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Die Grundsteuerreform 2022: Hintergrund, Erklärung, Änderungen, Fristen & mehr – Ratgeber für Eigentümer und Mieter

Inhaltsverzeichnis

Die Grundsteuerreform 2022 stellt Immobilienbesitzer:innen vor einige Veränderungen. Die Daten des Grundstücks müssen bis Ende Januar 2023 an das Finanzamt geschickt werden. Geschieht dies nicht, ist mit hohen Geldstrafen zu rechnen. Was sich seit der Reform geändert hat und worauf Hausbesitzer:innen und Mieter:innen sich nun bei der Grundsteuer einstellen müssen, erfahren Sie hier:

Was ist die Grundsteuer und warum gibt es sie?

Die Grundsteuer ist eine Realsteuer, die in Deutschland von den Kommunen eingenommen wird und gemeinsam mit der Gewerbesteuer zu den wichtigsten Einnahmen gehört. Die Grundsteuer wird, anders als die Einkommensteuer, unabhängig von den Einkommensverhältnissen des Steuerschuldners erhoben. Wie hoch die Grundsteuer ist, wird von den Städten und Gemeinden festgelegt. Hierbei spielen mehrere Kriterien eine entscheidende Rolle.

Als objektbezogene Steuer muss diese von den Eigentümern einer Immobilie oder von den Erbbaurechts-Nehmern geleistet werden. Um zu verstehen, weshalb die Grundsteuer für Grundstücke erhoben wird, muss man sich das Leben in einer Stadt oder einer Gemeinde näher anschauen. Im alltäglichen Leben nutzt man die Infrastruktur seines Wohnortes. Straßen, Gehwege, Straßenlaternen und andere Teile der Infrastruktur werden von den Gemeinden bezahlt. Deshalb werden nicht nur auf bebaute oder unbebaute Grundstücke eine Grundsteuer erhoben, sondern es gibt auch eine Grundsteuer für Eigentumswohnungen. Sie müssen stets in gutem Zustand gehalten werden, was mit laufenden Kosten verbunden ist. Als das Kataster im 19. Jahrhundert eingeführt wurde, entstand auch die Grundsteuer. Sie gehört somit zu den ältesten Steuern in Deutschland.

Die rechtlichen Vorschriften rund um die Grundsteuer befinden sich im Grundsteuergesetz.

Wenn man im Alltag von der Grundsteuer spricht, dann meint man hierbei meist die Grundsteuer B. Doch welche verschiedenen Grundsteuerarten gibt es und wie unterscheiden sie sich?

Worin unterscheiden sich die verschiedenen Grundsteuerarten?

Es gibt die drei Grundsteuerarten A, B und C. Die Grundsteuer A muss von Personen bezahlt werden, die in der Landwirtschaft tätig sind. Die Steuer wird für land- oder forstwirtschaftliche Flächen erhoben.

Die Grundsteuer B ist die Form der Grundsteuer, die gerne auch als Grundstückssteuer bezeichnet wird. Dies ist jedoch verwirrend, denn neben den Grundstücksbesitzern müssen auch die Eigentümer einer Eigentumswohnung die Grundsteuer B entrichten. Die Grundsteuer B macht in Deutschland einen Großteil der Grundsteuereinnahmen aus.

Die Grundsteuer C tritt mit der Grundsteuerreform erneut in Kraft. Sie wurde bis in die 1960er Jahre hinein entrichtet und wird für Grundstücke bezahlt, die zwar baureif sind, aber bisher noch nicht bebaut wurden. Wenn Bauherren ihr Grundstück über einen längeren Zeitraum hinweg brach liegen lassen, dann sind die Kommunen dazu befugt, auf diese unbebauten Grundstücke einen höheren Hebesatz für die Grundsteuer zu bemessen. Dadurch soll Bodenspekulationen entgegengewirkt werden. Hinzu kommt, dass es immer mehr Platzmangel gibt. Die Gemeinden möchten durch die Grundsteuer C einen Anreiz geben, brach liegendes Land zu bebauen.

Die Grundsteuerreform 2022 tritt ab dem Jahr 2025 in Kraft. Die Daten müssen allerdings bis zum Ende des Monats Januar 2023 an das Finanzamt übermittelt werden, was Grundstückbesitzer:innen und Eigentümer:innen von Wohnungen unter Druck setzt.

Warum kommt es jetzt zu Änderungen bei der Grundsteuer? – Der Hintergrund der Reform

Der Anstoß zu einer Veränderung der Grundsteuer erfolgte im Jahr 2018 durch das Bundesverfassungsgericht. Es stellte fest, dass die Erhebung der Grundsteuer nicht nach dem Gebot der Gleichbehandlung erfolgte, was eigentlich im Grundgesetz verankert ist. Gleichartige Grundstücke werden gemäß den Beobachtungen des Bundesverfassungsgerichts unterschiedlich behandelt, was verfassungswidrig ist. Bis zum Ende des Jahres 2019 musste eine gesetzliche Neuregelung getroffen werden. Dies geschah in Form einer Grundsteuerreform des Bundesfinanzministeriums. In der Übergangsphase bis zum in Kraft treten der neuen Grundsteuerreform am 1. Januar 2025 kann jedoch weiterhin die Grundsteuer erhoben werden, wie es bisher der Fall war.

Die Grundsteuer wurde nach dem bisherigen Gesetz nach den sogenannten Einheitswerten erhoben. Diese basierten auf Grundstückswerten, die mitunter bereits mehrere Jahrzehnte alt waren. Die Werte, die in Westdeutschland zur Berechnung der Grundsteuer verwendet werden, stammen aus dem Jahr 1964. In den östlichen Teilen Deutschlands liegt die Wertermittlung sogar noch länger zurück. Sie stammt aus dem Jahr 1935. Die ermittelten Einheitswerte werden mit einem Faktor multipliziert, der ebenfalls einheitlich ist. Es handelt sich hierbei um die Steuermesszahl. Anschließend erfolgt eine Multiplikation mit einem Hebesatz für die Grundsteuer, der jedoch von den Gemeinden bestimmt wird.

Es ist jedoch zu beobachten, dass sich die Grundstücke und die Gebäude im Osten und Westen Deutschlands seit ihrer Wertermittlung im Jahr 1935, beziehungsweise 1964, sehr unterschiedlich entwickelt haben. Aus diesem Grund war das Bundesverfassungsgericht bei seiner Analyse der Auffassung, dass keine steuerliche Gleichbehandlung gegeben ist. Vergleichbare Immobilien, die sich in einer benachbarten Gegend befinden, zahlen eine unterschiedlich hohe Grundsteuer, denn die Einheitsbewertung hat sich im Laufe der Jahre von den eigentlichen Werten der Objekte entkoppelt.

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Was genau ändert sich durch die Reform der Grundsteuer?

Die Grundsteuerreform, auch Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG), wurde im Dezember 2019 von Bundesrat und Bundestag gemeinsam beschlossen. Das Ziel dieser Reform ist es, die Ungleichheit bei der Erhebung der Grundsteuer auszugleichen und die Bewertungsverfahren für die Grundsteuer von Grundstücken und Wohnungen zu vereinfachen. Gleichzeitig soll garantiert werden, dass keine Mehrbelastung für die Grundeigentümer entsteht.

Das neue Grundsteuer-Reformgesetz tritt im Januar 2025 in Kraft. In der Zwischenzeit wird die Grundsteuer weiter wie bisher üblich berechnet und bezahlt. Die Übergangszeit ist relativ lang, wird jedoch dadurch gerechtfertigt, dass in zahlreichen Gemeinden neue statistische Miethöhen und Grundstückwerte ermittelt werden müssen. Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Urteil gefordert, dass neue Einheitswerte für die Ermittlung der Grundsteuer festgelegt werden. Dieser Vorgang muss von den Behörden bis Ende Dezember 2022 abgeschlossen werden. Die Eigentümer von Grundstücken und Wohnungen sind dazu verpflichtet, den Grundstückswert, der am 1. Januar 2022 gültig war, zwischen Juli 2022 und Januar 2023 an das Finanzamt zu übermitteln. Dies geschieht über die Steuer-Onlineplattform ELSTER.

Es müssen Angaben zu folgenden Kriterien gemacht werden:

  • Wohnfläche
  • Bodenrichtwert
  • Grundstücksfläche
  • Gebäudeart
  • Baujahr des Gebäudes
  • Lage des Grundstücks

Was ändert sich durch die Grundsteuerreform?

Die Mehrbelastung von Grundeigentümern sollte vermieden werden. Das war der Anspruch des Bundesfinanzamts. Die Erhebung der Grundsteuer soll deshalb in den Grundzügen trotz der Reform gleichbleiben. In der Neuerfassung wird die Wertsteigerung der Immobilien berücksichtigt. Ob gewährleistet werden kann, dass die Grundeigentümer tatsächlich keine höheren Beträge zahlen müssen, hängt aber unter anderem auch von den Hebesätzen ab, die von den Gemeinden und Kommunen in den Bundesländern festgelegt werden. Es kann deshalb noch keine abschließende Aussage darüber gemacht werden, ob es tatsächlich nicht zu einer Mehrbelastung der Grundeigentümer kommt.

Eine neue Besonderheit ist, dass die Bundesländer von einer sogenannten Öffnungsklausel Gebrauch machen dürfen, um vom Bundesmodell zur Berechnung der Grundsteuer abweichen zu dürfen. Hinzu kommt außerdem, dass es nicht mehr nur die Grundsteuer A und B geben wird, sondern eine dritte Grundsteuer, die Grundsteuer C hinzukommt. Auf diese Weise werden dank der Änderungen der Grundsteuer ab 2025 auch brach liegende, bebaubare Grundstücke besteuert.

Was ist die neue Grundsteuer C?

In Deutschland gibt es mittlerweile zahlreiche Ballungsgebiete, in denen ein chronischer Wohnungsmangel herrscht. Die Werte der Grundstücke steigen rasant an, was viele Grundbesitzer dazu veranlasst, brach liegende, baureife Grundstücke als Spekulationsgrundstücke zu bewahren. Es werden somit Grundstücke gekauft, um auf deren Wertsteigerung zu warten und sie anschließend mit einem Gewinn wieder zu verkaufen. Doch wenn die Personen mit dem Bauland spekulieren, dann verhindern sie, dass auf diesen baureifen Grundstücken neuer Wohnraum entstehen kann.

Im Rahmen der Grundsteuerreform wird versucht, dieses Problem aktiv anzugehen. Ab dem in Kraft treten der Grundsteuerreform am 1. Januar 2025 sind die Gemeinden dazu befugt, für brach liegende, baureife Grundstücke einen höheren Hebesatz festzulegen. Die Grundsteuer wird somit auch auf unbebaute Grundstücke erhoben. Auf diese Weise werden finanzielle Anreize geschaffen, die Grundstücke zu bebauen und neuen Wohnraum in stark bewohnten Ballungsgebieten zu generieren. Die Spekulation mit Bauland verteuert sich durch die steigende Grundsteuer C und ist dadurch weniger rentabel. Die neue Grundsteuer ist eigentlich gar nicht so neu, wie man annehmen könnte. Sie wurde in den 1960er Jahren bereits erhoben, dann jedoch abgeschafft.

Was ist die Öffnungsklausel und welche Bundesländer haben ein eigenes Berechnungsmodell eingeführt?

Nachdem das Bundesverfassungsgericht festgestellt hatte, dass die aktuellen Grundsteuergesetze eigentlich gegen das Grundgesetz verstoßen und somit rechtswidrig sind, musste eine Grundsteuerreform entworfen werden. Das Bundesland Bayern erwirkte jedoch eine Öffnungsklausel, die eine Neuberechnung auch unter Abweichungen des Bundesmodells zulässt. Wenn diese abweichende Regelungskompetenz nicht durchgesetzt worden wäre, hätte die Grundsteuerreform mit großer Wahrscheinlichkeit nicht innerhalb der Frist verabschiedet werden können, die vom Bundesverfassungsgericht auferlegt worden war.

Dank der abweichenden Regelungskompetenz ist es den Bundesländern nun möglich, mit Hilfe der sogenannten Öffnungsklausel ihre eigene Berechnungsweise für die neue Grundsteuer anzuwenden. Mittlerweile haben sich Bayern weitere Bundesländer angeschlossen.

Folgende fünf Bundesländer haben sich für ein eigenes Grundsteuermodell entschieden:

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Folgende fünf Bundesländer haben sich für ein eigenes Grundsteuermodell entschieden:

  • Bayern
  • Hessen
  • Hamburg
  • Baden-Württemberg
  • Niedersachsen

Diese Bundesländer haben sich für eine Mischform entschieden:

  • Saarland
  • Sachsen

Die übrigen neun Bundesländer haben sich dazu verpflichtet, das Bundesmodell zu befolgen:

  • Bremen
  • Berlin
  • Brandenburg
  • Nordrhein-Westfalen
  • Mecklenburg-Vorpommern
  • Thüringen
  • Sachsen-Anhalt
  • Rheinland-Pfalz
  • Schleswig-Holstein

Die Grundsteuer wird dementsprechend in Zukunft nach Bundesland aufgestellt.

Wie wird die Grundsteuer nach dem Bundesmodell korrekt berechnet?

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt in drei Schritten, die kurz zusammengefasst werden können:

Wert des Grundstücks x Steuermesszahl x Hebesatz

Die Schritte wollen wir an dieser Stelle näher erklären:

  1. Schritt: Die Berechnung des Grundsteuerwerts erfolgt auf Basis des Bodenrichtwerts und der Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete. Letzte ist abhängig von der Mietniveaustufe der Gemeinde, in der sich die Eigentumswohnung befindet. Hinzu kommen noch andere Faktoren, wie das Alter des Gebäudes, die Art des Grundstücks oder die Grundstücksfläche. Wie hoch die Bodenrichtwerte sind, kann in den Bodenrichtwertinformationssystemen der Bundesländer nachgelesen werden. Das Bundesfinanzministerium hat die Mietniveaustufen der einzelnen Gemeinden in den 16 Bundesländern vorgenommen. Dies geschah auf Basis von Daten, die vom Statistischen Bundesamt zur Verfügung gestellt wurden.
  2. Schritt: Die vorherigen Werte für Immobilien und Grundstücke stammten im Westen Deutschlands aus dem Jahr 1964. In Ostdeutschland gingen sie sogar auf das Jahr 1934 zurück. Die Steuermesszahl ist für die Berechnung der Grundsteuer notwendig. Sie wird gesenkt, damit die Werte der Grundstücke weniger stark beeinflusst werden und sich in Zukunft näher an dem aktuellen Wert der Immobilien ansiedeln. Genossenschaftliches und kommunales Wohnen sowie der soziale Wohnungsbau sollen auch in Zukunft gefördert werden. Dies geschieht unter anderem auch über die Grundsteuer. Der Abschlag der Steuermesszahl liegt bei der sozialen Wohnraumförderung bei 25 Prozent.
  3. Schritt: Die Hebesätze werden in den Gemeinden angepasst. Es wurde vereinbart und kommuniziert, dass die Grundsteueraufkommen in den Gemeinden nicht steigen sollen. Dies wäre aus politischer Sicht auch nicht vermittelbar. Deshalb haben die Kommunen und Gemeinden die Befugnis, das Grundsteueraufkommen mit Hilfe eines Hebesatzes anzupassen. Von den Gemeinden wurde kommuniziert, dass sie diesen Hebesatz in der Praxis einsetzen werden, um das Grundsteueraufkommen unverändert zu lassen.

Durch die neue Form der Berechnung der Grundsteuer soll im Rahmen der Grundsteuerreform gewährleistet werden, dass die Höhe der Grundsteuer in direktem Zusammenhang zum Wert der Immobilie steht.

Ab wann muss die neue Grundsteuer gezahlt werden?

Zurzeit befinden wir uns in der Übergangsphase. Die Grundsteuerreform wurde erfolgreich verabschiedet und wird ab dem 1. Januar 2025 offiziell in Kraft treten. Ab dem Zeitpunkt wird auch die neue Grundsteuer fällig. Bis zum 31. Dezember 2024 und somit bis 2025 sind die Bundesländer dazu verpflichtet, die Grundsteuer auf Grundlage der Einheitswerte zu erheben. Bisher ist noch nicht bekannt, wie hoch die Grundsteuer nach den neuen Berechnungen tatsächlich sein wird. Diese Angabe wird wahrscheinlich im Laufe des Sommers oder Herbstes 2024 bekanntgegeben.

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Welche konkreten Auswirkungen hat die Reform auf die Grundsteuerzahlung der Eigentümer und Mieter?

Bisher war es so, dass die Höhe der Grundsteuer unterschiedlich bewertet wird. Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass dieses System veraltet ist und gegen das Gesetz der einheitlichen Bewertung für die Grundsteuer verstößt. Dies ist der Hintergrund für die Grundsteuerreform. Diese hat zum Ziel, dass die Gesamtheit des Grundsteueraufkommens für die Kommunen und Gemeinden weder sinkt noch steigt. Dies bedeutet jedoch keinesfalls, dass sich die Grundsteuerzahlung für einzelne Personen nicht verändern wird. Während einige Grundbesitzer ab 2025 deutlich höhere Beträge für die Grundsteuer zahlen müssen werden, sinken die Grundsteuern für andere Eigentümer:innen.

Zu diesem Zeitpunkt kann noch keine Angabe dazu gemacht werden, wie hoch die Grundsteuer für Immobilien ab 2025 tatsächlich sein wird. Es ist nämlich nicht bekannt, welchen Hebesatz die Gemeinden einführen werden, um die Grundsteuer anzupassen.

Da die Grundsteuer bei vermieteten Wohnungen oder Häusern über die Nebenkosten auf die Mieter umgelegt wird, sind Personen, die zur Miete wohnen, ebenso von der Grundsteuerreform betroffen.

Warum müssen Eigentümer jetzt eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts abgeben?

Die neuen Grundsteuerwerte werden nach dem Stichtag des 1. Januars 2022 ermittelt. Zu diesem Zeitpunkt konnte den Eigentümern jedoch keine elektronische Plattform zur Verfügung gestellt werden, um die Werte ihrer Grundstücke oder Wohnungen gebündelt einzutragen. Aus diesem Grund verfügt das Finanzamt nicht über die Daten, die es benötigt, um die neue Grundsteuer nach der Grundsteuerreform zu berechnen, die am 1. Januar 2025 in Kraft tritt. Deshalb sind die Eigentümer von Grundstücken, Häusern oder Wohnungen dazu verpflichtet, bis zum 31. Januar 2023 eine neue Grundsteuererklärung in elektronischer Form über das Portal ELSTER abzugeben. Auf diese Weise kann sichergestellt werden, dass dem Finanzamt aktuelle Werte in digitaler Form vorliegen und die Eigentümer zu einem späteren Zeitpunkt nicht erneut Angaben machen müssen.

Alle Daten sollen ab der Erhebung zwischen Juli und Oktober 2022 elektronisch für spätere Berechnungen zur Verfügung stehen. In den Monaten Mai und Juni 2022 haben Eigentümer vom Finanzamt einen Bescheid darüber erhalten, dass sie ihre Grundsteuererklärung zwischen Juli und Oktober 2022 elektronisch abzugeben haben. Auf Grund der Grundsteuerreform muss jeder Eigentümer diese Grundsteuer fristgerecht einreichen. Wenn Sie dies noch nicht getan haben, sollten Sie den Vorgang so schnell wie möglich in die Wege leiten.

Welche Angaben muss die Erklärung enthalten?

Welche Angaben Sie für die Grundsteuerreform machen müssen, hängt unter anderem davon ab, in welchem Bundesland sich Ihr Grundstück befindet. Das hängt damit zusammen, dass sich die Bundesländer selbst dafür entscheiden durften, welches Modell sie zur Berechnung der Grundstückswerte verwenden wollen. Welche Modelle es gibt, in welchen Bundesländern diese wirksam sind und welche Unterlagen Sie für die Grundsteuerreform 2022 benötigen, erfahren Sie hier:

Das Bodenwertmodell

Die Eigentümer, deren Grundstücke in Baden-Württemberg liegen, haben es bei der Berechnung wohl am einfachsten. Der amtlich ermittelte Bodenrichtwert wird mit der Grundstücksfläche kombiniert, um die Höhe der Grundsteuer zu ermitteln. Die Berechnung der Grundsteuer basiert hauptsächlich auf dem Bodenrichtwert. Es ist egal, wie groß das Wohngebäude oder gewerblich genutzte Gebäude ist, das sich auf dem Grundstück befindet. Folgende Daten muss der Grundstückbesitzer zusammentragen:

  • Fläche des Grundstücks
  • Bodenrichtwert
  • Grundbuchdaten
  • Aktenzeichen des
  • Einheitswertes
  • Art der Nutzung

Das Flächenfaktormodell

Personen, deren Grundbesitz in Hamburg, Hessen, Bayern oder Niedersachsen liegt, müssen sich bei der Grundsteuer an das Flächenfaktormodell halten. Die Finanzämter benötigen für dieses Modell, das etwas aufwendiger ist, folgende Daten:

  • Wohnfläche
  • Art der Nutzung
  • Grundbuchdaten
  • Grundstücksfläche
  • Aktenzeichen des
  • Einheitswerts
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Das Bundesmodell

In den restlichen elf Bundesländern wird die Grundsteuer nach dem Bundesmodell berechnet werden. Diese Art der Berechnung ist mit dem höchsten Aufwand verbunden. Die Besitzer der Grundstücke oder Wohnungen müssen eine ganze Reihe an Angaben machen. Gleichzeitig wird jedoch vorgesehen, dass dieses vom Bund vorgestellte Modell eine genaue Abbildung der Gebäude und Grundstücke ermöglicht.

Das Bundesmodell kommt zur Ermittlung der Grundsteuer in den folgenden elf Bundesländern zum Einsatz:

  • Berlin
  • Sachsen-Anhalt
  • Bremen
  • Mecklenburg
  • Vorpommern
  • Schleswig-Holstein
  • Nordrhein-Westphalen
  • Brandenburg
  • Sachsen
  • Thüringen
  • Saarland
  • Rheinland-Pfalz

Für die Berechnung der Grundsteuer nach dem Bundesmodell werden die folgenden Angaben benötigt:

  • Bodenrichtwert
  • Wohnfläche
  • Grundstücksfläche
  • Art der Nutzung
  • Grundbuchdaten
  • Aktenzeichen des
  • Einheitswerts
  • Anzahl Garagen und
  • Stellplätze
  • Mögliches Gebäudealter
  • Anzahl Wohnungen und
  • ihre Größe
  • Art der Immobilie

Bis wann muss die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts abgegeben werden?

Viele Eigentümer stehen vor der Frage, bis wann sie ihre Grundsteuererklärung abgeben müssen. Die Frist zur Abgabe der benötigten Informationen für die Grundsteuer dauert vom 1. Juli 2022 bis zum 31. Januar 2023 an. Da es bei der Umsetzung zu Verzögerungen kam, haben sich die Bundesländer für eine Verlängerung entschieden. Die Frist endete ursprünglich am 31. Oktober 2022.

Wie muss die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts abgegeben werden?

Die Grundsteuererklärung muss in digitaler Form direkt über das zentrale ELSTER-Portal erfolgen. Wenn Sie Ihre Einkommensteuererklärung selbst machen, dann besitzen Sie mit großer Wahrscheinlichkeit bereits ein eigenes ELSTER-Konto. Wenn Sie Ihre Steuererklärungen bisher in Papierform gemacht haben, dann müssen Sie sich für die Grundsteuer auf dem ELSTER-Portal registrieren. Dieser Prozess kann bis zu zwei Wochen in Anspruch nehmen, weil der Sicherheitscode für die Registrierung vom Finanzamt auf dem Postweg zugeschickt wird.

Wenn Sie Kinder haben, die ein ELSTER-Konto besitzen, dann können diese die Angaben für die Grundsteuererklärung in Ihrem Namen abgeben.

Sie haben noch kein ELSTER-Konto und wissen nicht genau, wie Sie die Daten an das Finanzamt übermitteln können? Dann können Sie die Feststellungserklärung der Grundsteuer durch Ihren Steuerberater machen lassen oder verwenden Sie eine offizielle Steuersoftware.

Was ist die Website „Grundsteuererklärung für Privateigentum“ und wer kann sie nutzen?

Wenn Ihr Grundstück in einem der Bundesländer liegt, die an dem Bundesmodell teilnehmen, dann können Sie eine staatliche Seite nutzen, um die Grundsteuererklärung auf einfachem Wege auch ohne das ELSTER-Portal abzugeben. Dies funktioniert dann, wenn Sie die Grundsteuer für Privateigentum einreichen möchten.

Klicken Sie dafür einfach auf diese Website und folgen Sie der Schritt für Schritt Anleitung.

Sie können den Online-Dienst nutzen, wenn Sie einer der folgenden Gruppen angehören:

 

  • Sie sind selbst Eigentümer:in und möchten die Steuererklärung für Ihr Grundstück abgeben. Bei diesem können gegebenenfalls auch weitere Privatpersonen Eigentümer:innen sein.
  • Sie sind naher Angehöriger der Eigentümer:in eines Grundstücks und möchten diese Person bei der Abgabe der Erklärung unterstützen.
  • Sie sind Eigentümer:in eines Grundstücks, dass Sie nach dem 1. Januar 2022 erworben haben.
  • Sie sind Eigentümer:in eines Grundstücks, dass Sie zwar vor dem 1. Januar 2022 erworben haben, jedoch haben Sie den Kaufpreis zum Stichtag 1. Januar 2022 gezahlt. Im Grundbuch sind Sie jedoch noch nicht als Eigentümer:in des Grundstücks eingetragen.
  • Sie sind Rechtsanwalt, Teil der Hausverwaltung oder Steuerberater:in und verfügen nach § 80 AO über eine Vollmacht, um die Erklärung im Auftrag eines Vereins, einer Organisation, einer Stiftung, einer Personengesellschaft oder eines Unternehmens abzugeben.

Unsere Tipps: Das sollten Eigentümer bei der Abgabe der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts beachten:

Im Rahmen der Grundsteuerreform kommen schon im Jahr 2022 einige Veränderungen auf die Grundbesitzer:innen zu. Wir möchten, dass Sie den Prozess der neuen Grundsteuererklärung so organisiert wie möglich durchlaufen. Mit unseren Tipps gestaltet sich die Feststellungserklärung der Grundsteuer um einiges leichter und Sie haben zu jedem Zeitpunkt den Überblick:

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Das Grundbuchamt und die Website „BORIS“ nutzen

Wer sein Grundstück, sein Haus oder seine Wohnung erst kürzlich erworben hat, der findet den Kaufvertrag und die Informationen des Grundbuchamts sicherlich problemlos in seinem Ordner. Doch was passiert, wenn man bereits seit vielen Jahren Besitzer:in eines Grundstücks ist und die genauen Daten zu dem Land nicht mehr auffinden kann?

In diesem Fall wenden Sie sich am besten direkt an das Grundbuchamt Ihrer Kommune oder Gemeinde. Im Grundbuch können Sie ohne großen Aufwand nachschauen, welche Registrierungsnummer und Fläche Ihr Anwesen hat. Erstere ist die Flurnummer.

Beim Bundes- und Bodenwertmodell wird unter anderem der Bodenrichtwert gefordert. Dieser dient als Grundlage, um den Gesamtpreis des Grundstücks zu bestimmen. Der Gesamtwert des Grundstücks wird aus einer Multiplikation des Bodenrichtwerts mit der Grundstückfläche gewonnen.

Viele Grundbesitzer:innen fragen sich, woher Sie den Bodenrichtwert für die Grundsteuer erhalten. Die Bundesländer stellen ein (meist kostenloses) Tool zur Verfügung, mit dem Sie als Besitzer online herausfinden können, wie groß die amtliche Fläche Ihres Grundstücks ist und wie hoch der Bodenrichtwert für Ihr Land ist. Hierzu müssen Sie einfach nur Ihren Wohnort und die Hausnummer eingeben oder das betroffene Grundstück auf einer Landkarte anklicken. Das Tool nennt sich BORIS und ist eine große Unterstützung beim Zusammensuchen der notwendigen Daten für die Grundsteuer.

Die Wohnfläche besonders sorgfältig ermitteln

Wenn Grundbesitzer:innen die Wohnfläche für die Ermittlung der Grundsteuer angeben müssen, richten sie sich hierbei meist nach den Daten, die im Kaufvertrag, in den Bauplänen oder in der Versicherungspolice zu finden sind. Handelt es sich um vermietete Wohnungen oder Häuser, so entnimmt man die offiziellen Informationen zur Wohnfläche dem Mietvertrag.

Es gibt jedoch Fälle, in denen keine Flächenangaben vorliegen. Dann muss die Wohnfläche zur Berechnung der Grundsteuer ausgemessen werden. Diese Aufgabe kann man als Besitzer:in an einen professionellen Vermesser abgeben. Die Leistung kostet einige hundert Euro. Man kann sich jedoch sicher sein, dass die Wohnfläche auch tatsächlich korrekt ausgemessen wurde.

Wie berechnet man die Wohnfläche für die Grundsteuerreform selbst? Entscheidet man sich dafür, diese Aufgabe selbst zu übernehmen, dann muss man sich an die Wohnflächenverordnung halten. In ihr wird festgelegt, wie die Fläche der einzelnen Räume richtig berechnet wird. Räume, die über Dachschrägen verfügen, eine niedrige Deckenhöhe haben oder ein Schwimmbad beherbergen, müssen beispielsweise nur zur Hälfte gezählt werden. Eine Terrasse oder ein Balkon zählen ein Viertel und Waschküche, Abstellräume oder Kellerräume werden nicht mitgezählt.

Misst man die Wohnfläche falsch aus, so wirkt sich dies in direkter Weise auf die Höhe der Grundsteuer aus.

Werterhöhende Faktoren genau prüfen

Es gibt verschiedene Faktoren, die Einfluss auf den Grundsteuerwert nehmen. Deshalb empfehlen wir Ihnen, alle Daten so genau wie möglich anzugeben und Faktoren, die den Wert der Immobilie steigern, genau zu prüfen. Wenn Sie das Baujahr für die Immobilie angeben müssen, wie es beim Bundesmodell der Fall ist, dann ist hiermit das Jahr des Erstbezugs gemeint. Hinzu kommt aber, dass Kernsanierungen bei der Grundsteuerreform dokumentiert werden müssen, weil sie den Wert des Hauses bedeutend erhöhen. Das bedeutet wiederum, dass die Berechnungsgrundlage für die Ermittlung der Grundsteuer steigt.

Darüber hinaus haben einige Bundesländer eine Sonderregelung eingeführt. Es handelt sich um Bundesländer wie Hamburg, Hessen und Baden-Württemberg, in denen es große Ballungsgebiete gibt und der Wohnraum knapp ist. Grundstücke, die zwar baureif sind, aber brach liegen, können von den Gemeinden und Kommunen mit einem höheren Hebesatz besteuert werden. Dadurch soll die Bebauung von ungenutzten Grundstücken gezielt gefördert werden.

Die Erklärung unbedingt pünktlich abgeben

Das Finanzamt hat an alle Eigentümer:innen von Immobilien im Frühsommer 2022 ein Schreiben verschickt, in dem die Fristen für die Abgabe der Erklärung deutlich mitgeteilt wurden. Der Zeitraum für die Feststellungserklärung der Grundsteuer fällt in den Zeitraum zwischen dem 1. Juli 2022 und dem 31. Januar 2023. Sind die Besitzer:innen ihrer Pflicht bis zu diesem Zeitpunkt nicht nachgekommen und haben ihre Grundsteuererklärung zu spät abgegeben, müssen Sie mitunter mit hohen Bußgeldern rechnen. Diese können eine Summe von 25.000 Euro erreichen. Deshalb empfehlen wir, die Feststellungserklärung zur Ermittlung der Grundsteuer fristgerecht bis zum 31. Januar 2023 abzugeben.

Zusammenfassung

Das Bundesverfassungsgericht hatte die aktuelle Form der Grundsteuerermittlung auf Grund veralteter Daten und Werte für verfassungswidrig erklärt und eine Reform gefordert. Der Entwurf der Grundsteuerreform wurde daraufhin erfolgreich verabschiedet. Ziel der Bundesländer ist es, das allgemeine Steueraufkommen nicht zu verändern. Es wird allerdings zu einer Neuverteilung kommen. Während einige Grundbesitzer:innen in Zukunft niedrigere Abgaben haben werden, steigen diese bei anderen Eigentümer:innen von Immobilien.

Im Zuge der Grundsteuerreform, die sich bis zum 31. Dezember 2024 in einer Übergangsphase befindet, müssen deutschlandweit rund 36 Millionen Immobilien neu bewertet werden. Deshalb wurden die Eigentümer:innen dazu verpflichtet, im Zeitraum zwischen dem 1. Juli 2022 und dem 31. Oktober 2022 eine Feststellungserklärung der Grundsteuer abzugeben. Dies kann ausschließlich in digitaler Form getan werden, wobei die offizielle Plattform ELSTER des Finanzamts genutzt werden soll. Es können jedoch auch Steuerberater:innen oder Anwälte mit dieser Aufgabe beauftragt werden.

Wie hoch die neue Grundsteuer der Immobilien sein wird, kann man zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestimmen. Die Werte hängen unter anderem stark vom Hebesatz ab, den die einzelnen Gemeinden und Kommunen festlegen. Eine Mehrheit der Bundesländer wird sich an das vom Bund vorgestellte Berechnungsmodell halten. Andere Bundesländer haben sich hingegen für die Entwicklung eigener Systeme entschieden und das Bodenwertmodell sowie das Flächenfaktormodell entwickelt.

Hinweis

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