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Eigentumswohnung verkaufen: Steuern kennen & sparen

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung können unter Umständen Steuern anfallen. Dies passiert jedoch nicht automatisch. Ob Sie beim Verkauf steuerpflichtig sind und wie hoch die Besteuerung ausfällt, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. So hängt es davon ab, wie lange Sie die Eigentumswohnung selbst in Besitz hatten und an wen Sie diese verkaufen möchten. Wenn Sie aus dem Verkauf einer Eigentumswohnung einen Gewinn erzielen, kann eine Spekulationssteuer anfallen. Für Sie ist es wichtig, dass Sie sich vorab informieren und entscheiden, ob Sie den Verkauf abschließen und gegebenenfalls Steuern zahlen möchten. In einigen Fällen kann es empfehlenswert sein, noch etwas mit dem Verkauf zu warten, um die Steuerzahlung zu umgehen.

Achtung: Bitte beachten Sie, dass alle Angaben ohne Gewähr erfolgen und dieser Beitrag keine steuerliche Beratung darstellt. Für ausführliche Informationen zu Ihren individuellen Gegebenheiten konsultieren Sie bitte Ihren Steuerberater.

Wie wird Gewinn beim Verkauf von Eigentumswohnungen versteuert?

Wie bei allen anderen Immobilien fällt beim Verkauf von Eigentumswohnungen nur dann eine Steuer an, wenn Sie diese nicht selbst genutzt haben oder mehr als drei Objekte binnen kurzer Zeit verkaufen. Eigentumswohnungen zählen wie Häuser und Grundstücke zu den Immobilien. Doch wie werden Eigentumswohnungen versteuert, wenn Sie diese verkaufen? Muss ich überhaupt Steuern zahlen?

Diese Fragen sind nicht eindeutig zu beantworten. Das Finanzamt kann unter bestimmten Umständen eine Spekulationssteuer erheben. Die Höhe dieser Spekulationssteuer ist von dem Gewinn abhängig, den Sie erwirtschaftet haben, während die Eigentumswohnung in Ihrem Besitz war. Darüber hinaus spielen Ihr persönlicher Steuersatz und die Anzahl der Jahre eine Rolle, die sich die Immobilie in Ihrem Besitz befand.

Ein Rechenbeispiel:

Sie haben die Eigentumswohnung vor fünf Jahren für einen Preis von 200.000 EUR gekauft. Ihre Investitionen in die Wohnung betragen 20.000 EUR. Sie verkaufen die Wohnung für einen Preis von 250.000 EUR. Somit beträgt Ihr Gewinn abzüglich der Investitionskosten 30.000 EUR. Aus Ihren persönlichen Verhältnissen ergibt sich eine Spekulationssteuer von 40 Prozent. Dies entspricht einem Betrag von 12.000 EUR.

Wenn der Kauf der Wohnung mehr als zehn Jahre zurückliegt, brauchen Sie in keinem Fall Spekulationssteuer zu zahlen. Gleiches gilt, wenn Sie die Eigentumswohnung selbst genutzt haben.

Verkauf der Eigentumswohnung: Wer muss Spekulationssteuer zahlen?

Muss ich Steuern zahlen, wenn ich meine Eigentumswohnung verkaufen möchte? Wie verhält es sich, wenn Sie die Eigentumswohnung geerbt haben? Fällt immer eine Spekulationssteuer beim Wohnungsverkauf an? Viele Eigentümer stellen sich diese Fragen, bevor sie sich für den Verkauf ihrer Eigentumswohnung entscheiden. Und dies ist auch sehr wichtig, denn mit ein wenig Grundwissen können Sie Geld sparen.

Spekulationssteuer ist nicht immer fällig

Grundsätzlich sollten Sie vor dem Verkauf einer Eigentumswohnung prüfen, ob eine Spekulationssteuer fällig sein könnte. Ob Sie die Wohnung ursprünglich selbst gekauft oder als Erbe übernommen haben, spielt zunächst keine Rolle. Wichtiger ist, ob Sie die Wohnung selbst bewohnt oder einer anderen Person zur Miete überlassen haben. Haben Sie die Wohnung selbst bewohnt und entscheiden Sie sich für einen Verkauf, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen. Gleiches gilt, wenn seit dem Kauf oder der Erbschaft mehr als zehn Jahre vergangen sind.

Besonderheit bei einer Erbschaft

Für Erben ist es wichtig zu wissen, dass auch die Nutzung durch den Erblasser eine Rolle spielt: Hat dieser die Wohnung selbst bewohnt, fällt keine Erbschaftssteuer an. Als Erbe übernehmen Sie diesen Status und können ihn auf die Zehnjahresfrist anrechnen. Sollte der Erblasser die Wohnung jedoch nicht selbst genutzt und die Eigentumswohnung vor weniger als zehn Jahren erworben haben, zahlen Sie als Erbe neben der Erbschaftssteuer nach dem Verkauf auch eine Spekulationssteuer. Die Berechnung bei einer Erbschaft erfolgt auf dem Verkaufspreis und den Investitionskosten des Erblassers. Auch hier gilt, dass Sie den Status als Erbe übernehmen.

Verkauf-der-Eigentumswohnung

Verkauf der Eigentumswohnung: Wie wird die 10 Jahresfrist der Spekulationssteuer berechnet?

Möchten Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen, spielt die Zehnjahresfrist für die Spekulationssteuer eine wichtige Rolle. Somit ist es keine gute Idee, eine Eigentumswohnung zu verkaufen, wenn Sie diese beispielsweise neun Jahre in Ihrem Besitz hatten und nun verkaufen möchten. Sie können einen fünfstelligen Betrag sparen, wenn Sie noch ein Jahr warten, die Immobilienfrist können Sie dabei recht einfach berechnen. Einen Wohnungsverkauf vor dem Ablauf von zehn Jahren sollten Sie also nur dann planen, wenn Sie das Geld dringend benötigen.

Wann beginnt die 10 Jahresfrist für die Spekulationssteuer?

Die Zehnjahresfrist beginnt ab dem Tag zu laufen, an dem Sie die Immobilie erworben haben. Bei dem Kauf einer Immobilie ist die Sachlage recht eindeutig. Haben Sie die Immobilie durch eine Erbschaft erworben, zählt die Zeit mit, in der die Eigentumswohnung in der Hand des Erblassers war. Somit können Sie die Wohnung ohne Spekulationssteuer direkt nach der Erbschaft verkaufen, wenn der Erblasser diese mehr als zehn Jahre in seinem Besitz hatte oder wenn er sie selbst bewohnte. Ihr eigener Status spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle. Wenn Sie die Wohnung übernehmen und sich nicht sofort zu einem Kauf entschließen, zählen die Jahre des Besitzes des Erblassers dennoch mit. Dies bedeutet, dass Sie nicht nur die Eigentumswohnung erben, sondern auch die Zeit, die der Erblasser im Besitz dieser Wohnung war. Gleiches gilt im Übrigen, wenn Sie die Wohnung im Rahmen einer Schenkung erhalten haben: Auch hier zählen die Fristen des Vorbesitzers mit.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer, wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen?

Sie haben entschieden, Ihre Eigentumswohnung zu verkaufen, und stellen sich die Frage, wie hoch die Spekulationssteuer für die Wohnung ist. Wenn Sie für den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung eine Spekulationssteuer zahlen müssen, können Sie Vorfeld berechnen, wie hoch die Steuer ausfällt. Dazu müssen Sie wissen, aus welchen Werten sich die Steuer zusammensetzt und wie hoch der Steuersatz ist.

Berechnung der Spekulationssteuer aus dem Gewinn

Maßgeblich für die Berechnung der Steuer ist nicht der Kaufpreis für die Wohnung und auch nicht der Zeitwert. Darin unterscheidet sich die Spekulationssteuer beispielsweise von der Erbschaftssteuer, die sich am Wert der Eigentumswohnung orientiert. Um den Gewinn zu berechnen, nimmt das Finanzamt den Kaufpreis für die Eigentumswohnung als Grundlage der Berechnung. Da der Kauf bei einer anfallenden Spekulationssteuer weniger als zehn Jahre zurückliegt, ist die Ermittlung dieser Größe in der Regel ohne Probleme möglich. Legen Sie Unterlagen über den Kauf vor, die Sie als Nachweis vorlegen können.

Unterlagen-zum-Verkauf-von-Eigentumswohnungen

Investitionskosten

Haben Sie in die Wohnung investiert? Diese Kosten können Sie vom ursprünglichen Kaufpreis abziehen. Sie verringern den Gewinn und führen dazu, dass Sie eine geringere Spekulationssteuer zahlen.

Preis für den Verkauf

Der Verkaufspreis ist eine weitere wichtige Größe für die Ermittlung der Spekulationssteuer. Erst wenn feststeht, wie viel Sie für Ihre Eigentumswohnung bekommen, können Sie die Spekulationssteuer berechnen.

Wert für die Berechnung

Wenn Sie diese Größen wissen, ist die Berechnungsgrundlage für die Spekulationssteuer einfach zu ermitteln: Sie ziehen von dem Verkaufspreis Ihre Investitionskosten und den ursprünglichen Kaufpreis der Immobilie ab. Den Wert, den Sie erhalten, ist die Berechnungsgrundlage für die Spekulationssteuer.

Beispiel:

100.000 EUR Kaufpreis für die Immobilie

20.000 EUR Investitionskosten

200.000 EUR Verkaufserlös

80.000 EUR Berechnungsgrundlage für die Spekulationssteuer

Den Steuersatz ermitteln

Um den Betrag zu erfahren, den Sie an das Finanzamt zahlen müssen, ist es wichtig, Ihren persönlichen Steuersatz zu kennen. Die Spekulationssteuer berechnet sich nicht nach einem festen Steuersatz. Somit liegt der Prozentsatz zwischen zwölf und 42 Prozent. Der Steuersatz bemisst sich also nach Ihrem Verdienst: Je mehr Sie verdienen, desto mehr Einkommenssteuer zahlen Sie. Wenn Sie als Geringverdiener eine Immobilie verkaufen, zahlen sie somit weniger Spekulationssteuer, als wenn Sie sehr gut verdienen und einen entsprechend hohen Steuersatz haben.

Berechnungsbeispiel Geringverdiener:

Ein Geringverdiener hat einen persönlichen Steuersatz von 15 Prozent. Somit würde er für den Gewinn von 80.000 EUR aus dem Verkauf der Eigentumswohnung 15.000 EUR Spekulationssteuer zahlen.

Berechnungsbeispiel Gutverdiener:

Ein Immobilienbesitzer mit einem Einkommen über dem deutschen Durchschnitt hat einen persönlichen Steuersatz von 35 Prozent. Er zahlt bei einem Gewinn von 80.000 EUR aus dem Verkauf der Eigentumswohnung eine Spekulationssteuer von 28.000 EUR.

Wert-für-die-Berechnung

Wann ist der Verkauf der Eigentumswohnung steuerfrei?

Sie haben verschiedene Möglichkeiten, Ihre Eigentumswohnung ohne Steuer zu verkaufen. Erkundigen Sie sich vorab, denn es ist ärgerlich, wenn Sie die Steuer zahlen müssen, obwohl Sie die Eigentumswohnung steuerfrei hätten verkaufen können. Diese Optionen ermöglichen Ihnen den Verkauf ohne die Zahlung von Steuern:

Eigentumswohnung befindet sich mindestens zehn Jahre in Ihrem Besitz

Wenn sich die Eigentumswohnung mindestens zehn Jahre in Ihrem Besitz befunden hat, ist der Verkauf grundsätzlich steuerfrei. Dies gilt auch dann, wenn Sie nie selbst in der Wohnung gelebt haben. Beachten Sie die Besonderheit bei einer Erbschaft oder Schenkung: Die Jahre, die der Vorbesitzer die Wohnung gehalten hat, zählen zu der Zehnjahresfrist hinzu.

Sie nutzen die Wohnung selbst

Möchten Sie eine Eigentumswohnung verkaufen, die Sie selbst bewohnt haben, etwa, weil Sie sich aufgrund einer neuen Lebensplanung vergrößern möchten? In diesem Fall spielt die Zeit, in der sich die Eigentumswohnung in Ihrem Besitz befand, keine Rolle. Auch wenn noch keine zehn Jahre vergangen sind, können Sie die Wohnung ohne eine anfallende Spekulationssteuer verkaufen.

Es handelt sich um eine selbst genutzte Zweit- oder Ferienwohnung

Haben Sie eine Eigentumswohnung in Ihrem Besitz, die Sie selbst als Zweitwohnung oder Ferienwohnung genutzt haben? Auch in diesem Fall gibt es keine Frist, um die Spekulationssteuer zu sparen: Sie können die Wohnung vor dem Ablauf der Zehnjahresfrist ohne die Zahlung einer Spekulationssteuer verkaufen.

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Sie verkaufen ein Mehrfamilienhaus, in dem Sie eine Wohnung selbst bewohnt haben

Auch diese Variante ist möglich: Sie sind Eigentümer eines Hauses, in dem es mehrerAuch diese Variante ist möglich: Sie sind Eigentümer eines Hauses, in dem es mehrere Wohnungen gibt. Eine dieser Wohnungen haben Sie selbst bewohnt. In diesem Fall zahlen Sie die Spekulationssteuer nur für den Wert des Hauses, der die vermieteten Wohnungen betrifft. Das Finanzamt berechnet diesen Wert anteilig.e Wohnungen gibt. Eine dieser Wohnungen haben Sie selbst bewohnt. In diesem Fall zahlen Sie die Spekulationssteuer nur für den Wert des Hauses, der die vermieteten Wohnungen betrifft. Das Finanzamt berechnet diesen Wert anteilig.

Sie haben beim Verkauf keinen Gewinn erwirtschaftet

Ergibt die Beispielrechnung einen negativen Wert, etwa weil die Immobilienpreise in dem Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf stark gefallen sind, brauchen Sie keine Spekulationssteuer zu zahlen. In diesem Fall gibt es keinen Gewinn, der die Spekulationssteuer rechtfertigt.

Sie überschreiten die allgemeine Freigrenze von 600 EUR für erzielte Gewinne nicht

Aufgrund der hohen Immobilienpreise kommt dieser Fall selten vor: Sie haben eine jährliche Freigrenze von 600 EUR. Unter dieser Freigrenze fällt keine Spekulationssteuer an. Wenn Sie beim Verkauf Ihrer Eigentumswohnung unter dieser Freigrenze bleiben, brauchen Sie die Steuer nicht zu zahlen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Erlös und der ursprüngliche Kaufpreis nahezu identisch sind oder wenn Sie hohe Inventionen in die Eigentumswohnung gesteckt haben.

Wann entfällt die Spekulationssteuer wegen Eigennutzung der Immobilie?

Die Spekulationssteuer für Immobilien entfällt bei Eigennutzung. Dies gilt auch dann, wenn die Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen ist. Es gibt aber dennoch eine Vorgabe: Für den Wegfall der Spekulationssteuer für Immobilien ist eine Eigennutzung für drei Jahre vorgeschrieben, also das Verkaufsjahr und die beiden vorangegangenen Jahre. Möchten Sie diese Option in Anspruch nehmen, müssen Sie die Wohnung als Minimum im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor nutzen. Auf diese Weise beugen die Finanzämter dem Versuch vor, die Wohnung nur kurzfristig selbst zu bewohnen, um die Steuer zu sparen.

Überlassung an Verwandte zählt in der Regel nicht zur Eigennutzung

Wenn Sie die Wohnung an Verwandte überlassen, gilt dies nicht als Eigennutzung und kann somit auch keine Anerkennung finden. Einzige Ausnahme sind eigene Kinder, wenn Sie einen Anspruch auf Kindergeld oder einen Freibetrag nach § 32 Abs. 6 EStG haben.

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Wie können Sie die Spekulationssteuer beim Wohnungsverkauf umgehen?

Ist es möglich, die Spekulationssteuer zu umgehen, etwa durch den Verkauf an Verwandte oder durch Mietkauf?

Zugegebenermaßen ist es sehr schwierig, die Spekulationssteuer zu umgehen. Wenn Sie an Verwandte verkaufen, ist dies nicht möglich. Die Vorteile der Übertragung des Nutzungsrechts an einen Verwandten greifen nur bei einer Erbschaft oder bei einer Schenkung. Sie können die Spekulationssteuer eventuell umgehen, wenn Sie vor dem Verkauf für zwei Jahre sowie im Verkaufsjahr selbst einen Zweitwohnsitz anmelden. Bei einer sofortigen Verkaufsabsicht hilft Ihnen diese Vorgehensweise aber nicht weiter. Somit gibt es keine wirklichen Umgehungsmöglichkeiten für die Zahlung der Spekulationssteuer, außer diesen:

* Eigennutzung im Verkaufsjahr sowie die zwei vorangegangenen Jahre

* Vererbung oder Schenkung der Immobilie mit Übertragung der Zehnjahresfrist

Wie viele Immobilien dürfen Sie verkaufen, ohne Gewerbesteuer zu zahlen?

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung müssen Sie die Drei-Objekt-Grenze beachten. Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußern, unterstellt Ihnen das Finanzamt eine gewerbliche Tätigkeit. In Bezug auf die Spekulationssteuer ändert sich nichts, wenn Sie in diesem Zeitraum mehr als drei Immobilien veräußern. Sie sind aber zur Zahlung der Gewerbesteuer verpflichtet.

Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus

Für die Drei-Objekt-Grenze spielt es keine Rolle, was für eine Immobilie Sie verkaufen möchten. Die gesetzliche Grundlage gilt sowohl für Eigentumswohnungen, die einzeln gelegen sind, als auch für Mehrfamilienhäuser. Beim Verkauf von zwei Eigentumswohnungen in einem Zeitraum von drei Jahren fällt die Gewerbesteuer nicht an. Somit können Sie durch eine bewusste Planung die Zahlung der Steuer vermeiden.

Finanzamt trifft die finale Entscheidung

Beachten Sie, dass die 3-Jahres-Grenze fließend ist. Das Finanzamt trifft die finale Beurteilung darüber, ob es sich um einen gewerblichen Verkauf handelt oder nicht. So kann das Finanzamt weniger oder mehr Verkäufe innerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums als gewerblich einstufen.

Lässt sich der Verkauf der Eigentumswohnung steuerlich absetzen?

Haben Sie die Möglichkeit, den Wohnungsverkauf von der Steuer absetzen? Auf direktem Weg ist dies nicht möglich. Dies bedeutet, dass der Wohnungsverkauf selbst steuerlich nicht absetzbar ist. Dennoch haben Sie die Möglichkeit, den Wohnungsverkauf auf der Steuererklärung anzugeben.

Folgende Kosten können Sie absetzen:

* Maklergebühren

* Notarkosten

* Kosten für Beratung beim Rechtsanwalt

* Gutachterkosten

* Gebühr für Eintragung im Grundbuch

* Kosten für Inserate, Ausgaben für relevante Fahrten

* Verkaufsgebundene Telefonate

* Kosten für Modernisierungen und Reparaturen

Tragen Sie die Kosten in den dafür vorgesehenen Feldern ein. Wenn das Finanzamt Rückfragen zu den einzelnen Positionen hat, bekommen Sie eine Rückmeldung.

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