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Immobilienleasing als alternatives Finanzierungsmodell: Erklärung, Beispiel, Kosten, Vorteile, Steuer – Privat & Gewerbe

Die Preise für Immobilien in ganz Deutschland steigen stetig. Auch dieser Trend – und die Experten sind sich hierbei einig – wird ein Ende finden, aber voraussagen, wann es so weit sein wird, lässt sich kaum. Wer trotzdem in den Genuss einer eigenen Immobilie kommen möchte, muss sich also entweder bis auf Weiteres gedulden oder aber einen anderen Weg zur Finanzierung seines Geschäftsvorhabens einfallen lassen.

Immer öfter fällt hierbei der Begriff Immobilienleasing – aber kommt das auch für Sie infrage? Leasing kennen die meisten aus dem Kraftfahrzeugmarkt, in Bezug auf Immobilien – insbesondere unter Privatpersonen – ist der Begriff aber weniger geläufig.

Aus diesem Grund haben wir das Thema ein wenig genauer unter die Lupe genommen, klären die wichtigsten Fragen und geben Ihnen Auskunft darüber, ob sich Immobilienleasing für Sie lohnt – oder eben nicht.

Was genau ist Immobilienleasing?

Eine allgemeingültige Definition für Leasing lässt sich wie folgt formulieren:

Während Sie ähnlich wie bei der Miete monatlich eine feste Leasingrate an den Leasinggeber zahlen, besteht hierbei die Option, am Ende der vertraglichen Laufzeit das Objekt zu kaufen, sofern Ihnen diese Möglichkeit im Vertrag eingeräumt wurde. Zwar bleibt der Leasinggeber über den gesamten Zeitraum Eigentümer des Objekts, ermöglicht dem Leasingnehmer jedoch eine uneingeschränkte Nutzung.

Der Unterschied zwischen Mieten und Leasen besteht also darin, dass Rechte, Risiken und Pflichten, die ein Mieter im Normalfall an den Vermieter abgibt, selbst getragen werden müssen. Jedoch kann das Objekt im festgelegten Zeitraum wie Eigentum verwendet werden und ist in dieser Hinsicht keinen Einschränkungen unterworfen. Im Gegensatz zum Mieter steht dem Leasingnehmer in den meisten Fällen eine Kaufoption am Ende des vertraglich festgelegten Zeitraums offen.

Das Immobilienleasing nimmt hierbei eine Sonderstellung laut §499 BGB ein – während Leasing – einfach gesagt – mit einer Nutzungsgebühr verglichen werden kann, gilt das Immobilienleasing als Finanzierungshilfe. Nichtsdestotrotz müssen Sie – sofern nicht anders im Vertrag vereinbart – etwaige Reparatur- und Instandhaltungskosten anstelle des Eigentümers übernehmen oder sich entsprechend absichern.

Wie funktioniert Immobilienleasing?

Immobilienleasing ist eine mittel- bis langfristige Finanzierungsmöglichkeit, in der Regel entspricht die Laufzeit 20 bis 30 Jahren – die sogenannte Grundmietzeit.

Wichtig: Während der Grundmietzeit können Sie Ihren Leasingvertrag nicht kündigen.

Nach Ablaufen des Vertrages haben Sie als Leasingnehmer ein Vorkaufsrecht, welches Ihnen den Kauf der Immobilie ermöglicht und die bereits gezahlten Leasingraten in den Kaufpreis einfließen lässt. Die Kaufoption beim Immobilienleasing ist allerdings keine Pflicht. Unterschieden wird hierbei das Vollamortisationsleasing (Full-Pay-Out) vom Teilamortisationsleasing (Non-Pay-Out)

Beim Vollamortisationsleasing werden dem Leasinggeber die gesamten entstandenen Investitionskosten amortisiert, also in die Leasingrate während der Grundmietzeit einberechnet und somit abbezahlt. Diese Art des Leasings wird häufig bei Objekten mit schnellem Wertverlust verwendet und spielt bei Immobilien eine eher untergeordnete Rolle.

Das Teilamortisationsleasing hingegen, dem ein Erlass des Bundesfinanzministeriums für unbewegliche Wirtschaftsgüter aus dem Jahr 1991 zugrunde liegt, amortisiert nicht die Gesamtinvestition, sondern nur ein Teil davon. In diesem Fall wird der wirtschaftliche Restwert am Ende der Grundmietzeit vertraglich festgelegt und entspricht dem kalkulierten Objektwert nach Ablauf dieser Zeitspanne. Hier bietet sich dem Leasingnehmer die Chance einer Wertsteigerung, da das Leasingobjekt zum linearen Restbuchwert zuzüglich des Buchwerts des Grundstücks erworben werden kann.

Welche Arten des Immobilienleasings gibt es?

Das Immobilienleasing unterscheidet zwischen drei Typen, dem Neubauleasing, dem Sale and Lease Back sowie dem Buy and Lease.

Beim Neubauleasing wird Ihnen als Leasingnehmer die Möglichkeit eingeräumt, eine Immobilie nach Ihren Vorstellungen zu gestalten. Hierbei kauft der Leasinggeber ein Grundstück und baut darauf eine Ihren Wünschen entsprechende Immobilie.

Sale and Lease Back bedeutet, dass Immobilien an einen Leasinggeber verkauft, aber zurückgeleast werden um diese sofort selber nutzen zu können. Das Objekt steht dem Leasingnehmer also ohne Unterbrechung zur weiteren Nutzung zur Verfügung.

Unter Buy and Lease wird der Erwerb einer Bestandsimmobilie durch den Leasinggeber verstanden, die daraufhin an Sie geleast wird. Diese Art des Immobilienleasings entspricht dem Sale and Lease Back, nur dass das Objekt von einem Dritten und nicht dem Leasingnehmer selbst erworben wird.

Immobilienleasing: Die Vor- und Nachteile im Überblick

Vorteile

Immobilienleasing bietet Ihnen insbesondere steuerliche Vorteile – ein auf herkömmliche Art & Weise finanziertes Objekt wird normalerweise über mehrwertsteuerfreie Darlehensraten abbezahlt. Beim Sale and Lease Back beispielsweise entsteht eine Umsatzsteuerschuld, die Sie letztendlich in Ihrer Umsatzsteuererklärung mit der Mehrwertsteuer verrechnen können.

Auch der Leasinggeber profitiert, indem ihm die Umsatzsteuer auf Einnahmen aus Leasingraten erspart wird, dadurch lässt sich die Umsatzsteuer auf die Baukosten durch den Vorsteuerabzug neutralisieren.

Des Weiteren können Sie sich bei der Planung und Fertigstellung Ihrer Immobilie zurücklehnen und diese Aufgaben auf den Leasinggeber übertragen. Sie benötigen im Vergleich zur klassischen Finanzierung keinerlei Eigenkapital, gerade für neue Unternehmen kann das Immobilienleasing genau deshalb interessant sein.

Leasingnehmer können in der Folge ihr Kapital anderweitig einsetzen und gleichzeitig die Leasingrate als Betriebsausgabe steuerlich absetzen. Die monatlichen Fixkosten bieten sich für eine langfristige Planung hervorragend an.

Nachteile

Sollte die Kaufoption am Ende des Leasingvertrages wahrgenommen werden, fallen die Gesamtkosten in der Regel höher als bei der Finanzierung aus.

Das Immobilienleasing kann sich außerdem zu einer finanziellen Belastung entwickeln, da Ihnen während der Grundmietzeit keine Kündigungsoption offen steht – für den Fall, dass Sie die Rate nicht mehr begleichen können, kann Ihnen der Vertrag fristlos gekündigt werden und Schadensersatz gefordert werden.

Und auch wenn Sie als Leasingnehmer beim Immobilienleasing ein Mitspracherecht behalten, so bleibt am Ende doch der Leasinggeber Eigentümer des Objekts und muss Ihnen beispielsweise für eine Weitervermietung erst eine entsprechende Erlaubnis erteilen.

Schließlich der wohl am öftesten übersehene Nachteil des Immobilienleasings ist die Komplexität und damit verbundene Ungewissheiten bei der Bilanzierung.

Immobilienleasing: Worauf müssen Sie bei Ihrem Vertrag achten?

Um die Vorteile des Immobilienleasings voll ausschöpfen zu können ist die vertragliche Ausgestaltung ausschlaggebend, allerdings nicht pauschal festzulegen, da jeder Kunde und jede Immobilie erst individuell betrachtet werden muss. In den meisten Fällen werden Sie jedoch einen Teilamortisationsvertrag mit dem Leasinggeber aushandeln, bei dem Sie sicherstellen sollten, dass Ihre Liquidität nicht zu stark belastet wird um den Vertrag über die gesamte Grundzeit bedienen zu können.

Achten Sie bei der Ermittlung der Leasingrate außerdem darauf, welche Posten in die Berechnung mit einbezogen werden, hierzu können beispielsweise auch notarielle Gebühren zählen.

Sie können im Vertrag mit dem Leasinggeber Sonderzahlungen vereinbaren, um etwa die Leasingrate zu reduzieren oder die Vertragslaufzeit zu verkürzen.

Ziehen Sie gegebenenfalls Ihren Steuerberater zurate, um die Vorteile gegenüber einer klassischen Finanzierung vollständig abwiegen zu können und etwaige Risiken richtig einzuschätzen.

Fazit: Für wen lohnt sich die Immobilienfinanzierung durch Leasing?

Um über Leasing eine Immobilie zu finanzieren, sollten Sie – wie bei der herkömmlichen Finanzierung – in der Lage sein ein überzeugendes Unternehmenskonzept vorweisen zu können.

Für Privatpersonen stellt das Immobilienleasing allerdings eher selten eine sinnvolle Alternative dar, da die Kosten für das Leasing höher ausfallen können, als die eines Immobiliendarlehens. Das Investitionsvolumen beträgt mindestens zwei bis drei Millionen Euro und auch die laufenden Kosten für Reparaturen und Instandhaltung – für eine Immobilie, die Ihnen noch gar nicht gehört – können einen nicht unerheblichen Kostenfaktor darstellen. Aus diesen Gründen findet das Modell unter privaten Bauherren keine breite Anwendung.

Im gewerblichen Kontext sieht die Lage aber schon ganz anders aus – das Immobilienleasing sollte besonders bei Unternehmen mit begrenzter Liquidität in Betracht gezogen werden, da sich so beispielsweise Geschäftsräume finanzieren lassen, die sich sonst außerhalb des möglichen Spielraums befinden würden. Ganz nach dem Prinzip Pay-as-you-Earn werden so Eigenkapital und Liquidität geschont.

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