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Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren: 100 & 110 % Kredite

Der Neubau eines Hauses kostet viel Geld. Auch der Kauf einer Immobilie ist mit hohen Kosten verbunden. Nur wenige Bauherren können die Verwirklichung ihres Traums vom Eigenheim aus der eigenen Tasche bezahlen. Neubau und Kauf müssen in der Regel über einen Kredit finanziert werden. Hinzukommen unvermeidbare Nebenkosten wie zum Beispiel die Gebühren für den Notar, Maklergebühren, Gebühren für den Grundbucheintrag und nicht zuletzt die Grunderwerbsteuer.

Normalerweise erwarten Banken, dass Bauherren und Käufer etwa 20 bis 40 % der Kosten als Eigenkapital beisteuern. Banken honorieren diese Eigenbeteiligung mit niedrigeren Zinsen für die Baufinanzierung oder den Immobilienkredit. Wenn kein Eigenkapital für den Kauf oder den Bau eines Hauses zur Verfügung steht, müssen die gesamten Kosten mit einem Kredit finanziert werden. Ob eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital überhaupt möglich ist, erfahren Sie im folgenden Ratgeber.

Achtung: Bitte beachten Sie, dass alle Angaben ohne Gewähr erfolgen und dieser Beitrag keine Kreditberatung darstellt. Für ausführliche Informationen zu Ihren individuellen Gegebenheiten konsultieren Sie bitte Ihren Finanz- oder Bankberater.
Alle genannten Rechenbeispiele dienen lediglich zu Anschauung und sind fiktiv.

Ist eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital überhaupt möglich?

Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich. Viele, aber nicht alle Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken, Direktbanken und die großen Filialbanken bieten Ihnen diese Möglichkeit. Sie sind unter bestimmten Voraussetzungen bereit, den vollen Kaufpreis oder die gesamten Baukosten zu finanzieren.

100 % und 110 % Finanzierung - die zwei Arten der Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital gibt es zwei Varianten. Die sogenannte 100 % Finanzierung und die 110 % Finanzierung. Bei der 100 % Finanzierung erhalten Bauherren einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital in Höhe von 100 % der reinen Baukosten oder des Kaufpreises einer Immobilie. Bei dieser Form müssen die Baunebenkosten oder die Erwerbsnebenkosten selbst finanziert werden.

Die Baunebenkosten oder Erwerbsnebenkosten werden bei der 110 % Finanzierung ebenfalls kreditfinanziert. Bei dieser Finanzierung bringen die Bauherren kein Eigenkapital für den Kauf oder Bau einer Immobilie auf. Aus diesem Grund wird die 110 % Finanzierung auch als Vollfinanzierung bezeichnet.

Grundsätzlich wird empfohlen, zumindest die Bau- oder Erwerbsnebenkosten als Eigenkapital aufzubringen. Hierzu gehören beispielsweise die Notarkosten für den Grundstückskauf, die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch, Erschließungskosten, Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls auch die Kosten für Baumfällarbeiten, für das Freiräumen des Grundstückes oder ein Bodengutachten. Diese Kosten summieren sich durchschnittlich auf 15 bis 20 % der gesamten Baukosten.

Wenn keine anderen Sicherheiten gestellt werden können, wird der Kredit für eine Baufinanzierung durch die Immobilie abgesichert. In der Regel wird eine Grundschuld zugunsten der Bank eingetragen. Eine Immobilie kann jedoch nicht unbegrenzt beliehen werden. Die sogenannte Beleihungsgrenze ist die Obergrenze, bis zu der eine Immobilie beliehen werden kann. Oft geben interne Vorschriften der Bank vor, wie hoch eine Immobilie beliehen werden darf.

Die Beleihungsgrenze beträgt bei Immobilien meist etwa 80 % des geschätzten Verkehrswertes der Immobilie. Das ist der Betrag, mit dem die Bank rechnet, wenn die Immobilie verkauft werden muss, weil der Kredit nicht mehr bedient werden kann. Dadurch, dass die Beleihungsgrenze unter dem Marktwert angesetzt wird, sichert sich die Bank ab. Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird die Immobilie jedoch zu 100 % oder darüber hinaus beliehen. Dadurch besteht für die Bank ein höheres Risiko, gegebenenfalls einen Teil des geliehenen Geldes nicht zurückzuerhalten, wenn der Kredit nicht mehr getilgt werden kann. Für dieses höhere Risiko der Bank müssen Kreditnehmer höhere Zinsen bezahlen, wenn Sie eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital wünschen. Für einige Banken ist dies jedoch der Grund, keine 100 % oder 110 % Finanzierung anzubieten. Sie finanzieren den Kauf oder den Bau von Immobilien nur bis zur Höhe der Beleihungsgrenze.

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital: Das sind die Risiken und Nachteile

Bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital geht nicht nur die finanzierende Bank ein höheres Risiko ein. Bei einer Baufinanzierung, für die kein Eigenkapital zur Verfügung steht, gehen auch Sie gewisse Risiken und zumindest einen Nachteil im Vergleich zu einem Immobilienkredit mit Eigenkapital ein. Die folgenden Kapitel zeigen, mit welchen Risiken und Nachteilen Sie bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital rechnen sollten.

Die Nachteile einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Der wohl größte Nachteil einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital sind die hohen Zinsen. Gegenüber einer Baufinanzierung mit Eigenkapital verlangen die Banken für ihr höheres Risiko durchschnittlich etwa 0,5 bis 1 % höhere Zinsen. Das scheint auf den ersten Blick nicht sehr viel zu sein. Am Ende der Laufzeit summieren sich diese Zinsen je nach Kredithöhe jedoch auf einen fünfstelligen Euro-Betrag.

Ein Beispiel: Für die Finanzierung eines Hauses werden 300.000 Euro benötigt. Wenn 50.000 Euro als Eigenkapital aufgebracht werden, beträgt die Kreditsumme 250.000 Euro. Bei einer 100 % Finanzierung beträgt die Darlehenshöhe 300.000 Euro. Der Zinssatz bei der 100 % Finanzierung ist mit 1,5 % gegenüber 1,15 % bei der Baufinanzierung mit Eigenkapital nur 0,35% höher. Dennoch müssen Sie bei einer Laufzeit von 15 Jahren rund 21.000 Euro mehr Zinsen an die Bank überweisen.

Neben den höheren Zinsen ist auch die Tilgungsleistung bei einem Immobilienkredit ohne Eigenkapital spürbar höher. Der Tilgungssatz für eine 100 % Finanzierung beträgt anfänglich etwa 2 bis 3 %. Insgesamt ergibt sich dadurch im Unterschied zu einer Baufinanzierung mit Eigenkapital eine spürbar höhere monatliche Belastung für Sie als Kreditnehmer.

Die Zinslast und damit die monatliche Belastung insgesamt können Bauherren etwas reduzieren, wenn sie von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), der BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle), dem Bundesland oder auch der Kommune gewährte Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen für den Einbau energiesparender Heizungen wie beispielsweise Wärmepumpen nutzen können.
Der wohl größte Nachteil einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital sind die hohen Zinsen. Gegenüber einer Baufinanzierung mit Eigenkapital verlangen die Banken für ihr höheres Risiko durchschnittlich etwa 0,5 bis 1 % höhere Zinsen. Das scheint auf den ersten Blick nicht sehr viel zu sein. Am Ende der Laufzeit summieren sich diese Zinsen je nach Kredithöhe jedoch auf einen fünfstelligen Euro-Betrag.

Ein Beispiel: Für die Finanzierung eines Hauses werden 300.000 Euro benötigt. Wenn 50.000 Euro als Eigenkapital aufgebracht werden, beträgt die Kreditsumme 250.000 Euro. Bei einer 100 % Finanzierung beträgt die Darlehenshöhe 300.000 Euro. Der Zinssatz bei der 100 % Finanzierung ist mit 1,5 % gegenüber 1,15 % bei der Baufinanzierung mit Eigenkapital nur 0,35% höher. Dennoch müssen Sie bei einer Laufzeit von 15 Jahren rund 21.000 Euro mehr Zinsen an die Bank überweisen.

Neben den höheren Zinsen ist auch die Tilgungsleistung bei einem Immobilienkredit ohne Eigenkapital spürbar höher. Der Tilgungssatz für eine 100 % Finanzierung beträgt anfänglich etwa 2 bis 3 %. Insgesamt ergibt sich dadurch im Unterschied zu einer Baufinanzierung mit Eigenkapital eine spürbar höhere monatliche Belastung für Sie als Kreditnehmer.

Die Zinslast und damit die monatliche Belastung insgesamt können Bauherren etwas reduzieren, wenn sie von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), der BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle), dem Bundesland oder auch der Kommune gewährte Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen für den Einbau energiesparender Heizungen wie beispielsweise Wärmepumpen nutzen können.

Verkauf-von-Eigentumswohnungen

Die Risiken einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Ein kreditfinanziertes Bauvorhaben birgt immer verschiedene Risiken. Geraten die Kreditnehmer in Zahlungsschwierigkeiten, weil beispielsweise das Einkommen durch den Verlust des Arbeitsplatzes, eine längerfristige Krankheit oder einen Unfall wegfällt, sodass der Kredit nicht mehr wie vereinbart bedient werden kann, ist die Bank berechtigt, die Immobilie der Zwangsversteigerung zuzuführen. Mit der Zwangsversteigerung versucht die Bank die noch offenen Forderungen zu begleichen. In aller Regel reicht der bei einer Zwangsversteigerung erzielbare Erlös jedoch nicht aus, um die Restschuld vollständig zu tilgen. Insbesondere, wenn es in den ersten Jahren nach der Kreditaufnahme zur Zwangsversteigerung kommt. Immobilien erzielen bei einer Zwangsversteigerung in der Regel einen deutlich unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegenden Preis. Ist dies der Fall, stehen Sie als Kreditnehmer mit Ihrem Privatvermögen für die noch offenen Forderungen ein. Können Sie diese Forderung nicht begleichen, droht Ihnen die Privatinsolvenz.

Dies ist jedoch nicht das einzige Risiko bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Ein plötzlicher und nachhaltiger Wertverlust der Immobilie ist ebenfalls problematisch. Bei einem Wertverlust, beispielsweise weil irgendwann in der Zukunft hinter dem Grundstück eine Umgehungsstraße gebaut wird, ist die Bank berechtigt, weitere Sicherheiten zu verlangen. Wenn diese Sicherheiten nicht gestellt werden können, kann die Bank die Immobilie wiederum der Zwangsversteigerung zu führen, um die offenen Forderungen zu tilgen. Dies ist auch möglich, wenn Sie Ihre Raten immer pünktlich und vollständig bezahlen.

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital: Was sind die Voraussetzungen?

Da eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital für die Bank mit einem höheren Risiko verbunden ist, müssen Sie als Kreditnehmer bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Die wichtigste Voraussetzung für einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital ist eine ausgezeichnete Bonität der Kreditnehmer. Das Einkommen muss ausreichend hoch und nach menschlichem Ermessen auch in der Zukunft gesichert sein. Gute Chancen, eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital von der Bank bewilligt zu bekommen, haben daher Beamte und Angestellte im öffentlichen Dienst. Bei diesen beiden Berufsgruppen gilt das Einkommen als gesichert und wird im Laufe der Zeit, wenn nichts Unvorhergesehenes geschieht, steigen.

Weniger gute Chancen haben Angestellte. Hier kommt es unter anderem darauf an, bei welchem Arbeitgeber sie beschäftigt sind. Fast aussichtslos ist die Beantragung einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital für selbstständige Unternehmer und Freiberufler. Bei Freiberuflern spielt es jedoch eine Rolle, welchen Beruf sie ausüben. Ärzte mit eigener Praxis oder Rechtsanwälte haben vergleichsweise gute Chancen. Freiberuflich arbeitende Journalisten dagegen nicht.

Grundsätzlich muss das Einkommen so hoch sein, dass einerseits der Kredit bedient und andererseits der Lebensunterhalt weiter in gewohnten Rahmen bestritten werden kann. Auch die Bildung von Rücklagen für außerplanmäßige Reparaturen und in späteren Jahren auch Modernisierungsmaßnahmen sollte möglich sein. Ein laufender Kredit steht einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital nicht unbedingt im Weg. Auch hier spielt die aktuelle und zukünftig erwartbare Einkommenssituation eine Rolle. Ein niedriger Schufa-Score und negative Schufaeinträge generell sind jedoch meist ein Ausschlusskriterium.

Welche Immobilie finanziert werden soll, spielt ebenfalls eine Rolle bei der Beantragung einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Banken sind eher geneigt, eine 100 % Finanzierung zu bewilligen, wenn eine Wertsteigerung der Immobilie zu erwarten ist. Auch sollte die Lage der Immobilie möglichst erstklassig sein. Ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital wird von den Banken vorzugsweise für Neubauten genehmigt. Bei Bestandsbauten besteht eine Chance, wenn diese Immobilien in einem sehr guten Zustand sind.

Nicht zuletzt spielt auch das Alter der Kreditnehmer eine Rolle. Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie gibt vor, dass eine Baufinanzierung vor dem Eintritt ins Rentenalter abgeschlossen sein muss. Diese gesetzliche Vorgabe gilt für alle Banken. Eine Ausnahme ist nur möglich, wenn der Kreditnehmer ein ausreichend hohes Renteneinkommen erwartet. Hier sind wiederum Beamte und Angestellte des öffentlichen Dienstes im Vorteil.

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital: Was sollten Kreditnehmer beachten?

Bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital gibt es verschieden wichtige Punkte, die Sie beachten sollten. In den folgenden Abschnitten haben wir für Sie 4 konkrete Tipps zusammengestellt, die Ihnen helfen können, die Finanzierung zu stemmen, wenn für die Baufinanzierung kein Eigenkapital vorhanden ist.

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Tipp 1: Finanzierbarkeit realistisch einschätzen

Mit einem hohen Einkommen kann auch ein teures Eigenheim finanziert werden. Im Prinzip ist das richtig. Es wird jedoch häufig vieles vergessen, was neben dem Hausbau noch finanziert werden muss. Hierzu gehören die Lebenshaltungskosten, neue Kleidung, Versicherungen, ein oder zwei Autos, ab und zu ein Urlaub und vieles mehr. Bevor eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in Erwägung gezogen wird, sollte daher anhand einer realistischen Aufstellung alle Kosten erfasst werden.

Das Nettoeinkommen abzüglich dieser Ausgaben ist der Betrag, der theoretisch für die Baufinanzierung ohne Eigenkapital eingesetzt werden könnte. Um unvorhersehbare Ausgaben abzudecken, sollte von diesem verfügbaren Teil des Einkommens noch ein gewisser Prozentsatz abgezogen werden. Auf diese Weise können Sie ermitteln, wie viel Geld für die monatlichen Raten bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital zur Verfügung steht. Auch die potenziellen Kreditgeber werden eine solche Aufstellung verlangen. Sie wissen, dass sich viele angehende Bauherren ihre Finanzierungsmöglichkeiten schönrechnen.

Tipp 2: Auf eine angemessene Tilgungsrate achten und Angebote vergleichen

Wer baut, ist oft gerne bereit, für den Traum vom eigenen Haus auf vieles zu verzichten. Dieser Verzicht sollte jedoch im Rahmen bleiben, damit aus der Freude am Eigenheim durch die selbst auferlegten Einschränkungen kein Frust wird. Die Tilgungsraten sollten Ihnen eine Lebensführung nicht weit unterhalb des gewohnten Niveaus ermöglichen. Dabei muss bedacht werden, dass eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital immer teurer ist als eine Baufinanzierung mit Eigenkapital. Der anfängliche Tilgungssatz beträgt etwa 2 bis 3 %. Hinzukommen Zinsen in mindestens der gleichen Höhe. Es ist daher empfehlenswert, zu vergleichen, welche Bank die günstigsten Konditionen bietet. Wenn die Hausbank 0,5 % mehr Zinsen verlangt als eine andere, dann ist sie für einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital wahrscheinlich nicht der richtige Partner.

Tipp 3: Risiken minimieren und Baufinanzierung durch Versicherungen absichern

Niemand kann voraussagen, was morgen ist, geschweige denn, was in einem, fünf oder zehn Jahren sein wird. Wenn das der Baufinanzierung zugrunde gelegte Einkommen durch Krankheit oder einen Unfall für eine längere Zeit oder ganz wegfällt, können die Kreditraten in der Regel nicht mehr bezahlt werden. Am Ende droht der Verlust des Eigenheims durch Zwangsversteigerung. Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital sollten Bauherren daher immer für einen ausreichenden Versicherungsschutz sorgen, damit der Kredit auch bei Wegfall des Einkommens weiter zurückgezahlt werden kann. Beispielsweise durch eine Berufsunfähigkeitsversicherung, eine Restschuldversicherung oder eine Risikolebensversicherung.

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Tipp 4: Rücklagen für Instandsetzungen und Reparaturen aufbauen

Eine 100 % Finanzierung läuft über zwei oder drei Jahrzehnte. In diesem Zeitraum müssen zwangsläufig mehr oder weniger kostspielige Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten an einer Immobilie durchgeführt werden. Für eine neue Heizungsanlage, Reparaturen am Dach, aber auch für den Ersatz von defekten Haushaltsgeräten müssen Rücklagen gebildet werden. Ohne Rücklagen stehen Kreditnehmer im Falle eines Falles möglicherweise vor der Wahl, entweder die Reparatur durchzuführen oder die Kreditraten weiterzubezahlen.

Experten empfehlen, eine Rücklage in Höhe von mindestens zwei bis drei Monatsgehältern aufzubauen. Wenn es das Einkommen zulässt, kann auch ein Bausparvertrag für die Bildung von Rücklagen genutzt werden. Bausparverträge bieten den Vorteil, dass sie über den bereits eingezahlten Betrag hinaus günstig beliehen werden können. Zudem ist es möglich, nach der Ansparphase ein kostengünstiges Darlehen in Anspruch zu nehmen und dieses beispielsweise für eine Sondertilgung des teuren Immobilienkredits zu verwenden. Hierbei muss im Vorfeld geklärt werden, ob die Bank eine Sondertilgung zulässt oder möglicherweise eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Die Möglichkeit von Sondertilgungen und die Konditionen der Bank für diese Tilgungen sollte im Kreditvertrag vereinbart werden.

Ist ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital möglich? Unser Fazit

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist immer mit einem hohen Risiko verbunden. Sowohl für die Bauherren wie auch für die Bank. Die Bank lässt sich dieses Risiko mit einem höheren Zinssatz vergüten. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist daher immer teurer als eine mit einem gewissen Eigenkapitalanteil. Wenn möglich, sollten Sie daher immer versuchen, zumindest einen Teil der Finanzierungskosten für eine Immobilie durch Eigenkapital zu decken. Grundsätzlich sollte eine 100 % Finanzierung für eine Immobilie nur in Erwägung gezogen werden, wenn Ihre Einkommenssituation sehr gut und stabil ist. Wenn diese Voraussetzungen nicht gegeben ist, oder wegen des Kapitaldienstes keine Rücklagen gebildet werden können, ist eine 100 % Finanzierung keine Option.

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