Wer mit dem Kauf einer Eigentumswohnung liebäugelt, stößt auf zahlreiche rechtliche Gegebenheiten, die für einen Laien nur sehr schwer zu durchschauen sind. Diese sind bei einer Bestandswohnung weitaus komplexer als bei einem Einfamilienhaus, was eine Kaufberatung durch einen Experten sinnvoll macht.
In diesem Beitrag erklären wir Ihnen, welche Vorteile eine Wohnungskaufberatung für Sie als potenzieller, zukünftiger Wohnungsbesitzer bringt. Inklusive hilfreicher Checkliste und praktischen Tipps.
Was bringt eine Wohnungskaufberatung? – Die Vorteile im Überblick
Der Kauf einer Eigentumswohnung ist weitaus komplexer, als man auf den ersten Blick annehmen könnte. Unerfahrene Käufer, die den Kaufprozess einer Immobilie bisher noch nicht erlebt haben, machen häufig Fehler, die sie später teuer zu stehen kommen. Damit Ihnen dies nicht passiert, empfehlen wir eine Wohnungskaufberatung. Bei diesem Anlass wird Ihnen von einem kompetenten Fachmann erklärt, worauf Sie beim Wohnungskauf zu achten haben. Wer ein Einfamilienhaus kaufen möchte, hat sich mit bestimmten Regelungen und rechtlichen Gegebenheiten auseinanderzusetzen. Doch bei einer Eigentumswohnung sind die Dinge, die bedacht werden müssen, weitaus komplizierter. Kennen Sie zum Beispiel den Unterschied zwischen dem Miteigentum, dem Sondereigentum, dem Sondernutzungsrecht und dem Gemeinschaftseigentum? Viele Wohnungskäufer, die ihre erste Wohnung erstehen möchten, gehen davon aus, in Zukunft Besitzer eines persönlichen Eigentums zu sein. Tatsächlich sind die Zusammenhänge jedoch sehr viel vielschichtiger. Schließlich werden Sie Teil einer Wohngemeinschaft, die bestimmten Beschlüssen der Eigentümerversammlung, sowie allgemeinen Regelungen und Gesetzen unterliegt.
Im Rahmen der Wohnungskaufberatung steht deshalb neben der Immobilie selbst auch die gesamte Wohnanlage im Mittelpunkt der Begutachtung. Es wird geprüft, welche eventuellen Sondernutzungsrechte bestehen und welche Sanierungsmaßnahmen beziehungsweise Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftsraum anfallen. Darüber hinaus wird in Augenschein genommen, welche Bauschäden, Modernisierungsbedürftigkeit und andere Mängel die Wohnung aufweist.
Alle Vorteile einer professionellen Wohnungskaufberatung auf einen Blick:
- Der Wert der Eigentumswohnung wird überschlägig ermittelt
- Die Wohnungsbesichtigung erfolgt gemeinsam mit einem Sachverständigen
- Optional kann der Preis vom Sachverständigen mit dem Verkäufer verhandelt werden
- Wohnung und Wohnanlage, sowie Grundstück werden fachmännisch überprüft
- Die Besichtigung erfolgt durch einen unabhängigen Gutachter, der kein persönliches Interesse am Kauf hat
- Modernisierungsstaus und Baumängel werden aufgefunden und beurteilt
- Eigentümerbeschlüsse und Teilungserklärungen werden berücksichtigt
- Die Ergebnisse der Wohnungskaufberatung bieten wichtige Argumente für die spätere Verhandlung mit dem Verkäufer
Was sollte man vor dem Kauf einer Eigentumswohnung beachten? – Unsere Checkliste
Wie bereits beschrieben, ist der Kauf einer Eigentumswohnung in vielen Fällen weitaus komplexer als der Kauf eines Einfamilienhauses. Wir möchten, dass Sie bestens vorbereitet in jedes Kaufgespräch gehen und geben Ihnen deshalb unsere umfangreiche Checkliste für den Wohnungskauf mit auf den Weg.

Die Lage der Eigentumswohnung
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, spielt die Lage eine wichtige Rolle. Je nachdem, ob Sie selbst in der Eigentumswohnung leben möchten oder diese als Investitionsimmobilie kaufen, werden sich die Anforderungen an die Lage verändern. Schließlich hat jeder Bewohner seine ganz individuellen Bedürfnisse.
Insgesamt ist jedoch wichtig, dass die Lage der Wohnung möglichst attraktiv ist. Auf diese Weise können Sie garantieren, dass der Wert der Immobilie auch in Zukunft steigen wird. Einige Kriterien haben eine gewisse Allgemeingültigkeit und werden deshalb an dieser Stelle näher beschrieben:
- Lärmpegel: Jeder wünscht eine gute Verkehrsanbindung, möchte gleichzeitig aber keinen hohen Lärmpegel in der Wohnung haben. Wenn es langfristige Bauarbeiten in der Nachbarschaft gibt oder das Nachtleben im Viertel besonders aktiv ist, kann dies die Entscheidung der zukünftigen Mieter beeinflussen. Ein niedriger Lärmpegel steigert den Wert einer Immobilie, während bei einer nahen Autobahn, einem Bahnhof oder der Nähe zum Flughafen Abstriche gemacht werden müssen.
- Ausblick: Wenn die Wohnung in einem oberen Stockwerk liegt, wünschen sich die zukünftigen Bewohner eine schöne Aussicht. Der Blick auf die Fassade des Nachbarhauses mindert den Wert einer Wohnung, während eine tolle Aussicht vom Balkon oder von der Dachterrasse den Preis und die Beliebtheit augenblicklich in die Höhe schnellen lässt.
- Einkaufsmöglichkeiten: Wer aus der Wohnungstür geht und Apotheken, Lebensmittelgeschäfte und Bekleidungsgeschäfte in seiner unmittelbaren Nähe findet, fühlt sich wohl. Gute Einkaufsmöglichkeiten werden deshalb positiv bewertet. Besonders in der Großstadt, in der man oft mit den öffentlichen Verkehrsmitteln oder zu Fuß unterwegs ist, möchte man für seinen Einkauf keine langen Strecken zurücklegen müssen.
- Verkehrsanbindungen: Bahnhof und Bushaltestelle sollten in der Nähe der Wohnung liegen. Die Bewohner können sie innerhalb weniger Minuten erreichen und ihre täglichen Wege problemlos mit den öffentlichen Verkehrsmitteln zurücklegen. Wer mit dem Auto zur Arbeit fährt, der ist auf gute Straßen und eine ausgezeichnete Anbindung an Bundesstraßen und Autobahnen angewiesen.
- Freizeiteinrichtungen: Wer mit einer Stadtwohnung liebäugelt, der möchte das vielfältige Freizeitangebot der Großstadt nutzen können. Wohnungen, in deren Nähe Kinos, Restaurants, Sportmöglichkeiten und Bars zu finden sind, sind deshalb besonders beliebt. Wer das aufregende Großstadtleben meiden möchte, der entscheidet sich wahrscheinlich eher für ein Haus auf dem Land.
- Ärzte und Schulen: Die Nähe zu Kindergärten, Schulen und Ärzten ist ein entscheidendes Kriterium für eine Eigentumswohnung. Junge Familien und Senioren sind besonders auf diese Leistungen angewiesen und werden sich deshalb für eine Immobilie entscheiden, die ein gutes Bildungsnetz und eine ausgezeichnete medizinische Versorgung vorweisen kann.
- Ruf des Viertels: Selbst in den beliebtesten Großstädten der Welt gibt es Viertel, die keinen guten Ruf genießen. Eine attraktive Investitionsimmobilie befindet sich in einem angesehenen Viertel. Ob dies besonders schick oder eher künstlerisch hipp ist, ist Geschmackssache. Doch wenn die Straßen von Drogenproblemen und Kriminalität geprägt sind, nimmt der Wert einer Immobilie ab.
Zustand und Bausubstanz der Eigentumswohnung
Die Lage einer Wohnung können Sie durch eigenes Zutun nicht mehr verändern. Sie können lediglich hoffen, dass sie sich mit der Zeit verbessern wird. Wenn Sie sich beispielsweise für ein Viertel mit einem mittelmäßigen Ruf entscheiden, dessen Freizeitangebot begrenzt ist, so kann sich dies über die Jahre hinweg zum Positiven entwickeln.
Den Zustand Ihrer potenziellen Eigentumswohnung können Sie sehr wohl durch Ihr eigenes Verhalten verändern. Wenn Sie die finanziellen Möglichkeiten haben und ausreichend Zeit aufbringen können, steht aufwendigen Modernisierungsarbeiten nichts mehr im Weg. Um die Kosten, die bei einer Renovierung auf Sie zukommen würden, besser einschätzen zu können, lohnt sich eine professionelle Begutachtung durch eine fachkundige Person. Folgende Bereiche sollten besonders gut untersucht werden, um die Bausubstanz einer Bestandswohnung richtig einzuschätzen:

Merkmale der Wohnanlage
- Balkone und Terrassen: Welchen Eindruck machen die Balkone und Terrassen des Gebäudes? Sind sie stabil und gepflegt oder wirken sie marode und ungepflegt? Es können möglicherweise ernstzunehmende Kosten anfallen, wenn der Balkon oder die Terrasse der Eigentumswohnung erneuert oder zumindest saniert werden müssen.
- Heizung, Leitungen, Rohre und Dach: Bestandswohnungen sollten überaus gründlich begutachtet werden. Schließlich ist die Wohnanlage mitunter schon mehrere Jahrzehnte alt. Rohre und Leitungen müssen erneuert werden, wenn sie defekt sind. Hierfür sind möglicherweise größere Renovierungsarbeiten notwendig. Ältere Gebäude besitzen unter Umständen eine Ölheizung. Die Heizungsanlage sollte mindestens alle 30 Jahre erneuert werden, um ihre Funktionstüchtigkeit zu garantieren. Mit dem Dach des Gebäudes verhält es sich ähnlich. Dämmung und Dach müssen in regelmäßigen Abständen überprüft und ausgebessert werden.
- Die Fassade der Wohnanlage: Wie sehen die Wände der Gebäudefassade aus? Abgebröckelter Putz, Risse und Graffitis deuten darauf hin, dass bald größere Bauarbeiten an der Fassade notwendig werden. Flecken und Verfärbungen sind ein Zeichen für Feuchtigkeit oder einen Pflanzenbewuchs. Efeu ist eine beliebte Pflanze für Hausfassaden. Was hierbei oft erst zu spät erkannt wird, ist, wie tief sich die Ranken der Pflanzen in das Mauerwerk fressen.
Merkmale der Eigentumswohnung
Schritt für Schritt sollte jeder Raum der Wohnung inspiziert werden, um mögliche Mängel aufzudecken und eine realistische Einschätzung aufzustellen.
- Bäder und Küche: Die Rohre in Küche und Bad spielen eine wichtige Rolle bei der Wohnungskaufberatung. Wenn Risse und undichte Fugen zum Vorschein kommen, spricht dies für Feuchtigkeit. Armaturen können zwar ausgetauscht werden, doch das Rohmaterial der Wohnung sollte eine gute Qualität aufweisen. Schrecken Sie nicht davor zurück, die Funktionstüchtigkeit der Leitungen und Rohre zu überprüfen. Drehen Sie hierzu einmal alle Wasserhähne auf und beobachten Sie den Wasserdruck, sowie die Farbe des Wassers. Wenn es bereits Rohrbrüche in der Wohnung gab, können auch Jahre später noch kostspielige Sanierungsarbeiten notwendig werden.
- Böden: Alte Holzböden gelten insgesamt als wertvoll und steigern den Preis einer Immobilie. Sie müssen in den meisten Fällen geschliffen werden, damit ihr wahrer Ganz wieder zum Vorschein kommt. Eine falsche Einschätzung kann jedoch mit hohen Kosten verbunden sein. Denn maroder, feuchter Holzfußboden muss restauriert werden. Wenn die Wohnung mit Teppichböden, Laminat oder Linoleum ausgelegt ist, sollten Sie unbedingt einen Blick unter den Bodenbelag wagen, um sich den originalen Fußboden der Wohnung näher anzusehen.
- Decken und Wände: Bevor Sie eine Bestandswohnung kaufen, sollten Sie die Beschaffenheit der Decken und Wände kennen. Feuchtigkeit und andere Mängel sollten ausgeschlossen werden können. Hinzu kommt, dass über die Jahrzehnte hinweg möglicherweise Wände versetzt und Schächte zugemauert wurden. Wenn Sie Veränderungen an der Wohnung vornehmen möchten, kostet Sie dies schnell kostbare Nerven und Geld.
- Fenster und Türen: Veraltete Türen und Fenster lassen die Heizkosten in die Höhe schnellen. Hinzu kommt, dass das Risiko einer Schimmelentwicklung deutlich steigt. Das Gleichgewicht zwischen Dämmung und Lüftung muss hergestellt werden, um ein perfektes Ambiente in der Wohnung zu garantieren. Hochwertige Holztüren können überarbeitet werden, während veraltete Türen aus weniger wertvollen Materialien unter Umständen ausgetauscht werden müssen.
- Keller und Dachboden: Dachböden, sowie Kellerräume sind dunkel und meist schlecht durchlüftet. Auf Grund dieser Eigenschaften sind sie prädestiniert für die Entwicklung von Feuchtigkeit und Schimmel. Bei der Besichtigung einer Wohnung werden diese Räume häufig vernachlässigt. Ein Fachmann weiß jedoch, dass diese Räumlichkeiten oft als Brutplatz von Tauben oder Heim von Mardern, Ratten, Mäusen und anderem Ungeziefer genutzt werden. Schädlinge und Parasiten können für große Schäden verantwortlich sein, die zu einer schlimmen Kostenfalle werden.
- Einbauschränke: In vielen Wohnungen ist bereits eine Küche vorhanden. Diese schlägt auf den Preis, schließlich ist eine gute Küche teuer. Untersuchen Sie, welche Qualität die Einbauschränke und Küchenmöbel haben. Möglicherweise handelt es sich um beschädigte Möbel, die schon bald erneuert werden müssen.

Tipp: Prüfen Sie den Energieausweis
Lassen Sie sich bei der Wohnungsbesichtigung auf jeden Fall den Energieausweis der Wohnanlage vorlegen. Aus diesem wird ersichtlich, wie energieeffizient das Gebäude ist und wie hoch der Energieverbrauch der Immobilie ist. Aus diesem Ausweis können Sie einen Anhaltspunkt über die Dämmung der Wohnung erhalten und die Energiekosten überschlagen.
Tipp: Erkundigen Sie sich nach den verwendeten Baustoffen
Bei älteren Gebäuden, die vor den 1980er Jahren gebaut wurden, wurden unter anderem Holzschutzmittel und Baustoffe verwendet, die aus heutiger Sicht als giftig eingestuft werden und unter Umständen sogar Krebs erregen können.
Wenn das Wohngebäude, in dem sich Ihre potenzielle Eigentumswohnung befindet, vor den 1980er Jahren erbaut wurde, sollten Sie sich auf jeden Fall darüber informieren, welche Baustoffe verwendet wurden. Giftige Materialien wurden möglicherweise im Laufe der letzten Jahre entfernt. Es ist jedoch wichtig, dass dies von fachkundigen Dienstleistern getan wurde. Wurden derartige Sanierungsarbeiten noch nicht vorgenommen, so kommen mitunter hohe Renovierungskosten auf Sie zu.
Tipp: Begutachten Sie die Protokolle der Eigentümerversammlung
Bei der Besichtigung der Eigentumswohnung stoßen Sie mit großer Wahrscheinlichkeit auf andere Wohnungsbesitzer oder Mieter, die in der Anlage wohnen. Wenn Sie erfahren, dass diese Personen unzufrieden mit der Bausubstanz oder der Qualität der Wohnungen sind, sollten Sie hellhörig werden.
Lassen Sie sich die Protokolle aus den Eigentümerversammlungen der letzten Jahre geben und lesen Sie diese gewissenhaft durch. Aus ihnen wird ersichtlich, wie die allgemeine Stimmung unter den Eigentümern ist. Darüber hinaus erfahren Sie, welche Sanierungsarbeiten für die nächsten Monate und Jahre geplant sind. Wenn Sie eine Wohnung kaufen und kurze Zeit später das Dach neu gedeckt werden muss, sind Sie dazu verpflichtet, sich an den Kosten zu beteiligen. Darüber hinaus können Sie in den Protokollen aus der Eigentümerversammlung nachlesen, wie hoch die Instandhaltungsrücklage ist und ob diese in naher Zukunft planmäßig erhöht werden soll.
Fazit
Die Wohnungskaufberatung wird von vielen Laien zunächst als unnötig abgestempelt. Bei genauerem Hinsehen fällt jedoch auf, wie stark eine fachkundige Beratung die Risiken beim Wohnungskauf senkt. Mängel, die einem Käufer womöglich nicht auffallen, springen dem Experten sofort ins Auge. Schon während der gemeinsamen Wohnungsbesichtigung kann der Fachmann eine Einschätzung über den Zustand und den Wert der Immobilie vornehmen. Dadurch wird so manchem angehenden Eigentümer ein Fiasko erspart.
Wenn Sie erfahren möchten, wie Sie die Wohnungskaufberatung während des Kaufprozesses unterstützt, dann lesen Sie gerne unseren ausführlichen Beitrag „Was bringt eine Wohnungskaufberatung? Die fachkundige Beratung während des Kaufprozesses“.