Immer mehr Menschen machen sich angesichts der klammen Rentenkassen Gedanken um die private Altersvorsorge. Doch sind Sparguthaben, ETFs, Aktien oder Immobilien die beste Option? Wohneigentum hat in jedem Fall viele Vorteile. Wer daraus keinen finanziellen Gewinn schlägt, sichert sich zumindest im Hinblick auf seine Unterkunft ab und muss später keine Miete bezahlen.
Daneben gibt es natürlich viele weitere Vorzüge, auf welche wir im Folgenden eingehen werden. Vor allem in den großen Metropolen ist das Wertsteigerungspotenzial angesichts der hohen Nachfrage enorm. Auf der anderen Seite sind Wohnungen eben nicht nur Investitionen, sondern für das Leben essentiell. Daher unterliegen sie gewissen Regelungen, welche sich mitunter negativ auf den Verkaufspreis und Mieterträge auswirken können.
Vorteile des Wohneigentums
Eine Eigentumswohnung oder ein ganzes Haus bietet Ihnen in vielerlei Hinsicht finanzielle Sicherheit. Im besten Fall müssen Sie in Ihrer Rentenzeit keine Miete mehr bezahlen und können entspannt in Ihrem Eigenheim leben. Natürlich darf dabei nicht vergessen werden, dass Darlehensraten, Grundsteuer, Nebenkosten und Hausgeld weiterhin anfallen. Alternativ dazu haben die potenziellen Mieteinnahmen hohe Wachstumschancen. Damit können Sie im Alter ein passives Einkommen generieren. Die Vorteile im Überblick sind:
- stabile Altersvorsorge: Sie haben im Alter eine sichere Wohnung und müssen sich nicht von anderen Personen, insbesondere von Vermietern abhängig machen.
- gute Aussichten auf Wertsteigerung: Die Nachfrage nach Wohnungen in Großstädten ist seit vielen Jahren hoch, weswegen über die kommenden Dekaden von einem weiteren Preiswachstum ausgegangen werden kann.
- passives Einkommen durch Mieterträge: Um den Erhalt des Wohneigentums zu finanzieren, können Sie Mieter in die Wohnung nehmen und generieren auf diese Weise passives Einkommen.
- steuerliche Vorteile: Alle Aufwendungen, die für die Instandhaltung und Wertsteigerung des Wohneigentums anfallen, können von der Steuer abgesetzt werden.
- relativ stabile Kosten: Während Sie bei der Miete eventuell mit steigenden Kosten rechnen müssen, bleiben die Hypothekenraten meist stabil.
- Aufbau von Eigenkapital: Nachdem die Hypothek abbezahlt ist, besitzen Sie Eigenkapital in Form einer Immobilie und profitieren im besten Fall von einer Wertsteigerung.
Finanzielle Sicherheit durch Wohneigentum
Einer der wichtigsten Vorteile am Wohneigentum ist, dass Sie mit einer solchen Investition finanzielle Sicherheit und eine sinnvolle Altersvorsorge aufbauen. Sie können so vielleicht schon ab 60 in Rente gehen und Ihren Lebensabend in aller Ruhe in Ihrem eigenen Heim genießen. Ebenso sorgt eine Vermietung des Wohneigentums für mehr Schutz vor Altersarmut. Das passive Einkommen kommt zu Ihrer staatlichen Rente hinzu und erhöht somit Ihre Einnahmen im Ruhestand.

Persönliche Vorteile
Mit einem Eigenheim genießen Sie im Alter mehr Lebensqualität und können sich sorgenfrei zurücklehnen. Da Sie mit einer eigenen Immobilie einen sicheren Rückzugsort haben und keine Miete zahlen müssen, sinkt auch Ihr allgemeines Stresslevel. Das ist besonders wichtig, um dauerhaft mental und physisch gesund zu bleiben.
Die hohe Unabhängigkeit, welche Sie durch das Wohneigentum bekommen, macht Sie im Alter zudem maximal flexibel. Haben Sie Lust auf ein bis zwei Jahre Weltreise? Dann vermieten Sie einfach Ihre Eigentumswohnung, leben von den Mieteinnahmen und nutzen diese, um Ihren Trip rund um den Erdball zu finanzieren.
Auswahl des richtigen Objekts
Damit Sie später auch wirklich von Ihrem Wohneigentum profitieren können, müssen Sie natürlich das richtige Objekt wählen. Hier kommt es ganz stark auf Faktoren wie die Bausubstanz, die Lage und das allgemeine Wertsteigerungspotenzial in der ausgewählten Stadt an.
Vieles hängt auch vom reinen Potenzial der Ortschaft ab. Attraktive Arbeitgeber in der Nähe und wirtschaftliche Entwicklung können für mehr Zuzug sorgen. Dadurch wächst die Nachfrage und Sie können als Eigentümer höhere Mieten verlangen. Achtgeben sollten Sie jedoch auf mögliche Mietendeckel und andere politische Regelungen wie den Milieuschutz in Berlin. Solche Gesetzesrahmen können die Wertsteigerung dämpfen.
Lage und Wertsteigerungspotenzial
Die Lage des Wohneigentums ist heutzutage einer der wichtigsten Faktoren für die Wertsteigerung. Beliebte Trendviertel erleben in ganz Deutschland und Europa einen Hype. Vom Prenzlauer Berg in Berlin bis hin zum Münchener Viertel Schwabing gibt es enorme Nachfragesteigerungen und das vor allem auch von internationalen Interessenten.
Wichtig ist es, dass man sich nicht direkt auf die bereits teuren Immobilien stürzt. Oft ist es besser, in Gegenden zu investieren, in denen die Preise für Wohneigentum noch Potenzial nach oben haben. Sie kaufen sich hier vergleichsweise günstig ein und warten dann über die nächsten Jahre die mögliche Wertsteigerung ab.
Wie attraktiv die Viertel werden, hängt unter anderem auch davon ab, ob die sich in der Nähe befindlichen Bezirke bereits „überkauft“ sind und ob es architektonische wie gesellschaftliche Entwicklungen vor Ort gibt, die den Wert der Objekte langfristig erhöhen. Neue Technologiezentren, der Aufbau von Finanzinstitutionen oder bedeutenden Fabriken können für ein solches Wertwachstum sorgen.
Finanzierungsmöglichkeiten
Überlegen Sie sich gut, wie Sie Ihr Wohneigentum als Altersvorsorge finanzieren können. Ganz klassisch kommt natürlich ein Hypothekendarlehen in Frage. Hier bringen Sie einen etwas geringeren Teil des Geldes selbst auf und lassen sich den Rest in Form eines Immobilienkredits von der Bank zuschießen. Als Sicherheit fungiert die Immobilie selbst. Hier besteht ein gewisses Risiko, dass die Bank das Wohneigentum bei Zahlungsausfall pfändet. Es ist also wichtig, möglichst attraktive Objekte zu wählen, die man im Zweifelsfall zur Deckung des Darlehens vermieten kann.
Etwas langwieriger ist die Finanzierung des Wohneigentums über ein Bauspardarlehen. Einen solchen Sparvertrag müssen Sie relativ früh abschließen, um dann über Jahre hinweg ausreichend Kapital für den Kauf des Objektes zusammenzubekommen. Wer sich bereits im fortgeschrittenen Alter befindet, hat womöglich keine Chancen mehr, dieses Sparziel zu erreichen.
Weitere Finanzierungsmöglichkeiten sind das reine Eigenkapital, mit dem Sie die Höhe der Hypothekendarlehen reduzieren oder sogar komplett darauf verzichten können. Oftmals greift Ihnen auch der Staat unter die Arme. In vielen Bundesländern, Regionen und Städten gibt es konkrete Förderprogramme, die gerade bei Erstkäufern Zuschüsse gewähren.

Risiken und wie man sie minimiert
Ganz ohne Risiken geht es auch beim Haus- und Wohnungskauf nicht. Es gibt zahlreiche Faktoren, die sich ungünstig auf die Wertentwicklung der Immobilie auswirken können. Abgesehen von der allgemeinen Veränderung der Lage sorgen erhöhte Instandhaltungskosten, Mietnomaden und zusätzliche Belastungen dafür, dass sich die ursprüngliche Investition eventuell nicht lohnt.
Es gibt jedoch immer sinnvolle Investmentstrategien, mit denen sich diese Risiken minimieren lassen. Wägen Sie so vor dem Kauf immer ab, ob sich eine Wertsteigerung mit den laufenden Kosten positiv gegenrechnen lässt. Sind Ihre Nebenkosten, inklusive Grundsteuer, Hausgeld, Versicherung, Instandhaltung, Wartung, Schadensbehebung etc., eventuell höher als die Mieteinnahmen, die Sie generieren können?
Die Risiken sollten dabei nicht nur einmal am Anfang geprüft, sondern fortwährend beobachtet werden. In den meisten Fällen können Sie die Investitions- und Erhaltungskosten ganz einfach auf die Miete umschlagen. Sie müssen jedoch die gesetzliche Lage kennen und den Mietspiegel in der Umgebung beachten.
Marktrisiken verstehen
Genauso wie bei anderen Geld- und Wertanlagen, gibt es bei den Immobilien gewisse Marktrisiken. Die wirtschaftlichen und gesetzlichen Rahmenbedingungen könnten sich so auf lange Sicht ändern und der Immobilienmarkt schwächer werden. Dann fallen die Preise und Sie können nicht mehr so viel wie geplant beim Verkauf von Wohneigentum verlangen.
Zur Absicherung vor solchen Risiken sollten Sie unbedingt ein Wohnobjekt in einer relativ sicheren Lage wählen. Wer sich beispielsweise eine ländliche Region aussucht, könnte angesichts des allgemeinen Trends zur Landflucht Schwierigkeiten haben, die Immobilie später zu vermieten oder zu verkaufen. Teils kann es hier Jahre dauern, das Wohneigentum wieder loszuwerden.
Eine weitere Sicherheit ist eine umfangreiche Planung des finanziellen Wachstums, einschließlich der Kosten und möglichen Wertminderungen. Gegen unvorhergesehene Vorkommnisse wie Brände oder Zerstörung der Wohnung durch die Mieter sollten Sie zudem eine Versicherung abschließen.
Notfallpläne und Versicherungen
Da im Leben nicht immer alles genauso läuft wie man will, sind Notfallpläne essentiell. Sie müssen sich Alternativen zurechtlegen, z.B. dann, wenn sich die angezielte Wertsteigerung nicht einstellt oder aufgrund von wertmindernden Schäden weitere Investitionen zur Instandhaltung oder Renovierung notwendig werden.
Bei unerwarteten Schäden am Immobilieneigentum helfen Ihnen Versicherungen. Sollte tatsächlich etwas schiefgehen und beispielsweise ein Brand ausbrechen, bekommen Sie zumindest einen großen Teil Ihres investierten Geldes wieder zurück.
Zu den Versicherungen, die Sie für Ihr Wohneigentum benötigen, gehören:
- Gebäudeversicherung, die alle möglichen Schäden an der Bausubstanz durch Feuer, Sturm, Einbruch, Explosionen, Vandalismus etc. abdeckt.
- Hausratversicherung, die alle Inhalte des Wohneigentums wie Möbelstücke und persönliche Gegenstände abdeckt.
- Haftpflichtversicherung, die Sie vor Schadensansprüchen schützt, die entstehen, wenn eine Person auf Ihrem Grundstück verletzt oder ihr Eigentum beschädigt wird (z. B. durch mangelndes Streuen bei Glätte im Winter).
- Elementarschadenversicherung, die bei Naturkatastrophen wie Überschwemmungen und Erdbeben zum Einsatz kommt – sie ist in bestimmten Gegenden gesetzlich vorgeschrieben.
- Lebensversicherung, die beim Tod des Eigentümers eingreift, um die verbleibenden Hypothekenraten zu tilgen.
Wichtig zu wissen ist weiterhin, dass Wohneigentum immer eine illiquide Anlage ist. Falls Sie schnell Geld benötigen, können Sie nicht unbedingt auf einen Verkauf setzen. Die Verflüssigung des Betongoldes bedarf Zeit. Für Notfälle – z.B. die Deckung von plötzlich anfallenden medizinischen Kosten im Alter – sollten Sie daher weiterhin liquide Mittel in der Reserve halten.
Staatliche Förderung und Steuervorteile
Die staatlichen Förderungen können eine attraktive Hilfe und sogar der grundlegende Impuls dafür sein, in Wohneigentum als private Altersvorsorge zu investieren. Zu den wichtigsten staatlichen Förderungen beim Immobilienerwerb gehört hier die Arbeitnehmersparzulage, die in Verbindung mit dem Arbeitgeber ausgezahlt wird. Zudem können Sie die Wohnungsbauprämie und die sogenannte Wohn-Riester-Förderung in Anspruch nehmen.
- Seit Juni 2023 ist die Wohneigentumsförderung ein praktisches Hilfsmittel, um das Geld für eine Immobilie aufzubringen. Sie wird von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ausgezahlt und richtet sich an Familien, die die gekaufte Immobilie selbst bewohnen. Der Förderkredit ist dabei speziell auf Familien mit geringerem Einkommen ausgerichtet.
- Beim Wohn-Riester wird die Immobilie als wichtiger Teil der Altersvorsorge anerkannt und der Staat hilft hier sogar beim Abbezahlen der Hypothekenraten mit. So wird eine Zulage von maximal 175 Euro im Jahr gewährt – pro Kind gibt es weitere Zuschüsse.
- Wenn Sie ein Bausparkonto führen, unterstützt Sie der Staat ab einer eigenen Einzahlung von 50 Euro pro Jahr mit einer Wohnungsbauprämie. Die maximale Wohnungsbauprämie erhält man bei einer Einzahlung von 700 Euro pro Jahr bzw. 1.400 Euro bei Paaren. Das jährliche Einkommen darf bei Einzelpersonen aber nicht über 35.000 Euro und bei Verheirateten sowie eingetragenen Lebenspartnerschaften über 70.000 Euro liegen.
- Viele Arbeitgeber unterstützen ihre Angestellten mit vermögenswirksamen Leistungen und zahlen in diesem Fall bis zu 40 Euro im Monat auf den Bausparvertrag ein. Dadurch erreicht der Inhaber des Bausparvertrags die für den Erwerb von Wohneigentum notwendige Höhe des Eigenkapitals schneller.
- Wer vermögenswirksame Leistungen vom Arbeitgeber bekommt, kann sich zusätzlich vom Staat fördern lassen. Die Arbeitnehmersparzulage liegt bei maximal 43 Euro pro Person im Jahr, bei Paaren bei 86 Euro. Auch hier gibt es Einkommensgrenzen von jährlich 40.000 Euro für Singles und 80.000 Euro für Paare zu beachten.
Abgesehen von den staatlichen Förderungen können Sie beim Kauf von Wohneigentum zahlreiche Steuervorteile in Anspruch nehmen. Setzen Sie so clever jährliche Investitionen in Ihre Immobilie ab und verringern Sie Ihre Steuerlast, indem Sie gewisse Nebenkosten beim Erwerb in der Steuererklärung angeben:
- Setzen Sie die Grunderwerbsteuer und die Makler- sowie Notargebühren ab, wenn Sie die Eigentumswohnung nach dem Kauf vermieten.
- Wurde das Haus vor 1987 gebaut und bewohnen Sie die sich darin befindliche Wohnung für mindestens zwei Drittel des Jahres selbst, ist nach acht Jahren eine Abschreibung von fünf Prozent der Baukosten möglich.
- Setzen Sie als Bewohner des Eigentums alle Darlehenszinsen und Hausverwaltungskosten ab.
Nutzen Sie Steuervorteile, indem Sie dem Finanzamt Kosten für Reparaturen, Renovierungen und Sanierungen bis zu einem Wert von maximal 1.200 Euro pro Jahr melden. - Als Vermieter der Wohnung können Sie sämtliche Kosten und Aufwendungen von der Steuer absetzen, unter anderem auch den Darlehenszins, die Hausverwaltung und die Instandsetzung.
- Setzen Sie als Vermieter alle Versicherungen für das Wohneigentum ab, unter anderem Grundbesitzerhaftpflicht, Hausrat und Rechtsschutz.
- Handwerkerkosten sind nur bis zu 20 Prozent absetzbar – hierzu gehören der Arbeitslohn und die Anfahrtskosten.

Langfristige Planung und Management des Eigentums
Das Eigentum an einer Immobilie erfordert, dass Sie eine langfristige Planung für die Verwaltung sowie Nutzung des Objekts vornehmen müssen. Gerade dann, wenn Sie zunächst vermieten und später die Immobilie als Alterssitz verwenden möchten, ist ein klarer Zeitplan wichtig.
Das Wohneigentum selbst zu verwalten, kann sehr aufwändig sein. Sie müssen sich schließlich um Details wie die Mieterträge, die Steuerzahlung, den Umgang mit den Mietern sowie die Instandhaltung kümmern. Wer sich damit nicht auskennt, kann schnell Fehler in Hinsicht auf Rechte und Pflichten machen.
Eine gute Idee ist es, ein professionelles Eigentumsmanagement einzusetzen, welches alle Verwaltungsvorgänge überblickt und bearbeitet. Hierfür fallen jedoch Kosten an, die man mit den möglichen Einnahmen gegenrechnen sollte. Zu den wichtigsten Punkten, die Sie bei Planung und Management im Auge behalten müssen, sind die Instandhaltung und gezielte Wertsteigerung sowie der Umgang mit den Mieterträgen.
Instandhaltung und Wertsteigerung
Ohne eine angemessene Instandhaltung der Immobilie wird sich auf Dauer auch keine Wertsteigerung einstellen. Wer das Wohneigentum verfallen lässt, macht am Ende Verlust und kann im Alter nicht mehr von seiner Investition profitieren. Umso wichtiger ist es, für Wartung und Instandhaltung, Renovierung und Sanierung finanzielle Rücklagen zu bilden und diese in die langfristige Planung mit einzubeziehen. Lassen Sie daher regelmäßige Inspektionen aller Gebäude- oder Wohnungsteile vornehmen, einschließlich der Lüftung, Klimaanlage, Elektrik, Dachkonstruktion, Heizung und Sanitäranlagen. So erkennen Sie frühzeitig mögliche Schäden und können diese noch kostengünstig beheben.
Abgesehen davon gibt es aber immer wieder neue Standards bei Einrichtung und Energieeffizienz. Teils müssen Sie sogar neue gesetzliche Vorgaben beachten und z.B. herkömmliche Heizungen gegen Wärmepumpen austauschen. Ebenso relevant für eine garantierte Wertsteigerung ist eine ausreichende Dämmung. Kommt es später zur Veräußerung, werden die potenziellen Käufer bereit sein, mehr für die Immobilie zu bezahlen, wenn alle Sanierungs-, Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen bereits vorgenommen wurden und nicht mehr in der Zukunft als zusätzliche Kosten anstehen.
Umgang mit Mieterträgen
Viele unerfahrene Immobilienkäufer nutzen die erwirtschafteten Mieterträge einfach nur zum Leben, vernachlässigen aber die Möglichkeit einer effektiven Reinvestition. Einen Teil des Einkommens sollten Sie in jedem Fall zurückhalten und eventuell in weitere Geldanlagen stecken. Das könnten beispielsweise Wohnobjekte, aber auch Assets wie Aktien, Anleihen und ETFs sein.
Als erstes sollten Teile der Mieterträge aber in die Wertsteigerung des Objekts selbst gesteckt werden. Indem Sie die Bausubstanz modernisieren, das Energiemanagement effizienter gestalten und die Einrichtung – z.B. Küche, Bad, Mobiliar – erneuern, wirkt sich das positiv auf Mietpreise oder den späteren Verkaufspreis aus.
Nachhaltigkeit und Wohneigentum
Nachhaltigkeit ist auch beim Wohneigentum ein immer wichtiger werdender Faktor. Wer auf Energieeffizienz setzt, wird sich auf Dauer über Wertsteigerungen freuen dürfen. Falls Sie selbst in dem Gebäude leben werden, sparen Sie mit der richtigen Dämmung und effizienten Anlagen bares Geld beim Heizen. Je moderner der Nachhaltigkeitsaspekt bei der Immobilie ist, desto attraktiver wird sie letztlich auch für spätere Mieter und Käufer. Für den Sparvorteil können Sie insgesamt eine höhere Miete verlangen. Die wichtigsten Maßnahmen umfassen:
- Energieeffizienz durch moderne Heizungs- und Kühlsysteme sowie Dämmungen steigern – dadurch sinken die Betriebs- und Energiekosten der Immobilie.
- Verwendung erneuerbarer Energien, z.B. durch die Integration von Solaranlagen auf dem Dach.
- Umweltfreundliche Baumaterialien und nachhaltige Bauweisen steigern den Wert der Immobilie.
- Eine natürliche Vegetation in der Umgebung kann das Mikroklima rund um die Immobilie abkühlen und eine positive Umweltbilanz erzeugen.
- Wassereffiziente Sanitäranlagen helfen dabei, die Wasserkosten zu senken und steigern damit den Wert der Immobilie.
- Eventuell Zertifizierungen für Nachhaltigkeitsstandards wie LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) und BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) erwerben.
Fazit: Wohneigentum kann eine sichere Säule der Altersvorsorge sein
Wohneigentum wird immer relevanter, wenn es um die Altersvorsorge geht und gilt als eine besonders sichere Säule für die Zukunft. Der Vorteil ist das hohe Maß an Flexibilität. Sie können die Immobilie als Mietobjekt nutzen und durch die Mieterträge ein passives Einkommen generieren oder aber selbst im Wohneigentum leben.
In beiden Fällen reduzieren Sie Ihre Lebenshaltungskosten deutlich und machen sich von anderen Menschen unabhängig. Das sorgt für einen angenehmeren und entspannteren Lebensabend. Sie können möglicherweise sogar früher in den Ruhestand gehen, das Wohneigentum vermieten und sich durch die Einnahmen Wünsche erfüllen.
Wichtig ist aber auch, dass Sie auf schwierige Situation, beispielsweise im Hinblick auf die Mieter, vorbereitet sind und sich gegen mögliche Schäden absichern. Entsprechende Versicherungen sind diesbezüglich unumgänglich, wenn es darum geht, einen Wertverlust der Immobilie durch unvorhergesehene Ereignisse zu vermeiden. Um den Wert der Immobilie hochhalten zu können, sollten Sie außerdem regelmäßig notwendige Renovierungen und Modernisierungen vornehmen.
Auf dieser Grundlage und mit einem stetigen Investment in die Immobilie stellen Sie Ihre Altersvorsorge gut auf und haben gegebenenfalls sogar die Möglichkeit, das Objekt zu weitaus höheren Preisen zu verkaufen.