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Eigentumswohnung verkaufen – Wohnrecht behalten: Das gilt beim Verkauf

Im Alter tendieren viele Menschen dazu, ihre Eigentumswohnung aufzugeben, um die damit zusammenhängenden Pflichten loszuwerden. Manchmal geben sie die Wohnung an ihre eigenen Kinder weiter, in anderen Fällen soll mit einem Verkauf der Wert der Wohnung in bare Münze umgewandelt werden. Doch die Besitzer einer solchen Wohnung wollen nach vielen schönen Jahren in ihren eigenen vier Wänden häufig nicht noch einmal umziehen – schon gar nicht im fortgeschrittenen Alter. Aus diesem Grund ist es möglich, Eigentum zu verkaufen, sich aber ein Wohnrecht auf die jeweilige Immobilie eintragen zu lassen.

Im Grundbuch eingetragen, erlischt das Wohnrecht einer Person nur in ganz bestimmten Fällen – ein Eigentumswechsel ist kein solcher Fall. Worauf Sie beim Verkauf einer Wohnung mit eingetragenem Wohnrecht achten sollten und welche Rechte und Pflichten Käufer und Verkäufer haben, darüber berichtet der folgende Artikel.

Was ist ein Wohnrecht?

Als Wohnrecht bezeichnet man das Recht einer Person, ohne zusätzliche Mietzahlungen eine Immobilie oder einen Teil davon als Wohnraum nutzen zu dürfen. Diese Person muss dafür weder Eigentümer noch Mieter der Wohnung sein. Das Wohnrecht kann zeitlich befristet eingetragen, an bestimmte Bedingungen geknüpft oder auf Lebenszeit vereinbart werden.

Um rechtlich abgesichert zu sein, sollte das Wohnrecht beim Verkauf einer Immobilie immer vertraglich mit dem Käufer vereinbart und notariell beurkundet werden. Noch besser wäre es, das Wohnrecht in das Grundbuch der Immobilie mit eintragen zu lassen. Somit wäre der Inhaber des Rechts auch vor Forderungen dritter Parteien (wie z. B. Kreditinstituten oder Erben) deutlich besser geschützt.

Das Wohnrecht kann nicht an andere Personen weiterverkauft oder vererbt werden. Es erlischt spätestens mit dem Tod des Inhabers. Das Dauerwohnrecht nach § 31 Wohnungseigentumsgesetz hingegen ist vererbbar und kann weiterverkauft werden. Somit stellt es eine noch größere Beschränkung der Rechte des Eigentümers dar. Dementsprechend drückt das Dauerwohnrecht den Wert der jeweiligen Immobilie zusätzlich nach unten.

Ist der Verkauf der Eigentumswohnung gegen Wohnrecht sinnvoll?

Je nach Alter und Situation kann man durchaus sagen, dass eine Eigentumswohnung zu verkaufen sinnvoll ist. Das gilt vor allem dann, wenn man ein lebenslanges Wohnrecht auf die jeweilige Immobilie eintragen lässt.

Denn gerade im Alter möchten viele Menschen sich nicht mehr mit den lästigen Pflichten und Terminen des Eigentümer-Daseins abmühen. Da lohnt sich der Verkauf der Wohnung gegen Wohnrecht auf jeden Fall. Wer keine Kinder hat, denen er die Wohnung schenken möchte, verkauft sie deshalb am besten. Durch den Erlös wird schnell und einfach die persönliche Rentenkasse aufgestockt. Immobilien mit Wohnrecht werden häufig an Investoren verkauft, welche die Wohnung nicht unmittelbar nutzen möchten.

Im Gegensatz dazu wollen viele Eltern ihre Wohnungen an die nächste Generation weitergeben. So spart die Familie Steuern ein, die im Falle einer Erbschaft nach dem Tod der Eltern anfallen würde. Darüber hinaus können die Eltern ohne weitere Umstände ihr Leben in den eigenen vier Wänden weiterführen. Alle Pflichten und Verantwortungen liegen jedoch schon in den Händen der Kinder. Da das Wohnrecht nicht nur im Falle eines Verkaufs, sondern auch bei einer Schenkung vereinbart werden kann, eignet es sich bestens für familieninterne Planungen.

Häufig lassen auch beide Partner einer Ehe oder Lebensgemeinschaft das Wohnrecht ins Grundbuch eintragen. Sollte einer der beiden sterben, kann der Partner oder die Partnerin in der eigenen Wohnung bleiben. Gerade, wenn sich Diskussionen mit etwaigen Erben der Immobilie abzeichnen, ist so ein Schachzug sehr klug.

Welche Rechte und Pflichten hat der Inhaber eines Wohnrechts?

Je nach Art des Wohnrechts hat sein Inhaber unterschiedliche Rechte. Außerdem hat ein Wohnrechtsinhaber üblicherweise verschiedene Pflichten zu erfüllen.

Das Wohnrecht ist in zwei verschiedenen juristischen Paragrafen geregelt. Es kann entweder als begrenztes persönliches Recht oder als dingliches Recht verliehen werden. Im Falle des begrenzten persönlichen Rechts darf der Inhaber des Wohnrechts den jeweiligen Raum bewohnen. Das gilt jedoch für keine zweite Person. Wird das Wohnrecht hingegen als dingliches Recht verliehen, dürfen auch nahe Angehörige oder Pflegekräfte die jeweilige Immobilie nutzen und bewohnen.

Gemeinschaftlich genutzte Flächen wie Keller, Waschküche oder Garten dürfen im Falle eines bestehenden Wohnrechts immer gebührenfrei mitbenutzt werden. Der Eigentümer der Wohnung verfügt über keinerlei Begutachtungsrecht. Geplante Besichtigungen können nur mit dem Wohnrechtsinhaber persönlich vereinbart werden, benötigen also dessen ausdrückliche Zustimmung.

In der Pflicht steht der Inhaber des Wohnrechts, wenn es um Reparaturen innerhalb der Wohnung geht. Alle kleinen Reparaturen und Renovierungsarbeiten müssen von ihm selbst getragen werden. Ebenso ist der Wohnrechtsinhaber verpflichtet, anfallende Betriebskosten für die Wohnung zu bezahlen. Lediglich umfangreiche oder außergewöhnliche Sanierungsarbeiten muss der Wohnungseigentümer selbst übernehmen.

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Verkauf einer Eigentumswohnung mit eingetragenem Wohnrecht: Was ist zu beachten?

Wird eine Immobilie verkauft, bleibt ein eingetragenes Wohnrecht dennoch bestehen. Es kann durch einen Verkauf nicht einfach aufgehoben werden. Da der Käufer einer solchen Eigentumswohnung nicht frei über diese verfügen kann, stellt ein eingetragenes Wohnrecht für ihn eine finanzielle Belastung dar. Auf dem freien Markt ist es außerdem schwieriger, eine Wohnung mit eingetragenem Wohnrecht zu verkaufen.

Deshalb ist es üblich, den Verkauf einer solchen Immobilie außerhalb des engsten Familienkreises über einen Makler abzuwickeln. Immobilienmakler kennen sich auf dem Markt bestens aus. Sie wissen genau, an wen man eine Wohnung mit Wohnrecht am besten verkaufen sollte und wie hoch der Preis dafür sein darf. Normalerweise sind vor allem Immobilieninvestoren daran interessiert, eine Wohnung zu einem günstigeren Preis zu erwerben.

Denn im Falle einer hohen Inflation über die folgenden Jahre kann der Wert der Wohnung steigen. Zum passenden Zeitpunkt kann ein Investor diese weiterverkaufen. Wird eine Eigentumswohnung innerhalb der ersten zehn Jahre nach dem Erwerb wieder verkauft, muss der jeweilige Investor dafür allerdings Spekulationssteuer zahlen.

Wenn Sie sich entschließen, eine Wohnung mit eingetragenem Wohnrecht zu verkaufen, achten Sie darauf, alle wichtigen Faktoren mit dem neuen Eigentümer genau abzuklären und schriftlich festzuhalten. Dazu zählen unter anderem die Zahlung laufender Betriebskosten wie Strom und Gas. Aber auch die Unterbringung von geliebten Haustieren kann ein wichtiger Punkt sein, der vertraglich festgehalten werden sollte.

In welchem Verhältnis stehen das Eigentumsrecht und das Wohnrecht zueinander?

Eigentumsrecht und Wohnrecht berühren sich gegenseitig nicht. Das heißt, das Wohnrecht bleibt unabhängig vom Verkauf einer Immobilie bestehen. Allerdings ist für den Verkauf einer Wohnung keine Zustimmung des Wohnrechtsinhabers notwendig.

Sollten Eigentümer und Wohnrechtsinhaber also unterschiedliche Personen sein, verfügt Letzterer über keine rechtliche Handhabe, um einen neuerlichen Verkauf der Immobilie verhindern zu können.

Wie stark mindert sich der Preis der Eigentumswohnung durch ein eingetragenes Wohnrecht?

Die Preise für Eigentumswohnungen reduzieren sich bei bestehendem Wohnrecht deutlich. Wichtig zur Berechnung der Wertminderung ist in erster Linie die Dauer des bestehenden Wohnrechts.

Im häufigen Fall eines unbefristeten Wohnrechts wird das Alter des Wohnrechtsinhabers herangezogen. Für seine verbleibende Lebenserwartung orientiert man sich bei der Berechnung des Wertverlustes der Immobilie am bundesweiten Durchschnitt. Als Nächstes wird je nach Größe, Lage und Ausstattung der Wohnung eine fiktive Jahresmiete für sie ausgerechnet. Daraufhin wird diese mit 5,5 Prozent abgezinst, um den aktuellen Wert der Eigentumswohnung abschätzen zu können. Die durchschnittliche Lebenserwartung des Wohnrechtsinhabers wird nun mit der jeweiligen Jahresmiete multipliziert.

Daraus ergeben sich die entgangenen Mieteinnahmen für die zu erwartende Lebensdauer des Wohnrechtsinhabers. Diese gelten als der tatsächliche Wertverlust der Immobilie. Das Ergebnis der vorigen Rechnung kann nun vom Gesamtwert der Immobilie abgezogen werden, um den aktuellen Preis der jeweiligen Wohnung am freien Markt abzuschätzen.

Wie endet ein Wohnrecht?

Wann ein Wohnrecht endet, hängt natürlich davon ab, wie lange es gültig ist. Zeitlich begrenztes Wohnrecht wird automatisch mit dem Ablauf der Frist beendet. Unbegrenztes Wohnrecht bzw. Wohnrecht auf Lebenszeit endet mit dem Tod des Inhabers.

Zusätzlich gibt es einige weitere Gründe für den Ablauf eines geltenden Wohnrechts. Ein solches Recht kann beispielsweise an bestimmte Bedingungen geknüpft worden sein. Solche Bedingungen wären beispielsweise, dass der Wohnrechtsinhaber über keinen zweiten Wohnsitz verfügen darf oder, dass die Wohnung dauerhaft genutzt werden muss. Wird die festgelegte Bedingung nicht mehr erfüllt, erlischt das Wohnrecht umgehend. Ist eine Immobilie unbewohnbar (geworden), ist es ebenfalls möglich, dass das Wohnrecht darauf schnell erlischt.

Ein weiterer, heikler Grund für ein jähes Ende des Wohnrechts ist eine Zwangsversteigerung durch die Bank. Denn das Grundpfandrecht einer Immobilie steht in den allermeisten Fällen im Grundbuch vor dem Wohnrecht. Das heißt, falls der Eigentümer einer Wohnung seine Kreditschulden nicht mehr begleichen kann, lässt das jeweilige Kreditinstitut die Immobilie zwangsversteigern. Das Wohnrecht darauf erlischt damit automatisch.

Der Erlös der Zwangsversteigerung ist üblicherweise zu gering, um den Wohnrechtsinhaber finanziell zu entschädigen. Wird eine finanzielle Abfindung gezahlt, fällt diese außerdem meist deutlich geringer aus als das Wohnrecht auf Lebenszeit wert wäre. Daher raten wir Ihnen, beim Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht unbedingt ein Rückforderungsrecht mit ins Grundbuch eintragen zu lassen. Kann der neue Eigentümer seine Kredite nicht mehr bedienen, ist es Ihnen möglich, Ihre ehemalige Immobilie zurückzuerwerben.

Das Wohnrecht kann außerdem nicht auf Dritte übertragen werden. Stirbt der Inhaber, erlischt auch das Wohnrecht. Ausgenommen davon ist lediglich das Dauerwohnrecht nach § 33 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz. Dieses ist mit größeren Pflichten und Zahlungen verbunden, kann aber auf der anderen Seite vererbt und verkauft werden. Dafür mindert ein bestehendes Dauerwohnrecht den Verkaufspreis einer Eigentumswohnung zusätzlich. Dieser ist noch geringer, als im Falle eines bestehenden, normalen Wohnrechts.

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Kann das Wohnrecht ohne Zustimmung des Inhabers aufgehoben werden?

Generell ist es nicht möglich, dass das Wohnrecht ohne die Zustimmung seines Inhabers aufgelöst werden kann. Da das Wohnrecht vom Verkauf einer Immobilie nicht beeinflusst wird, ist eine Kündigung vonseiten des Eigentümers nicht möglich. Das gilt sowohl für den alten als auch für den neuen Eigentümer der Immobilie.

Die einzige rechtlich gültige Möglichkeit, das Wohnrecht auf eine Immobilie aufzuheben, ist eine Abfindungszahlung an den Inhaber des Rechts. Gegen Zahlung eines bestimmten Betrages gibt dieser sein Wohnrecht freiwillig auf. So kann eine Immobilie unbelastet zum tatsächlichen Marktpreis verkauft werden.

Allerdings sollte bei Zahlung einer solchen Abfindung Folgendes beachtet werden: Üblicherweise ist die Höhe der Abfindung mindestens gleich hoch wie der Wertverlust der Immobilie bei bestehendem Wohnrecht. Viele Wohnrechtsinhaber lassen sich für die Aufgabe ihres Wohnrechts gerne deutlich höher ausbezahlen, um damit für die Zukunft vorzusorgen. Deshalb macht es von Eigentümerseite aus nur dann Sinn, das Wohnrecht durch eine Abfindung aufzuheben, wenn es sich finanziell tatsächlich lohnt.

Welche Steuern fallen an, wenn eine Eigentumswohnung mit eingetragenem Wohnrecht verkauft wird?

Dass beim Verkauf von Eigentumswohnungen Steuer gezahlt werden muss, ändert sich auch im Falle eines bestehenden Wohnrechts nicht. Wird eine Immobilie vom Inhaber des Wohnrechts selbst verkauft, kann eine Spekulationssteuer anfallen.

Sollte die Wohnung ständig vom verkaufenden Eigentümer bewohnt worden sein oder der Kauf länger als zehn Jahre zurückliegen, muss keine solche Steuer gezahlt werden. Ebenfalls frei von der Steuer bleibt der Verkauf, wenn die Wohnung zuvor vermietet und in den letzten drei Jahren selbst genutzt wurde.

Der Inhaber des Wohnrechts selbst muss keine zusätzliche Einkommenssteuer zahlen. Üblicherweise fällt aber eine Schenkungssteuer auf den Wert des jeweiligen Wohnrechts an. Schließlich ergeben sich für den Wohnrechtsinhaber große finanzielle Vorteile daraus.

Ebenfalls steuerpflichtig ist eine Schenkung der Wohnung innerhalb der Familie. In diesem Fall müssen die neuen Eigentümer der Wohnung, Kinder oder nahe Angehörige, mit Post vom Finanzamt rechnen. Unterschreitet der Wert der Eigentumswohnung – abzüglich des Werts des Wohnrechts – jedoch die Freibetragsgrenze für den jeweiligen Verwandtschaftsgrad, fallen für die Immobilie keinerlei Steuerbeträge an.

Welche Unterlagen werden beim Verkauf einer Eigentumswohnung mit eingetragenem Wohnrecht benötigt?

Wer eine Eigentumswohnung mit Wohnrecht verkaufen möchte, muss dafür bestimmte Unterlagen beschaffen, damit der Verkauf reibungslos über die Bühne gehen kann. Dazu zählen:

• ein Auszug des Grundbuchs, am besten notariell beglaubigt
• Baupläne und Baubeschreibungen
• Lageplan und Flurkartenauszug
• ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Wohn- und Nutzflächenberechnung sowie Berechnung des umbauten Raums
ein Energieausweis

Sollten Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen und sich das Wohnrecht auf Lebenszeit sichern wollen, benötigen Sie zusätzlich eine Teilungserklärung vom Grundbuchamt und einen aktuellen Wirtschaftsplan und Rücklagenübersichten. Des Weiteren sollten Sie Wohngeldabrechnungen sowie Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre bereithalten.

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