Berlin – die deutsche Hauptstadt hat sich in den vergangenen drei Jahrzehnten deutlich verwandelt. Im Zweiten Weltkrieg fiel ein Großteil der herrschaftlichen Wohnhäuser aus der Gründerzeit den Bomben zum Opfer. Zu DDR-Zeiten wurden die meisten Häuser zwar bewohnt, verfielen aber besonders im östlichen Teil der Stadt zunehmend. Graue Fassaden und abblätternder Putz prägten das Stadtbild.
Doch mit dem Mauerfall erwachte Berlin aus seinem Dornröschenschlaf. Kaum eine andere Stadt in Deutschland hat sich in den letzten dreißig Jahren so stark verändert, wie die Künstlerstadt Berlin.
Die deutsche Hauptstadt war schon immer für ihren Freigeist, ihre Künstler und Denker bekannt. Eine Stadt, in der Gegensätze aufeinandertreffen und zu einem authentischen Mix aus Kulturen, Weltanschauungen und Gedanken werden. Die meisten Altbauwohnungen wurden in den letzten Jahren aufwändig saniert. Hohe Summen sind in die Wohnhäuser geflossen, um die mittlerweile in die Jahre gekommene Bausubstanz aufzufrischen, neue Wasserleitungen zu legen, Böden zu schleifen, Fenster auszuwechseln und Fassaden wiederherzustellen.
Die Metropole erstrahlt in neuem Glanz, was den Immobilienmarkt attraktiv macht, die Preise aber auch in einem hohen Tempo ansteigen lässt.
Erfahren Sie von uns, in welchen Berliner Bezirken Sie eine sanierte Wohnung kaufen können, welche Vorteile eine Altbauwohnung mit sich bringt und welche Herausforderungen auf Sie zukommen.
Was ist eine sanierte Eigentumswohnung? – Definition & Bedeutung
Unter einer sanierten oder modernisierten Wohnung versteht man eine Bestandswohnung, die durch Erneuerungen und Renovierungsarbeiten den neuesten Wohnstandards angepasst wird.
In älteren Wohnhäusern können die Wasserleitungen, Stromleitungen und Fenster nicht mit den heutigen Anforderungen mithalten. Sie sind marode, es kommt zu undichten Stellen in den Wasserleitungen, zugigen Fenstern oder Kurzschlüssen. Dabei handelt es sich um Gefahrenherde, die sowohl die Bausubstanz als auch die Bewohner der Wohnung schädigen können. Um Unfälle oder andere ungewollte Zwischenfälle, wie Wasserschäden, vorzubeugen, werden Sanierungsarbeiten vorgenommen. Die Leitungen werden neu verlegt, alte Fenster durch neue Fenster, die sich durch ihre hohe Energieeffizienz auszeichnen, ausgetauscht.
Bei der Sanierung wird die Wohnung an die neuesten Standards angepasst, statt sie in den ursprünglichen Neuzustand zurückzusetzen. Neben funktionalen Elementen wird hierbei unter anderem auch auf hochwertige Armaturen und andere Bereiche der Inneneinrichtung geachtet. Die Holzfußböden werden entweder durch ein vergleichbares Material ersetzt oder durch Schleif- und Lackierarbeiten wieder auf Vordermann gebracht.
Vorteile des Kaufs einer sanierten Wohnung
Wer eine Altbauwohnung kaufen möchte, der schätzt erstklassige Materialien, eine solide Bausubstanz, Sprossenfenster, hohe Decken, Stuckverzierungen und Holzfußböden.
Auch wenn in den vergangenen Jahren zahlreiche Berliner Wohnhäuser renoviert wurden, gibt es weiterhin auch die Möglichkeit, eine unsanierte Altbauwohnung zu kaufen. Die Materialien, die für Wasserleitungen, Stromleitungen, Rohre und andere Bestandteile der Wohnung verwendet wurden, entsprechen allerdings nicht mehr den neuesten Wohnstandards. Sie müssen damit rechnen, in naher Zukunft viel Geld in die Sanierung einer solchen Wohnung investieren zu müssen. Hinzu kommt, dass Sie zum Zeitpunkt des Kaufs zwar schätzen können, welche Renovierungsarbeiten auf Sie zukommen. Sicher können Sie sich jedoch nicht sein.
Es gibt mehrere Gründe, aus denen wir Ihnen zum Kauf einer bereits sanierten Altbauwohnung raten:
- Modernes Design: Auch wenn die besonderen Eigenschaften einer Altbauwohnung, darunter unter anderem hohe Decken, Stuckverzierungen, Holzfußboden und andere Details erhalten bleiben, setzt man während der Sanierung auf ein modernes Design. Es wird ein perfektes Zwischenspiel aus Tradition und Moderne geschaffen, sodass die Altbauwohnung in einem neuen Licht erstrahlt.
- Nachhaltigkeit: Bei der Erneuerung der Materialien wird auf hochwertige Produkte geachtet. Diese sind lange haltbar und werden auch in den nächsten Jahren einwandfrei funktionieren. Es wird nur erneuert, was tatsächlich veraltet oder beschädigt ist. Die neuen Materialien sind deutlich umweltfreundlicher als solche, die noch vor einigen Jahrzehnten verbaut wurden. Auf diese Weise wird auch der Aspekt der Nachhaltigkeit beachtet.
- Wertsteigerung: Eine Eigentumswohnung sollte bei einem Wiederverkauf eine Wertsteigerung erzielen. Wenn Sie die Immobilie als Investitionsobjekt betrachten, ist diese Eigenschaft überaus wichtig. Aber auch wenn Sie die Wohnung selbst bewohnen werden, dürfen Sie diesen Aspekt bei Ihren Überlegungen vernachlässigen.
- Geringe Instandhaltungskosten: Wenn Sie eine frisch renovierte, beziehungsweise sanierte Altbauwohnung kaufen, dann können Sie sich sicher sein, dass in der nächsten Zeit keine hohen Instandhaltungskosten auf Sie zukommen. Sie können dadurch sehr viel genauer planen und Ihre finanziellen Ressourcen an anderer Stelle einbringen.
- Hohe Energieeffizienz: Im Hinblick auf zukünftig entstehende Kosten, spielt die Energieeffizienz einer Wohnung eine große Rolle. Altbauimmobilien sind zunächst einmal für zugige Fenster, undichte Türen und andere Probleme bekannt. Doch bei komplett sanierten Wohnungen muss man sich darum keine Gedanken machen. Die Fenster, sowie alle Dichtungen, entsprechen den modernen Standards und verhelfen Ihrer sanierten Wohnung im Herzen Berlins zu einem ausgezeichneten Ergebnis für den Energieausweis.
Die besten Bezirke in Berlin für den Kauf sanierter Wohnungen
Auch wenn das Berliner Stadtzentrum im Zweiten Weltkrieg großflächig zerbombt wurde, konnten viele der wunderschönen Wohnhäuser aus der Gründerzeit im Nachhinein wieder aufgebaut und saniert werden. Deshalb sind besonders Bezirke und Ortsteile wie Berlin Mitte, Friedrichshain, Kreuzberg oder Charlottenburg für die Suche nach der perfekten eigenen Altbauwohnung geeignet.
Im Ortsteil Prenzlauer Berg fühlen sich vor allem Familien sehr wohl. Das Viertel ist nicht ganz so touristisch aufgestellt wie andere, sondern besticht durch viele Cafés, Restaurants, kleine Geschäfte und Spielplätze. Hier kann man Eis essen gehen, sich abends mit Freunden in einem Späti treffen und in kleinen Läden nach authentischen Produkten stöbern. Die Mietpreise sind hoch, weshalb sich eine Eigentumswohnung im Prenzlauer Berg sehr gut vermieten lässt. Auch wenn die Kaufpreise für eine solche Altbauwohnung in dieser bevorzugten Lage in den letzten Jahren explodiert sind, ist eine Wertsteigerung zu erwarten.
Die zentralste Lage ist ohne Frage Berlin Mitte. Das Freizeitangebot ist riesig, denn neben den touristischen Sehenswürdigkeiten gibt es zahlreiche Museen, Kinos, Theater und andere Attraktionen. Die Regierungsgebäude prägen das Stadtbild maßgeblich. Dazwischen befinden sich wunderschöne Wohnhäuser mit Eigentumswohnungen, die an längst vergessene Zeiten mit prunkvollen Fassaden und hohen Decken erinnern. Die Wohnungen wurden mittlerweile den modernen Wohnstandards angepasst und sind sowohl funktional als auch ästhetisch wertvoll. Es ist kein Wunder, dass die Wohnungen in diesem Stadtteil sehr begehrt sind und man mitunter lange auf die passende Immobilie warten muss, auch wenn die Preise für sanierte Wohnungen in diesem Teil Berlins hoch sind.
Wer auf der Suche nach einer neu sanierten Wohnung in einem hippen Ortsteil Berlins ist, der sollte sich unbedingt nach einer Immobilie in Berlin Kreuzberg umsehen. In Kreuzberg kann man bis spät in die Nacht feiern gehen, sich mit Freunden treffen und die lauen Sommerabende bei Bier und Cocktails ausklingen lassen. Das Leben ist in Kreuzberg von dem Aufeinandertreffen unterschiedlichster Kulturen geprägt. Kneipen, Clubs und Restaurants reihen sich aneinander und bieten köstliche Gerichte, spritzige Getränke und abwechslungsreiche Beats an. Junge Menschen, Künstler und Studenten zieht es in den bunten Kiez, der auch spät abends noch beweist, warum Berlin als niemals schlafende Metropole bezeichnet wird. Auch als Wohnviertel ist Berlin Kreuzberg in den letzten Jahren zunehmend beliebter geworden. Der Wohnungsmarkt ist stark umkämpft und man kommt nur mit der passenden Unterstützung durch ein Expertenteam zur perfekt sanierten Altbauwohnung.
Friedrichshain darf in unserer Aufzählung der beliebtesten Kieze für sanierte Altbauimmobilien im Zentrum Berlins natürlich nicht fehlen. Der Ortsteil befindet sich ganz in der Nähe des Prenzlauer Bergs und lädt mit seinen weitläufigen Grünflächen zu langen Spaziergängen, Aktivitäten an der frischen Luft und Picknicks mit der Familie ein. Besonders an den warmen Sommertagen zieht es die Berliner nach Friedrichshain. Hier lässt es sich die Sonnenstrahlen in vollen Zügen genießen. Touristen und Personen, die sich für Geschichte und Kunst begeistern, schauen sich die East Side Gallery an der Berliner Mauer an und schlendern durchs Viertel, um das Lebensgefühl dieses Kiezes aufzusaugen. Wer in Friedrichshain eine sanierte Altbauwohnung findet, kann sich wirklich glücklich schätzen. Die Immobilien sind sehr begehrt und es wird trotz eines hohen Ankaufspreises ein stetiger Wertzuwachs erwartet.
Kosten und Finanzierung von sanierten Eigentumswohnungen: Was gibt es zu beachten?
Der Kauf einer frisch sanierten Altbauwohnung im Herzen Berlins ist mit einem hohen finanziellen Aufwand verbunden. Allein auf organisatorischer Ebene sind viele Dinge zu beachten. Damit die Immobilie langfristig sinnvoll genutzt und als Anlage eingesetzt werden kann, müssen beim Kauf mehrere Aspekte beachtet werden. Eine sanierte Altbauwohnung stellt andere Bedingungen als eine Neubauwohnung. Darauf müssen Sie sich einstellen. Es gibt gewisse Parameter, die Ihnen bei der Berechnung eines sinnvollen Kaufpreises helfen. Schließlich wollen Sie mit der Kapitalanlage im Zentrum Berlins eine positive Rendite erzielen. Folgende Gedanken kommen im Zusammenhang mit der Finanzierung einer sanierten Eigentumswohnung auf:
- Hoher Kaufpreis: Der Kaufpreis setzt sich aus unterschiedlichen Faktoren zusammen, darunter unter anderem die Lage, die Bausubstanz und die Infrastruktur des Wohnviertels. Bei einer sanierten Wohnung ist zu beachten, dass bereits hohe Geldsummen in die Modernisierung und Renovierung der Immobilie geflossen sind. Der Verkäufer wird den Preis deshalb deutlich höher ansetzen als den einer unsanierten Altbauwohnung in der gleichen Lage.
- Nebenkosten: Die Nebenkosten unterscheiden sich nicht von denen, die beim Kauf einer Neubauwohnung oder eines Einfamilienhauses auf Sie zukommen. Neben den Notargebühren, der Maklerprovision und den Gebühren für den Grundbucheintrag ist auch die Grunderwerbsteuer zu zahlen.
Hinzu kommen Aspekte der Finanzierung, die bei jedem Immobilienkauf zu bedenken und genauestens zu analysieren sind. Wenn Sie einen detaillierten Kostenplan aufstellen, die aktuellen Zinssätze in die Berechnungen einbeziehen, staatliche Fördermittel in Anspruch nehmen, die Bildung von Rücklagen berücksichtigen und laufende Unterhaltskosten beachten, dann können Sie eine solide Finanzierung aufbauen, die auch bei unvorhergesehenen Herausforderungen ausreichend Sicherheit verschafft.
Desto mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstigere Konditionen können Sie für das Darlehen beim Kreditinstitut verhandeln. Die Laufzeit des Kredits spielt ebenfalls eine Rolle. In einem persönlichen Beratungsgespräch können wir Sie ausführlich über die unterschiedlichen Aspekte aufklären, die im Rahmen der Finanzierung einer sanierten Altbauwohnung in Berlin beachtet werden müssen. Aus all diesen Parametern können Sie berechnen, was eine sanierte Wohnung für Sie kosten darf.
Tipps für den Kauf einer sanierten Wohnung
Wenn Sie darüber nachdenken, eine Immobilie zu kaufen, dann müssen Sie sich stets um eine gründliche Besichtigung kümmern. Bei einer sanierten Altbauwohnung ist das besonders wichtig. Deshalb empfehlen wir, hierfür einen Fachmann hinzuzuziehen.
Sie müssen sich sicher sein können, dass die Sanierungsmaßnahmen höchsten Qualitätsanforderungen gerecht werden. Handelt es sich beispielsweise um eine sanierte Wohnung mit Balkon, so muss auch die Konstruktion des Balkons überprüft werden. In vielen Fällen wurden die Sanierungsarbeiten Schritt für Schritt über einen längeren Zeitraum hinweg vorgenommen. Lassen Sie sich die Baugenehmigungen zeigen und erstellen Sie einen zeitlichen Plan der einzelnen Modernisierungen. Kommen möglicherweise in naher Zukunft bereits weitere Sanierungsarbeiten auf Sie zu?
Beauftragen Sie am besten ein Maklerteam, das sich um ein Gutachten und die Kontrolle der rechtlichen Aspekte kümmert. Notarverträge, Eigentumsverhältnisse und andere Dinge müssen unmissverständlich geklärt sein, damit Sie Ihre Investition bedenkenlos tätigen können. Eine sanierte Eigentumswohnung zu kaufen, ist eine zukunftsorientierte Anlage mit großem Erfolgspotenzial, wenn Sie beim Kauf jedes noch so kleine Detail beachten.
Fallstricke und Herausforderungen beim Kauf einer sanierten Eigentumswohnung
Folgende Faktoren sind bei der Besichtigung einer Immobilie zu beachten, damit Sie den Kauf einer sanierten Altbauwohnung in Berlin problemlos abwickeln können:
- Preis: Es kann sein, dass der Verkäufer den Wert der Sanierung übertreibt, um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Überprüfen Sie die einzelnen Modernisierungsarbeiten auf ihre Kosten und Auswirkung auf den Preis der Immobilie.
- Qualität: Mitunter werden bei der Sanierung Materialien verbaut, die Ihren Ansprüchen bei genauerer Betrachtung nicht standhalten können. Um böse Überraschungen zu vermeiden, müssen die einzelnen Modernisierungsarbeiten auf ihre Qualität überprüft werden.
- Marktüberhitzung: Der Immobilienmarkt Berlins ist ein heiß umkämpftes Pflaster. Die meisten Wohnungen werden nicht einmal öffentlich inseriert, weil sie bereits im Voraus ein geeigneter Käufer gefunden wurde. Der Druck darf sich allerdings nicht auf Ihre persönliche Entscheidung auswirken. Sonst kann es sein, dass Sie eine sanierte Wohnung zu einem überteuerten Preis kaufen.
- Mängel: Ein Experte kann herausfinden, ob sich in der Wohnung Mängel verstecken, die auf den ersten Blick nicht sichtbar sind.
- Dokumentation: Die Sanierungsarbeiten müssen genehmigt und angemessen dokumentiert werden. Es ist wichtig, vor dem Kauf zu kontrollieren, dass eine lückenlose Dokumentation vorliegt.
Fazit und Ausblick – lohnt sich der Kauf einer sanierten Eigentumswohnung?
Der Berliner Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen Jahren kontinuierlich weiterentwickelt. Auf unbebauten Grundstücken wurden Neubauprojekte umgesetzt und Altbauwohnungen aufwändig saniert. Die herrschaftlichen Wohnhäuser, die den Charme Berlins auszeichnen, erstrahlen wieder in ihrem alten Glanz. Fassaden wurden neu verputzt, undichte Fenster ausgetauscht, Holzfußböden geschliffen und alte Leitungen erneuert. All diese Investitionen spiegeln sich selbstverständlich in den Preisen wider. Hinzu kommt, dass auch die Lage, die Infrastruktur und die hohe Lebensqualität Berlins den Immobilienmarkt beeinflussen.
Wer sich für den Kauf einer sanierten Wohnung in Berlin entscheidet, der kann trotz hoher Kaufpreise einen zukünftigen Wertzuwachs erwarten. Der Berliner Immobilienmarkt befindet sich weiterhin im Aufschwung, sodass sich Investitionen in Anlageimmobilien weiterhin lohnen können.
Es lohnt sich, das Kaufgeschäft in Zusammenarbeit mit einem Makler abzuwickeln. Durch die professionelle Betreuung können Sie viele Aufgaben abgeben. Ihr Maklerteam kümmert sich sowohl um die Prüfung der Dokumente als auch um das Gutachten der Immobilie, die Terminvereinbarung mit dem Notar und andere wichtige Schritte.
Nehmen Sie gerne Kontakt zu unserem Team auf und vereinbaren Sie noch heute einen Termin für ein unverbindliches Erstgespräch!
Häufig gestellte Fragen
Auf häufig gestellte Fragen finden Sie hier die passenden Antworten:
Wann gilt eine Wohnung als saniert?
Bei einer Bestandsimmobilie fragt man sich, ab wann eine Wohnung als saniert gilt. Wenn veraltete Rohre, undichte Fenster oder defekte Stromleitungen durch Modernisierungsarbeiten ausgetauscht werden, dann betrachtet man dies als aufwändige Sanierung einer Wohnung. Der Prozess ist abgeschlossen, wenn die Wohnung den aktuellen Wohnstandards angepasst wurde.
Wann oder wie häufig müssen Wohnungen saniert werden?
Die ersten Sanierungsarbeiten werden bei einer Neubauimmobilie in der Regel etwa 10 Jahre nach Abschluss des Baus fällig. Ein ähnlicher Zeitraum lässt sich auch für Altbauwohnungen veranschlagen, die durch Sanierungsarbeiten in einen neuwertigen Zustand versetzt wurden.
Ab wann gilt eine sanierte Wohnung als neuwertig?
Die Bestandsimmobilie gilt dann als neuwertig, wenn die Wohnung durch umfassende Modernisierungsarbeiten in den Zustand einer Neubauwohnung versetzt wurde.
Wann müssen Wohnungen in Berlin energetisch saniert werden?
Eine energetische Sanierungspflicht besteht, wenn ein Wohnhaus vor dem 1. Februar 2002 gebaut und anschließend verkauft wurde. Wenn die Sanierungsarbeiten noch nicht vorgenommen wurden, dann hat der neue Besitzer die Pflicht, die notwendigen energetischen Modernisierungsarbeiten vornehmen zu lassen.
Was sind die Nachteile von nicht sanierten Wohnungen in Berlin?
Altbauwohnungen, die bisher noch nicht saniert wurden, sind in der Anschaffung günstiger. Es ist allerdings mit hohen Sanierungskosten zu rechnen. Der zentrale Nachteil ist die Unberechenbarkeit. Man weiß beim Kauf unter Umständen nicht, in welchem Zustand sich die Immobilie tatsächlich befindet und welche Modernisierungsarbeiten notwendig sein werden. Auf dieser Basis kann man keinen verlässlichen Finanzierungsplan aufstellen.
