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Immobilienkredite – Worauf achten? Bedingungen, Beantragung, Volumen, Zinsen, Tilgung, Anschlussfinanzierung

Inhaltsverzeichnis

Einen Immobilienkredit aufzunehmen heißt eine finanzielle Entscheidung von großer Tragweite zu treffen – und wird in der Regel kein zweites Mal gefällt. Viele, die sich den Traum eines Eigenheims erfüllen möchten oder aber mit einer Wertanlage in Form einer Eigentumswohnung für das Alter vorsorgen möchten, zuvor aber mit Immobilien eher weniger am Hut hatten, sollten sich vorher gründlich damit auseinandersetzen, was es bei Aufnahme eines Immobilienkredits zu beachten gilt.

Was für Sie wichtig ist, welche Bedingungen und Konditionen aktuell bestehen und weitere Tipps rund um den Immobilienkredit erfahren Sie hier!

Was ist ein Immobilienkredit und wofür benötige ich ihn?

Was ist ein Immobilienkredit und worin unterscheidet er sich von einem herkömmlichen Kredit?

Die Definition des Begriffs Immobilienkredit lautet wie folgt: Über einen Immobilienkredit geliehenes Geld darf nicht nach Belieben verwendet werden, sondern ist zweckgebunden und kann vom Schuldner daher nur für den Kauf, Bau, Sanierung oder Renovierung von Immobilien, also Wohnungen oder Häuser verwendet werden. Immobilienkredite belaufen sich in jedem Fall auf mindestens 50.000 Euro.

Sie können sich bei Aufnahme eines Immobilienkredits insbesondere über die niedrigen Zinssätze freuen – jedoch sichert sich die Bank in der Regel über eine Hypothek oder Grundschuld ab. Im Gegensatz zu anderen Kreditformen, bezahlen Sie Ihre Schuld nicht über 1, 2 oder 3 Jahre ab – die Laufzeit bei Immobilienkrediten kann einige Jahrzehnte betragen – wobei hierbei zwischen einer Laufzeit für die gesamte Tilgung des Kredits und der festgeschriebenen Sollzinsbindung unterschieden wird. Die meisten Banken bieten für Immobilienkredite Laufzeiten von 10, 15, 20, 30 und 40 Jahren an.

Wie funktionieren Immobilienkredite?

Im Grunde funktionieren Immobilienkredite wie Ratenkredite. Entscheiden Sie sich für ein Volltilgerdarlehen, sind beide Laufzeiten gleich lang, am Ende der Laufzeit ist der gesamte Kredit also abbezahlt.

Bei den meisten Immobilienkrediten handelt es sich allerdings um Annuitätendarlehen, auch hierbei wird zwar eine Laufzeit festgelegt, allerdings ist der Betrag bis zu deren Ende meistens nicht abbezahlt und es bleibt eine Restschuld, die Sie entweder aus eigenen Mitteln, über eine Anschlussfinanzierung oder Umschuldung weiter abbezahlen. Während des festgelegten Zeitraums bleibt die Monatsrate gleich, kann sich aber danach ändern.

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Die Tilgungsrate bei Immobilienkrediten liegt meistens zwischen 2 und 3 Prozent – es besteht aber auch die Möglichkeit, die Schuld nicht während der Laufzeit zu begleichen, sondern monatlich lediglich für die Zinsen aufzukommen. Das tilgungsfreie Darlehen wird in einem Zug am Ende beglichen und bietet sich beispielsweise an, wenn Sie Ihren Immobilienkredit mit dem Verkauf einer anderen Immobilie finanzieren möchten, aber der Zeitpunkt des Kaufs vor dem des Verkaufs liegt.

Mit einem Bausparvertrag wird der Vertrag für den Immobilienkredit nochmals um eine Komponente erweitert – die Immobilie wird erst dann finanziert, wenn genügend Geld eingezahlt wurde.

Um sicherzustellen, dass sie das Geld von Ihnen zurückbekommt, verlangt Ihre Bank bei Aufnahme eines Immobilienkredits eine Absicherung, sei es in Form einer Grundschuld, Hypothek, Lebensversicherung oder Bürgschaft. Falls Sie in Zahlungsschwierigkeiten geraten, kann hierauf zurückgegriffen werden.

Was kostet mich ein Immobilienkredit?

Wie viel Sie schließlich für Ihren Immobilienkredit monatlich zahlen, hängt einerseits von der Laufzeit, als auch von der Tilgungsrate sowie den Zinsen ab. Der effektive Jahreszins bei Immobilienkrediten mit einer Laufzeit von 10 Jahren liegt derzeit zwischen 0,9 und 1 Prozent. Umso länger die Laufzeit, desto höher auch der Jahreszins.

Ohne Zinsen erhalten Sie keinen Immobilienkredit, egal wie hoch der Betrag am Ende ist. Steigt Ihr Eigenkapitalanteil, sind Immobilienkredite mit effektivem Jahreszins deutlich unter 1 Prozent aber durchaus möglich.

Bei Aufnahme eines Immobilienkredits sollten auch die Nebenkosten berücksichtigt werden, etwa für die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten oder Maklergebühren – diese können zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises betragen. Mehr zu den Nebenkosten finden Sie hier → (link to blogpost Verkauf der Eigentumswohnung – Nebenkosten: Unterlagen, Notar, Makler, Steuern & mehr)

Vor allem die Zinsen sind derzeit günstig, aber Sie können davon ausgehen, dass Immobilienkredite schon bald ein wenig teurer werden könnten – falls die mit Corona verbundenen Unsicherheiten verstärkt zu Pleiten und Entlassungen führen sollten, könnte dies zu höheren Risikozuschlägen führen.

Tipp: Zinsen vergleichen

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Als Grundregel gilt: In jedem Fall das Angebot Ihrer Hausbank mit anderen möglichen Anbietern von Immobilienkrediten vergleichen – denn bereits geringe Unterschiede können Beträge von mehreren Tausend Euro ausmachen. Achten Sie beim Vergleich darauf, dass auch dieselben Rahmenbedingungen gegeben sind, also Eckdaten wie Tilgung oder Zinsbindung gleich bleiben, denn auch diese wirken sich schlussendlich auf den Zinssatz aus. In der Regel lohnt es sich, den effektiven Jahreszins bei den Immobilienkrediten zu vergleichen.

Was hat es mit der Sollzinsbindung auf sich?

Bei Darlehen ohne Grundbucheintrag bleiben Zinsen über die gesamte Laufzeit gleich, anders ist es bei Immobilienkrediten – diese bleiben nur für den vertraglich festgelegten Zeitraum gleich, der sogenannten Sollzinsbindung. Ob Sie eine Zinsbindung von 10 Jahren oder aber 30 Jahren wählen, ist für den Zinssatz eines Immobilienkredits von entscheidender Bedeutung.

Tipp: Die richtige Zinsbindungsfrist wählen

Umso länger die Zinsbindung, desto teurer wird der Vertrag für Sie am Ende. Wenn Zinsen niedrig sind, alles aber danach aussieht, dass diese schon bald steigen, lohnt sich für Ihren Immobilienkredit ein längerer Zeitraum, um möglichst lange von diesen zu profitieren – umgekehrt ist es bei hohen Zinsen, die aller Voraussicht nach sinken werden, empfehlenswert, einen kürzeren Zeitraum zu wählen.

Wie gehe ich mit der Restschuld meines Immobiliendarlehens nach Ende der Sollzinsbindung um?

Haben Sie ein Annuitätendarlehen für Ihren Immobilienkredit gewählt, kommt am Ende der vertraglichen Laufzeit eine Restschuld auf Sie zu. Im Idealfall haben Sie ausreichend Ersparnisse um diese direkt zurückzuzahlen – falls nicht, können Sie diese Schuld weiter in Form einer Anschlussfinanzierung begleichen. Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung wird Ihnen Ihre Bank ein Angebot schicken, es lohnt sich jedoch, sich schon frühzeitig mit der Anschlussfinanzierung zu befassen, um Zinskosten zu sparen. Der Zeitpunkt ist hierbei ausschlaggebend, da die Höhe der Zinssätze von den aktuellen Bauzinsen und der Zinsprognose abhängen.

Geld können Sie auch mittels einer Umschuldung Ihres Kredits zu einer neuen Bank sparen. Ihre Schuld wird also von einem Gläubiger zum anderen verschoben, bei dem Sie Aussicht auf günstigere Zinsen haben.

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Ab wann Sie eine Umschuldung vornehmen können, hängt davon ab, wie lange Sie dem Vertrag Ihres Immobilienkredits bereits nachkommen und gegebenenfalls die Dauer bis zum Ablauf der Laufzeit. Wenn der Kreditvertrag schon länger als 10 Jahre läuft, gilt jederzeit eine Frist von 6 Monaten, in der Sie kündigen und umschulden können. Bei weniger als 5 Jahren, steht Ihnen die Option einer Umschuldung allerdings nicht offen. Sind es noch 5 Jahre bis 12 Monate zum Ablauf der Zinsbindung, können Sie zwar nicht kündigen, aber ein Forward-Darlehen zur Begleichung der Restschuld abschließen. Sind es weniger als 12 Monate bis zum Ende der vertraglichen Laufzeit, ist das Forward-Darlehen nicht möglich – entweder Sie kündigen den Vertrag und nehmen eine Umschuldung Ihres Immobilienkredits vor oder verlängern die Zinsbindung bei Ihrer Bank.

Wie hoch sollte die Tilgungsrate sein?

Grundsätzlich gilt, bei hoher Tilgungsrate sind Sie schnell wieder schuldenfrei, aber auch die monatliche finanzielle Belastung durch Ihren Immobilienkredit steigt – stellen Sie fest, was im Bereich Ihrer Möglichkeiten liegt. In Niedrigzinsphasen sollten Sie die Tilgungsrate jedoch nicht zu gering ansetzen, da dadurch der Zinsanteil nur langsam fällt und der Tilgungsanteil sich ebenso langsam erhöht – die Laufzeit ist deutlich länger und am Ende der Zinsbindungsfrist bleibt noch ein hoher Restschuldbetrag. Um den Zeitrahmen nicht zu sprengen, empfiehlt es sich bei niedrigen Zinssätzen Tilgungsraten von 3 Prozent oder mehr zu wählen.

Tipp: Sondertilgung nutzen

Falls Sie wider Erwarten mehr Geld zur Verfügung haben sollten, als zuvor angenommen, lohnt es sich, Ihren Immobilienkredit über eine Sondertilgung zu reduzieren und somit vorzeitig abzulösen. Bis zu fünf Prozent können Sie so kostenlos zurückzahlen. Falls Sie kein Sondertilgungsrecht vereinbart haben, aber trotzdem einen Großteil oder gar den gesamten Immobilienkredit tilgen möchten, fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an. → link to blogpost (Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf der Eigentumswohnung: Fälle, Berechnung, Umgehung)

Wie viel Eigenkapital benötige ich bei einer Immobilienfinanzierung mit Kredit?

Wie viel Eigenkapital Sie bei der Finanzierung mit Immobilienkredit einsetzen, bestimmt maßgeblich, wie hoch das Risiko ist, in eine finanzielle Schieflage zu geraten – denn mit wenig Eigenkapital steigt die finanzielle Bürde, die Sie über die gesamte Laufzeit tragen müssen. Wenn Sie 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der anfallenden Nebenkosten, also ca. 30 Prozent des Gesamtaufwands bereits selbst stemmen, befinden Sie sich wahrscheinlich auf der sicheren Seite. Trotzdem können auch 100 beziehungsweise 110 Prozent über Ihren Immobilienkredit finanziert werden. Wie Sie dabei vorgehen sollten, erfahren Sie hier

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Tipp: Eigenkapital richtig einsetzen

Haben Sie genug Erspartes für Ihren Hauskauf, belohnen Banken Sie in der Regel mit besseren Zinssätzen – hierzu zählen neben Bargeld auch andere Geldwerte, Aktien oder bereits vorhandene Immobilien und Grundstücke.

Wie viel Immobilienkredit bekomme ich?

Mit wie viel Immobilienkredit Sie rechnen können, hängt stark von Ihren bereits vorhandenen finanziellen Möglichkeiten ab – insbesondere dem Nettohaushaltseinkommen. Ihr Gehalt und andere Einnahmen bestimmen also die maximale Höhe Ihres Immobilienkredits. Andererseits ist die Summe an benötigten Mitteln ausschlaggebend für die Konditionen Ihres Immobilienkredits und ob Sie sich diesen am Ende auch leisten können.

Wo oder bei wem bekomme ich einen Immobilienkredit?

Bei der Frage, wo Sie Ihren Immobilienkredit erhalten, haben Sie vier Möglichkeiten – entweder Sie gehen direkt zur Bank, einer Versicherung, beauftragen einen Vermittler mit der Suche oder aber haben Zugriff auf ein Privatdarlehen, etwa über einen Verwandten.

Beantragen Sie Ihren Immobilienkredit bei der Hausbank, befinden Sie sich wahrscheinlich in einer vertrauten Umgebung, müssen aber damit rechnen, dass nur die bankeigenen Produkte angeboten werden können.

Die Konditionen bei Versicherungen unterscheiden sich dabei recht wenig von denen, die Sie bei Banken für Ihren Immobilienkredit erhalten – allerdings ist eine 100-Prozent-Finanzierung nur über eine Bank möglich.

Ein Vermittler kann Ihnen mehrere Angebote unterbreiten und erhält – je nachdem, für welches Sie sich entscheiden – eine Provision vom Anbieter. Durch das Fachwissen des Vermittlers und der größeren Auswahl haben Sie gute Chancen, einen günstigeren Immobilienkredit zu erhalten.

Falls Sie auf einen Verwandten oder eine andere Privatperson zurückkommen, um einen Immobilienkredit aufzunehmen, haben Sie den Vorteil, dass beispielsweise Ihr SCHUFA-Eintrag keine Rolle spielt oder aber keine umfassenden Sicherheiten notwendig sind.

Welche Unterlagen brauche ich für einen Immobilienkredit?

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Um einen Immobilienkredit zu beantragen, benötigen Sie einige Unterlagen. Darunter sind folgende:

  • Personalausweis
  • Nachweis über bestehende Verbindlichkeiten oder Kredite
  • Nachweis über Ihr Eigenkapital
  • Einkommensnachweise
  • Sämtliche Daten zur Immobilie

Bei Rentnern und Selbstständigen werden darüber hinaus noch Informationen zu den Rentenbezügen, Bilanz- und Gewinnermittlungen oder Nachweise über die Krankenversicherung angefordert – was Sie zusätzlich dazu noch brauchen, hängt von der Art der Immobilie ab, lassen Sie sich im Voraus gut beraten.

Tipp: Fördermöglichkeiten in Anspruch nehmen

Der Erwerb oder Bau von Wohneigentum gilt in Deutschland als förderungswürdiges Ziel – noch. Wenn Sie als Käufer oder Bauherr also einen Immobilienkredit aufnehmen möchten, können Sie von zinsgünstigen Darlehen profitieren. Bis zu 50.000 Euro können Sie von der staatlichen Förderbank KfW zu günstigen Konditionen beantragen und eine zu Beginn eine tilgungsfreie Phase vereinbaren.

Für energetisch sanierte Objekte haben Sie Zugang zu einem weiteren Darlehen mit noch günstigeren Zinsen und einem Tilgungszuschuss durch den Staat.

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Häufig gestellte Fragen

Bringt ein Immobilienkredit Steuervorteile?

Nehmen Sie einen Immobilienkredit für ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung auf, können Sie die Gesamtsumme an Zinsen in der Steuererklärung als Werbungskosten deklarieren. Alle weiteren Kosten, die in Verbindung zum Kredit stehen, können Sie ebenfalls absetzen.

Bekommt man einen Immobilienkredit auch bei negativem Schufaeintrag?

Wenn auch ein Immobilienkredit trotz schlechtem SCHUFA möglich ist, müssen Sie hierbei mit höheren Zinsen für die Finanzierung rechnen.

Können mehrere Personen einen Immobilienkredit zusammen aufnehmen?

Auch mehrere Personen können gemeinsam einen Immobilienkredit aufnehmen und profitieren dabei sogar von besseren Konditionen, da für die Bank ein geringeres Risiko eines Zahlungsausfalls besteht.

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Kann man mehrere Immobilienkredite gleichzeitig haben?

Da es keine gesetzliche Begrenzung für die Anzahl von Kreditaufnahmen gibt, können Sie so viele Kredite aufnehmen, wie Sie gleichzeitig tilgen können.

Kann man einen Immobilienkredit auf eine andere Person oder ein anderes Objekt übertragen?

Eine Übertragung Ihres Immobilienkredits ist möglich, erfordert aber das Einverständnis aller Vertragsparteien. Die Schuld muss komplett übernommen werden, ebenso wie sämtliche Rechte und Pflichten auf den neuen Kreditnehmer übergehen.

Gibt es auch Immobilienkredite mit einem Volumen von weniger als 50.000 Euro?

Es gibt keine gesetzliche Regelung, die ein Mindestvolumen von 50.000 Euro für Immobilienkredite vorschreibt, allerdings lohnt sich ein solches Geschäft für Banken kaum noch und daher werden Immobilienkredite in der Regel erst ab 50.000 angeboten.

Was passiert mit Immobilienkrediten bei Inflation?

Im Falle einer Inflation profitieren die Kreditnehmer, da der Betrag des Kredits gleich bleibt, während der Wert des Geldes abnimmt.

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Was kann man machen, wenn man die Raten des Immobilienkredits nicht mehr zahlen kann?

Im schlimmsten Fall droht Ihnen für den Fall, dass Sie Ihren Immobilienkredit nicht mehr bedienen können, eine Zwangsversteigerung. Deswegen bietet es sich an, frühzeitig das Gespräch mit dem Kreditgeber zu suchen, um einen solchen Fall zu vermeiden.

Kann man einen Immobilienkredit kündigen und was ist der richtige Zeitpunkt dafür?

Es ist jederzeit möglich, einen Immobilienkredit zu kündigen – falls dies innerhalb von 10 Jahren nach Kreditaufnahme geschieht, müssen Sie allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen. Deshalb empfiehlt es sich, erst nach 10 Jahren zu kündigen, sobald das gesetzliche Sonderkündigungsrecht greift.

Gibt es wirklich eine Nachschusspflicht bei Immobilienkrediten?

Für den Fall, dass der Verkehrswert der Immobilie stark sinken sollte, haben Banken theoretisch das Recht auf eine Nachbesicherung, der Schuldner ist also nachschusspflichtig. Die Differenz kann die Bank in Form von Zusatzsicherheiten einfordern, oder falls diese nicht gestellt werden, kann das Objekt zwangsversteigert werden.

In der Realität sieht es aber so aus, dass, solange Sie Zins und Tilgung für Ihren Immobilienkredit begleichen, der Bank kein Vorteil entstehen würde, das Objekt zu einem niedrigen Preis zu verwerten und somit dieses Recht selten in Anspruch genommen wird.

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