Erfahrungen & Bewertungen zu Vandenberg Immoconsult GmbH Customer reviews & experiences for Vandenberg Immoconsult GmbH. Show more information.
Anrufen

+49 30 233 20 39 80
(Mo - Fr 9-18 Uhr)

Kontakt

Kaufpreisfaktor für Immobilien in Berlin: Berechnung & Höhe

Inhaltsverzeichnis

Der Kaufpreisfaktor einer Immobilie, auch Vervielfältiger genannt, zeigt an, mit welchem Ertragswert Sie bei dieser Immobilie rechnen können. Er ist ein wichtiger Indikator für Sie, wenn Sie mit dem Gedanken spielen, eine vermietete Immobilie als Anlageobjekt käuflich zu erwerben. Mit Hilfe des Immobilien-Kaufpreisfaktors können Sie sich einen schnellen Eindruck darüber verschaffen, ob sich eine Investition in diese Immobilie lohnt, denn der Kaufpreisfaktor für Immobilien setzt den Kaufpreis für die Immobilie mit den Nettomieteinnahmen ins Verhältnis, die jährlich zu erwarten sind.

Sehen Sie hier, wie sich der Kaufpreisfaktor für eine Immobilie berechnen lässt und auf welche Feinheiten Sie achten müssen.

Wozu dient der Kaufpreisfaktor oder Vervielfältiger?

Am Kaufpreisfaktor können Sie ablesen, ob sich eine Investition, die Sie durch einen Kauf auf eine Mietimmobilie tätigen, lohnt. Der Kaufpreisfaktor für Immobilien gibt einen ersten Anhaltspunkt dafür, ob es sich um eine für attraktive Immobilie handelt, in die Sie Ihr Geld investieren sollten.

Der Immobilien-Kaufpreisfaktor zeigt an, wie viele Jahre es dauern wird, bis sich Ihr Geld, welches Sie in die Immobilie geben, amortisiert hat. Als Vergleichswert wird dafür die zu erwartende Kaltmiete herangezogen. Entscheidende Größen sind also der Kaufpreis und die Mieteinnahmen der Kaltmiete. Mit anderem Namen wird der Kaufpreis für eine Immobilie auch Vervielfältiger, Multiplikator, Diskontierungssummenfaktor oder einfach (Wert-) Faktor genannt.

Ein anderer Indikator ist die Immobilienrendite, welche Ihnen Aufschluss darüber gibt, mit welchem Gewinn Sie bei einer Immobilie über einen längeren Zeitraum zu rechnen haben. Der Kaufpreisfaktor für Ihre Immobilie sagt Ihnen darüber hinaus, in welchem Verhältnis der Kaufpreis zur zu erwirtschaftenden Mieteinnahme steht. Sie sehen, in wie vielen Jahren sich die Immobilie refinanziert haben wird. Ein üblicher Wert sind 15 bis 20 Jahre. In besonders attraktiven Großstadtlagen kann der Kaufpreisfaktor für eine Immobilie auch 40 Jahre und aufwärts betragen.

Welche Rolle spielt der Kaufpreisfaktor für den Immobilienverkauf?

Mit dem Kaufpreisfaktor für Immobilien sollte nicht nur der potentielle Käufer hantieren, sondern auch der Verkäufer einer Immobilie. Dem Verkäufer dient der Kaufpreisfaktor zur Ermittlung des Kaufpreises als Anhaltspunkt. Kennt er nämlich den in seiner Lage vorherrschenden Kaufpreisfaktor, kann er durch Einberechnung der zu erwartenden Mieteinnahmen Rückschlüsse auf den Kaufpreis ziehen. Der Verkäufer hat also mit dem Kaufpreisfaktor für Immobilien ein schnelles und unkompliziertes Instrument zur Hand, welches ihm Aufschluss darüber gibt, für welchen ungefähren Preis er seine Immobilie auf dem Markt anbieten kann. Um einen genaueren Preis zu ermitteln, bedarf es allerdings umfangreicherer Berechnungen. Der Immobilien-Kaufpreisfaktor bietet nur den Circa-Wert. Für eine genaue Wertermittlung steht das Expertenteam von Vandenberg gern zur Verfügung.

Der Kaufpreisfaktor für Immobilien in Berlin

Berlin ist eine facettenreiche Stadt mit verschiedenen Stadtteilen verschiedener Preislagen. Daher ist es nicht verwunderlich, dass der Kaufpreisfaktor für Immobilien in Berlin eine hohe Spannbreite aufweist. Er beginnt bei 29 und reicht bis 37. Das bedeutet, dass sich eine Immobilie je nach Stadtteil nach 29 Jahren bis hin zu 37 Jahren amortisieren wird. In den teuersten Gegenden muss man sich also darauf einstellen, 37 Jahre Mieteinnahmen einnehmen zu müssen, bevor sich die Immobilie refinanziert hat. Mit diesem Kaufpreisfaktor für Immobilien ist Berlin, gefolgt von Hamburg, das teuerste Pflaster in Deutschland.

berechnet-kaufpreisfaktor

Wie berechnet man den Kaufpreisfaktor?

Die Berechnung des Kaufpreisfaktors für eine Immobilie ist im Handumdrehen getan. Berechnen Sie, wie viel Nettomiete Ihnen die Immobilie im Jahr gibt. Die Nettomiete ist die um die Nebenkosten bereinigte Kaltmiete.

Nun brauchen Sie nur noch den Kaufpreis Ihrer Immobilie zu nehmen und diesen Wert durch die jährliche Nettoeinnahme für die Kaltmiete der Immobilie zu teilen.

Sie erhalten die Anzahl der Jahre, in denen die erwirtschafteten Mieteinnahmen dem Kaufpreis gleich sind.

Stellen Sie sich beispielsweise vor, Sie würden eine Immobilie für 300.000 € erwerben, von der monatlich 1.000 € Nettomieteinnahmen zu erwarten sind. Das wären Mieteinnahmen von jährlich 12.000 €. Wenn Sie nun 300.000 durch 12.000 dividieren, erhalten Sie den Kaufpreisfaktor von 25. Bei dieser Immobilie würde es also 25 Jahre dauern, bis sie sich durch die Mieteinnahmen refinanziert hätte.

So funktioniert die reine Berechnung des Kaufpreisfaktors für Immobilien. Der Kaufpreisfaktor ist jedoch eine Variable, die höchstwahrscheinlich während ihrer Laufzeit schwanken wird. Der Kaufpreisfaktor für Immobilien gibt die Nettoanfangsrendite an, denn seine Berechnung beruht auf den Mieteinnahmen, die zum Zeitpunkt des Kaufs zu erwarten sind. Die Mieteinnahmen können sich jedoch verändern. Stellen Sie sich vor, ein Mieter zieht aus und Sie können die Wohnung nicht schnell wieder vermieten. In diesem Fall steigt der Kaufpreisfaktor. Der Vervielfältiger sinkt, wenn Sie die Wohnungen zu einer höheren Miete vermieten könnten. All diese Überlegungen sollten bei der Berechnung des Kaufpreisfaktors für Immobilien mitschwingen.

Mit dem Kaufpreisfaktor für Immobilien lässt sich nicht nur die Renditekraft einer Immobilie berechnen. Sie können den Kaufpreisfaktor auch nutzen, um auf den ungefähren Kaufpreis einer Immobilie zurückzuschließen. Das kann für einen Verkäufer nützlich sein, der sich einen Anhaltspunkt darüber verschaffen will, was seine Immobilie ungefähr am Markt wert ist. Dazu multiplizieren Sie einfach die erzielbare jährliche Mieteinnahme mit dem ortsüblichen Kaufpreisfaktor.

Was ist bei der Berechnung des Kaufpreisfaktors zu beachten? – Tipps

Für einen potentiellen Käufer einer zu vermietenden Immobilie ist es nicht nur wichtig, den Kaufpreisfaktor zu kennen. Ruhen Sie sich nicht auf der oben vorgestellten, einfachen Formel aus, sondern beziehen Sie andere Kosten mit ein, die beim Kauf der Immobilie eine wichtige Rolle spielen. Nicht zu vernachlässigen sind die Kaufnebenkosten. Hier fallen Kosten für die Grundbucheintragung, den Notar, die Grunderwerbssteuer und auch für die Maklercourtage mit hinein. Auch das sogenannte Hausgeld schlägt zu Buche. Hiermit sind die Kosten für die Müllabfuhr, Hausstrom und Verwaltung gemeint. Außerdem sollten Sie auch über eine Instandhaltungsrücklage verfügen, falls Reparaturen oder Sanierungen anstehen.

Um einen genaueren Kaufpreisfaktor für Immobilien zu berechnen, sollten Sie also all diese Kosten, die Kaufpreisnebenkosten, zum Kaufpreis addieren. Von den Mieteinnahmen abzuziehen sind demnach diejenigen Kosten für das Hausgeld, die nicht umlagefähig sind.

Auf diese Weise bekommen Sie einen genaueren Eindruck, ob es sich bei dem ins Visier genommenen Objekt um eine rentable Immobilie handelt.

Informieren Sie sich am besten auch bei Ihrem Steuerberater, bevor Sie sich ein neues Anlageobjekt anschaffen. Er kann Ihnen wichtige Informationen geben bezüglich der steuerlichen Aspekte, die das Objekt betreffen, die da wären Mieteinnahmen, Werbungskosten und Abschreibungen. Auch diese haben Auswirkungen auf die Rendite.

welcher-kaufpreisfaktor

Welcher Kaufpreisfaktor ist gut?

Sie haben nun erfahren, wie sich der Kaufpreisfaktor für Immobilien berechnen lässt, aber Sie wissen mit dem reinen Vervielfältiger noch nicht wirklich etwas anzufangen. Hier erfahren Sie, wie Sie den berechneten Immobilien-Kaufpreisfaktor für Ihre Zwecke deuten können.

Als allgemeinen Anhaltspunkt lässt sich sagen, dass ein Kaufpreisfaktor von 20 im günstigen Mittelwert liegt. Ihr Bestreben muss es sein, den Kaufpreis für die Immobilie möglichst schnell durch die Mieteinnahmen refinanziert zu bekommen und die Aussicht von 20 Jahren ist gut.

Der Kaufpreisfaktor ist jedoch absolut lageabhängig. Deshalb kann nicht für die ganze Bundesrepublik der gleiche Kaufpreisfaktor von 20 herrschen. Er steigt und in vielen Lagen beträgt er schon 25. In attraktiven Lagen der Ballungsräume müssen Sie sogar mit einem Kaufpreisfaktor um die 30 rechnen. Auch die zu erwartende Wertsteigerung der Immobilie spielt in die Höhe des Vervielfältigers mit hinein.

Allerdings dürfen Sie sich nicht von der Erwartung auf beständig steigende Mieten bei Ihrer Berechnung des Kaufpreisfaktors für Immobilien verleiten lassen. Tatsache ist, dass die Mieten einige Jahre gestiegen sind und sich Vermieter auf steigende Nettomieteinnahmen freuen konnten. Dieser Trend könnte jedoch bald gebrochen werden. Nämlich dann, wenn das Angebot an Wohnraum durch Neubauten steigt und Mieter folglich nicht mehr bereit sind, hohe Mieten zu zahlen.

Ein weiterer Faktor sind die Darlehenszinsen. Diese fließen zwar nicht direkt in die Berechnung des Kaufpreisfaktors für Immobilien ein, sind für Sie aber bedenkenswert. In dieser Zeit haben die Darlehenszinsen die Eigenschaft zu steigen. Damit wird der Immobilienkauf ungünstiger, was bei der Renditeerwartung zu berücksichtigen ist.

Ab welchem Kaufpreisfaktor ist eine Immobilie zu teuer?

Es gibt keine feste Regel, ab welchem Kaufpreisfaktor eine Immobilie als zu teuer gilt. Ein niedriger Kaufpreisfaktor kann ein Indiz für einen günstigen Preis sein, aber es gibt viele andere Faktoren, die ebenfalls berücksichtigt werden müssen, bevor eine Entscheidung getroffen wird. Ein Experte in Immobilieninvestitionen kann beurteilen, ob eine bestimmte Immobilie zu teuer ist oder nicht, indem er den Kaufpreisfaktor mit anderen Faktoren wie dem Potenzial für Kapitalwachstum, den Betriebskosten und den aktuellen Marktbedingungen vergleicht. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass es immer ein gewisses Risiko bei einer Immobilieninvestition gibt, und dass es immer wichtig ist, gut informiert zu sein, bevor man eine Entscheidung trifft.

Der Anhaltspunkt von 20 ist nicht aussagekräftig, wenn man bedenkt, dass der Kaufpreisfaktor je nach Lage deutschlandweit großen Schwankungen unterworfen ist. In einer sehr guten Lage benötigen Sie eine längere Zeit, bis sich die Immobilie amortisiert haben wird. In einfachen Lagen Bremens beispielsweise brauchen Sie nur 15 Jahre, bis sich die Immobilie refinanziert hat, während Sie in den besten Lagen Münchens mit einem Kaufpreisfaktor von 43 rechnen müssen. Dieses Beispiel spiegelt nur die Situation in den Großstädten wider. Beziehen wir auch die Kaufpreisfaktoren in ländlichen Gebieten mit ein, ergibt sich eine noch größere Spannbreite. Besonders attraktiv für eine Investition gelten Universitätsstädte mit einem Kaufpreisfaktor von 20 bis 24.

Am besten berechnen Sie den Kaufpreisfaktor für Ihr Objekt und vergleichen ihn dann mit dem ortsüblichen Kaufpreisfaktor für den Stadtteil Ihrer anvisierten Stadt. Auf diese Weise erhalten Sie am besten einen Eindruck darüber, ob der Kaufpreisfaktor Ihrer Immobilie zu teuer ist.

Hinweis

Bei der Erstellung der Inhalte für diese Website bemühen wir uns um größtmögliche Sorgfalt. Wir weisen jedoch ausdrücklich darauf hin, dass sich Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Inhalte jederzeit – auch kurzfristig – ändern können und diese zum gegenwärtigen Zeitpunkt möglicherweise nicht mehr gegeben sind. Darüber hinaus weisen wir darauf hin, dass die bereitgestellten Informationen nicht als individuelle rechtliche, steuerliche, finanzielle oder sonstige fachliche Auskünfte, Empfehlungen oder Beratungen zu verstehen sind. Sie können eine individuelle Einzelfallberatung durch eine fachkundige Person nicht ersetzen und eignen sich nicht als Grundlage von Entscheidungen. Informationen zur Haftung der Vandenberg Immoconsult GmbH finden Sie hier.

Title(Required)
Name(Required)
Datenschutz(Required)
×
Inhaltsverzeichnis