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Kapitalanlage Immobilie: Rendite berechnen, Gewinn ermitteln

Der Kauf einer Immobilie geschieht aus unterschiedlichen Gründen. Zum einen steht häufig der Wunsch, Wohneigentum zu besitzen, im Vordergrund. Zum anderen handelt es sich bei Immobilien um eine sichere Kapitalanlage. Das Ziel einer Kapitalanlage ist immer der Ertrag, die mit der Investition zu erzielende Rendite. Bei Immobilien kann der Ertrag in vielfacher Weise erreicht werden. Während der Nutzung des Objekts, der Eigentumswohnung, der Hauses oder auch des Gewerbeobjekts wird Rendite bei Eigen- und bei Fremdnutzung erzielt. Die Eigennutzung bringt Ertrag durch Mietersparnis, der Ertrag bei Fremdnutzung liegt in der Mieteinnahme. Wird die Immobilie gewinnbringend wiederverkauft, ist obendrein ein Veräußerungsgewinn zu erzielen. Allerdings sind beim Verkauf von Immobilien gewisse Regeln zu beachten, diese sind vor allem in steuerlicher Hinsicht zu verstehen. Bei der Veräußerung von Immobilien kommt die Spekulationsfrist zur Anwendung, zumindest bei nicht selbst genutzten Objekten. Auch die Drei-Objekt-Grenze, die vom Bundesfinanzhof entwickelt wurde, muss berücksichtigt werden. Mit dieser Regel wird eine Abgrenzung von steuerpflichtigen Erträgen und steuerfreien Einnahmen aus privater Vermögensverwaltung durchgeführt. Für Investoren, die mit Immobilien als Kapitalanlage einen angemessenen Ertrag erwirtschaften wollen, sind einige wesentliche Punkte zu beachten. Das Thema ist vielschichtig und komplex, der Anleger sollte sich mit den grundlegenden Regeln vertraut machen und umfassend informieren.

Achtung: Bitte beachten Sie, dass alle Angaben ohne Gewähr erfolgen und dieser Beitrag keine steuerliche Beratung darstellt. Für ausführliche Informationen zu Ihren individuellen Gegebenheiten konsultieren Sie bitte Ihren Steuerberater.

Was bedeutet Rendite bei Immobilien?

Der Ertrag, den der Eigentümer einer Immobilie zu erwirtschaften versucht, ist die Rendite. Diese ist immer dann relevant, wenn das Haus, die Eigentumswohnung oder um welche Art der Immobilie es sich auch handeln mag, wirtschaftlich genutzt wird. Die geschieht in der Regel durch die Verwendung als Vermietungsobjekt.

Unter Rendite versteht man den Gewinn, der durch die Nutzung der Immobilie erwirtschaftet wurde. Er wird jährlich ermittelt. Hat die Vermietung keinen Gewinn gebracht, sondern Verluste eingefahren, spricht man von negativer Rendite.

Um den Gewinn zu ermitteln, muss der Ertrag, der in Form der Mieteinnahmen fließt, zum eingesetzten Kapital ins Verhältnis gesetzt werden. Um einen objektiven Vergleich zu ermöglichen, wird die Rendite immer in Prozent angegeben. Wird eine Immobilie von einem Anleger erworben, der von vorneherein den finanziellen Gewinn erzielen möchte, gilt diese Immobilie als Renditeobjekt. Dabei ist es gleichgültig, um welche Art einer Immobilie es sich handelt. Renditeobjekte können Grundstücke ebenso wie Eigentumswohnungen, Gewerbeimmobilien, Ein- oder Mehrfamilienhäuser oder Spezialimmobilien sein. Wichtig für die Einstufung ist die Gewinnerzielungsabsicht des Kapitalanlegers.

Bei jeder Investition muss zur Ermittlung der Rendite der Investitionsaufwand den Mieteinnahmen gegenübergestellt werden, wogegen bei Fremdnutzung dann weitere Parameter herangezogen werden. Im Falle der Selbstnutzung werden weitergehende Berechnungen meist vernachlässigt, denn hier steht nicht die reine Gewinnerzielungsabsicht im Vordergrund, sondern das Leben im Wohneigentum. Die Rendite liegt in realer Form in der Einsparung der Mietzahlung vor und in mentaler Form durch das Gefühl der Eigenständigkeit und Unabhängigkeit.

Bei der Fremdnutzung geht es jedoch nicht um Wohlfühlfaktoren, sondern um sorgfältig kalkulierte Zahlen. Hier werden dem Investitionsaufwand, also dem Kaufpreis inklusive der Kaufnebenkosten, die zu erwartenden Mieteinnahmen gegenübergestellt. Dabei ist wichtig, dass die Kaltmieten zur Berechnung herangezogen werden. Dabei handelt es sich um die reine Miete nach Abzug der Zahlungen für Strom, Wasser, Heizung, Hausverwaltung, kommunalen Abgaben und so weiter. Die Kaltmiete ist der Betrag, der tatsächlich nach Abzug der Kosten als Gewinn beim Immobilieneigner ankommt. Diesem Gewinn wird der Investitionsaufwand gegenübergestellt. Die Spanne wird in Prozentzahlen ausgedrückt und weist die Jahresrendite aus.

Auch die Differenz zwischen Erwerbskosten und Ertrag beim Verkauf einer Immobilie wird als Rendite bezeichnet, es handelt sich um einen Veräußerungsgewinn.

Immobilienkauf als Kapitalanlage: Auf welche Eigenschaften der Immobilie kommt es an?

Da die Rendite von Immobilien durch feststehende Faktoren bestimmt wird, kann der Gewinn relativ leicht ermittelt werden. Der Investitionsaufwand, der sich aus Kaufpreis und Nebenkosten zusammensetzt, wird mit der Höhe der erzielbaren Mieteinnahmen in Relation gesetzt. Über die Höhe der nachhaltig erzielbaren Einnahmen kann sich der Investor beispielsweise über den Mietspiegel informieren, der Auskunft über die ortsüblichen Mietpreise gibt.

Es ist sinnvoll, vor der geplanten Investition eine Checkliste mit einer Kosten- und einer Ertragsseite zu erstellen, beispielsweise in dieser Art:

Immobilienkauf-als-Kapitalanlage

Checkliste Immobilienkauf Kapitalanlageeigenschaften einer Immobilie

Kostenseite

1 Erwerbskosten (Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten und gegebenenfalls Sanierungskosten)

2 geplante Nutzungsdauer

3 kalkulierte Verwaltungskosten

4 zu erwartender Erhaltungsaufwand

5 anfallende Steuern

6 eventuelle Finanzierungskosten

Nutzenseite

1 nachhaltig erzielbare Mieteinnahmen

2 geschätzter Veräußerungsgewinn bei einem Wiederverkauf

Es ist zu beachten, dass die Rendite immer in Abhängigkeit von der Wertentwicklung der Immobilie steht. Diese wiederum wird von der allgemeinen Entwicklung auf dem Immobilienmarkt bestimmt. Generell gilt die Faustregel: Je niedriger die Erstellungskosten und je höher die Mieteinnahmen, desto größer ist der Gewinn, also die Rendite.

Allein aus den Mieteinnahmen kann man keine Beurteilung der Renditechancen abgeben. Wer eine hochpreisige Immobilie in guter Lage erwirbt, kann mit hohen Mieteinnahmen rechnen. Ein weniger hochpreisiges Objekt weist zwar einen geringeren Investitionsaufwand auf, erzielt aber in der Regel aufgrund der weniger guten Lage auch meist geringere Mieteinnahmen. Das Verhältnis von Investition zu Ertrag bleibt gleich, nur die realen Zahlen sind unterschiedlich.

Daraus wiederum ergibt sich, dass es bei jedem Immobilienkauf auf die drei großen „L“ ankommt: Lage, Lage, Lage. Auch mit einem weniger groß angelegten Budget kann eine Immobilie in guter Lage erworben werden. Nur eben dann vermutlich nicht in einer der hochpreisigen Städte Deutschlands wie München oder Stuttgart. Wer aber in einer guten Wohngegend einer nicht so teuren Stadt ein gepflegtes Objekt vermietet, kann durchaus mit angemessener Rendite rechnen. Aber billig kaufen, weil die Lage schlecht ist, und dann teuer vermieten funktioniert nicht, da auch die Mieten in Abhängigkeit zur Lage stehen.

Wie berechnet man eine Rendite bei Immobilien?

Es ist recht blauäugig, die Rendite einfach „irgendwie“ zu schätzen. Speziell bei fremd genutzten Objekten muss die Wirtschaftlichkeit der vermieteten Immobilie durch eine sorgfältige Renditeberechnung bewertet werden.

Bitte beachten Sie: Die folgenden Rechnungen dienen lediglich als Beispiel und sind fiktiv. Alle Angaben und Rechenbeispiele sind ohne Gewähr. Für eine individuelle Berechnung konsultieren Sie bitte Ihren Anlageberater.

Bei dieser Bewertung wird zwischen der Nettomietrendite und der Bruttomietrendite unterschieden. Die Formeln lauten:

1 Bruttomietrendite = Jahresbruttomieteinnahmen / Kaufpreis * 100%

Beispiel: Kaufpreis Eigentumswohnung 100.000 + Kaufnebenkosten 10 %= 110.000 EUR

Mieteinnahme (warm) 700 EUR monatlich = 8.400 EUR p.a.

Rechnung: 8.400 / 110.000 = 0, 763 * 100 = 7,63 % Rendite

2 Nettomietrendite = Jahresnettomieteinnahmen / Kaufpreis inkl. Erwerbsnebenkosten * 100%

Beispiel: Kaufpreis Eigentumswohnung 100.000 + Kaufnebenkosten 10 %= 110.000 EUR

Mieteinnahme (kalt) 500 EUR monatlich = 6.000 EUR p.a.

Rechnung: 6.000 / 110.000 = 0,545 * 100 = 5,45 % Rendite

Daraus geht hervor, dass die Zugrundelegung der Nettomietrendite wesentlich aussagefähiger ist, da die Ausgaben berücksichtigt werden. Dies ist unerlässlich zur Ermittlung der realen Rendite.

Wenn eine Rendite nicht nur über die Mieteinnahmen, sondern auch noch über einen Veräußerungsgewinn erzielt werden soll, sind bestimmte Punkte zu beachten. Zum einen darf eine nicht selbst genutzte Immobilie erst nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren steuerfrei verkauft werden. Das gilt nicht für eigengenutzte Immobilien. Es gibt einen völlig legalen Trick, die Spekulationssteuer zu umgehen, auch wenn die Frist noch nicht abgelaufen ist. In den letzten beiden Jahren vor dem Verkauf sowie im Verkaufsjahr wurde das Objekt selbst genutzt. Dazu zählt beispielsweise auch die Nutzung durch kindergeldbezugsberechtigte Kinder des Eigentümers.

Ein weiterer Fallstrick lauert beim Verkauf von Immobilien: die sogenannte 3-Objekt-Grenze. Diese besagt, dass ein gewerblicher Immobilienhandel vorliegt, wenn innerhalb von fünf Jahren drei Objekte verkauft werden. Das hat steuerliche Auswirkungen und sollte daher mit einem versierten Steuerberater vor dem geplanten Verkauf besprochen werden. Von der 3-Objekt-Grenze ausgenommen sind Immobilien, die ererbt wurden ebenso wie bebaut erworbene Grundstücke, die nach Ablauf der Spekulationsfrist verkauft werden.

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Was ist eine durchschnittliche Rendite bei Immobilien?

Die Rendite ist umso besser, je größer die Differenz zwischen den Investitionen und dem Mietertrag ist. Niedrige Erwerbskosten und hohe Mieteinnahmen bedeuten hohe Rendite. Je geringer die Differenz zwischen Kosten und Einnahmen, umso geringer fällt die Rendite aus.

Unter den Stichworten Rendite Immobilien Durchschnitt ist zu vermerken, dass ein bestimmter Faktor zugrunde gelegt werden kann. Ein Verhältnis, bei dem die Investitionssumme das 25-fache der Nettojahresmiete (Jahreskaltmiete) beträgt, ist als üblich beziehungsweise durchschnittlich anzusehen. Liegt der Faktor bei 20, ist das der Hinweis darauf, dass die Erwerbskosten niedrig sind. Beim Faktor 30 jedoch liegen hohe Investitionssummen vor.

Leider wird in manchen Fällen versucht, Investoren mit noch höheren Renditenversprechen zu locken, wobei dann mit Warmmieten gerechnet wird und auf der Kostenseite wesentliche Faktoren wie die Kaufnebenkosten oder das Hausgeld nicht berücksichtigt werden. Dies ist in hohem Maße unseriös und gaukelt dem Investor eine in der Realität nicht zu erreichende Rendite vor.

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