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Die Reform Maklerprovision beim Erwerb von Wohnimmobilien: Regelung von Maklerkosten & mehr

Beim Verkauf einer Immobilie war es bislang übliche Praxis, dass der Käufer die Kosten für den Makler getragen hat. In der Regel beauftragt der Verkäufer die Dienstleistung eines Maklers. Der Experte kann auch in Auftrag eines Käufers aktiv werden, etwa wenn dieser einen Suchauftrag stellt. Die Kosten zahlte bislang bis auf wenige Ausnahmen der Käufer einer Immobilie. Wenn er vor dem Kauf einen Suchauftrag gestellt hat, trug er die Kosten sogar doppelt: Er bezahlte den Makler für seinen Suchauftrag und kam nach dem Kauf für die Maklerkosten auf, die der Verkäufer beauftragt hat. Die Bundesregierung hat diese Praxis nun mit einer Reform beendet. Seit dem 23. Dezember 2020 müssen sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten teilen. Dabei ist es unerheblich, wer die Dienstleistung beauftragt hat. Hintergrund ist die Tatsache, dass die Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie zu einem erheblichen Posten gewachsen sind. Da die Bank diese Nebenkosten nicht finanziert, müssen sie aus dem Eigenkapital getragen werden. Das neue Gesetz bedeutet für den Käufer der Immobilie eine Entlastung. Auf den Verkäufer kommen hingegen Kosten zu, die er im Zusammenhang mit dem Verkauf seiner Immobilie tragen muss.

Abmilderung der Nebenkosten beim Immobilienkauf als erklärtes Ziel

Das Ziel des neuen Gesetzes liegt darin, die Nebenkosten beim Immobilienkauf abzumildern. Der Hintergrund liegt in der Höhe der Maklerprovision, die in der Regel mehrere tausend Euro umfasst. Die Kosten orientieren sich am Kaufpreis. Sie betragen in der Regel drei bis sechs Prozent, teilweise liegen sie auch bei sieben oder acht Prozent. Somit zahlt der Käufer bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von 300.000 EUR für eine Immobilie eine Maklerprovision, die zwischen 9.000 und 20.000 EUR liegt. Hinzu kommt die Mehrwertsteuer von 19 Prozent. Das neue Gesetz ist für den Käufer eine Erleichterung, da er nur noch 50 Prozent der Kosten tragen muss. Auf den Verkäufer kommen hingegen höhere Kosten zu. Die neue Rechtslage senkt den Faktor der Nebenkosten in einem erheblichen Maße. Die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt könnten positiv sein, da sich vor allem Käufer mit kleineren und mittleren Einkommen eher Wohneigentum leisten können.

Wofür wird Maklerprovision gezahlt?

Der Immobilienmakler ist eine Fachkraft, die sich auf dem Markt besonders gut auskennt. Dies trifft nicht nur auf regionale, sondern auch auf überregionale Immobilienverkäufe zu. Die Beauftragung eines Maklers kann vom Käufer einer Immobilie oder vom Verkäufer erfolgen. Beiden Parteien steht er mit einer umfassenden Beratung und weiteren Dienstleistungen zur Seite.

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Dienstleistungen für den Käufer

Der Käufer einer Immobilie wendet sich an den Makler, wenn er ein Objekt sucht. Er hat die Möglichkeit, explizit einen Suchauftrag beim Makler zu stellen. In diesem Fall bekommt er Immobilien gezielt angeboten, die zu seinem Suchauftrag passen. Der Vorteil liegt darin, dass er nicht selbst Anzeigen studieren muss, um das passende Objekt zu finden.

Dienstleistungen für den Verkäufer

Der Verkäufer beauftragt einen Makler mit der Veräußerung einer Immobilie. In diesem Zusammenhang sind verschiedene Dienstleistungen denkbar. Diese werden zwischen dem Verkäufer und dem Makler vereinbart. So kann der Makler eine Wertermittlung der Immobilie vornehmen lassen. Diese dient als Grundlage für die Berechnung des Kaufpreises. Darüber hinaus fertigt der Makler das Exposé, das Interessenten zur Information zur Verfügung gestellt wird. Dieses enthält alle relevanten Informationen über die Immobilie. Darüber hinaus kann der Makler die Kommunikation mit den Interessenten übernehmen. Diese verläuft per Mail oder Telefon, aber auch in einem persönlichen Gespräch. Weiterhin kann der Verkäufer den Makler mit der Vereinbarung von Besichtigungsterminen beauftragen. Somit ist es für den Verkäufer möglich, sich in der zeitraubenden Verkaufsphase seiner Immobilie auf seine Arbeit und andere Dinge zu konzentrieren.

Vorteil für branchenunerfahrene Kunden

Käufer und Verkäufer, die sich auf dem Markt nicht auskennen, treffen mit der Beauftragung eines Maklers in jedem Fall die richtige Wahl. Bereits die Definition des Kaufpreises kann mangels Erfahrung fehlerhaft sein. Der Immobilienmakler ist in der Lage, den Wert der Immobilie richtig einzuschätzen. Außerdem erlaubt ihm seine Erfahrung, den gesamten Vorgang der Veräußerung der Immobilie effizient und für beide Seite befriedigend zu gestalten.
Die Aufgaben des Maklers sind umfassend und sie kosten viel Zeit. Aus diesem Grund hat der Makler Anspruch auf eine Provision. Eine alternative Bezeichnung ist die Maklercourtage. Da sowohl der Käufer als auch der Verkäufer von der Dienstleistung profitieren, hat die Bundesregierung die Gesetzesänderung auf den Weg gebracht und nunmehr auch den Verkäufer der Immobilie zur Übernahme der Kosten verpflichtet.

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Was ist unter Reform der Maklerprovision zu verstehen?

Die Reform der Maklerprovision, die in den letzten Tagen des Jahres 2020 in Kraft trat, ist eine verbindliche Regelung, die künftig auf alle Immobilienverkäufe anzuwenden ist. Bislang fehlte eine solche verbindliche Regelung. Über Jahrzehnte war es üblich, dem Käufer der Immobilie die gesamten Maklerkosten in Rechnung zu stellen. Vor einigen Jahren erließ die Regierung eine Empfehlung, die Kosten zwischen dem Käufer und dem Verkäufer aufzuteilen. Dies sollte auf freiwilliger Basis erfolgen. Durchgesetzt hat sich diese Empfehlung nicht.

Die neue Regelung über die Rechnungsstellung der Maklerprovision kommt nicht von ungefähr. Sie ist ein Bestandteil des Wohn- und Mietenpakets, das die Bundesregierung am 18. August 2019 vereinbarte. Nunmehr basiert die Aufteilung der Maklerkosten nicht mehr auf Freiwilligkeit oder auf gesetzlichen Regelungen, die einzelne Länder erlassen haben. Die Regelung ist bundeseinheitlich. Die Rechtsnorm wurde im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert und kann unter den Paragrafen 656a und folgenden nachgelesen werden. Käufer können sich auf diese Paragrafen berufen, wenn ihnen künftig die gesamten Kosten der Maklerprovision in Rechnung gestellt werden sollen.

Mit der Gesetzesänderung hat die Bundesregierung eine Neuregelung über die Verteilung der Kosten der Maklercourtage getragen. Davon profitieren vor allem private Immobilienkäufer. Sie können sich über eine finanzielle Entlastung freuen, da sie nicht mehr allein die gesamten Maklergebühren tragen müssen.

Reform der Maklerprovision: Was genau ändert sich?

Die Reform der Maklerprovision bringt zwei wesentliche Änderungen mit sich.

Kostenverteilung zwischen Verkäufer und Käufer

Die Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer wurde neu geregelt. Handelt es sich um einen privaten Kauf von Immobilien, muss der Verkäufer künftig die Hälfte der Maklercourtage tragen. Bislang konnte er die Kosten vollständig dem Käufer in Rechnung stellen. Die neue Gesetzgebung gilt nicht für gewerbliche Verkäufe. In Bezug auf die Vermittlung von Mietwohnungen hat das Gesetz ebenfalls keine Relevanz. Hier gilt das Prinzip des Bestellers: Wer den Makler beauftragt hat, muss die Kosten allein tragen.

Textformerfordernis

Das neue Gesetz schreibt vor, dass Maklerverträge künftig schriftlich festgehalten werden müssen. Eine mündliche Absprache besitzt keine Gültigkeit. Allerdings gibt es in Bezug auf die Form keine konkreten Vorgaben. Es ist möglich und gesetzeskonform, die Vereinbarung mittels E-Mail schriftlich festzuhalten.

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Reform der Maklerprovision: Festlegung der Kostenverteilung

Viele Kunden von Immobilienmaklern fragen sich in Bezug auf die neue Gesetzgebung, wer nun eigentlich die Maklerkosten übernimmt. Hier muss zunächst festgestellt werden, wer den Makler beauftragt hat.

Beauftragung des Maklers von Käufer und Verkäufer

Es gibt die Situation, dass der Makler einen Auftrag von beiden Seiten bekommt. Der Käufer möchte eine bestimmte Immobilie kaufen und hat einen entsprechenden Auftrag ausgeschrieben. Der Verkäufer bietet eine Immobilie zum Kauf an, die den Vorstellungen des Käufers entspricht. Somit arbeitet der Makler sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer. Kommt der Verkauf zustande, darf der Makler seine Kosten beiden Parteien in Rechnung stellen. Jeder trägt die Kosten zu 50 Prozent.

In diesem Zusammenhang ist es wichtig zu wissen, dass der Makler nicht für eine Seite kostenlos tätig sein darf. Bietet er dem Käufer etwa eine unentgeltliche Annahme seines Suchauftrages an, darf er bei einer erfolgreichen Vermittlung von der anderen Partei, also dem Verkäufer, keine Vergütung fordern.

Beauftragung des Maklers von Käufer oder Verkäufer

Anders sieht die Situation aus, wenn der Makler nur von einer Seite beauftragt wurde. Hier zahlt der Auftraggeber die vollen Maklerkosten. Dies trifft auch dann zu, wenn der Verkäufer die Vermittlung der Immobilie beim Makler beauftragt. Bislang konnte er die Kosten vollständig an den Käufer übertragen.

Der Auftraggeber, also Käufer oder Verkäufer, kann eine Kostenteilung mit der anderen Seite vereinbaren. Diese ist aber nur dann gesetzeskonform, wenn die Kostenbeteiligung der Gegenseite bei maximal 50 Prozent liegt. Somit ist es für den Verkäufer einer Immobilie seit dem Inkrafttreten des Gesetzes im Dezember 2020 nicht mehr möglich, die gesamten Maklerkosten an den Käufer der Immobilie zu übertragen.

Es ist wichtig zu wissen, dass der Auftraggeber der Gegenseite nur dann die Hälfte der Kosten in Rechnung stellen kann, wenn er die Kosten beglichen hat. Somit ist es notwendig, in Vorkasse zu gehen, um die Hälfte der Kosten erstattet zu bekommen.

Reform der Maklerprovision: Textformerfordernis der Kostenverteilungsvereinbarung

Seit dem Inkrafttreten des Gesetzes im Dezember 2020 gilt für die Aufsetzung von Maklerverträgen ein sogenanntes Textkonformerfordernis. Dieses besagt, dass es zwingend notwendig ist, Maklerverträge für die Vermittlung von Kaufverträgen für Wohnungen und Einfamilienhäuser schriftlich aufzusetzen. Bislang waren mündliche Absprachen zulässig. Diese sind nunmehr nicht mehr möglich. Auch Vereinbarungen, die via Handschlag getroffen werden, besitzen keine Gültigkeit mehr.

In Bezug auf die Art der schriftlichen Fixierung gibt es vom Gesetzgeber keine Vorgaben. So ist es möglich, die Vereinbarung in einer E-Mail festzuhalten.

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Reform der Maklerprovision: Für wen gelten die Änderungen?

Die Neuregelung des Gesetzes gilt ausschließlich für Verbraucher, nicht aber für Unternehmer. Dies bedeutet, dass die Maklercourtage für gewerbliche Käufe und Verkäufe nach wie vor von einer Partei getragen werden kann. Der private Käufer kann sich hingegen über eine Entlastung freuen, da er in der Vergangenheit die Kosten für die Maklercourtage allein tragen musste. Auf private Verkäufer kommen hingegen höhere Kosten zu, da sie die Maklercourtage in der Vergangenheit dem Käufer in Rechnung stellen konnten.

Gewerbliche Verkäufe vom Gesetz ausgeschlossen

Ist der Verkäufer kein Verbraucher, sondern ein Unternehmer, besitzt das Gesetz keine Gültigkeit. Dies bedeutet, dass es wie bisher einer individuellen Vereinbarung bedarf, wer die Maklerkosten übernimmt. Hier kann die Vereinbarung auch so aussehen, dass der Käufer, wie bisher, die gesamten Maklerkosten trägt. Eine Aufteilung der Kosten ist im Rahmen einer solchen Vereinbarung ebenfalls möglich.

Status des Maklers spielt keine Rolle

Der Status des Maklers spielt für die Gültigkeit der gesetzlichen Bestimmung keine Rolle. Somit ist es unerheblich, ob der Makler nur gelegentlich auf dem Markt tätig ist und einen anderen Haupterwerb hat oder ob er in Vollzeit dem Gewerbe nachgeht. Bei jeder Veräußerung einer privaten Immobilie muss das Gesetz zwingend Anwendung finden.

Reform der Maklerprovision: Was sind die Vorteile?

Die Reform der Maklerprovision bringt einige Vorteile mit sich. So gibt es jetzt eine einheitliche Regelung, die für alle Bundesländer gilt. Durch die Verabschiedung des Bundesgesetzes ist es für die einzelnen Länder nicht mehr möglich, abweichende Regelungen zu treffen. In der Folge ist es möglich, die Vermittlung von Kaufverträgen von Immobilien einheitlich, transparent und rechtssicher zu gestalten. Des Weiteren bringt das Gesetz eine Verbesserung für Käufer von Immobilien mit sich. Sie mussten bislang die Kosten für die Maklerprovision allein tragen. Andernfalls war der Erwerb einer Immobilie nicht möglich. Es ergab sich sozusagen eine Zwangslage, vor der Käufer nunmehr geschützt sind. Es ist zu erwarten, dass die Reform des Gesetzes zu einer höheren Fairness auf dem Markt führt. Die Professionalität beim Erwerb von Wohnungen und Einfamilienhäusern wird erhöht. Immobilienmakler, die seriös und serviceorientiert arbeiten und die eine gute Ausbildung besitzen, setzen sich künftig auf dem Markt durch.

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Fazit

Eine Reform der Maklerprovision war aus Sicht einiger Politiker überfällig. Die Kosten für den Kauf einer Immobilie sind in den letzten Jahrzehnten durch die Marktlage deutlich angestiegen. Hinzu kommen für den privaten Käufer die Nebenkosten, die er aus seinem Eigenkapital bestreiten muss. Ein Einschluss in den Baukredit war in der Regel nicht möglich. Das neue Gesetz entlastet den Käufer, was grundsätzlich zu begrüßen ist. Darüber hinaus hat die Bundesregierung mit dem neuen Gesetz eine Regelung geschaffen, die eindeutig, leicht verständlich und unkompliziert ist.

Ganz ohne Kritik ist die Einführung des Gesetzes jedoch nicht verlaufen: Verkäufer von Immobilien sind durch die Zahlung der hälftigen Maklercourtage stärker belastet als vor dem Inkrafttreten des Gesetzes. Somit ist es möglich, dass sie ihren Anteil der Provision auf den Kaufpreis aufschlagen. Dies würde den Käufer nicht entlasten und dazu führen, dass Immobilien noch teurer werden. Ob sich diese Praxis beim privaten Verkauf von Wohnimmobilien durchsetzt, muss die Zeit zeigen.

Neben dem Gesetz über die Teilung der Kosten für den Immobilienmakler könnte eine weitere Veränderung bei den Nebenkosten für den Immobilienkauf anstehen: Eine Reform der Grunderwerbsteuer ist eine Alternative, die bereits ins Gespräch gebracht wurde.

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