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Verkauf der Eigentumswohnung – Nebenkosten: Unterlagen, Notar, Makler, Steuern & mehr

Inhaltsverzeichnis

Möchten Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen, wissen aber nicht, ob es sich für Sie lohnt? Für einen Laien stellt sich beim Wohnungsverkauf so manche Herausforderung in den Weg. In folgendem Artikel gehen wir deshalb auf die Kosten ein, die beim Verkauf Ihrer Eigentumswohnung entstehen können und geben Ihnen die nötigen Tipps & Tricks um effektiv Geld zu sparen und möglichst stressfrei an Ihr Ziel zu kommen.

Welche Kosten fallen beim Verkauf einer Eigentumswohnung an?

Eine Eigentumswohnung richtig zu verkaufen bedeutet für die meisten, am Ende den höchstmöglichen Gewinn zu erzielen. Dabei wird häufig außer Acht gelassen, dass auch einige Ausgaben anfallen, von welchen den Großteil der Verkäufer trägt. Was Sie also beachten sollten, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen, betrifft insbesondere die mit dem Verkauf verbundenen Kosten. Zu diesen zählen:

  • das Wertgutachten
  • Renovierung und Reinigung
  • Vermarktung
  • Unterlagen
  • der Notar
  • der Makler
  • die Vorfälligkeitsentschädigung
  • anfallende Steuern

Das Wertgutachten

Gehen wir nun auf die Kosten im Einzelnen ein. Zwar ist ein Wertgutachten eines Sachverständigen beim Verkauf Ihrer Eigentumswohnung nicht vorgeschrieben, gibt Ihnen als Verkäufer aber einen Richtwert für Ihre Verkaufsverhandlungen mit dem potenziellen Käufer. Den Preis für Ihr Wertgutachten können Sie theoretisch frei verhandeln, jedoch ist von Honoraren im Bereich von 0,38 bis 0,6 Prozent des Verkehrswerts Ihrer Eigentumswohnung auszugehen.

Einen überschlagenen Preis können Sie mittels eines Kurzgutachten auch für wenige Hundert Euro erhalten, manche Online-Portale bieten Ihre Einschätzung sogar kostenlos an. Da solche Gutachten jedoch keine juristische Relevanz haben, eignen diese sich eher dafür, einen ersten Anhaltspunkt zu liefern.

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Renovierung und Reinigung

Auch die Renovierung stellt eine freiwillige Leistung Ihrerseits dar, die Ihnen allerdings dabei helfen kann, einen höheren Verkaufspreis zu erzielen – denn der erste Eindruck zählt! Schon kleine Reparaturen oder gezielt eingesetzte Accessoires können den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung beschleunigen. Dabei können Ihnen professionelle Home Stager behilflich sein, die Ihrer Wohnung mit strategisch platzierter Dekoration den nötigen Feinschliff verpassen. Letztendlich entscheidet aber das Verhältnis zum Verkaufspreis, ob Sie Ihre Wohnung vor dem Verkauf renovieren sollten.

Anders sieht es hingegen bei der Reinigung vor dem Verkauf aus, welche Ihrer Eigentumswohnung zu recht niedrigen Kosten ein neuwertiges Aussehen verleiht und auf jeden Fall in Betracht gezogen werden sollte, um einen größeren Kreis an Kaufinteressenten anzusprechen.

Vermarktung

Die richtige Vermarktungsstrategie kann entscheidend für einen zügigen Verkauf sein – ebenso wie Sie Ihre Eigentumswohnung im Internet und Anzeigen darstellen. Um Ihre Eigentumswohnung bestmöglich zu präsentieren, sollten Sie unbedingt scharfe, gut belichtete Fotos verwenden, die Ihre Wohnung aus allen Winkeln zeigen.

Einige Immobilienportale bieten Ihnen die Möglichkeit, Ihre Eigentumswohnung kostenlos zu inserieren – wir raten Ihnen aber, hiervon abzusehen, denn bereits für wenige Hundert Euro, je nach Größe und Platzierung, können Sie auf einem gut besuchten Immobilienportal deutlich mehr Nutzer ansprechen und schnell einen geeigneten Käufer finden.

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Unterlagen

Zu den Unterlagen, die Sie für den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung auf jeden Fall benötigen, zählt seit 2009 auch der Energieausweis.

Kurz gesagt, findet ein potenzieller Käufer im Energieausweis Informationen zu der Energieeffizienz eines Gebäudes, jedoch gibt dieser keine konkrete Auskunft über die Energiekosten, da diese unter anderem vom Heizverhalten des Bewohners abhängig sind. Der Energieausweis muss alle 10 Jahre neu ausgestellt werden und kann entweder auf Grundlage von Heiz- und Nebenkostenabrechnungen erstellt werden, wobei Sie mit Kosten von 50 bis 80 Euro rechnen können, oder aber von einem Fachmann über eine umfassende Analyse vor Ort, wofür etwa 300 Euro fällig werden. Verkaufen Sie Ihre Eigentumswohnung ohne Energieausweis, können saftige Bußgelder von bis zu 15.000 Euro auf Sie zukommen.

Ist Ihre Eigentumswohnung Teil eines Mehrfamilienhauses, können Sie diese nur mit einer Teilungserklärung verkaufen. Diese regelt die Aufteilung eines Gebäudes sowie Rechte und Pflichten der jeweiligen Eigentümer. Die Teilungserklärung beinhaltet beispielsweise, wie anfallende Kosten etwa für Reparaturen unter den Eigentümern aufgeteilt werden und wie die Wohnanlage genutzt werden darf. Sie ist für einen Eintrag ins Grundbuch unbedingt notwendig und muss notariell beglaubigt sein. Die anfallenden Kosten für eine Teilungserklärung betragen zwischen 70 und 140 Euro.

Zusätzlich zum Energieausweis und der Teilungserklärung benötigen Sie beim Verkauf Ihrer Eigentumswohnung auch einen Grundbuchauszug, der aber beglaubigt bereits ab 20 Euro erhältlich ist.

Notar

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen, fallen in jedem Fall auch Notarkosten an, denn ohne Notar findet keine Eigentumsübertragung statt und somit wird auch keine Änderung im Grundbuch vorgenommen.

Die Notarkosten sind gesetzlich geregelt und belaufen sich auf circa 1.5 Prozent des Kaufpreises, während für die Eintragung im Grundbuch etwa 0.5 Prozent anfallen.

Beispiel: Verkaufen Sie Ihre Wohnung für 250.000 Euro, belaufen sich die Kosten für den Notar also auf etwa 3.750 Euro und die Eintragung im Grundbuch auf 1.250.

Allerdings übernimmt in der Regel der Käufer der Eigentumswohnung diese Kosten, Sie als Verkäufer sind davon befreit.

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Makler

Die Entscheidung Ihre Eigentumswohnung mit oder ohne Makler zu verkaufen, sollte gut abgewogen werden. Denn mit einer von Bundesland zu Bundesland variierenden Provision von 3 bis 7 Prozent, sind Makler durchaus teuer – gehen wir wieder von einem Verkaufspreis von 250.000 Euro für Ihre Eigentumswohnung aus, berechnen sich diese auf bis zu 15.000 Euro – kein Schnäppchen. In der Regel teilen sich deshalb Käufer und Verkäufer die Kosten.

Falls Sie sich gut mit dem Angebot und der Nachfrage vor Ort und Immobilien generell auskennen, können Sie sich diese Kosten gegebenenfalls sogar sparen. In jedem Fall kommt aber deutlich mehr Arbeit auf Sie zu, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung selbst verkaufen möchten – denn Ihr Makler kümmert sich nicht nur darum, einen geeigneten Kunden ausfindig zu machen, sondern unterstützt Sie auch bei der Vermarktung und beim Aufsetzen des Vertrags.

Vorfälligkeitsentschädigung

Eine Vorfälligkeitsentschädigung tritt dann in Kraft, wenn Sie Ihre kreditfinanzierte Eigentumswohnung früher verkaufen, als Sie diese abbezahlt haben – der Bank kann hierbei ein Zinsschaden entstehen, der Ihnen mit höchstens 1 Prozent (0,5 Prozent bei Restlaufzeit unter einem Jahr) der Restschuld in Rechnung gestellt wird. Trotzdem kann sich der Betrag bei hohen Krediten schnell auf einige tausend Euro aufaddieren. Mehr zur Vorfälligkeitsentschädigung finden Sie in unserem Beitrag zur Vorfälligkeitsentschädigung.

Ist der Verkauf einer Eigentumswohnung steuerpflichtig?

Sie als Verkäufer sind nicht steuerpflichtig, solange Sie Ihre Eigentumswohnung nicht gewerblich verkaufen. Der Gesetzgeber geht erst ab vier verkauften Objekten innerhalb von fünf Jahren davon aus, dass Sie gewerblich handeln – die Höhe der Steuer berechnet sich dabei sich einerseits aus dem durch den Wohnungsverkauf entstandenen Wertzuwachs und andererseits aus Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz.

Grunderwerbsteuer

Einen bedeutenden Kostenfaktor stellt auch die Grunderwerbsteuer dar, aber sie können aufatmen – diese entfällt auf den Käufer. Zwischen 3,5 und 6,5 Prozent wird für den Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks fällig, je nachdem wo in Deutschland Sie leben.

Spekulationssteuer

Sind Sie selbst hingegen nicht länger als 10 Jahre im Besitz Ihrer Eigentumswohnung und möchten diese verkaufen, kommt die sogenannte Spekulationssteuer ins Spiel. Dabei handelt es sich um eine Einkommensteuer auf private Geschäfte, die mit bis zu 45 Prozent auf den Wertzuwachs recht hoch ausfallen kann. Für den Fall, dass Sie die Wohnung vor Ablauf der 10-Jahresfrist zumindest zeitweise bewohnt haben, entfällt die Spekulationssteuer allerdings.

Eine detaillierte Ausführung zur Spekulationssteuer finden Sie in unserem Beitarg “Wohnung verkaufen – Spekulationssteuer legal umgehen”.

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Die Nebenkosten beim Wohnungsverkauf: Ein Rechenbeispiel

Nun, wo wir alle potenziellen Nebenkosten identifiziert haben, verschaffen wir uns mit einem kleinen Rechenbeispiel einen ersten Überblick. Gehen wir von einem Verkaufspreis von 250.000 Euro Ihrer Eigentumswohnung aus, könnte sich folgende Rechnung ergeben, wenn sie keine Vorfälligkeitsentschädigung oder Spekulationssteuer begleichen müssen, jedoch einen Makler beauftragen.

Wertgutachten: 0,5% x 250.000 = 1.250 Euro

Energieausweis: 300 Euro

Teilungserklärung: 100 Euro

Grundbuchauszug: 20 Euro

Vermarktung: 100 Euro

Makler: (5% x 250.000) x 0,5 (Hälfte) = 6.250 Euro

Gesamtsumme: 9.020 Euro

Die Kosten beim Verkauf einer Eigentumswohnung übersichtlich zusammengefasst

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Verkäufer

wdt_ID Kosten Höhe Optional/verpflichtend
1 Wertgutachten 0,38-0,6% des Kaufpreises Optional
2 Reinigung & Renovierung Je nach Immobilie Optional
3 Vermarktung Kostenlos bis einige Hundert Euro Optional
4 Energieausweis 300-500 Euro Verpflichtend
5 Teilungserklärung 70-140 Euro Falls Wohnung Teil eines Mehrfamilienhauses ist, verpflichtend
6 Grundbuchauszug 20 Euro Verpflichtend
7 Makler 3-7% des Kaufpreises - davon die Hälfte Optional
8 Vorfälligkeitsentschädigung Maximal 1% der Restschuld Falls Wohnung vor Rückzahlung des Kredits verkauft wurde, verpflichtend
9 Spekulationssteuer auf den Wertzuwachs Persönlicher Einkommenssteuersatz bis zu 45% Bei Verkauf einer nicht selbst bewohnten Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verpflichtend

Käufer

wdt_ID Kosten Höhe Optional/verpflichtend
3 Notarkosten ca. 1.5% des Kaufpreises Verpflichtend
4 Energieausweis 300-500 Euro Verpflichtend
11 Makler 3-7% des Kaufpreises - davon die Hälfte Optional
12 Grunderwerbssteuer ,5-6,5% des Kaufpreises Verpflichtend

Häufig gestellte Fragen

Was passiert mit der Instandhaltungsrücklage bei Verkauf einer Eigentumswohnung?

Verkaufen Sie Ihre Eigentumswohnung, geht die Instandhaltungsrücklage auf den Käufer über und bleibt auf dem Rücklagenkonto der Eigentümergemeinschaft. Lediglich bei kurzfristigen Liquiditätsengpässen kann auf die Rücklage zurückgegriffen werden.

Kann ich eine Eigentumswohnung in der Familie unter Wert verkaufen?

Da der Gesetzgeber keine Vorgaben dazu gibt, wie viel eine Eigentumswohnung kosten muss, können Sie diese grundsätzlich unter Wert an Mitglieder Ihrer Familie verkaufen. Veräußern Sie diese beispielsweise an Ihre Kinder für 1 Euro, handelt es sich um keine reine Schenkung, da eine gewisse Gegenleistung vorhanden ist – die Schenkung und damit verbundene Steuern betreffen nur die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem eigentlichen Wert der Wohnung.

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