: Die Teilungserklärung ist die Grundlage für die Aufteilung der Wohnanlage in einzelne Eigentumswohnungen. Da Sie sich in eine Gemeinschaft einkaufen werden, müssen Sie die festgelegten Gesetze der Wohngemeinschaft vor dem Kauf kennen. In den meisten Fällen sind diese Dokumente in Ordnung, es kommt jedoch vor, dass aus der Gemeinschaftsordnung einige Nachteile für Sie als Eigentümer ersichtlich werden.
- Exposé der Immobilie: Bei der Besichtigung wird vor Ort vom Gutachter geschaut, welche Eigentumswohnung Sie in Erwägung ziehen, zu kaufen. Es ist jedoch durchaus sinnvoll, im Voraus bereits ein Exposé zu schicken, damit sich der Berater einarbeiten kann und die Wohnung mit dem Exposé vergleichen kann. Hierbei fallen womöglich Mängel auf oder es stechen besondere Eigenschaften ins Auge, die in der schriftlichen Beschreibung der Immobilie nicht auffielen.
- Aufteilungspläne und Grundriss
- Auszug aus der Flurkarte: Ihre Bank benötigt den Lageplan der Immobilie, wenn Sie einen Kredit beantragen möchten.
- Jahresabrechnung der Immobilie: Auf Grundlage der letzten Betriebskostenabrechnung lässt sich abschätzen, wie hoch die jährlichen Kosten sind, die auf Sie zukommen werden. In der Wohnung werden Renovierungsarbeiten anfallen, für die eine Instandhaltungsrücklage gebildet werden muss. Aus der Betriebskostenabrechnung wird deutlich, wie hoch die Kosten sein werden, sodass Sie überprüfen können, ob Sie die notwendigen finanziellen Mittel aufbringen können.
- Auszug aus dem Wohnungsgrundbuch: Im Grundbuchauszug können Sie unter anderem die Flurnummer und die Größe des Grundstücks nachlesen. Außerdem wird ersichtlich, welches Sondereigentum besteht und welche Eigentumsverhältnisse es gibt. Besitzt das Gebäude eine Garage, so bestehen bestimmte Nutzungsrechte und Beschränkungen, die im Teileigentumsgrundbuch verzeichnet sind. Diese sollten vor dem Kauf einer Immobilie besonders aufmerksam analysiert werden.
- Nutz- und Wohnflächenberechnung: Im Exposé werden Nutzfläche und Wohnfläche häufig zusammengefasst. Hinzu kommt, dass Kellerräume oder andere Nutzflächen oft nicht ausreichend Beleuchtung besitzen, um tatsächlich genutzt werden zu können. Mit Hilfe einer Wohnflächenberechnung, welche der aktuelle Wohnungseigentümer möglicherweise besitzt, können Nutzfläche und Wohnfläche recht präzise bestimmt werden.
- Aktueller Mietvertrag (falls die Wohnung vermietet ist und als Investitionsimmobilie genutzt werden soll)
Tipp: Was tun, wenn zum Zeitpunkt der Besichtigung noch nicht alle Unterlagen vorliegen?
Die Konkurrenz am Wohnungsmarkt ist groß. Wenn Sie mit der Besichtigung und der Beratung warten, bis Sie alle Unterlagen vorliegen haben, hat Ihnen mit großer Wahrscheinlichkeit ein anderer Interessent die Wohnung vor der Nase weggeschnappt. Deshalb empfehlen wir, den Termin für die Beratung auch dann bereits zu buchen, wenn Sie noch nicht alle Dokumente besitzen. Wenn die Wohnung für Sie als Kaufobjekt in Frage kommt, lassen sich die Unterlagen auch später noch zusammensuchen.
Die Beratung während des Kaufprozesses
Die Besichtigung mit dem Gutachter hat stattgefunden und Sie haben sich dazu entschieden, die Eigentumswohnung zu kaufen. Wenn Sie die Reservierung beim Makler hinterlegt haben, beginnt der Kaufprozess. Wir erklären Ihnen, wie Sie während des Kaufprozesses von einer Wohnungskaufberatung profitieren:
Prüfung des Kaufvertrags und weiterer Unterlagen
Wenn Sie die Kaufentscheidung getroffen haben, wird der Kaufvertrag konzipiert. Dieser unterscheidet sich bei Bestandswohnungen und Neubauwohnungen stark. Eines haben jedoch alle Kaufverträge für Immobilien gemeinsam: Sie müssen von einem Notar beglaubigt werden. In den nächsten Tagen und Wochen werden Sie zahlreiche Vertragsunterlagen lesen müssen. Die Wohnungskaufberatung hilft Ihnen dabei, die Unterlagen zu sichten und notwendige Veränderungen anzusprechen. Die ersten Vertragsunterlagen, die Ihnen zugeschickt werden, sind die Teilungserklärung, die Bezugs- oder Verweisungsurkunde, sowie der Kaufvertragsentwurf. Der Gutachter, der sich mit der Beratung während des Kaufprozesses Ihrer Wunschimmobilie beschäftigt, überprüft die Unterlagen und bespricht mögliche Hindernisse mit Ihnen.
- Teilungserklärung: Die Teilungserklärung wird verbindlich ins Grundbuch eingetragen. Aus ihr wird ersichtlich, welche Räumlichkeiten und Teile des Grundstücks welchem Eigentümer gehört. Zur Übersicht dient ein Aufteilungsplan. Aus der Teilungserklärung wird außerdem deutlich, welche Bereiche und Räume gemeinschaftlich von den Eigentümern des Wohnhauses genutzt werden.
- Bezugs- oder Verweisungsurkunde: Die Urkunde wird dem Kaufvertrag beigefügt und beim Notartermin nicht vorgelesen. Es wird davon ausgegangen, dass sie von beiden Parteien eingehend gesichtet worden ist. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass Ihr Gutachter die Verweisungsurkunde untersucht. Diese beinhaltet Karten, Zeichnungen und die Gemeinschaftsordnung der Eigentümer.
- Kaufvertragsentwurf: Auf Grundlage des Kaufvertragsentwurfs wird später der finale Kaufvertrag erstellt. In ihm wird angegeben, zu welchem Preis die Wohnung verkauft wird, welche Größe die Immobilie hat und wann das Datum der Übergabe ist. Darüber hinaus werden Angaben zur Lage der Immobilie gemacht. Der Vertrag wird beim Termin der Vertragsunterzeichnung vom Notar vorgelesen und beglaubigt.
Tipp: Seien Sie vorsichtig bei einer Erbpacht
Wenn die Eigentumswohnung in einer Wohnanlage liegt, die sich auf einem Erbpacht Grundstück befindet, so erwerben Sie zwar einen Teil des Hauses, nicht jedoch des Grundstücks. Auf den Kaufpreis wirkt sich dies positiv aus, denn er fällt in der Regel deutlich günstiger aus. Allerdings müssen Sie mit monatlichen Pachtkosten rechnen, dem Erbbauzins. Es gibt gleich mehrere Nachteile. Zunächst einmal kann das Grundstück nur begrenzt genutzt werden. hinzu kommt, dass der Eigentümer des Grundstücks seinen Anspruch auf Eigennutzung geltend machen kann. In diesem Fall müssten Sie und die anderen Wohnungseigentümer das Wohngebäude verlassen.
Die Beratung zur Finanzierung der Eigentumswohnung
Wenn alle Unterlagen vorliegen, dann ist es Zeit für den nächsten Schritt: Die Finanzierung Ihrer Eigentumswohnung. Hierbei steht Ihnen die Wohnungskaufberatung tatkräftig zur Seite. Sie hilft Ihnen dabei Beispielkonditionen durchzurechnen und verfügt über direkte Kontakte zu Kreditinstituten.
Insgesamt lässt sich empfehlen, so viele Anträge wie möglich an verschiedene Banken zu stellen. Auf diese Weise können Sie die verschiedenen Konditionen miteinander vergleichen und sich schließlich für die Bank entscheiden, die Ihnen den niedrigsten Zinssatz anbietet und darüber hinaus auch Ihre weiterführenden Ansprüche an den Kreditgeber erfüllt.
Den Kaufvertrag sollten Sie in jedem Fall erst dann unterschreiben, wenn Sie die Finanzierung Ihrer Eigentumswohnung geklärt haben. Sonst kann es passieren, dass Sie sich vertraglich für einen Kauf verpflichtet haben, den Sie nicht finanzieren können.
Tipp: Denken Sie unbedingt auch an die Kaufnebenkosten
Wenn Sie Ihr Eigenkapital betrachten und ausrechnen, welche Höhe der Kredit haben muss, den Sie beantragen werden, dürfen Sie die Kaufnebenkosten auf keinen Fall vergessen. Die Wohnungskaufberatung weist Sie auf Nebenkosten hin und rechnet Ihnen die tatsächlichen Kosten der Wohnung vor. Auf diese Weise können Sie böse Überraschungen vermeiden.
Die Kaufnebenkosten lassen sich nicht zu 100 Prozent pauschalisieren, da ihre Werte von dem Bundesland abhängig sind, in dem sich die Eigentumswohnung befindet. Die Faustregel besagt jedoch, dass die Kaufnebenkosten grundsätzlich etwa 15 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie betragen. Wertvolle Informationen rund um das Thema Kaufnebenkosten erhalten Sie in unserem ausführlichen Beitrag zu diesem Thema.
Von wem kann man sich beim Wohnungskauf beraten lassen?
Sie haben die Möglichkeit, die Leistung einer Wohnungskaufberatung bei einem unabhängigen Sachverständigen oder einem Gutachter in Anspruch zu nehmen. Sie können sich jedoch auch an einen Immobilienmakler wenden. Dieser verfügt über das notwendige Knowhow und begleitet Sie sicher durch den Kaufprozess Ihrer Wunschimmobilie.
Wie viel kostet eine Wohnungskaufberatung
Der Umfang einer Wohnungskaufberatung wird vom interessierten Käufer mit dem Gutachter oder Dienstleister festgelegt. Aus diesem Grund lässt sich an dieser Stelle keine pauschale Aussage zum Preis einer solchen Beratung machen. Wir empfehlen Ihnen, sich mit dem Dienstleister oder Sachverständigen in Verbindung zu setzen und mit ihm gemeinsam die konkreten Anforderungen zu besprechen, die Sie an eine Wohnungskaufberatung stellen. Möglicherweise liegen Ihnen bereits einige Angaben zur Immobilie vor und Sie möchten sich lediglich eine zweite Meinung einholen.
Häufige Irrtümer, denen Wohnungskäufer bei ihrer ersten Immobilie unterliegen
Wer zum ersten Mal eine Eigentumswohnung kauft, der kennt sich in der Regel nicht so gut auf diesem Gebiet aus. Wir erklären Ihnen, welchen vier Irrtümern angehende Wohnungsbesitzer häufig zum Opfer fallen:
1. Irrtum: Mit meiner Eigentumswohnung kann ich machen, was ich will
Fakt ist, dass Ihnen innerhalb Ihrer Wohnung nur die Innentüren, die Tapete, der Bodenbelag, der Putz, der Luftraum und die nichttragenden Innenwände gehören. Hinzu kommen einige Details, wie beispielsweise die Ausstattung der Badezimmer oder der Küche. Die wesentlichen Bestandteile der Wohnung, zu der beispielsweise die tragenden Decken und Wände, die Wohnungseingangstüren und die Fenster gehören, bleiben weiterhin Gemeinschaftseigentum. Wenn Sie an diesen Bestandteilen der Eigentumswohnung Reparaturen oder Modernisierungsarbeiten vornehmen möchten, benötigen Sie die Genehmigung der Miteigentümer.
2. Irrtum: Nach dem Kauf der Wohnung muss ich mich um nichts mehr kümmern
Die Beschlüsse, die auf jeden einzelnen Miteigentümer große Auswirkungen haben, werden bei der Eigentümerversammlung gefällt. Es handelt sich um ernste Versammlungen, die protokolliert werden und verbindlich sind. Wer denkt, dass nach dem Kauf der Eigentumswohnung nichts mehr getan werden muss, der irrt sich stark. Denn unter anderem muss die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums organisiert werden. Die Eigentümer müssen gemeinsam verschiedenste Verträge mit den Verwaltungen aushandeln. Geldanlagen und Geldausgaben müssen kontrolliert werden, ebenso wie die Jahresabrechnung. Die Instandhaltung der Wohnanlage ist ein nie enden wollender Prozess, der von den Miteigentümern gemeinsam angeleitet werden muss. Wenn Aufträge für Modernisierungen und Renovierungen vergeben werden, müssen deren Fortschritte stetig überprüft werden. Wenn die Verwaltung ihrer Verantwortung nicht nachkommt, müssen die Wohneigentümer im Zweifelsfall selbst handeln.
3. Irrtum: Die Höhe des Hausgeldes kann mit den Nebenkosten bei einer Mietwohnung verglichen werden
Wenn Sie mit diesem Glauben eine Eigentumswohnung kaufen, werden Sie sich schon bald über das hohe Hausgeld wundern. Denn das Hausgeld, welches von den Wohnungseigentümern der Wohnanlage an die Eigentümergemeinschaft gezahlt werden muss, übersteigt die Nebenkosten, die ein Mieter zahlt, bei weitem. Im Hausgeld sind weitere Posten, wie beispielsweise das Verwaltungshonorar, inbegriffen. Diese Positionen dürfen nicht an Mieter umgelegt werden, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung als Investitionsimmobilie gekauft haben und diese vermieten. Wenn Sie herausfinden möchten, welche monatlichen Kosten als Eigentümer einer Wohnung auf Sie zukommen, empfehlen wir Ihnen unseren informativen Beitrag zu diesem Thema.
4. Irrtum: Rund um das Wohneigentum ist alles gesetzlich geregelt
Das Wohnungseigentum ist eine Sonderform. Denn anders als bei einem Einfamilienhaus, gehören Grundstück und Wohnanlage nicht einem einzelnen Eigentümer, sondern einer Eigentümergemeinschaft. Im Wohnungseigentumsgesetz werden deshalb an zahlreichen Stellen Sonderregelungen aufgeführt. In diesen wird vieles jedoch nicht behandelt. Lücken und Probleme werden in langwierigen Gerichtsprozessen geregelt. Bis zum Gerichtsurteil müssen oft mehrere Instanzen durchlaufen werden, der Ausgang eines Rechtsstreits ist im Voraus ungewiss. Die Rechtsprechung überfordert viele Wohnungseigentümer, die sich mit rechtlichen Grundlagen und Gesetzestexten nicht auskennen. Umso schwieriger wird es dadurch jedoch, sich mit kundigen Miteigentümern und Verwaltungen auf Augenhöhe auseinanderzusetzen.
Fazit
Die Wohnungskaufberatung ist ein weitreichendes und sehr wichtiges Thema, wenn Sie Ihre erste Eigentumswohnung kaufen möchten. Sie umfasst den gesamten Prozess von der Besichtigung einer Wohnung bis hin zur Unterzeichnung des Kaufvertrags. Um böse Überraschungen zu vermeiden, setzt sich der Sachverständige eingehend mit Ihrer Wunschimmobilie auseinander. Er überprüft die Vertragsunterlagen, untersucht die Immobilie auf mögliche Mängel und setzt Sie über anstehende Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten in Kenntnis. Darüber hinaus steht Sie Ihnen während des gesamten Kaufprozesses zur Seite und unterstützt Sie bei der Suche nach dem passenden Kredit. Wenn Sie eine Wohnungskaufberatung in Anspruch nehmen, können Sie sich auf einen erstklassigen Service verlassen, der Sie auf potenzielle Stolperfallen hinweist und den Kaufprozess für Sie so unkompliziert wie irgend möglich gestaltet.
