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Immobilien als Kapitalanlage in Berlin: Bedeutung, Suche, Rendite berechnen, Finanzierung & auf was Sie sonst noch achten sollten

Die international und multikulturell geprägte Hauptstadt Deutschlands ist seit jeher Anziehungspunkt für Menschen aus aller Welt und wird aller Voraussicht nach kaum an Attraktivität einbüßen – was auch auf dem Immobilienmarkt spürbar ist. Während die Nachfrage ständig weiter wächst, kommt das Angebot kaum noch nach – die Wertsteigerung einer Immobilie in Berlin stellt so manche klassische Anlageform daher in den Schatten.

Ihnen möchten wir im folgenden Artikel die Entscheidung einer Kapitalanlage in Form einer Immobilie erleichtern und konzentrieren uns hierbei auf den spannenden Immobilienmarkt Berlins. Sei das Investitionsobjekt eine Kapitalanlage in Form eines Hauses oder einer Eigentumswohnung – wir bringen Ihnen Ihre Möglichkeiten näher und erläutern Schritt für Schritt Vor- und Nachteile. So viel sei aber schon mal verraten – der Kauf einer Anlageimmobilie in der größten Stadt der Bundesrepublik dürfte sich auch für Sie lohnen!

Was verstehen wir unter einer Anlageimmobilie?

Bevor wir uns voll und ganz dem Immobilienmarkt Berlins widmen, gehen wir kurz auf die Bedeutung des Begriffs Anlageimmobilie ein. Eine Definition zu Anlageimmobilie könnten wir wie folgt formulieren: Immobilien als Kapitalanlage sind Renditeobjekte, die im klaren Kontrast zu einer vom Käufer selbst genutzten Immobilie stehen – die also das Ziel verfolgen, Geld zu verdienen. Sie gehören aufgrund ihres konkreten Sachwerts zu den beliebtesten Anlageformen und sind im Gegensatz zu Aktien Teil eines deutlich stabileren Marktes.

Niedrige Zinsen versprechen hierbei günstige Kredite für den Kauf einer Immobilie und führen schon seit geraumer Zeit zu stark ansteigenden Preisen, insbesondere in Metropolen wie München, Frankfurt oder eben Berlin.

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Wie teuer darf eine Immobilie als Kapitalanlage in Berlin sein? - So bestimmen Sie den Marktwert

Den Marktwert einer Immobilie richtig einzuschätzen ist oftmals gar nicht so einfach, besonders wenn die Preise immer weiter steigen. Sie sollten sich aber keinesfalls zu einer übereilten Entscheidung verleiten lassen – wenn auch ein Angebot auf Sie besonders attraktiv wirkt. Überlegen Sie also in aller Ruhe!

Einen Rechner können wir aufgrund der Individualität von Häusern und Wohnungen zwar nicht liefern, jedoch hilft folgende Faustregel dabei, einen groben Überblick zu gewinnen: Ihre zukünftige Kapitalanlage in Form einer Immobilie sollte sich nach etwa 30 Jahren selbst bezahlt haben, also den Kaufpreis über Mieteinnahmen wieder einbringen. In den begehrten Vierteln Berlins sind aber auch bis zu 35 Jahre noch akzeptabel.

Nehmen wir an, Sie möchten für Ihre Immobilie eine Miete von 900,- Euro pro Monat verlangen, berechnet sich der Kaufpreis wie folgt:
360 Monate (30Jahre) x 900 (Monatsmiete in Euro) = 324.000 (ungefährer Preis der Immobilie)

Viel mehr als den jeweils ermittelten Betrag sollten Sie also nicht ausgeben, allerdings müssen noch einige weitere Faktoren bei der Preisermittlung mit berücksichtigt werden. Versuchen Sie in Bezug auf die Wertsteigerung Ihrer Immobilie zu ermitteln, wie die Lage sich in Zukunft entwickelt, wie sich die Verkehrsanbindung gestaltet und ob es Freizeitmöglichkeiten sowie Grünanlagen in der Nähe gibt. Insbesondere zur Infrastruktur lässt sich in Berlin aber von einer positiven Antwort ausgehen – der öffentliche Nahverkehr zählt europaweit zu den modernsten und leistungsfähigsten.

Aber auch Nebenkosten beim Immobilienerwerb  sollten keinesfalls in Ihrer Kalkulation vernachlässigt werden – Maklerprovisionen, die Grunderwerbsteuer und Notarkosten stellen nicht unerhebliche Kostenfaktoren dar.

Worauf müssen Sie sonst noch bei einer Immobilie als Kapitalanlage in Berlin achten?

Nachdem Sie sich ausreichend Gedanken über den Marktwert Ihrer Immobilie als Kapitalanlage gemacht haben, sollten ein paar weitere Punkte unbedingt beachtet werden, um bösen Überraschungen vorzubeugen.

Vielleicht haben Sie bereits einen geeigneten Mietpreis ermittelt, allerdings stellt sich die Frage, ob dieser im jeweiligen Stadtteil auch bezahlt werden kann. Besonders in Berlin bestehen hierbei deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Vierteln. Während Sie sich hierüber in noblen Vierteln wie Charlottenburg keine Gedanken machen müssen, sollte in Bezirken wie beispielsweise rund um den Görlitzer Park in Betracht gezogen werden, dass eine höhere Arbeitslosigkeit besteht und demnach Probleme bei der Mietzahlung auftreten können. Auch ein Blick in ehemalige Mietverträge kann hier aufschlussreich sein.

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Ab welcher Rendite lohnt sich demnach eine Immobilie als Kapitalanlage?

Als klassische Größe ist eine Rendite von vier bis fünf Prozent geläufig – allerdings lässt sich diese aufgrund einer starken Marktdynamik, die Kaufpreise schneller als Mietpreise in die Höhe schießen lässt, besonders in Toplagen kaum noch zu erreichen. Befindet sich Ihre Immobilie also in einem gefragten und mit niedrigem Risiko verbundenen Bezirk Berlins, wie etwa Weißensee oder Tempelhof, dann müssen Sie auch mit einer niedrigeren Rendite rechnen.

Eine grobe Berechnung Ihrer Bruttorendite lässt wie folgt überschlagen – dabei gehen wir wie zuvor von Mieteinnahmen von 900,- Euro und einem Marktwert von 324.000 aus.

10.800 (jährliche Mieteinnahme) / 324.000 (Marktwert) x 100 = 3.33%

Allerdings fließen in die Berechnung der tatsächlichen Rendite – also der Nettorendite – noch ein paar weitere Faktoren mit ein. Dafür benötigen Sie zunächst den Netto-Mieterlös, den Sie wie folgt ermitteln können:

Jahreskaltmiete – nicht umlagefähige Betriebskosten – jährliche Rücklage = Netto-Mieterlös

In unserem Fall gehen wir der Einfachheit halber von einem Netto-Mieterlös von 600,- Euro aus – mit diesem und dem gesamten Erwerbsaufwand, den wir mit 350.000 beziffern, lässt sich nun die Nettorendite ausrechnen:

7.200 (jährliche Netto-Mieteinnahmen) / 350.000 (Erwerbsaufwand) = 2.05%

In dieser vereinfachten Beispielrechnung sind allerdings Posten zur Instandhaltung oder Steuervorteile nicht mit einbezogen. Ob sich diese Rendite für Ihre Immobilie als Kapitalanlage lohnt, lässt sich pauschal nicht beantworten, aber die zuvor genannten vier bis fünf Prozent können als Richtwert hergenommen werden, ab wann sich eine Immobilie mit recht hoher Wahrscheinlichkeit selber trägt.

Wie sinnvoll ist also eine Immobilie als Kapitalanlage in Berlin? - Die Vor- und Nachteile im Überblick

Natürlich bergen Immobilien auch so manches Risiko – in dieser Hinsicht unterscheiden sie sich am wenigsten von klassischen Anlageformen. Bei der Suche nach einer Immobilie als Kapitalanlage gilt es deshalb, auf Vor- und Nachteile zu achten, die wir in einer kleinen Übersicht für Sie zusammengefasst haben.

Die Vorteile

  • Besonders die steuerliche Ersparnis bei Immobilien als Kapitalanlagen lässt die meisten anderen Anlageformen alt aussehen – denn jegliche Neben- oder Anschaffungskosten, Reparaturen und sogar die Kreditzinsen der Baufinanzierung lassen sich steuerlich absetzen. Wenn Sie geschickt vorgehen, lässt sich an einigen Stellen viel Geld sparen.
  • Die zuvor erwähnte Sicherheit gegenüber Aktien und Fonds machen Anlageimmobilien besonders für die Altersvorsorge attraktiv – die Einnahmen durch die Miete stellen eine willkommene Ergänzung zu Ihrer Rente dar.
  • Geldwerte unterliegen der Deflation und Inflation, während Immobilien von diesem Faktor praktisch befreit sind.
  • Die Rendite lässt sich in Form von Mieteinnahmen bereits unmittelbar nach dem Kauf generieren und steigt in Städten wie Berlin auch weiterhin – die Prognosen fallen hierzu deutlich aus.
  • Der wohl ausschlaggebende Vorteil einer Immobilie als Kapitalanlage bleibt aber vermutlich die Aussicht auf einen langfristig deutlichen Wertzuwachs, der je nach Standort ein vielfaches klassischer Anlageformen erreichen kann – auch hier können Sie in Berlin von einer positiven Entwicklung in den nächsten Jahren ausgehen.
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Die Nachteile

  • Häuser und Wohnungen sind äußeren Einflüssen unterworfen und können erhebliche Kosten durch Reparaturen, Renovierungen und andere Maßnahmen zur Instandhaltung hervorrufen – ist die Immobilie Teil einer Eigentümergemeinschaft, haben Sie außerdem keine alleinige Entscheidungsgewalt darüber, wofür und mit viel Geld Sie für derartige Maßnahmen aufkommen müssen. Eine Rolle spielt hierbei auch, ob es sich um einen Neubau handelt oder ein altes Gebäude, das mehr Pflege voraussetzt.
  • Ihr zukünftiger Mieter kann sich unter Umständen zu einem Risiko bei Ihrer Kapitalanlage entwickeln – je nach Verhalten entsteht Ihnen hierbei ein stark variierender Verwaltungsaufwand.
  • In vielen Deutschen Städten – so auch Berlin – schränken Sie überdies Gesetze bei der Festlegung Ihrer Miete und somit indirekt auch Ihre Rendite ein.
  • Schließlich und wohl am entscheidendsten ist bei Ihrer Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage die Langfristigkeit – diese dämpft nämlich Hoffnungen auf schnelles Geld – während Sie zu Beginn mit beträchtlichen Summen für die Anschaffung rechnen können.

Und wie finanziere ich meine Immobilie als Kapitalanlage?

Ihr Eigenkapital stellt bei einer Kapitalanlage in Form einer Immobilie eine wichtige Art zur Finanzierung dar – denn selbst bei niedrigen Zinssätzen können diese nochmals günstiger werden, sollte die mit der Bank vertraglich vereinbarte Laufzeit kürzer ausfallen. Hierbei sollten Sie unbedingt beachten, Ihren Kredit in einer Höhe zu wählen, die 10 bis 25 Prozent über den tatsächlichen Kaufpreis hinausgeht, um so dem Risikofaktor Leerstand oder durch Instandhaltungsmaßnahmen auftretenden Kosten vorzubeugen.

Eine weitere Möglichkeit stellt das Volltilgerdarlehen dar. Diese Form der Immobilien- oder Baufinanzierung setzt voraus, dass während der Zinsfestschreibungszeit das Darlehen vollständig zurückgezahlt wird – der Kreditnehmer ist am Ende also komplett schuldenfrei. Diese Darlehensform ist zwar recht günstig, beinhaltet aber hohe Tilgungsraten. Sie sollten sich also vorab vergewissern, diese auch begleichen zu können.

Haben Sie noch weitere Fragen rund um das Thema Immobilien als Kapitalanlagen in Berlin? Dann könnte Sie unser anderer Beitrag zu Immobilien als Kapitalanlage interessieren, in dem wir einen genaueren Blick auf Ihre Vorteile werfen, weitere Tipps & Tricks zur Auswahl der Immobilie zusammengestellt haben und eine finale Checkliste mit den wichtigsten Informationen für Sie bereitstellen.

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