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Vermietete Eigentumswohnungen verkaufen: Worauf achten? – Rechte & Pflichten für Mieter & Vermieter

Sie sind Eigentümer einer Wohnung, die Sie vermietet haben. Nun haben Sie sich entschlossen, diese Wohnung zu verkaufen. Grundsätzlich ist es möglich, ein vermietetes Objekt zu verkaufen. Für Sie ist es aber wichtig zu wissen, dass das Mietverhältnis durch den Verkauf nicht berührt wird. Dies bedeutet, dass der neue Eigentümer dem Mieter nicht einfach kündigen kann. Auch bei einem Eigentümerwechsel der Wohnung gilt das deutsche Mietrecht. Eine Kündigung ist nur aufgrund von Eigenbedarf möglich. Dies muss der neue Eigentümer nachweisen. Kann er keinen Eigenbedarf anmelden, ist er verpflichtet, das Mietverhältnis zu übernehmen und weiterzuführen. Dies ist die einzige Einschränkung, die Sie im Zusammenhang mit dem Verkauf Ihrer Eigentumswohnung kennen sollten: Sie müssen einen Käufer finden, der bereit ist, eine vermietete Eigentumswohnung zu erwerben. Es ist etwas einfacher, eine Wohnung zu verkaufen, die nicht vermietet ist. Dennoch können Sie in den meisten Fällen mit einem schnellen Verkaufserfolg rechnen.

Wer kauft eine vermietete Eigentumswohnung?

Es gibt zwei Gruppen von Käufern, die sich für eine vermietete Eigentumswohnung interessieren.

Kapitalanleger

Bei vielen Interessenten stehen die Investition in Immobilien und die Steuerersparnis im Mittelpunkt. Der Kauf der Wohnung erfolgt mit dem Ziel der Kapitalanlage. In Zeiten von Inflation und niedrigen Zinsen gilt Wohneigentum auch abseits von der Steuerersparnis als eine sehr beliebte Geldanlage. Interessenten rechnen mit einer Wertsteigerung, die inflationssicher ist. Darüber hinaus ist es möglich, durch die Zahlung der Miete regelmäßige Einnahmen zu generieren. Die Mietzahlungen können in den ersten Jahren zur Tilgung der Kreditraten verwendet werden, die Interessenten für den Kauf der Eigentumswohnung aufbringen müssen. Hinzu kommt, dass der Immobilienmarkt in Deutschland sehr stark in Bewegung ist. Die Preise steigen vor allem in Großstädten, aber auch in strukturstarken Randlagen. Je mehr Interessenten es gibt, desto höher ist der Erlös, den Sie für Ihre Eigentumswohnung erwarten können. Dies gilt vor allem dann, wenn sich die Wohnung in einer sehr attraktiven Lage befindet.

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Selbstnutzer

Es gibt Käufer, die gezielt nach einer Eigentumswohnung in guter Lage suchen, um von der Eigenbedarfsregelung Gebrauch zu machen und selbst in die Wohnung einzuziehen. In diese Gruppe der Interessenten gehört auch der aktuelle Mieter. Wenn Sie den Verkauf einer Eigentumswohnung planen, ist es eine gute Idee, den Mieter zu fragen, ob er die Wohnung erwerben möchte. Sie profitieren von dem Vorteil, dass der Mieter die Wohnung in sein Eigentum übernimmt. Somit verkaufen Sie quasi eine Wohnung ohne Mietverhältnis, die in der Regel einen höheren Erlös einbringt.

Wie wird der Verkaufspreis der Eigentumswohnung ermittelt?

Planen Sie, eine vermietete Wohnung zu verkaufen, müssen Sie einen Preis definieren. Der Verkaufspreis ist ein essenzielles Kriterium für den Verkaufserfolg. Setzen Sie ihn zu hoch an, kann die Eigentumswohnung im schlimmsten Fall unverkäuflich sein. Ein niedriger Preis führt häufig zu einem schnellen Verkauf. In diesem Fall verschenken Sie aber bares Geld. Sie verkaufen Ihre Wohnung unter Wert. Somit ist es wichtig, dass Sie einen Preis definieren, der in einer überschaubaren Zeit zu einem Verkauf führt und gleichermaßen dem Wert der Wohnung entspricht.

Bei der Ermittlung des Verkaufspreises für eine vermietete Wohnung kommen weitere Kriterien hinzu. Wenn Sie die Wohnung an einen Kapitalanleger verkaufen, der keinen Eigenbedarf anmelden möchte, ist die Aufstellung einer Beispielkalkulation empfehlenswert. Der Interessent möchte Auskunft darüber haben, wie hoch die Kosten für die Unterhaltung der Wohnung sind. Dem stehen die Mieteinnahmen gegenüber. Auch der Sanierungszustand der Wohnung ist ein wichtiges Kriterium für die Ermittlung des Kaufpreises. Mieter sind in einer Wohnung lediglich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Sanierungen oder Modernisierungen liegen im Verantwortungsbereich des Vermieters. Wenn in naher Zukunft Arbeiten anstehen, kommt zu dem Kaufpreis für die Wohnung mitunter ein nicht unbeträchtlicher weiterer Kostenfaktor hinzu. Dies geht aus der Beispielrechnung hervor. Aus den verschiedenen Posten wird in der Kalkulation die sogenannte Eigenkapitalrendite ermittelt. Je höher diese Rendite ist, desto attraktiver gestaltet sich der Wohnungskauf für den Interessenten. Im Schluss können Sie den Kaufpreis bei einer hohen Eigenkapitalrendite höher ansetzen. Sie können dennoch auf einen schnellen Verkauf hoffen und erzielen beim Verkauf der Wohnung einen guten Gewinn.

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Berechnung der Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite können Sie recht einfach berechnen. Sie teilen die Einnahmen durch die Ausgaben und erhalten im Ergebnis einen prozentualen Wert. Dieser entspricht der Eigenkapitalrendite.

Muss ich mit einer Wertminderung rechnen, wenn die Eigentumswohnung vermietet ist?

Der Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung kann für Kapitalanleger sehr interessant sein, wenn sich die Mieteinnahmen auf einem hohen Niveau befinden und der Mieter über einen längeren Zeitraum nicht durch Zahlungsschwierigkeiten aufgefallen ist. Dies ist oftmals in hervorragenden Großstadtlagen der Fall. Bei Eigentumswohnungen in Randlagen, für die der Verkäufer eine durchschnittliche oder eher geringe Miete verlangt hat, kann sich das Mietverhältnis negativ auf den Verkaufspreis auswirken. Somit kommt es auf die Lage und auf die Höhe des Mietzinses an, ob Sie beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung eine Wertminderung in Kauf nehmen müssen oder nicht. Hier entscheidet der Markt. Sie können beim Verkauf Ihrer Eigentumswohnung von der Tatsache profitieren, dass Kapitalanlagen in Immobilien derzeit aufgrund der niedrigen Zinsen auf klassische Geldanlagen ausgesprochen beliebt sind. Im direkten Vergleich ist eine unvermietete Eigentumswohnung für einen Käufer jedoch interessanter:

  • Er kann die Wohnung selbst nutzen, ohne Eigenbedarf anmelden zu müssen
  • Er kann sich für die Vermietung entscheiden und einen Mietzins selbst definieren
  • Er ist nicht an bereits bestehende Verträge gebunden
  • Er hat die Möglichkeit, die Wohnung Freunden oder entfernten Verwandten zu überlassen
  • Er kann die Wohnung als Zweitwohnsitz nutzen

Wenn Sie eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen, hat der neue Eigentümer im Umgang mit dem Mieter nicht viele Freiheiten. Er muss den Mietvertrag so übernehmen, wie er ist, und darf keine Änderungen vornehmen. Altverträge haben häufig einen geringen Mietzins, diesen könnte der neue Eigentümer bei einer Neuvermietung höher ansetzen. Eine Kündigung ist aber nur wegen Eigenbedarf in sehr eng gesetzten Regeln möglich. Für Freunde oder entfernte Verwandte darf der neue Eigentümer keinen Eigenbedarf geltend machen. Somit bestimmen Mietvertrag und Mieter den Wert der Wohnung mit. Grundsätzlich müssen Sie beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung mit einem Erlös rechnen, der bis zu 30 Prozent unter dem Kaufpreis liegen kann, den Sie für eine leer stehende Eigentumswohnung bekommen hätten. Dies ist jedoch kein feststehender Wert. Angebot und Nachfrage entscheiden auch in diesem Fall.

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Welche Unterlagen werden für den Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung benötigt?

Für den Verkauf Ihrer vermieteten Eigentumswohnung benötigen Sie verschiedene Unterlagen. Sollten sich diese nicht in Ihrem Besitz befinden, müssen Sie sie beschaffen. Die Kosten tragen Sie, denn als Verkäufer sind Sie verpflichtet, dem Interessenten die benannten Unterlagen zur Einsicht zur Verfügung zu stellen.

Grundriss, Lageplan und Flurkarte

Wenn sich diese Unterlagen nicht in Ihrem Besitz befinden, können Sie sich an das Katasteramt wenden. Für die Beschaffung zahlen Sie einen Betrag, der zwischen 15 und 60 EUR liegt.

Grundbuchauszug

Den Grundbuchauszug haben Sie eventuell vom Vorbesitzer übernommen. Sollten Sie die Eigentumswohnung neu nach der Errichtung des Hauses gekauft haben, befindet sich der Grundbuchauszug eventuell auch in Ihrem Besitz. Andernfalls können Sie einen beglaubigten Auszug beim Amtsgericht für einen Betrag von 20 EUR bestellen. Wenn Sie auf eine Beglaubigung verzichten, zahlen Sie 10 EUR. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bestimmungsbereich sich die Wohnung befindet. Ihr eigener Wohnsitz ist unerheblich.

Wohnflächenberechnung

Die Berechnung der Wohnfläche ergibt sich aus der Bauakte. Wenn Ihnen diese Akte nicht vorliegt, können Sie sie beim Bauamt anfordern.

Energieausweise

Seit einigen Jahren ist ein Energieausweis bei der Veräußerung von Immobilien verpflichtend. Er gibt Auskunft über die zu erwartenden Energiekosten. Auch der Sanierungszustand kann aus dem Energieausweis abgelesen werden: Sind die Kosten für den Bezug von Energie ungewöhnlich hoch, kann sich daraus in den nächsten Jahren eine fällige Sanierung ergeben. Sie bekommen einen verbrauchsorientierten Energieausweis von den Energieversorgern. Die Kosten für den Bezug liegen zwischen zehn und 20 EUR. Alternativ lassen Sie sich einen Bedarfsausweis ausstellen. Der bedarfsorientierte Energieausweis kostet zwischen 300 und 500 EUR. Sie können ihn vom Architekten, vom Heizungsbauer, aber auch vom Schornsteinfeger beziehen.

Des Weiteren benötigen Sie Unterlagen, die sich in Ihrem Besitz befinden sollten. Dazu gehören:

  • Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
  • Mietaufstellung und Mietvertrag
  • Aufstellung der Bewirtschaftungskosten
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Rechte und Pflichten: Das sollten Sie beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung beachten

Möchten Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen, gibt es einige Dinge, auf die Sie achten müssen. Grundsätzlich haben Sie das Recht, Ihre Wohnung zu verkaufen. Sie dürfen die Wohnung an einen neuen Eigentümer verkaufen, der deutlich macht, dass er selbst in die Wohnung einziehen möchte. In diesem Fall kann der neue Eigentümer dem Mieter kündigen. Dies ist im Mietrecht erlaubt. Wenn der Eigenbedarf gerechtfertigt ist, muss sich der Mieter eine neue Wohnung suchen.

Sie können dem Mieter die Wohnung zum Kauf anbieten, dazu verpflichtet sind Sie aber nicht. Ein Vorkaufsrecht steht dem Mieter nur dann zu, wenn die Wohnung während dem bestehenden Mietverhältnis in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde und diese dann zum ersten Mal zum Verkauf steht. Ihnen gegenüber hat der Mieter keinen Anspruch auf ein Vorkaufsrecht. Der neue Eigentümer ist hingegen verpflichtet, den Mietvertrag ohne Änderungen zu übernehmen. Der Wechsel des Eigentümers berührt den Mietvertrag nicht. Sollte der neue Eigentümer keinen Eigenbedarf anmelden, läuft das Mietverhältnis unberührt weiter.

Interessenten möchten sich eine zum Verkauf stehende Wohnung vor der Entscheidung ansehen. Sie können Besichtigungstermine vereinbaren, müssen aber auf die Belange des Mieters Rücksicht nehmen. Schließlich berührt eine Besichtigung die Privatsphäre des Mieters. Laut einer gerichtlichen Entscheidung dürfen Besichtigungen nur an zwei Stunden in der Woche geplant werden. In den frühen Morgenstunden, am späten Abend, während der Urlaubszeit und an den Wochenenden muss der Mieter einer Besichtigung nicht zustimmen. Individuelle Vereinbarungen mit dem Mieter, die über die Vorgaben hinausgehen, sind aber zulässig.

Die Rechte und Pflichten der Mieter beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung bleiben die Rechte der Mieter bestehen. Dies bedeutet für den neuen Eigentümer, dass er nicht nur die Wohnung, sondern auch den Mietvertrag „kauft“. Er darf die Konditionen und Bedingungen des Vertrages nicht einseitig ändern. Somit hat der Mieter das Recht, in der Wohnung weiterzuleben wie bisher. Ausgenommen von diesem Recht ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Der Miete hat die Pflicht, die Miete an den neuen Eigentümer zu zahlen. Er darf den Verkauf der Wohnung nicht ablehnen, muss ihm aber auch nicht zustimmen. Er kann nichts weiter tun, als den Verkauf zur Kenntnis zu nehmen und die Zahlung von Miete und Nebenkosten entsprechend anzupassen.

Die Rechte und Pflichten des Verkäufers beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung

Als Eigentümer einer Wohnung haben Sie jederzeit das Recht, diese zu verkaufen. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnung vermietet ist. Sie müssen den Mieter nicht um seine Zustimmung bitten. Allerdings sind Sie verpflichtet, den Mieter über den geplanten Verkauf in Kenntnis zu setzen. Darüber hinaus müssen Sie den Interessenten alle notwendigen Unterlagen zur Verfügung stellen. Eine Berechnung der Bewirtschaftungskosten und Mieteinnahmen ist ebenfalls vorzulegen.

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Die Rechte und Pflichten des Käufers beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung

Hat ein Interessent eine vermietete Wohnung gekauft, tritt er in verschiedene Verpflichtungen ein. Als Vermieter ist er Ansprechpartner für den Mieter. Er hat das Recht, die Miete einzunehmen, muss sich aber im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften um die Instandhaltung der Wohnung kümmern. Möchte der Käufer die Wohnung selbst beziehen, hat er das Recht, Eigenbedarf anzumelden. Er darf dem Mieter kündigen und muss den Eigenbedarf nachweisen. Die Anmeldung ist nicht nur für den Käufer selbst, sondern auch für nahe Verwandte möglich. Dazu zählen insbesondere die Eltern oder die erwachsenen Kinder des Käufers. Bei der Kündigung hat der Käufer die gesetzliche Kündigungsfrist einzuhalten. Eine fristlose Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nicht möglich. 

Jedoch gibt es hier Besonderheiten, die hinsichtlich der Eigenbedarfskündigung zu beachten sind. Wird ein Haus mit mehreren Wohnungen neu aufgeteilt, gilt für Mieter, die bereits vorher in einem Mietverhältnis standen, ein besonderer Schutz von mehreren Jahren. Diese Zeit variiert je nach Bundesland, bundesweit sind jedoch mindestens drei Jahre Pflicht. In Berlin beispielsweise besteht dieser Schutz ab dem ersten Verkauf nach der Neuaufteilung für zehn Jahre, in Brandenburg sind es etwas weniger. Die Anmeldung ist nicht nur für den Käufer selbst, sondern auch für nahe Verwandte möglich. Dazu zählen insbesondere die Eltern oder die erwachsenen Kinder des Käufers. Bei der Kündigung hat der Käufer die gesetzliche Kündigungsfrist einzuhalten. Eine fristlose Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nicht möglich.

Ist der Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung steuerpflichtig?

Es ist möglich, dass Sie beim Verkauf einer vermieteten Wohnung Steuern zahlen müssen. Das Finanzamt kann eine Spekulationssteuer einziehen. Dabei handelt es sich um eine Steuer, die auf den Gewinn aus dem Verkauf der Wohnung anfällt. Um den Gewinn zu ermitteln, wird der Preis herangezogen, den Sie beim Kauf der Wohnung bezahlt haben. Die Spekulationssteuer wird aber nicht automatisch fällig. So müssen Sie in den folgenden Fällen keine Steuer zahlen:

  • Sie haben die Wohnung vor dem Verkauf selbst bewohnt
  • Die Wohnung befand sich für einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren in Ihrem Besitz
  • Sie haben die Wohnung für mindestens zwei Jahre vor dem Verkauf eigengenutzt

Mit der Kenntnis dieser Vorgaben können Sie die Zahlung der Spekulationssteuer gezielt umgehen, indem Sie etwa warten, bis der Zehnjahreszeitraum verstrichen ist.

Tipp: Verbindliche Regelungen zu Mietforderungen, Betriebskostenzahlungen, Kautionsrückzahlung & Co. in den Kaufvertrag aufnehmen

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Haben Sie Ihre Entscheidung für den Verkauf der vermieteten Wohnung getroffen, ist es wichtig, dass Sie alle Regelungen im Kontext des Mietvertrags in den Kaufvertrag aufnehmen. Da der Kaufvertrag notariell beglaubigt ist, dienen die Angaben der Beweissicherung.

Folgende Regelungen sollten Sie berücksichtigen:

  • Zahlung einer Kaution bei Übernahme des Mietverhältnisses
  • Zahlung von Betriebskosten
  • Mietschulden
  • Mietminderungen wegen Mängeln

Von Vorteil ist es, wenn Sie mit Dokumenten belegen können, dass Sie diese Regelungen getroffen haben. Die Dokumente können Bestandteil des Kaufvertrages sein, indem sie als Anlage angeheftet werden.

Fazit

Sollten Sie eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen oder behalten? Es handelt sich in jedem Fall um eine individuelle Entscheidung, die Sie unter Berücksichtigung Ihrer finanziellen und persönlichen Situation treffen sollten. Mit dem Verkauf kommen Sie in den Genuss von Geldmitteln. Dies ist von Vorteil, wenn Sie größere Geldreserven benötigen, etwa für den Kauf einer Immobilie oder den Bau eines Eigenheims. Sie befreien sich von den Verpflichtungen als Vermieter, was für Sie von Vorteil ist, wenn Sie die Rolle nicht befriedigt hat. Auf der anderen Seite entgehen Ihnen regelmäßige Mieteinnahmen. Eventuell müssen Sie für den Verkauf der Wohnung eine Spekulationssteuer zahlen. Darüber hinaus sollten Sie sich bewusst sein, dass Sie beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung mit Abschlägen rechnen müssen. Diese betragen etwa 30 Prozent im Vergleich zu einer leer stehenden Wohnung, die den gleichen Wert hat.

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