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Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf der Eigentumswohnung: Fälle, Berechnung, Umgehung

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, wenn Sie einen Kredit zur Finanzierung aufgenommen haben. Sollten Sie diesen Kredit vorzeitig auflösen wollen, ist dies grundsätzlich möglich. Die Bank kann jedoch einen Ausgleich für die ihr entgangenen Zinsen verlangen. Diesen Ausgleich nennt man Vorfälligkeitsentschädigung. Dieser Anspruch der Bank kann nicht nur beim Verkauf einer Eigentumswohnung, sondern auch beim Hausverkauf fällig werden. Es gibt jedoch Wege, die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung legal zu umgehen oder diese gar nicht erst fällig werden zu lassen. So haben Sie die Möglichkeit der vorzeitigen Kreditkündigung, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Dies ist beim Verkauf einer Eigentumswohnung jedoch nicht grundsätzlich der Fall. Erfahren Sie, was eine Vorfälligkeitsentschädigung ist und was Sie beachten müssen, damit diese Zahlung nicht zur Fälligkeit kommt.
Achtung: Alle der folgenden Angaben erfolgen ohne Gewähr. Für eine ausführliche Beratung kontaktieren Sie Ihren Bankberater oder Anwalt.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

In der Definition ist die Vorfälligkeitsentschädigung eine Zahlung, die Sie nach der Kündigung eines Immobiliendarlehens an Ihre Bank zahlen müssen. Für Sie ist es wichtig zu wissen, dass diese Zahlung nur dann fällig ist, wenn Sie den Kredit kündigen. Bekommen Sie von Ihrer Bank eine Kündigung, etwa weil Sie mit den Raten in Verzug geraten sind, müssen Sie das Vorfälligkeitsentgelt nicht bezahlen.

Der Hintergrund dieser Regelung ist in der Tatsache begründet, dass Immobiliendarlehen in der Regel für einen langen Zeitraum abgeschlossen werden. Viele Kredite haben eine Mindestlaufzeit von zehn Jahren, einige sogar mehr. Der Zeitraum für die Rückzahlung lässt sich auf bis zu 25 Jahre strecken. Dies hat für Sie als Kunden, aber auch für die Bank Vorteile. Beide Seiten profitieren von der Regelung mit einer Planungssicherheit. Sie wissen, wie hoch die Raten sind, die Bank kann mit garantierten Einnahmen rechnen. Wenn Sie nun vorzeitig kündigen, entgehen der Bank die vermeintlich sicheren Einnahmen. Die Vorfälligkeitsentschädigung soll den Verlust abfedern.

Vorfälligkeitsentschädigung: Die gesetzliche Grundlage

Die gesetzliche Grundlage für die Erhebung einer Vorfälligkeitsentschädigung ergibt sich aus dem § 490 Abs. 2 BGB. In diesem Paragraphen sind die Vorgaben für die Kündigung von Darlehensverträgen definiert. Daraus ergibt sich der Anspruch der Bank, eine Entschädigung für entgangene Zinsen durch die Kündigung des Kunden zu verlangen. Eine

Vorfälligkeitsentschädigung kann auch gemäß § 502 BGB fällig werden. Dieses Gesetz besagt explizit, dass ein Darlehensgeber eine Ausgleichszahlung als Schadensersatz in Rechnung stellen darf. Beide Paragrafen definieren die Rechtsgrundlage für die Forderung der Bank in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung.

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Vorfälligkeitsentschädigung: Die Voraussetzungen

Eine wichtige Voraussetzung für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung durch die Bank ist ein tatsächlicher Schaden. Die Bank hat nicht das Recht, die Entschädigung willkürlich zu berechnen. Es muss ein Zinsausfall vorliegen, damit die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung in Anspruch nehmen kann. In der Regel liegt dieser Schaden vor, wenn Sie als Kunde eine Baufinanzierung vor dem Ende der Laufzeit kündigen. In diesem Fall entgehen der Bank Zinsen, die sie durch die Vorfälligkeitsentschädigung abfedert. Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt allerdings nur an, wenn Sie den Kredit ohne berechtigtes Interesse kündigen. Liegt ein solches berechtigtes Interesse vor, etwa bei einer Kündigung aus wichtigem Grund, darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Gleiches gilt, wenn die Bank Ihnen den Kredit kündigt. Auch dann ist die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung nicht erlaubt. Sollte der Kreditnehmer versterben und die Erben das Erbe nicht ausschlagen, übernehmen sie den Kredit als gesetzlicher Kreditnehmer. Hier würde eine Kündigung ohne berechtigtes Interesse ebenfalls zur Fälligkeit einer Vorfälligkeitsentschädigung führen.

Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Ab wann darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen? Wenn Sie eine Baufinanzierung vorzeitig kündigen, muss die Bank die Kündigung annehmen. Tut sie dies, kann sie eine Entschädigung für die ausbleibenden Zinszahlungen verlangen. Hierbei handelt es sich zum einen um Zinszahlungen, die in der Zukunft für die Inanspruchnahme des Kredites angefallen wären. Zum Anderen gleicht die Bank mit der Vorfälligkeitsentschädigung einen sogenannten Refinanzierungsschaden aus. In der Regel kann die Bank das Geld aus dem zurückgezahlten Kredit zu einem geringeren Zinssatz anlegen, als dies bei der Kreditvergabe der Fall war. Auch dieser Verlust wird durch die Vorfälligkeitsentschädigung ausgeglichen.

Wann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Bei der Kündigung eines Immobilienkredites fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht automatisch an. Es gibt Fälle, in denen Sie die Gebühr nicht zahlen müssen. Sie können bereits beim Abschluss des Kredites die Vorfälligkeitsentschädigung im Blick behalten. Es gibt Banken, die von Haus aus ohne diese Gebühr arbeiten. Informieren Sie sich über die Konditionen im Kleingedruckten der Geschäftsbedingungen oder fragen Sie gezielt nach. Wenn Sie den Vertrag bereits ohne die Option der Vorfälligkeitsentschädigung abschließen, brauchen Sie sich bei einer möglichen vorzeitigen Kreditkündigung keine Gedanken über mögliche Kosten zu machen. Es gibt aber noch weitere Fälle, in denen Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen brauchen.

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Fall 1: Kündigung nach 10 Jahren

Nach einer Kreditlaufzeit von zehn Jahren haben Sie das Recht, die Finanzierung zu kündigen. Haben Sie den Kredit über einen Zeitraum von zehn Jahren bedient, ist die Bank nicht mehr berechtigt, von Ihnen eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen. Für Sie bedeutet dies, dass Sie den Kredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen können. Dies ist im Übrigen auch dann möglich, wenn die Erstlaufzeit Ihres Kredites mehr als zehn Jahre beträgt. Für die Sicherung günstiger Zinsen entscheiden sich Kunden mitunter für eine Laufzeit von zwölf bis 15 Jahren. Entscheiden Sie sich für eine Kündigung nach dem Ablauf von zehn Jahren, etwa um eine Umschuldung in Anspruch zu nehmen oder die Eigentumswohnung zu verkaufen, müssen Sie nicht mit zusätzlichen Kosten rechnen.

Fall 2: Fehlerhafte Widerrufsbelehrung

Viele Kunden konnten ihre Immobilienfinanzierung in der Vergangenheit ohne die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung kündigen. Dabei beriefen sie sich auf ein Urteil des Europäischen Gerichtshofes, das einheitlich für alle europäischen Staaten gilt. In diesem Urteil heißt es, dass eine Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann, wenn sie eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung erstellt hat. An die Widerrufsbelehrung sind bestimmte Vorgaben geknüpft. Hält sich die Bank nicht daran oder vergisst sie, den Kunden über den Widerruf zu informieren, ist eine der Folgen eine unwirksame Vorfälligkeitsentschädigung. Als Laie können Sie in der Regel nur schwer feststellen, ob die Widerrufsbelehrung Ihrer Bank den geltenden Vorschriften entspricht. Somit ist es empfehlenswert, eine Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen oder die Widerrufsbelehrung von einem Anwalt prüfen zu lassen. In vielen Fällen darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen und Sie kommen ohne zusätzliche Kosten aus dem Vertragsverhältnis heraus.

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Fall 3: Fehlerhafte Angaben zur Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn Sie die Berechnung über die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung bekommen, ist es wichtig, dass Sie die Werte überprüfen. Dies gilt nicht nur bei einer Vorfälligkeitsentschädigung für die Immobilienfinanzierung, sondern beispielsweise auch bei Entschädigungen, die für die vorzeitige Kündigung eines Verbraucherkredits anfallen. Es gibt ein Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main aus dem Jahre 2020. In diesem Urteil stellen die Richter fest, dass eine Bank keinen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung hat, wenn die Berechnung fehlerhaft ist. In diesem Fall muss der Kunde nicht zahlen. Er muss auch keine alternative oder korrigierte Berechnung akzeptieren. Aufgrund dieses Urteils ist es empfehlenswert, wenn Sie die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung durch einen Fachmann prüfen lassen. Dies kann ein Steuerberater sein oder ein Rechtsanwalt. Alternativ helfen auch die Verbraucherzentralen bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung weiter und bieten eine Überprüfung der Werte an. Sollte die Berechnung fehlerhaft sein, teilen Sie dies der Bank schriftlich mit. Berufen Sie sich auf das Urteil des Oberlandesgerichts und lehnen Sie die Zahlung in diesem Kontext ab.

Fall 4: Kreditkündigung durch die Bank

Viele Kunden stellen sich die Frage, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung bei Kreditkündigung durch die Bank fällig ist. Hier ist die eindeutige Antwort „nein“. Die Bank hat nur sehr eingeschränkte Möglichkeiten, einen Kredit zu kündigen. Das Kreditinstitut ist dazu berechtigt, wenn Sie mit den Raten in einen erheblichen Verzug geraten. Zahlen Sie eine Rate zu spät, reicht dies für eine Kündigung nicht aus. Sollte sich die Bank nicht einsichtig geben und zu einer Kündigung entschließen, kann sie keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Dies ist auch dann der Fall, wenn die Laufzeit des Kredites weniger als zehn Jahre beträgt und wenn eine Vorfälligkeitsentschädigung in den Geschäftsbedingungen vereinbart wurde. Mit der Kündigung verwirkt die Bank ihr Recht, eine Vorfälligkeitsentschädigung vom Kunden zu erhalten.

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Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf der Eigentumswohnung?

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf einer Eigentumswohnung ist gesetzlich nicht festgelegt. Es gibt Leitlinien, die die Gerichte im Verlauf der Jahre festgelegt haben. Dennoch haben die Banken einen erheblichen Spielraum, den sie in der Regel zu ihren Gunsten nutzen. Wenn Sie Ihre Baufinanzierung für die Eigentumswohnung vorzeitig kündigen möchten, müssen Sie im Durchschnitt mit Kosten rechnen, die im Bereich von zehn Prozent der offenen Restschuld liegen. Schulden Sie der Bank bei der vorzeitigen Kündigung noch einen Betrag von 100.000 EUR, zahlen Sie im Durchschnitt 110.000 EUR an die Bank zurück. Es gibt Banken, deren Forderung in einem Bereich von sechs bis sieben Prozent der Restschuld liegt. In jedem Fall ist die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung erheblich. Somit ist es in jedem Fall sinnvoll und empfehlenswert, nach Wegen zu suchen, mit denen Sie die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung umgehen können.

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet? - Ein Beispiel

Sie können die Vorfälligkeitsentschädigung auf verschiedene Weise berechnen. Es gibt mit der Aktiv-Aktiv-Methode und der Aktiv-Passiv-Methode verschiedene Berechnungsgrundlagen. Welche Methode die Bank anwendet, ist ihr überlassen. Es gibt auch hier keine gesetzlich festgelegten Leitlinien. Der Unterschied beider Methoden ist folgender:

Aktiv-Aktiv-Methode

Diese Berechnung dient als Grundlage, wenn die Bank das Geld, das sie bei der Kreditkündigung einnimmt, unmittelbar an einen anderen Kreditnehmer verleiht.

Aktiv-Passiv-Methode

Diese Berechnungsmethode kommt zum Einsatz, wenn die Bank das Geld zunächst in Pfandbriefe für Hypotheken oder in Wertpapiere anlegt.
Ein Berechnungsbeispiel anhand der Aktiv-Passiv-Methode:


Beginn der Laufzeit des Kreditvertrages: 01.01.2016
Ende der Sollzinsbindung: 01.01.2026
Aktuelle Restschuld: 135.000 EUR
Sollzinssatz: 2 %
aktuelle Tilgungsrate pro Monat: 670 EUR
mögliche Sondertilgung pro Jahr: 10.000 EUR
geplanter Kündigungstermin: 01.01.2021
Zinsverschlechterungsschaden: 10.928,72 EUR
Risikoersparnis (basierend auf 0,1 %): 430,87 EUR
Ersparnis Verwaltungskosten (basierend auf 4 EUR pro Buchungsvorgang): 240 EUR
Bearbeitungsentgelt der Bank: 200 EUR

Vorfälligkeitsentschädigung: 10.457,85 EUR

Laut diesem Berechnungsbeispiel müsste der Kunde eine Vorfälligkeitsentschädigung von 10.457,85 EUR zahlen.

Wenn Sie von der Forderung Ihrer Bank nach einer Vorfälligkeitsentschädigung betroffen sind, können Sie diese überprüfen lassen. Es gibt noch weitere Wege, die Zahlung zu umgehen oder wenigstens zum Teil wieder hereinzuholen.

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Tipp 1: Die Berechnung der Bank überprüfen und ggf. die Vorfälligkeitsentschädigung zurückholen

Sollte Ihre Bank Ihnen eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen, ist es wichtig, diese Berechnung überprüfen zu lassen. Ist die Vorfälligkeitsentschädigung zu hoch, haben Sie das Recht, die Zahlung zu verweigern. Hier können Sie sich auf ein Gerichtsurteil berufen, das die Rechte der Kunden in diesem Zusammenhang gestärkt hat.

Tipp 2: Ein bestehendes Sondertilgungsrecht nutzen

In vielen Kreditverträgen ist ein Sondertilgungsrecht vereinbart. Dieses betrifft häufig nur einen Teil der Kreditsumme. In der Regel können Sie das Tilgungsrecht aber einmal im Jahr nutzen. Schauen Sie sich Ihren Kreditvertrag an und bringen Sie in Erfahrung, ob ein Sondertilgungsrecht vereinbart wurde und wie hoch es ist. Prüfen Sie dann, ob es Ihnen gelingt, den Kredit mithilfe dieses Sondertilgungsrechts in einer angemessenen Zeit zu bedienen. Sollte es gelingen, brauchen Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung an Ihre Bank zu zahlen.

Tipp 3: Die Vorfälligkeitsentschädigung von der Steuer absetzen

In bestimmten Fällen können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung von der Steuer absetzen. Dies ist im Rahmen der Werbungskosten möglich, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Es handelt sich um eine vermietete Eigentumswohnung, die auch nach dem Kauf im Zustand der Vermietung verbleibt. Sie haben sich für eine Umschuldung entschieden, aus der die Vorfälligkeitsentschädigung entstanden ist.
  • Sie können die Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungskosten bei der Steuer geltend machen.

In diesen beiden Fällen ist die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar.

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Wie lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen?

Können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen? Es gibt einige Optionen, die wir im Folgenden für Sie zusammengefasst haben.

Objekttausch

Sie können die Vorfälligkeitsentschädigung durch einen Objekttausch umgehen. Dies funktioniert, wenn Sie Ihr Haus verkaufen und eine andere Immobilie erwerben möchten. Die neue Immobilie bringen Sie als Sicherheit in den Kredit ein. Die Bank stimmt dem in der Regel zu, wenn der Wert der neuen Immobilie den Kredit deckt.

Schuldnertausch

Sie können den Immobilienkredit auf einen anderen Schuldner übertragen. Dies könnte beim Verkauf der Eigentumswohnung der neue Eigentümer sein. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt bei Übertragung des Kredites nicht an, da dieser weiter bedient wird. Die Zustimmung der Bank ist erforderlich, sollte bei guter Bonität des Käufers aber kein Problem darstellen.

Wann lohnt es sich, einen Kredit trotz Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig abzulösen?

Es gibt einige Fälle, bei denen es lohnenswert erscheint, die Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen und somit in Kauf zu nehmen. Einige Beispiele:

  • Nach einem Todesfall möchten Sie die Immobilie verkaufen und den Kredit nicht weiter bedienen
  • Sie möchten umschulden, um Zinsen zu sparen
  • Sie möchten eine günstigere Anschlussfinanzierung in Anspruch nehmen
  • Die zehnjährige Zinsbindungsfrist ist noch nicht abgelaufen und Sie haben ein attraktives Kreditangebot erhalten

Wohnungsverkauf trotz Vorfälligkeitsentschädigung: So gehen Sie vor

Sie möchten Ihre Eigentumswohnung vor dem Ablauf der Zinsbindungsfrist verkaufen und den bestehenden Kredit ablösen. Kündigen Sie Ihren Kredit und warten Sie die Entscheidung der Bank sowie die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ab. Im zweiten Schritt lassen Sie die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung prüfen. Gleichermaßen verfahren Sie mit den Geschäftsbedingungen für den Kredit und der Widerrufsbelehrung. Nur wenn alles seine Richtigkeit hat, müssen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Fehler der Bank werden zu Ihren Gunsten ausgelegt, Sie müssen nicht zahlen. Somit ist es in jedem Fall lohnenswert, eine Prüfung durchführen zu lassen.

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FAQ - Häufig gestellte Fragen

Müssen Erben Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen?

Erben übernehmen alle Verbindlichkeiten des Erblassers, so auch den Immobilienkredit. Löst der Erbe den Kredit auf, muss er die Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Nach einem Urteil des Finanzgerichts Köln handelt es sich bei der Vorfälligkeitsentschädigung nicht um eine Nachlassverbindlichkeit. Dies bedeutet, dass sich die Summe nicht prozentual von der Erbschaftssteuer abziehen lässt. Das Gericht ist der Auffassung, dass es sich nicht um eine Nachlassverbindlichkeit handelt.

Was ist der sog. "Widerrufsjoker" bei der Vorfälligkeitsentschädigung?

Möchten Sie die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen, können Sie unter Umständen den sogenannten Widerrufsjoker einsetzen. Dabei handelt es sich um eine Option, die aus einem Urteil des Europäischen Gerichtshofes hervorgeht. Sollte die Bank die Widerrufsbelehrung nicht dem aktuellen Recht entsprechend verfasst haben, ist der Widerruf des Kredits möglich, ohne dass Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen. Im Zweifelsfall ist es ratsam, die Vorfälligkeitsentschädigung im Kontext mit der Entscheidung des EuGH durch einen Rechtsanwalt prüfen zu lassen.

Kann ich mit der Bank über die Vorfälligkeitsentschädigung verhandeln?

Grundsätzlich ist es möglich, mit der finanzierenden Bank über die Vorfälligkeitsentschädigung zu verhandeln. So können Sie den Darlehensvertrag in beiderseitigem Einvernehmen auflösen. Eine weitere Option wäre, bei der Bank einen neuen Darlehensvertrag mit günstigeren Konditionen abzuschließen. Grundsätzlich kann die Bank auch einen Verzicht auf die Vorfälligkeitsentschädigung erklären. Es gibt Kreditinstitute, die bereits bei Abschluss des Kredites erklären, keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen zu wollen.

Kann die Vorfälligkeitsentschädigung in Raten gezahlt werden?

Viele Kunden fragen sich, ob es möglich ist, die Vorfälligkeitsentschädigung auf mehrere Jahre zu verteilen und somit in Raten zu zahlen. Grundsätzlich ist dies nicht vorgesehen, die Zahlung ist in einer Summe fällig. Sie können jedoch einen klassischen Ratenkredit bei der Bank beantragen und die Vorfälligkeitsentschädigung auf diesem Wege ablösen. Sollte es sich um eine höhere Summe handeln, die Sie nicht in einem Betrag zahlen können, haben Sie häufig keine Wahl, als einen Ratenkredit aufzunehmen.

Kann man die Vorfälligkeitsentschädigung von der Steuer absetzen?

In einigen Fällen ist es möglich, die Vorfälligkeitsentschädigung von der Steuer abzusetzen. Wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen, die vermietet ist, ziehen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten in der Rubrik Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ab. Weiterhin ist es möglich, die Vorfälligkeitsentschädigung im Rahmen der Veräußerungskosten vom Verkaufsgewinn abzuziehen. Sollten Sie diesbezüglich unsicher sein, hilft Ihnen ein Steuerberater weiter.

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