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Kapitalanlage Immobilien Berlin: Tipps, Steuern, Werbungskosten

Inhaltsverzeichnis

Wenn Sie sich im ersten Teil zu Immobilien als Kapitalanlage in Berlin bereits einen groben Überblick zum Thema verschafft haben und noch mehr erfahren möchten, sind folgende Tipps und Hinweise genau das Richtige um Ihnen bei der Frage, ob die Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage für Sie infrage kommt, zusätzlich Hilfestellung zu leisten.

Wann und wo Sie in eine Berliner Immobilie als Kapitalanlage investieren sollten

Für die Rentabilität Ihrer Immobilie ist es von entscheidender Bedeutung – A wo sich diese befindet und B wann Sie zuschlagen. Denn die Umstände, die eine Immobilie profitabel machen – oder eben nicht – ändern sich ständig und bedürfen einer vorausgehenden Analyse, insbesondere im dynamischen Immobilienmarkt Berlins.

Der richtige Zeitpunkt

Spielen Sie mit dem Gedanken, in eine Immobilie als Kapitalanlage zu investieren und haben sich bereits Gedanken zur Finanzierung gemacht? Dann sollten Sie vielleicht schon bald eine Kaufentscheidung treffen, denn umso früher Sie in eine Immobilie investieren, desto eher zahlen sich die Mieteinnahmen und somit Ihre Rendite aus – ebenso wie Sie von niedrigen Zinsen profitieren. Lassen Sie sich dennoch nie zu einer übereilten Investition verleiten, bei der zuvor nicht alle Zweifel aus dem Weg geräumt wurden.

Welche Immobilie für Sie die beste ist

Bei der Wahl Ihrer Immobilie sollten Sie neben der Höhe der Investition zunächst abwägen, wo Ihre persönlichen Prioritäten liegen. Während eine Eigentumswohnung womöglich zu Beginn eine geringe Rendite generiert, liegt der Verwaltungsaufwand weit unter dem eines Mehrfamilienhauses, das Ihnen wiederum die Möglichkeit eröffnet, über mehrfache Mieteinnahmen eine deutlich höhere Rendite zu erzielen. Planen Sie einen Verkauf der Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt, sollten Sie bedenken, dass die Wertsteigerung insbesondere das Grundstück betrifft und folglich Objekte wie Einfamilienhäuser in den Fokus Ihrer Suche rücken sollten.

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Wertsteigerung in Randgebieten

Investieren Sie nicht in Ortschaften mit weniger als 10.000 Einwohnern, da sich hier die Suche nach einem geeigneten Mieter schwierig gestalten könnte. Ebenso von Gebieten mit Bevölkerungsschwund sollten Sie für Ihre Immobilie als Kapitalanlage eher die Finger lassen, da hier das Risiko einer Wertminderung deutlich höher liegt.

Randgebiete von Großstädten, die eine höhere Bevölkerung vorweisen, könnten sich wiederum lohnen: plötzliche und starke Wertsteigerungen sind durchaus möglich, sollten diese in den Fokus anderer Investoren geraten. In Berlin-Reinickendorf wurde etwa im Jahr 2019 gegenüber 2018 eine Wertsteigerung von über 20 Prozent verzeichnet!

Überprüfen Sie Ihre Immobilie

In jedem Fall sollten Sie eine gründliche Kontrolle Ihrer potenziellen Immobilie vornehmen, um zukünftig anfallende Kosten realistisch einschätzen zu können. Werfen Sie einen Blick in die Baupläne und Protokolle von Eigentümerversammlungen, diese geben Ihnen Auskunft über etwaige Modernisierungsmaßnahmen oder aber öfter auftretende Probleme des Hauses. Ob Sie in einen Neu- oder Altbau investieren spielt eine untergeordnete Rolle, denn alle Objekte setzen eine ordentliche Instandhaltung voraus.

Energieeffizienz

Beim Thema Energieeffizienz sollten Sie jedoch insbesondere bei Altbauten darauf achten, ob die Heizung zeitgemäß installiert wurde und entsprechendes Dämmmaterial verwendet wurde – oder ob Sie mit hohen Nebenkosten für die Wärmeerzeugung rechnen können.

Ausstattung Ihrer Immobilie

Die Ausstattung Ihrer Immobilie kann entscheidend über deren Rentabilität sein – haben Sie beispielsweise ein Objekt ohne altersgerechte Vorkehrungen erworben, so fehlt der Auswahl Ihrer potenziellen Mieter womöglich bereits die wichtige Gruppe der Rentner. Auch zusätzliche Einrichtungen wie etwa ein Fahrradkeller oder ein Garten können für so manchen Mieter ausschlaggebend sein. Die Attraktivität Ihrer Immobilie als Kapitalanlage steigt bei mit einer modernen und üppigen Ausstattung immens!

Steuerliche Vorteile

Wie wir bereits festgestellt haben, bieten Immobilien als Kapitalanlagen attraktive Steuervorteile. An dieser Stelle ist es allerdings wichtig nochmals zu betonen, dass diese Vorteile oftmals nicht für Immobilien zur Eigennutzung gelten. Bewohnen Sie Ihre Immobilie selbst und nutzen Sie nicht als Kapitalanlage, sind beispielsweise Arbeitslöhne von Gärtnern oder Haushaltshilfen bis zu einer Höhe von 20 Prozent absetzbar, nicht aber die weitaus ausschlaggebenderen Kostenfaktoren wie Anschaffungskosten, Grundsteuer oder Hausnebenkosten.

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Was Sie noch absetzen könne

Bei Immobilien als Kapitalanlage bieten sich noch einige weitere Möglichkeiten, Steuern zu sparen. Haben Sie für Ihre Immobilie ein spezielles Konto eingerichtet? Dann können Sie die Kontoführungsgebühren ebenfalls von der Steuer absetzen. Auch die anfallenden Bürokosten und Fahrtkosten, die mit der Immobilie in Verbindung stehen, können Sie zum Ausgleich Ihrer Ausgaben nutzen. Sollten Sie die Immobilie möbliert vermieten und kümmern sich selbst um die Inneneinrichtung, lassen sich auch diese absetzen.

Ihre Kreditzinsen können Sie im Fall, dass Ihre Immobilie steuerpflichtige Einnahmen generiert, als Werbungskosten deklarieren und von der Steuer absetzen – unter diese Kategorie fallen ebenfalls Geldbeschaffungskosten, Immobilienschätzungs- und Notargebühren.

Beratung & Faktor Steuer

Sollten Sie bei Steuerfragen verständlicherweise mal den Überblick verlieren, bietet sich professionelle durch einen Steuerberater an, um alle möglichen Vorteile auszuschöpfen. Übrigens – auch die Kosten für Ihren Steuerberater können abgesetzt werden.

Dennoch sollten die steuerlichen Vorteile nicht der entscheidende Faktor für den Kauf Ihrer Immobilie sein, da diese vor allem zu Beginn in Kraft treten und mit der Zeit eine immer kleinere Rolle spielen – steuerliche Vorteile sind als attraktiver Nebeneffekt zu betrachten!

Wurden alle Zweifel beseitigt?

Sind Sie von Ihrer Immobilie und deren Rentabilität als Kapitalanlage überzeugt, sollten Sie nochmals folgende Checkliste durchgehen, bevor Sie schließlich zum Kauf übergehen. Können Sie aber bei allen Fragen einen Haken setzen, haben Sie aller Voraussicht eine gute Entscheidung bei der Wahl Ihrer Immobilie als Kapitalanlage getroffen!

Finale Checkliste für Immobilien als Kapitalanlage in Berlin

  • Sie haben sich ausreichend Gedanken zur Art der Immobilie gemacht
  • Lage der Immobilie und die umgebende Infrastruktur wurden erkundet
  • Baupläne und Protokolle der Eigentümerversammlung wurden durchgegangen
  • der Zustand des Objekts wurde ausreichend überprüft und jegliche Mängel sind bekannt
  • die Energieeffizienz der Immobilie entspricht modernen Standards
  • Ihre Immobilie ist so ausgestattet, dass sie für viele unterschiedliche Mieter infrage kommt
  • Wohnsituation und potenzielle Mieterschaft sind Ihnen bekannt
  • Sie haben einen Plan zur Finanzierung und sich mehrere Angebote eingeholt
  • Ihnen liegt eine Einschätzung zum Marktwert Ihrer Kapitalanlage vor
  • der mögliche Kaufpreis inklusive Nebenkosten wurde kalkuliert
  • Mieteinnahmen und Rendite wurden zumindest grob überschlagen
  • Unerwartete Kosten und Risiken wurden berücksichtigt
  • die steuerlichen Vorteile sind Ihnen bekannt
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