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Kaufnebenkosten bei Eigentumswohnungen und Immobilien – eine Übersicht

Steht ein Wohnungskauf bevor, so rechnen die meisten Käufer zwar mit den Kosten des Maklers und des Notars, andere Posten treten aber erst nach und nach in das Bewusstsein der Käufer und erweisen sich als Fallstricke.

Wir erklären Ihnen, welche Kosten bei dem Kauf einer Eigentumswohnung auf Sie zukommen und wie sich diese individuell berechnen lassen. Neben den offiziellen Nebenkosten gehen wir auch auf die Kaufnebenkosten ein, die für Sie auf persönlicher Ebene relevant werden.

Kaufnebenkosten bei Eigentumswohnungen: Welche zusätzlichen Kosten erwarten Sie beim Wohnungskauf?

Wenn ein Haus oder eine Wohnung den Besitzer wechselt, dann muss sich der Käufer neben dem Kaufpreis auch über die Nebenkosten informieren. Diese werden mitunter zum Fallstrick, denn viele Kreditinstitute übernehmen zwar die Finanzierung des Kaufpreises, nicht jedoch der Nebenkosten. Die Kaufnebenkosten müssen aus eigener Tasche bezahlt werden was bedeutet, dass der Käufer über ausreichend Eigenkapital verfügen muss.

Wie hoch die Nebenkosten sind, lässt sich nicht pauschal sagen. Mehrere Faktoren beeinflussen die Höhe der Kaufnebenkosten. Rechengrundlage ist der Kaufpreis der Immobilie.

Die direkten Nebenkosten setzen sich grundsätzlich aus der Grunderwerbsteuer, den Notarkosten und der Maklerprovision zusammen. Es können weiter Nebenkosten hinzukommen: beispielsweise die Kosten eines Gutachtens.

Da die Prozentsätze von Makler, Notar und Grunderwerbsteuer variieren, müssen die Kaufnebenkosten individuell berechnet werden.

Zu den direkten Nebenkosten sind die indirekten Kosten hinzuzurechnen. Sie beruhen nicht zwangsmäßig direkt auf dem Kaufvertrag, müssen vom Käufer aber unbedingt im Voraus ermittelt werden, um böse Überraschungen rechtzeitig abzuwenden. Es kommt mitunter vor, dass ein Käufer bei der Suche nach der passenden Immobilie den Kaufpreis mit seinem Budget gleichsetzt. Werden die Kaufnebenkosten nicht mitbedacht, so kann dies verheerende Folgen mit sich bringen.

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Warum entstehen beim Wohnungskauf Nebenkosten?

Wenn sich eine Person in Deutschland dazu entschließt, eine Immobilie zu erwerben, dann sind damit unweigerlich auch Nebenkosten verbunden. Zu den festen Kaufnebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten.

Erstere ist eine Steuer, ohne die eine Eintragung im Grundbuch nicht vorgenommen werden kann. Erst wenn die Grunderwerbsteuer nach Unterzeichnung des Kaufvertrags beglichen wurde, kann das zuständige Amt den Käufer als rechtmäßigen Besitzer der Immobilie im Grundbuch eintragen.

Die Notarkosten sind ebenfalls zu zahlen. In Deutschland muss der Kaufvertrag einer Immobilie durch einen Notar aufgesetzt werden. Käufer und Verkäufer unterzeichnen den Kaufvertrag im Notariat, sonst ist der Vertrag nicht rechtskräftig und die Übertragung der Immobilie kann nicht vorgenommen werden. Diese beiden Nebenkosten sind insofern fix, als dass sie bei jedem Immobilienkauf fällig werden. Ihre genaue Höhe variiert jedoch und ist mitunter vom Bundesland abhängig. Auch die Kosten für die Grundbucheintragung gehören zu diesen Nebenkosten.

Hinzu kommen variable Kosten, die in vielen Fällen anfallen. Hierzu gehören die Maklerprovision und die Kosten eines Gutachtens. Nicht alle Käufe von Immobilien kommen mit Hilfe eines Maklers zustande, auch wenn dieser den Käufern und Verkäufern komplexe Aufgaben abnehmen und dadurch den Prozess bedeutend erleichtern kann.

Welche Nebenkosten fallen beim Kauf einer Eigentumswohnung an? Unsere umfassende Übersicht

Neben dem Kaufpreis der Immobilie sind nach dem Kauf zusätzlich folgende Posten zu begleichen:

Immer:

  • Notarkosten
  • Grunderwerbsteuer
  • Kosten der Grundbucheintragung

In den meisten Fällen:

  • Maklerprovision
  • Gutachten

Gegebenenfalls:

  • Finanzierungsnebenkosten
  • Sanierungskosten
  • Umzugskosten

Die Grunderwerbsteuer beim Wohnungskauf: Wie wird sie berechnet?

Wenn eine Eigentumswohnung den Besitzer wechselt, muss eine Grunderwerbsteuer an das Finanzamt überwiesen werden. Erst wenn die Steuer beglichen wurde, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung an das Grundbuchamt aus und die Eintragung des neuen Besitzers kann im Grundbuch vorgenommen werden.

Gemäß § 13 Abs. 2 GrEStG sind grundsätzlich sowohl der Verkäufer als auch der Käufer Steuerschuldner. Im Kaufvertrag muss festgehalten werden, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer übernehmen wird, was in den meisten Fällen so gehandhabt wird.

Die Höhe der Steuer wird auf Landesebene festgelegt. Für das Jahr 2021 ergeben sich folgende Steuersätze:

wdt_ID Bundesland Prozentsatz der Grunderwerbsteuer
1 Bayern 3,5
2 Sachsen 3,5
3 Hamburg 4,5
4 Baden-Württemberg 5
5 Bremen 5
6 Niedersachsen 5
7 Rheinland-Pfalz 5
8 Sachsen-Anhalt 5
9 Berlin 6
10 Hessen 6

Quelle: https://www.grunderwerbsteuer-info.de/grunderwerbsteuer-2021-berechnen-nach-bundesland/

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Deutschland somit zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent und wird auf der direkten Grundlage des Kaufpreises berechnet.

Sie haben Fragen zur Grunderwerbsteuer und möchten herausfinden, wie Sie die Höhe der Grunderwerbsteuer beim Kauf Ihrer Eigentumswohnung senken können?  Dann lesen Sie unbedingt unseren Artikel mit allen wichtigen Informationen und Tricks rund um die Grunderwerbsteuer!

Rechenbeispiel:

Sie kaufen eine Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von 350.000 Euro:

  • In München (Bayern) liegt der Grunderwerbsteuersatz bei 3,5 Prozent und die Grunderwerbsteuer würde somit bei 12.250 Euro liegen.
  • In Lüneburg (Niedersachsen) beträgt die Grunderwerbsteuer hingegen 17.500 Euro, da der Steuersatz bei 5 Prozent liegt.

Notar- und Grundbuchgebühren als Kaufnebenkosten beim Wohnungskauf

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist mit einer hohen finanziellen Belastung verbunden. Der Notar übt ein öffentliches Amt aus und ist deshalb nicht als Vermittler zu verstehen, sondern als neutrale Person. Er garantiert die Rechtssicherheit des Kaufs für den Käufer und den Verkäufer. In Deutschland müssen Kaufverträge für Immobilien von einem Notar ausgearbeitet werden. Es handelt sich um komplexe Verträge, deren Formulierung nicht von einem Laien vorgenommen werden kann. Wickelt ein Makler den Kauf der Immobilie ab, so setzt er sich mit dem Notar in Verbindung und arbeitet den Kaufvertrag mit diesem aus.

Folgende Aufgaben fallen in den Verantwortungsbereich des Notars:

  • Formulierung eines Kaufvertragsentwurfs: Er benötigt alle Informationen, die mit dem Kaufvertrag einhergehen. Der Termin des Kaufs, die Kreditinstitute, welche die Finanzierung abwickeln, die Besonderheiten der Immobilie, der Kaufpreis der Wohnung, die Personendaten des Käufers und des Verkäufers, sowie andere Angaben müssen an den Notar übermittelt werden.
  • Aushändigung des Entwurfs an alle Parteien: Wenn der Entwurf des Kaufvertrags steht, wird er vom Notar an den Käufer und den Verkäufer geschickt. Diese überprüfen alle Einzelheiten und geben an, ob Änderungen vorgenommen werden müssen.
  • Verzicht der Gemeinde einholen: In vielen Fällen haben die Gemeinden gemäß dem Baugesetzbuch ein Vorkaufsrecht. Der Notar wendet sich deshalb an die Gemeinde und erhält von dieser eine Verzichtserklärung.
  • Festsetzung des Kauftermins: Nachdem beide Vertragsparteien den Kaufvertrag gelesen und überprüft haben, wird der Termin zur Vertragsunterzeichnung mit dem Notar vereinbart.
  • Bürokratische Aufträge beim Finanzamt und Grundbuchamt: Wurde der Vertrag im Notariat unterzeichnet, so kann der Kauf weiter abgewickelt werden. Der Notar setzt sich mit dem Finanzamt und dem Grundbuchamt in Verbindung, damit die Eintragung im Grundbuch vorgenommen werden kann. 

Grundsätzlich sind die Kosten vom Käufer zu begleichen, da dieser den Notar mit der Abwicklung des Immobilienkaufs beauftragt. Es kann sein, dass der Verkäufer einen Teil der Kosten trägt, dies wird im Kaufvertrag detailliert festgehalten.

Wie hoch die Kosten für den Notar sind, wird im Gerichts- und Notarkostengesetz erklärt. Der Prozentsatz liegt normalerweise zwischen 1 Prozent und 1,5 Prozent. Die Kosten der Grundbucheintragung belaufen sich auf etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises der Immobilie.

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Kaufnebenkosten: Maklerkosten beim Kauf einer Eigentumswohnung

Einen Makler zu beauftragen, erspart Sorgen, schlaflose Nächte und bürokratischen Aufwand, ist selbstverständlich jedoch mit Kosten verbunden. Gesetzlich ist nicht festgeschrieben, wie hoch die Provision des Maklers zu sein hat. Normalerweise liegen die Prozentsätze zwischen 3 – 7 Prozent. Der Käufer hat keinen Einfluss auf die Höhe der Maklercourtage, muss über diese aber im Voraus informiert werden.

In einigen Bundesländern, darunter zum Beispiel Hessen, Hamburg, Berlin und Brandenburg, war es bis Dezember 2020 üblich, dass der Käufer die Maklerprovision in voller Höhe übernahm, auch wenn der Makler durch den Verkäufer beauftragt worden war. Am 23. Dezember 2020 ist das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ in Kraft getreten. Die im BGB vermerkten Vorschriften zur Maklercourtage wurden dadurch neu gefasst. Die Maklerkosten werden nun normalerweise jeweils hälftig vom Käufer und vom Verkäufer getragen. Die Ersparnisse, die dadurch auf Seiten des Käufers entstehen, gehen mitunter in die Zehntausender.

Eine übliche Maklercourtage liegt beispielsweise bei 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Bis 2020 hätte dies bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro Maklerkosten in Höhe von 24,990 Euro bedeutet. Diese Kosten werden seit dem 23. Dezember 2020 von Käufer und Verkäufer gleichermaßen getragen. Der Aufwand liegt somit bei 12.495 Euro für jede Vertragspartei.

Rechenbeispiel:

Die Eigentumswohnung hat einen Kaufpreis von 350.000 Euro:

An diesem Beispiel sehen Sie sehr schön, welche Höhe die direkten Nebenkosten normalerweise haben und welche Unterschiede durch die variierenden Prozentsätze der Grunderwerbsteuer entstehen.

Welche Kosten verursachen Gutachten beim Wohnungskauf?

Wenn die Wohnung vor mehr als 20 Jahren fertiggestellt wurde, dann empfiehlt sich, einen Gutachter zu engagieren. Dieser erstellt ein umfangreiches Gutachten, das Sie über den genauen Zustand der Immobilie informiert. Der Gutachter kann feststellen, ob die Wohnung dem Kaufpreis gerecht wird und welche Sanierungsarbeiten in der nächsten Zeit auf Sie zukommen. Die Kosten des Gutachtens hängen von der Region der Wohnung und dem Umfang des Gutachtens ab. Es ist mindestens mit 450 Euro zu rechnen.

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Sanierungskosten als Teil der Kaufnebenkosten beim Wohnungskauf

Sanierungskosten können einen Vor- oder Nachteil darstellen. Als was Sie sich letztendlich entpuppen, hängt von Ihren Absichten und Erwartungen ab. Es ist überaus wichtig, dass Sie sich vor dem Kauf einer Immobilie ein Bild davon machen, welche Sanierungsmaßnahmen am Objekt durchgeführt werden müssen. Die anfallenden Kosten müssen mit Ihrem Budget übereinstimmen und sich mit Ihrer Strategie vereinbaren lassen.

Es gibt beispielsweise die Möglichkeit, eine günstige Immobilie zu erwerben, die weit unter der Budgetgrenze liegt. Durch den niedrigen Kaufpreis werden die direkten Nebenkosten gesenkt und es bleibt mehr Geld, welches in die Sanierung der Eigentumswohnung investiert werden kann.

Gefährlich wird es, wenn der Käufer die Sanierungen, die auf ihn zukommen werden, nicht einplant. Aus diesem Grund sollten Sie als Käufer unbedingt eine umfassende Liste der Nebenkosten aufstellen, die mit dem Kauf der Immobilie einhergehen.

Finanzierungsnebenkosten beim Kauf einer Eigentumswohnung

Je nach Art der Wohnung und der Finanzierung, können zusätzliche Nebenkosten anfallen. Die Höhe der Finanzierungsnebenkosten ist sehr individuell, weshalb sie nicht pauschal genannt werden kann.

Handelt es sich bei der Immobilie um eine noch unfertige Wohnung, so fallen beispielsweise Bereitstellungszinsen an. Sie werden die Eigentumswohnung erst in der Zukunft vom Bauträger übergeben bekommen. Die Finanzierungsnebenkosten lassen sich im Finanzierungsvertrag finden. Wichtig ist vor allem der effektive Jahreszins, da in ihm auch anfallende Gebühren und zusätzliche Kosten zusammengefasst werden.

Kaufnebenkosten beim Wohnungskauf: Die Umzugskosten spielen ebenfalls eine Rolle

Die Umzugskosten sind kein Posten, den Sie als Käufer einer Immobilie im Vertrag oder auf irgendeinem anderen offiziellen Dokument finden werden. Trotzdem handelt es sich hierbei um einen Kostenpunkt, den Sie in Ihrem Budget einrechnen müssen. Denn wenn Sie vorhaben, die Eigentumswohnung selbst zu beziehen, dann wird ein nicht zu unterschätzender, finanzieller Aufwand auf Sie zukommen. Die Kosten sind sehr individuell und beruhen unter anderem auf der Größe Ihres Hausstands, sowie der Entfernung des Umzugs.

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