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Eigentumswohnung im Altbau: Ratgeber & Tipps für den Kauf

Planen Sie den Kauf einer Eigentumswohnung, entscheiden Sie, ob Sie eine Wohnung im Altbau oder im Neubau bevorzugen. Diese Frage stellt sich, wenn Sie die Wohnung selbst bewohnen möchten, aber auch, wenn Sie an eine Vermietung denken. Wie bei anderen Investitionen ist es empfehlenswert, die Vor- und Nachteile des jeweiligen Objekts gegeneinander abzuwägen. Dabei sollten Sie wissen, dass es bei beiden Objektvarianten Vor- und Nachteile gibt. Wenn Sie den Kauf abgeschlossen haben, können Sie diese Entscheidung in der Regel nicht mehr revidieren. Es bliebe Ihnen in diesem Fall nur der Weiterverkauf der Wohnung. Hier kann es sein, dass Sie Verluste in Kauf nehmen müssen. In der Regel binden Sie sich langfristig an eine Immobilie, wenn Sie den Kauf abgeschlossen haben. Somit ist es wichtig, dass Sie sich mit den Vor- und Nachteilen auseinandersetzen, die sich beim Kauf einer Altbauwohnung ergeben. Wir bieten Ihnen neben der Definition, was eine Altbauwohnung eigentlich ist, einen Überblick über die Vor- und Nachteile, die sich bei einem Kauf ergeben könnten. Außerdem erhalten Sie einige Tipps, die Ihnen den Kauf einer Altbauwohnung erleichtern können.

Was ist eigentlich eine Altbauwohnung?

Vielleicht haben Sie sich schon einmal die Frage gestellt, was eine Altbauwohnung eigentlich ist. Gibt es eine Altbauwohnung Definition? Diese Frage lässt sich sehr eindeutig beantworten: Eine gesetzliche Definition oder eine allgemein verbindliche Erklärung, was eine Altbauwohnung ist, gibt es nicht. In der Frage kann die Altbauwohnung Definition aus der Baubranche weiterhelfen: Hier gelten Wohnungen, deren Errichtung vor dem Jahre 1949 erfolgte, als Altbauwohnungen. Zudem gibt es einige typische Merkmale, die eine Altbauwohnung auszeichnen:

• Räume mit großer Wohnfläche und hohen Decken: Diese können bis zu 4 m erreichen
• Durchgangszimmer
• Kleine Speisekammer hinter oder in der Küche oder Vorratskammer
• Großzügiger Zuschnitt der Räume
• Holzfenster mit einfacher Verglasung
• Fußböden aus Echtholz (Dielenboden, Parkettboden)
• Breite Fußleisten aus Echtholz
• Türzargen aus Echtholz
• Sichtbare Holzbalken, die als Träger dienen
• Stuckarbeiten an der Decke
• Toilette oder Badezimmer liegt nicht zentral
• Bei einigen Wohnungen können Toilette und Badezimmer außerhalb liegen
• Ofenheizung oder Etagenheizung

Bedenken Sie, dass die Fassade eines Hauses, in dem Sie eine Altbauwohnung kaufen möchten, unter Denkmalschutz stehen kann. Dies kann hohe Kosten für die Sanierung nach sich ziehen, die Sie als Miteigentümer anteilig tragen müssen.

Definition für ein Gebäude, das unter Denkmalschutz steht

Anders als bei einer Altbauwohnung gibt es für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, eine eindeutige Definition. Es handelt sich um ein Gebäude oder um ein Baudenkmal, deren (Zitat aus https://wirtschaftslexikon.gabler.de/definition/einzeldenkmal-52956):

„Erhalt aufgrund z. B. einer geschichtlichen, künstlerischen, wissenschaftlichen, städtebaulichen, volkskundlichen oder technischen Bedeutung ein öffentliches Interesse besteht und die entweder durch Verwaltungsakt oder kraft des Gesetzes Denkmaleigenschaft erlangt hat.“

Ob ein Gebäude unter Denkmalschutz gestellt wird oder nicht, fällt unter die Länderhoheit. Dies bedeutet, dass die Landesregierung, aber auch die Städte oder Gemeinden selbstständig entscheiden können, ob sie einem Bauwerk oder einem Baudenkmal den Status des Denkmalschutzes verleihen oder nicht.

Eigentümer ist für den Erhalt des denkmalgeschützten Gebäudes verantwortlich

Es ist sehr wichtig, dass Sie sich vor dem Kauf einer Altbauwohnung erkundigen, ob das Gebäude unter Denkmalschutz steht. Sollte dies der Fall sein, muss der ursprüngliche Zustand erhalten werden. Eine Restaurierung, beispielsweise der Fassade oder der Einbau neuer Fenster hat so zu erfolgen, dass das historische Erbe des Gebäudes gewahrt bleibt. In der Konsequenz können hohe Kosten auf Sie zukommen, auch deshalb, weil Sie verschiedene Verpflichtungen im Rahmen des Baurechts einzuhalten haben. Darüber hinaus sind Sie in Ihren Ideen in Bezug auf eine Modernisierung oder eine Sanierung des Gebäudes beschränkt. Bei einem Gebäude, das nicht unter Denkmalschutz steht, können Sie Ihren Ideen freien Lauf lassen. Wenn Sie Sanierungsmaßnahmen planen, ist es Vorschrift, dass Sie diese vorab mit den Behörden abstimmen.

Inanspruchnahme von Fördermaßnahmen

Haben Sie eine Immobilie, die unter Denkmalschutz steht, ganz oder teilweise erworben, werden Sie mit den Auflagen der Sanierung nicht vollständig allein gelassen. Sie haben das Recht, Förderprogramme in Anspruch zu nehmen, die dem Erwerb, aber auch der Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen dienen. So gibt es KfW-Programme, die eine energetische Sanierung fördern, aber auch Förderprogramme speziell für den Erwerb und die Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden. Darüber hinaus können Sie die sogenannte AfA in Anspruch nehmen. Dahinter verbirgt sich der steuerliche Begriff „Absetzung für Abnutzung“. Wenn Sie in die Sanierung eines Gebäudes investiert haben und dieses Gebäude selbst nutzen, können Sie über einen Zeitraum von zehn Jahren neunzig Prozent der Sanierungskosten als Steuerabschreibung einsetzen. Sie zahlen in der Konsequenz weniger Steuern, weil sich Ihr steuerliches Einkommen um den Anteil der Sanierungskosten mindert.

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Altbauwohnung: die Vor- und Nachteile im Überblick

Altbauwohnung – ja oder nein? Bevor Sie diese Frage für sich selbst beantworten, ist es wichtig, dass Sie sich einen Überblick über die Vorzüge dieser Immobilie verschaffen. Lernen Sie außerdem die Nachteile kennen. Gezielte Informationen helfen Ihnen, die richtige Entscheidung zu treffen. Wir geben Ihnen zunächst einen Überblick über die Vorteile und die Nachteile einer Altbauwohnung. Beschäftigen Sie sich intensiv mit den Punkten und beziehen Sie diese in Ihre individuelle Entscheidung mit ein.

Vorteile beim Kauf einer Eigentumswohnung im Altbau

Eigentumswohnungen im Altbau haben gegenüber den Wohnungen, die in einem Neubau gelegen sind, verschiedene Vorteile. Wenn diese Vorzüge für Sie sehr wichtig sind und Sie die Nachteile als nicht so gravierend empfinden, ist der Kauf einer Eigentumswohnung im Altbau für Sie die richtige Wahl.

Ein Überblick:

+ Altbauwohnungen stehen für einen klassischen Stil und versprühen besonderen Charme

+ Sie leben in einer besonderen Wohnatmosphäre

+ Die Räume haben eine Höhe von 3,50 Metern oder mehr und sie sind lichtdurchflutet

+ Die Wohnungen haben Holzböden (Parkett oder Dielenböden)

+ Viele der Wohnungen sind mit attraktiven Stuckdecken ausgestattet

+ Ist die Wohnung leer, können Sie sofort einziehen, da das Gebäude bereits besteht

+ Die massiven Wände bieten im Sommer einen effizienten Hitzeschutz

Nachteile beim Kauf einer Eigentumswohnung im Altbau

Verschaffen Sie sich nun einen Überblick über mögliche Nachteile, die Sie beim Kauf einer Altbauwohnung in Kauf nehmen müssen. Ob es sich tatsächlich um einen Nachteil handelt, ermessen Sie individuell nach Ihrem persönlichen Empfinden.

– Die Kosten für Sanierung und Renovierung können höher ausfallen als bei neueren Wohnungen

– Aufgrund ihrer Höhe haben die Wohnungen einen höheren Energieverbrauch, mitunter sind sie schwierig zu heizen

– Sie haben keine oder nur sehr geringe Möglichkeiten, die Aufteilung der Räume gestalterisch zu beeinflussen

– In vielen Altbauwohnungen sind die elektrischen Leitungen veraltet

– Es gibt in der Regel keinen Aufzug, um in obere Stockwerke zu gelangen

– Tiefgaragen gibt es bei Altbauwohnungen nicht

– Das Gebäude kann unter Denkmalschutz stehen, was mit kostspieligen Auflagen verbunden sein kann

Die Vorteile einer Altbauwohnung

Im Folgenden möchten wir näher auf die Vorteile einer Altbauwohnung eingehen, um Ihnen eine wesentliche Entscheidungshilfe an die Hand zu geben.

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Standort und Umfeld

Der Standort von Altbauwohnungen ist häufig in größeren Städten in Zentrumsnähe gelegen. Hier profitieren Sie von einer guten Infrastruktur. So können Sie gegebenenfalls auf die Nutzung eines Autos verzichten, zumindest dann, wenn Sie sich innerhalb der Stadt bewegen. Die öffentlichen Verkehrsmittel haben eine vorteilhafte Taktung und sie sind gut erreichbar. Schulen und Kitas, Einkaufsmöglichkeiten, gastronomische Einrichtungen, aber auch Ärzte und Einrichtungen für Kunst und Kultur sind auf kurzen Wegen erreichbar. In der Regel finden Sie Möglichkeiten zur Naherholung in einer Grünanlage oder in einem Park in unmittelbarer Nähe.

Klassische Architektur

Im Vergleich zu einem Neubau ist die Architektur in den Augen vieler Menschen stilvoller. Es handelt sich um alte klassische Baustile, die auf vergangene Epochen hinweisen. Diese Baustile sind vor allem bei Architekturfans ausgesprochen begehrt. Gleiches gilt für die hohen Raumhöhen, die ein besonderes Flair beim Wohnen verströmen. Die Außenwände der Altbauten sind sehr massiv. Sie halten hohe Temperaturen an heißen Sommertagen wirkungsvoll ab und bieten zudem eine gute Wärmedämmung, ohne dass eine aufwendige Sanierung erforderlich wäre.

Klassische Ausstattung

In Bezug auf die Ausstattung unterscheiden sich Altbauten von neuen Eigentumswohnungen in der Menge des verbauten Holzes, das einen besonderen Charme versprüht. So gibt es in den Wohnungen oft echte Holzdielen oder Parkettfußboden. In den Treppenhäusern sind massive Holzgeländer verbaut. Es gibt Ornamente und schöne Verzierungen an den Türen, aber auch an den Wänden und, soweit vorhanden, am Balkon. Die Wohnatmosphäre ist besonders und sehr individuell.

Günstigerer Preis

Ein weiterer Vorteil ist der günstigere Preis im Vergleich zum Neubau. Dies gilt vor allem dann, wenn Sie sich für den Kauf einer unsanierten Wohnung entscheiden.

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Die Nachteile einer Altbauwohnung

Vor der finalen Entscheidung ist es empfehlenswert, wenn Sie sich mit den Nachteilen der Altbauwohnung noch einmal intensiver beschäftigen. Berücksichtigen Sie beispielsweise, dass der Grundriss bei Altbauwohnungen festgelegt ist. Für eine individuelle Gestaltung gibt es häufig keinen Spielraum. Sie müssen die Wohnung in der Regel so nutzen, wie sie geschnitten ist.

Überfälliger Sanierungsstatus

Hinter dem Begriff des Sanierungsstatus verbergen sich Maßnahmen die fällig oder sogar für einen längeren Zeitraum überfällig sind. Dies müssen Sie zwingend in Ihrer Budgetplanung berücksichtigen. Im Einzelfall können auf Sie als Käufer hohe Kosten zukommen.

Schlechte Energieeffizienz

Der Charme hoher Räume und das besondere Wohngefühl sind die positiven Aspekte, von denen Sie beim Kauf einer Altbauwohnung profitieren. Beachten Sie aber auch die andere Seite: Hohe Räume haben eine schlechte Energieeffizienz zur Folge. Die Fenster sind im Original nur einfach verglast, das Holz kann sich verziehen, in der Folge sind die Fenster undicht. Die Außenwände sind zwar massiv, aber eine klassische Dämmung fehlt, was sich ebenfalls negativ auf die Energieeffizienz auswirken kann.

Fester Grundriss

Beim Kauf einer Eigentumswohnung in einem Neubau können Sie auf die Gestaltung der Grundrisse Einfluss nehmen. Durch Trockenbau sind im Nachhinein in der Regel Änderungen möglich. Dieser Spielraum fehlt Ihnen beim Kauf einer Altbauwohnung. Sie müssen die Aufteilung so akzeptieren, wie sie ist. Somit ist es wichtig, dass Ihnen die Wohnung bereits bei der ersten Besichtigung gut gefällt und dass Sie sich ein Leben in den Räumen so, wie sie sind, sehr gut vorstellen können.

Veraltete Leitungen

Erkundigen Sie sich unbedingt nach dem Sanierungsstand von Elektro- und Wasserleitungen. Sind diese veraltet, können Einschränkungen in der Funktionalität und damit verbunden hohe Kosten auf Sie zukommen.

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Moderner Wohnkomfort fehlt

Neubauwohnungen sind in der Regel mit einer Tiefgarage ausgestattet. Dieser Komfort fehlt in einer Altbauwohnung. Darüber hinaus kann es sein, dass Sie aufgrund der Bauweise mit Schimmel zu kämpfen haben. Dies betrifft vor allem den Keller und die unteren Etagen.

Auflagen durch Denkmalschutz

Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, sollten Sie sich unbedingt mit den Auflagen befassen. Einerseits sind Umbauten nicht möglich. Andererseits können Kosten für eventuelle Auflagen auf Sie als Eigentümer zukommen.

Was ist ein sanierter Altbau?

Sie bekommen eine Eigentumswohnung angeboten, die als sanierter Altbau ausgeschrieben ist. Was müssen Sie sich darunter vorstellen?

Eine sanierte Altbauwohnung ist für Sie zum Kauf eine gute Wahl, wenn Sie sich vor einer Sanierung und den damit verbundenen Kosten scheuen. Ein sanierter Altbau ist in vielen Bereichen auf den neuesten Stand gebracht worden. Dies kann die Dämmung betreffen, aber auch die Leitungen für Wasser und Abwasser sowie die elektronischen Anlagen. In der Regel wurden die Altbauten von einem Immobilienunternehmen gekauft, modernisiert und weiterverkauft. Sie zahlen einen höheren Preis, aber Sie haben Kostensicherheit. Sie wissen vorab, was Sie investieren müssen. Dies ist beim Kauf eines unsanierten Altbaus anders.

Grundlegende Sanierungsmaßnahmen

Grundlegende Sanierungsmaßnahmen dienen der Erhaltung der Substanz des Bauwerks. Dazu gehören unter anderem:

+ Energetische Sanierung (Dämmung, Austausch der Heizung und der Fenster)

+ Ausbesserung der Fassade

+ Abdichtung des Daches

+ Modernisierung der Haustechnik

* Renovierung der Fußböden

Modernisierung

Eine Modernisierung kann die grundlegenden Sanierungsmaßnahmen erweitern oder ergänzen. Das Ziel liegt in der Verbesserung der Wohnqualität. Dazu gehören unter anderem:

+ Veränderung der Raumaufteilung

+ Modernisierung von Bad und Küche

+ Zusammenlegen von Räumen

+ Schaffung von zusätzlichem Wohnraum durch den Ausbau von Dach und Nebengelass

Modernisierte Altbauwohnungen vereinen die Vorteile eines Altbaus mit denen eines Neubaus. Sie wohnen in klassischem Ambiente und profitieren dennoch von moderner Haustechnik. Der Nachteil liegt darin, dass diese Wohnungen in vielen Fällen teurer sind als eine Neubauwohnung. Dennoch befinden sie sich aufgrund der eingeschränkten Möglichkeiten oftmals nicht auf dem gleichen baulichen Stand wie eine Neubauwohnung.

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Was ist beim Kauf einer Altbauwohnung zu beachten?

Sie haben sich entschieden, eine Altbauwohnung zu kaufen. Hier gilt es, einige Dinge zu beachten. So müssen Sie beim Kauf eines unsanierten Altbaus in der Regel weitere Investitionen einplanen, die der Erhaltung des Baus dienen. Die Effizienz der Maßnahmen hängt oftmals davon ab, ob Sie die Wohnung selbst bewohnen oder vermieten möchten. Bei der Eigennutzung kommen oftmals Kosten für die individuelle Gestaltung der Räume nach Ihren Vorstellungen hinzu. Wir geben Ihnen Tipps für die Planung und die Vorbereitung des Kaufs einer Altbauwohnung:

Tipp 1: Den Zustand der Immobilie von einem Experten begutachten lassen

Beim Kauf einer Eigentumswohnung bekommen Sie verschiedene Unterlagen überstellt. Dazu gehören unter anderem:

Teilungserklärung
Gemeinschaftsordnung
Beschlusssammlung sowie Instandhaltungsrücklage
Protokolle der Eigentümerversammlungen
Wirtschaftsplan
Hausgeldabrechnung
Energieausweis
Heizkostenabrechnungen

Haben Sie diese Unterlagen überstellt bekommen, sollten Sie eine Prüfung durch einen Experten vornehmen lassen. Dies kann ein Architekt oder ein Bauingenieur sein, der eine Expertise für die Bewertung und Einschätzungen von Altbauten besitzt. Beziehen Sie unbedingt auch die Vorgaben für den gemeinschaftlichen Anteil des Eigentums in die Prüfung ein.

Weiterhin ist es wichtig, dass Sie in Bezug auf die Bausubstanz und den Zustand des Gebäudes folgende Dinge prüfen lassen:

Feuchtigkeit von Mauerwerk und Wänden (Keller, untere Geschosse)
Zustand der Dachfläche (Dachkonstruktion, Dachziegel)
Energetischer Zustand von Fenstern und Türen
Überprüfung der Haustechnik (Heizungsanlage, Elektroinstallationen, Rohrleitungen)
Zustand der Innenräume (Fußboden, Wände, Schimmel, Ungeziefer)
Prüfung von Vorgaben zum Denkmalschutz

Tipp 2: Eigenkapital für den Kauf aufbringen und die Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen sorgfältig planen

Sie haben sich für den Kauf einer Altbauwohnung entscheiden, die Sie sanieren oder modernisieren möchten. In der Regel benötigen Sie für die Umsetzung der Maßnahmen einen Kredit. Es ist empfehlenswert, die Finanzierung des Kaufpreises und der Sanierungsmaßnahmen vor dem Abschluss des Kaufvertrages auf ein sicheres Fundament stellen. So erleben Sie keine bösen finanziellen Überraschungen.

Ein Fünftel der Gesamtsumme sollten Sie als Eigenkapital einbringen
Je höher das Eigenkapital, desto geringer das Finanzierungsrisiko
Kürzere Laufzeiten bedeuten geringere Zinszahlungen
Legen Sie eine Geldreserve für unvorhergesehene Posten im Rahmen der Sanierung zurück
Eine weitere Geldreserve ist für unerwartete Mängelbeseitigungen und Instandhaltungsreparaturen empfehlenswert

Prüfung des Kaufpreises

Geben Sie zur Prüfung des Kaufpreises ein Wertgutachten bei einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen in Auftrag.

Energetische Sanierung

Wenn eine energetische Sanierung erforderlich ist, sollten Sie einen Energieberater hinzuziehen. Eine solche Beratung übernimmt in der Regel ein Architekt oder ein Bauingenieur, der über eine entsprechende Zusatzqualifikation verfügt. Sie bekommen konkrete Vorschläge für die energetische Sanierung. In einem Gutachten können alle Maßnahmen zusammengefasst und erklärt werden.

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Staatliche Unterstützung

Prüfen Sie, ob Sie für die Maßnahmen der Sanierung staatliche Unterstützung in Form von Förderkrediten in Anspruch nehmen können. Viele Maßnahmen werden mit zinsgünstigen Darlehen und staatlichen Zuschüssen, etwa von der KfW-Bank, gefördert. Darüber hinaus vergeben die Bundesländer individuelle Fördermittel.

Tipp 3: Die erforderlichen Versicherungen so früh wie möglich abschließen

Als Eigentümer einer Altbauwohnung ist es dringend empfehlenswert, folgende Versicherungen abzuschließen. Entscheiden Sie sich so früh wie möglich für den Abschluss, um sich vor unvorhergesehenen Kosten zu schützen.

Gebäudeversicherung für sogenannte Elementarschäden
Haftpflichtversicherung für Haus- und Grundbesitzer
Rechtsschutzversicherung
Mietausfallversicherung (für vermietete Eigentumswohnungen)
Restschuldversicherung, um das Darlehen im Falle von Krankheit, Arbeitslosigkeit oder Tod abzusichern

Prüfen Sie vor dem Abschluss der Versicherungen, welche Policen bereits von der Eigentümergemeinschaft für alle Objekte abgeschlossen wurden, um eine doppelte Absicherung zu vermeiden.

Tipp 4: Instandhaltungsrücklage ansparen

Als Besitzer einer Eigentumswohnung ist es empfehlenswert, Rücklagen zu bilden. So werden Sie von Kosten, die für größere Reparaturen oder kündigen Sanierungsbedarf anfallen können, nicht überrascht. Nach dem Kauf der Wohnung sind Sie automatisch Mitglied der Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG). Die Gemeinschaft trifft alle Entscheidungen, die das Haus und das Grundstück betreffen. Sollten sich Maßnahmen ergeben, erfolgt die Finanzierung aus der Instandhaltungsrücklage. Jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft spart die Rücklage mit monatlichen Raten an. Vermeiden Sie Einmalzahlungen, die Ihr Budget stark belasten können, und leisten Sie von Anfang monatliche Rücklagen. Die Höhe wird von der Eigentümergemeinschaft festgelegt. Sie beträgt in der Regel 0,8 % bis 1 % vom Kaufpreis jährlich.

Fazit

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung im Altbau sollten Sie die Vor- und Nachteile gut gegeneinander abwägen. Folgen Sie jedoch nicht nur objektiven Kriterien, sondern auch Ihrem Bauchgefühl. Berücksichtigen Sie, dass Sie oftmals eine Entscheidung fürs Leben oder zumindest für einen langen Zeitraum treffen. Dies gilt vor allem dann, wenn Sie selbst in der Wohnung leben möchten. Verzichten Sie nicht auf fachlichen Rat und eine sichere Finanzierung, wenn Sie Ihren Traum von einer eigenen Wohnung verwirklichen möchten.

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