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Immobilienbewertung: Wert ermitteln – Vorgehen, Kosten und mehr

Inhaltsverzeichnis

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Haus verkaufen möchten, sollten Sie unbedingt eine Immobilienbewertung vornehmen lassen. Dies hat gleich mehrere Vorteile. Zum einen wissen Sie dadurch, wie viel Ihr Eigentum wert ist und auf welchen Verkaufsbetrag Sie sich einstellen können. Gleichzeitig erfahren Sie, welchen Mindestpreis Sie fordern sollten und welche Gebote von potenziellen Käufern unter dem Wert Ihrer Immobilie liegen.

Hinzu kommt, dass sich Wohnungen und Häuser, die zu einem realistischen Preis angeboten werden, deutlich schneller verkaufen lassen.

Erfahren Sie hier, wie der Wert einer Immobilie ermittelt wird, worauf zu achten ist und wer den Immobilienwert für Sie schätzt.

Wann und warum lässt man den Wert einer Immobilie ermitteln?

Grundsätzlich lässt sich sagen, dass die Ermittlung des Werts einer Immobilie immer dann sinnvoll oder sogar notwendig ist, wenn eine Immobilie den Besitzer wechseln wird. Es gibt gleich mehrere Szenarien, in denen dies der Fall ist. Das wohl gängigste Beispiel ist der Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses. Sie möchten wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist, um sie zu einem gerechten Preis zu verkaufen.

Doch es gibt noch andere Beispiele, bei denen eine Wohnung oder ein Haus den Besitzer wechseln. Ist der Eigentümer verstorben und die Immobilie ist Teil einer Erbschaft, wird ihr Wert ebenfalls ermittelt. Und auch bei einer Schenkung oder einer Zwangsversteigerung ist eine Wertermittlung sinnvoll.

Weitere Belastungen wären beispielsweise, dass Sie ein Darlehen aufnehmen möchten. In diesem Fall fordert die Bank ein Gutachten, aus dem der Immobilienwert hervorgeht, um den gewünschten Darlehensbetrag zu gestatten oder abzulehnen. Wenn sich ein Ehepaar scheiden lässt und die Immobilie zu den gemeinsamen Gütern gehören, wird die Bewertung derselben ebenfalls wichtig.

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Wer kann die Wertschätzung einer Immobilie vornehmen?

Es gibt mehrere Personen und Anlaufstellen, die Ihnen bei der Ermittlung des Werts Ihrer Immobilie behilflich sein können. In einigen Fällen ist eine kostenlose Wertermittlung ausreichend, in anderen wird ein professionelles Wertgutachten unabdingbar.

Den Wert einer Immobilie selbst ermitteln

In Zeiten, in denen das Internet ein treuer Begleiter ist, der uns mit hilfreichen Informationen versorgt, lässt sich auch zur Immobilienwertermittlung sinnvolles online finden. Eine erste Schätzung des Werts Ihrer Immobilie können Sie im Internet mit Hilfe kostenloser Programme, Rechner und Apps vornehmen. Sie müssen sich bei vielen dieser Anbieter nicht einmal registrieren, sondern erhalten bereits mit Hilfe weniger Angaben eine erste, grobe Schätzung. Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen möchten, reicht diese Wertermittlung in vielen Fällen bereits aus. Schließlich möchten Sie vor allem einen Anhaltspunkt haben, an dem Sie sich während der Verhandlungen orientieren können. Insgesamt können wir Ihnen empfehlen, stets einen Experten heranzuziehen. Auch wenn Sie bereits online eine erste Wertschätzung Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung vorgenommen haben, sollten Sie zusätzlich das Gespräch mit einem Architekten, Bauingenieur, Makler oder Banker suchen.

Wann wird ein Wertgutachten vom Gutachter benötigt?

Ist die Immobilie Teil einer gerichtlichen Auseinandersetzung, so wird ein professionelles Wertgutachten durch einen Sachverständigen notwendig. Im Rahmen einer Zwangsversteigerung beauftragt das Gericht einen Gutachter damit, den Wert der zu versteigernden Immobilie zu ermitteln. Im Erb- oder Scheidungsfall fordert das Gericht ebenfalls ein Gutachten an. Der Besitzer der Immobilie beauftragt einen Sachverständigen damit, ein solches Gutachten fachmännisch anzufertigen.

Um Steuerfragen beantworten zu können, benötigt das Finanzamt die vollständige Dokumentation. Sind Sie Besitzer einer oder mehrerer Immobilien, so müssen Sie dem Finanzamt ein professionelles Wertgutachten vorlegen, das von einem Gutachter oder Sachverständigen erstellt wurde.

Ein solches Gutachten hält sich an die rechtlichen, bindenden Vorgaben. Es umfasst zwischen 20 und 30 Seiten und enthält nicht nur die Berechnung des Wertes der Immobilie, sondern auch eine tiefgründige Begründung, die dieser Wertermittlung zugrunde liegt.

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Welche Kriterien spielen bei der Immobilienbewertung eine Rolle?

Bei der Erstellung eines professionellen Gutachtens orientiert sich der Sachverständige an verschiedenen Kriterien. Die Teilergebnisse dieser Beobachtungen und Berechnungen ergeben schließlich das finale Ergebnis des Wertgutachtens einer Immobilie. Erfahren Sie hier, welche Kriterien unter anderem in ein solches Gutachten einfließen:

Die Marktentwicklung der Region

Wie sich der gesamte Immobilienmarkt der Region entwickelt, hat großen Einfluss auf die Bewertung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung. Die hohe Nachfrage am Markt steigert den Wert Ihrer Immobilie deutlich. Durch diese positive Entwicklung kann in vielen Fällen sogar der Altersabschlag ausgeglichen werden. Hinter dem Begriff „Altersabschlag“ verbirgt sich die altersabhängige Wertminderung einer Immobilie. Durch die ununterbrochene Nutzung einer Immobilie verschlechtert sich deren Zustand. Es handelt sich hierbei um einen natürlichen Prozess. Aus diesem Grund fließt in die Berechnung des Wertes einer Immobilie ein Altersabschlag pro Jahr mit ein.

Der Zustand von Bausubstanz und Ausstattung

Die Bausubstanz des Gebäudes muss bewertet werden. Hierbei werden beispielsweise die Türen, Fenster, Bodenbeläge, Wasserrohre und Elektroinstallationen überprüft. Wie alt sind diese? Wie oft wurden sie im Laufe der Jahre fachmännisch kontrolliert? Wurden womöglich Erneuerungen vorgenommen? Es wird eine Verkehrswertschätzung der Bausubstanz vorgenommen.

Das Baujahr der Immobilie

Das Baujahr spielt während der Bewertung einer Immobilie eine wichtige Rolle und fließt deshalb als tragendes Kriterium in die Berechnungen des Immobilienwerts ein. Unter anderem gilt es zu beachten, ob es sich um einen Neubau oder einen Altbau handelt. Wann wurde das Gebäude errichtet? Wenn es ein Altbau ist, dann muss die Frage nach vorgenommenen Renovierungsarbeiten beantwortet werden. Ein Altbau, der aufwendig saniert wurde, hat einen deutlich höheren Wert als ein unsanierter Altbau.

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Größe der Wohnfläche

Die Größe der Wohnfläche ergibt sich nicht nur aus der Quadratmeterzahl der nutzbaren Fläche einer Wohnung oder eines Hauses. Handelt es sich um eine Immobilie, die über besonders hohe Decken verfügt, so wird dies positiv angerechnet. Hohe Altbaudecken sind bei potenziellen Käufern sehr beliebt und steigern den Wert einer Immobilie.

Hinzu kommen Balkone, Terrassen und Garten. Diese werden normalerweise mit einem Faktor von 25 Prozent ihrer Fläche angerechnet. Verfügt die Immobilie über einen Garten, der spektakulär und kostspielig angelegt wurde, so kann der Prozentsatz erhöht werden.

Die Bauweise des Gebäudes

Zunächst einmal wird das Gerüst der Konstruktion betrachtet. Auf welchem Fundament steht das Gebäude? Handelt es sich um ein Fertighaus, ein Gebäude aus Mauerwerk oder ein Holzhaus?

Die Qualität und die Kosten der Konstruktion werden in die Berechnungen einbezogen. Hinzu kommen die verwendeten Materialien, die im Innern des Gebäudes und an der Fassade zum Einsatz kommen. Marmor, Stuck und Dielen aus echtem Holz steigern den Wert einer Immobilie.

Die Größe des Grundstücks

Neben der Immobilie selbst, hat das Grundstück selbstverständlich auch einen Wert. Eine erste Schätzung des Wertes eines Hauses basiert auf der Quadratmeterzahl und dem Quadratmeterpreis der Region.

Hinzu kommt die Frage nach dem Zustand des Grundstücks. Handelt es sich möglicherweise um ein Grundstück, welches als zusätzliches Bauland eingetragen und zu einem späteren Zeitpunkt separat verkauft werden könnte?

Die Lage der Immobilie

Die Lage einer Immobilie spielt bei der Wertermittlung eine entscheidende Rolle. Liegt ein Haus mitten im Zentrum einer Stadt, so sind die Grundstückspreise deutlich höher als am Stadtrand oder in ländlicher Lage. Hinzu kommt die Eingrenzung des Gebiets. Steht das Gebäude in einem Mischgebiet, einem reinen Wohngebiet oder womöglich in einem Industriegebiet?

Die Bodenwerte in Großstädten wie Hamburg, Berlin, Frankfurt oder München sind deutlich höher als in Kleinstädten.

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Die Außenanlage des Hauses oder der Wohnung

Der Wert einer Immobilie wird durch einen Garten, Garagen, Carports, Kellerräume, Stellplätze und Fahrradständer gesteigert. Aus diesem Grund gilt es, diese unbedingt in das Gutachten aufzunehmen.

Die Energieeffizienz der Immobilie

Vor dem Verkauf einer Immobilie muss in der Regel ein aussagekräftiger Energieausweis beantragt werden. Handelt es sich um ein Gebäude, das über eine gute Wärmedämmung verfügt, so fällt die Wertschätzung deutlich positiver aus. In diesem Zusammenhang werden unter anderem die Heizanlage, sowie die Dichtungen der Fenster und Türen überprüft.

Was kostet die Ermittlung des Immobilienwertes?

Während zahlreiche Wertrechner für Immobilien im Internet kostenlos sind, muss die Arbeit eines professionellen Gutachters selbstverständlich angemessen entlohnt werden. Dies ist mit Kosten auf der Seite des Eigentümers verbunden.

Der Preis eines Gutachtens hängt von dessen Umfang und Genauigkeit ab. Die Kosten eines umfangreichen Vollgutachtens sind höher als die Kosten eines Kurzgutachtens. Insgesamt gibt es keine Preistabelle, die gesetzlich vorgegeben ist. Die Kosten für ein professionelles Gutachten richten sich meist nach der unverbindlichen Verordnung über „Honorare für Architekten und Ingenieure“, die 2009 in Kraft trat.

Das Kurzgutachten

Es handelt sich um ein kurzes Gutachten, das deutlich weniger umfangreich ist als ein Verkehrswertgutachten. Der Preis für ein solches Gutachten liegt je nach Umfang und Komplexität zwischen 100 € und 500 €.

Das Verkehrswertgutachten

Das Verkehrswertgutachten wird im alltäglichen Sprachgebrauch auch als Vollgutachten bezeichnet. Die Kosten bewegen sich meist in einem Rahmen zwischen 1.000 € und 2.500 €.

Das Beleihungswertgutachten

Um einen Kredit oder ein Darlehen zu gestatten, fordert die Bank den Beleihungswert einer Immobilie. Die Kosten eines solchen Gutachtens basieren auf dem Stundenlohn eines zertifizierten Gutachters. Dieser liegt bei etwa 130 €.

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Was steckt hinter kostenlosen Angeboten zur Ermittlung des Immobilienwertes?

Kostenlose Tools, mit deren Hilfe Sie den Wert Ihrer Immobilie ermitteln können, finden Sie im Internet. Für eine erste Wertschätzung, die Ihnen einen Anhaltspunkt gibt, sind diese Angebote vollkommen ausreichend. Häufig genügt eine solche Wertermittlung sogar für den Verkauf einer Immobilie aus.

Ist die Immobilie jedoch in einen gerichtlichen Prozess verwickelt, wird eine professionelle Wertermittlung unausweichlich. In diesem Fall wenden Sie sich an einen Gutachter, einen Makler oder einen anderen Sachverständigen, um ein umfassendes Gutachten in Auftrag zu geben.

Wie läuft eine Immobilienbewertung ab? Die verschiedenen Verfahren im Überblick

Der Preis einer Immobilie kann mit Hilfe verschiedener Verfahren ermittelt werden. Ziel ist es, den Markt- oder Verkehrswert zu berechnen. Als Grundlage werden hierfür das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren verwendet.

Das Sachwertverfahren zur Erstellung des Wertgutachtens

Dieses Verfahren wird angewandt, wenn sich eine Immobilie in Eigennutzung befindet. Die individuellen Merkmale der Wohnung oder des Hauses, zu denen beispielsweise auch die Ausstattung gehört, werden bei diesem Verfahren vollständig berücksichtigt. Der Substanzwert einer Immobilie lässt sich anhand dieses Vorgehens sehr gut ermitteln. Der Sachwert setzt sich aus dem Grundstückswert, sowie dem Wert der baulichen Anlagen zusammen. Der Bodenwert, der hierfür benötigt wird, kann mit Hilfe des Vergleichsverfahrens berechnet werden. Um den Wert der baulichen Anlagen zu bestimmen, werden die Herstellungskosten beziehungsweise die Wiederbeschaffungskosten bestimmt. Der Zustand des Gebäudes und der Ausstattung haben großen Einfluss auf den Wert der baulichen Anlagen.

Das Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren wird bei Immobilien verwendet, die in der Vergangenheit vermietet waren und somit Einnahmen generiert haben. Es wird analysiert, wie hoch die Mieteinnahmen in den letzten Jahren waren. Auf der Grundlage dieser Kennzahlen wird berechnet, wie viel Kapital die Immobilie noch generieren wird. Hierfür wird eine Restnutzungsdauer geschätzt, schließlich benötigt man einen zeitlichen Rahmen für die Berechnungen.

Das Vergleichswertverfahren

Der Wert der Immobilie wird bei dem Vergleichswertverfahren geschätzt, in dem Vergleiche zu ähnlichen Gebäuden vorgenommen werden. Der Vergleich findet anhand anderer Angebote statt, die auf dem Markt angeboten werden oder vor kurzem verkauft wurden. Selbstverständlich muss bei diesem Verfahren auf mehrere Faktoren geachtet werden. Lage, Größe, Ausstattung und andere Merkmale müssen denen der Vergleichsobjekte ähneln.

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Fazit

Der Anlass der Wertermittlung entscheidet darüber, ob eine kostenlose Immobilienwertschätzung aus dem Internet ausreicht oder ein professionelles Gutachten unabdingbar ist.

Wenn Sie die Ihre Wertschätzung Ihrer Immobilie freiwillig vornehmen, weil Sie diese verkaufen möchten, so können Sie auf die kostenlosen Programme und Apps im Internet zurückgreifen. Wird Ihre Immobilie hingegen in einen gerichtlichen Prozess verwickelt oder soll als Garantie für ein Darlehen dienen, so wird ein professionelles Gutachten angeordnet. Sie müssen den Wert Ihrer Eigentumswohnung oder Ihres Hauses in einem solchen Fall für das Finanzamt, Ihre Bank oder ein Gericht erstellen lassen.

Die Kosten einer professionellen Wertermittlung fallen je nach Ermittlungsverfahren unterschiedlich hoch aus. Richten Sie sich für einen konkreten Kostenvoranschlag direkt an Ihren Makler, einen Gutachter, Bauingenieur oder einen anderen Sachverständigen.

FAQ

Kann auch das Finanzamt den Wert einer Immobilie ermitteln?

Wird eine Immobilie im Rahmen eines Erbes oder einer Schenkung an einen neuen Besitzer übertragen, so ermittelt das Finanzamt den Wert dieser Immobilie. Es richtet sich hierbei nach einem typisierenden Massenverfahren, denn anders als bei einem Gutachten durch einen Sachverständigen, findet keine Ortsbesichtigung statt. Die Behörde basiert sein Gutachten jedoch trotzdem auf den Daten, die von den Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellt werden. Hierzu gehört beispielsweise der Bodenrichtwert.

Welche Unterlagen sind für eine Immobilienwertermittlung erforderlich?

Folgende Dokumente werden benötigt, um die Wertermittlung einer Immobilie vornehmen zu können:

  • Modernisierungsnachweise
  • Bauzeichnungen
  • Auszug aus der Flurkarte
  • Wohnflächenberechnung
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Auszug des Baulastenverzeichnisses
  • Zusätzliche Dokumente bei Denkmälern, Eigentumswohnungen, Erbbaurecht usw.

Was ist der „Qualitätsstichtag“?

Hinter diesem Begriff verbirgt sich der Zeitpunkt, auf den sich das professionelle Gutachten bezieht. Die Ermittlung des Wertes einer Immobilie bezieht sich auf den Zustand der Immobilie, sowie der Ausstattung, zu einem bestimmten Zeitpunkt.

Auf welchen gesetzlichen Grundlagen basiert die Immobilienbewertung?

Die gesetzlichen Grundlagen, auf welche sich die Immobilienbewertung bezieht, befinden sich im Baugesetzbuch (BauGB), sowie der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

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