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Berliner Gesetz – Zweckentfremdungsverbot: Definition, Ausnahmen, Genehmigungen, Verstoß & weitere Infos

Inhaltsverzeichnis

Eigentlich können Eigentümer mit Ihren Wohnungen und Häusern machen, was sie möchten – eigentlich. Denn Wohnraummangel und die damit einhergehend stark steigende Immobilienpreise in Berlin und anderen Städten sorgen dafür, dass um jeden Quadratmeter Wohnraum hart gekämpft wird – und dass eine alternative Nutzung von diesem etwa als Gewerberaum oder Ferienwohnung nur in bestimmten Fällen möglich sein soll. Seit dem Jahr 2006 können die einzelnen Bundesländer Deutschlands eigene Gesetze zur Zweckentfremdung von Wohnraum erlassen und einige haben davon bereits Gebrauch gemacht. In Bayern gibt es beispielsweise schon seit 2007 ein solches Verbot und in Nordrhein-Westfalen wird die Zweckentfremdung über das Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum geregelt. Noch früher dran war Hamburg, wo in Grundzügen bereits seit 1971 die Zweckentfremdung von Wohnraum gesetzlich festgelegt wird.

Schließlich wurde auch in Berlin am 12. Dezember 2013 ein solches Zweckentfremdungsverbot-Gesetz eingeführt, um der anhaltend hohen Nachfrage gegenüber dem niedrigen Angebot etwas entgegenzusetzen – und dafür zu sorgen, dass Wohnraum auch als solcher genutzt wird. Was hat es also damit genau auf sich?

Was regeln das Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz, die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung und die Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum?

Die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVbVO), die zuletzt 2018 geändert wurde, basiert auf Grundlage des Gesetzes zum Zweckentfremdungsverbot (ZwVbG) vom 29.11.2013 und verfolgt das Ziel, die Bevölkerung Berlins mit ausreichend Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu versorgen. Das Gesetz wurde bereits zweimal verändert, zunächst im Jahr 2016 durch das Erste Gesetz zur Änderung und dann 2018, als das Zweite Gesetz zur Änderung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes in Kraft trat.

Das Gesetz legt hierbei fest, was genau passieren soll und welches Ziel verfolgt wird, während die Verordnung die konkreten Maßnahmen zur Umsetzung vorgibt. Konkret stellt das Gesetz zur Zweckentfremdung also etwaige alternative Nutzungsmöglichkeiten des Wohnraums unter Genehmigungsvorbehalt. Die Verordnung hingegen legt den Geltungsbereich fest, also welche Wohnräume betroffen sind und wie mit Genehmigungen und Ausnahmen bei der Zweckentfremdung vorgegangen werden muss.

Die Ausführungsvorschriften werden von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen erlassen und konkretisieren die im Zweckentfremdungsverbot-Gesetz und der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung enthaltenen Regelungen. Sie sollen den Berliner Bezirken als Hilfestellung dienen und die Umsetzung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes erleichtern. Damit gewährleisten sie zudem einen möglichst einheitlichen Vollzug des Gesetzes und der Verordnung. Nicht nur die Bezirke, sondern auch die vom Zweckentfremdungsverbot Betroffenen finden in den Ausführungsvorschriften eine gute Informationsquelle.

zweckentfremdungsverbot-berlin-gesetz

Zwar ist die Laufzeit ZwVbG und der ZwVbVO nicht festgelegt, jedoch gilt als Voraussetzung für diese eine Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem und angemessenem Wohnraum – die Verordnungsgeber sind zu einer ständigen Überprüfung und Einschätzung dieser Gefährdung verpflichtet und eine Aufhebung des Gesetzes sowie der Verordnung ist bei einer Entspannung des Wohnungsmarkts durchaus denkbar.

Was gilt als Zweckentfremdung von Wohnraum?

Die Zweckentfremdung nach § 2 ZwVbG

Gehen wir nun auf die Bedeutung von Zweckentfremdung von Wohnraum ein und was genau eigentlich darunter fällt. Denn was als Zweckentfremdung gilt, wird im § 2 Zweckentfremdungsverbots-Gesetz klar definiert.

Einfach gesagt, ist von Zweckentfremdung immer dann die Rede, wenn Wohnraum nicht mehr als solcher verwendet wird, obwohl er dauerhaft dafür geeignet ist.

Wird dieser stattdessen für ein Gewerbe oder für den Beruf verwendet, beispielsweise als Büro oder Praxis, liegt eine Zweckentfremdung vor.

Auch die Nutzung zur Fremdenbeherbergung oder als Ferienwohnung widerspricht dem Zweck der Nutzung als Wohnraum und ist seit dem anhaltend großen Erfolg von Onlineportalen wie AirBnB ein wichtiges Thema in Großstädten und Treiber von Maßnahmen gegen Zweckentfremdung. Touristischen Hotspots wie Amsterdam, Barcelona, Venedig und auch Berlin ist AirBnB schon länger ein Dorn im Auge, da die Einkünfte, die Wohnungseigentümer mit der kurzfristigen Vermietung an Touristen erzielen können, die Mieteinnahmen teilweise um ein vielfaches übersteigen und somit zur Zweckentfremdung einladen. Privaten Wohnraum als Ferienunterkunft zu vermieten ist ein lukratives Geschäft, das anderweitig schwer zu regulieren wäre.

Aber auch wenn der Wohnraum einfach zu lange Zeit leer steht, in der Regel länger als drei Monate, wird von Zweckentfremdung gesprochen, ebenfalls, wenn durch Baumaßnahmen das Bewohnen in Zukunft unmöglich gemacht wird. Darüber hinaus verbietet das Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum auch die Beseitigung, also den Abriss einer geeigneten Immobilie.

Ist die Lage in einer Großstadt also schon so angespannt, dass angemessener Wohnraum für deren Bewohner kaum noch erhältlich ist, macht also ein Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum durchaus Sinn. Sie gilt aber als eines der letzten Mittel im Kampf gegen den Wohnraummangel.

zweckentfremdungsverbot-ausnahmen

Welche Ausnahmen vom Zweckentfremdungsverbot gibt es?

Das ZwVbG legt aber auch fest, was eben nicht als Zweckentfremdung gilt und wann eine anderweitige Nutzung des Wohnraums möglich ist – beziehungsweise nach § 3 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes genehmigt werden kann. Dies ist folgenden Situationen der Fall:

Untervermietung von maximal 49 Prozent der Wohnfläche einer Berliner Hauptwohnung

Die Berliner Hauptwohnung, in der nachweislich der Lebensmittelpunkt liegt, kann gemäß § 2 Absatz 2 Nummer 5 in Verbindung mit § 5 Absatz 6 ZwVbG durch die Verfügungsberechtigten zu anderen als Wohnzwecken verwendet werden, wenn die Nutzung als Wohnraum aber überwiegt. Mindestens 50 Prozent der Fläche muss Wohnzwecken dienen – Küche und Bad werden hierbei nur zur Hälfte mit einberechnet.

Genehmigung für die zeitweise Ferienwohnungsvermietung

Wenn der Wohnraum bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung als Ferienwohnung oder zur Fremdenbeherbergung genutzt wurde, liegt keine Zweckentfremdung vor – dies gilt allerdings nur für die ersten 2 Jahre und muss nach diesem Zeitraum bei den zuständigen Behörden angemeldet werden und genehmigt werden.

In der Regel kann daraufhin die Wohnfläche für maximal 90 Tage im Jahr als Ferienwohnung genutzt werden. Wenn maximal 49 Prozent der Wohnfläche zur Untervermietung an Feriengäste genutzt wird, ist eine behördliche Genehmigung nicht notwendig.

Genehmigung zur zweckfremden Nutzung (einschließlich bauliche Änderung) von Wohnraum

Gemäß § 2 Absatz 1 Nummern 1–3 ZwVbG ist eine befristete oder dauerhafte zweckfremde Nutzung des Wohnraums zwar möglich, muss aber genehmigt werden und hängt maßgeblich von der Antragsbegründung ab.

Genehmigung zum Leerstand von Wohnraum

Bei Wohnraum, der zügig umgebaut, renoviert oder modernisiert wird und für einen Zeitraum bis zu zwölf Monaten unbewohnbar bleibt, liegt kein Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz vor. Selbes gilt, wenn der Wohnraum trotz geeigneter Bemühungen zur Vermietung weiterhin leer steht.

Genehmigung zum Abriss von Wohnraum

Ein Abriss des Wohnraums kann dann genehmigt werden, wenn im Gegenzug – wie im § 3 Absatz 1 ZwVbG festgelegt – neuer, vergleichbarer Wohnraum errichtet wird.

zweckentfremdungsverbot-gesetz

Was ist zu tun, wenn die Zweckentfremdung einer Wohnung bemerkt wird?

Wenn Wohnraum ohne behördliche Genehmigung zweckentfremdet genutzt wird, muss nach Anordnung die Fläche wieder zu Wohnzwecken zugeführt werden. Die Frist liegt hierbei in der Regel bei einem Monat. Falls eine Nutzung als Wohnfläche jedoch nicht mehr möglich sein sollte, kann auf Kosten des Verfügungsberechtigten angeordnet werden, wieder einen gleichwertigen Zustand zu schaffen. Hierfür kann das zuständige Bezirksamt auch einen Treuhänder einsetzen, sofern die Verfügungsberechtigten nicht nachweisen können, dass innerhalb der von den Behörden gesetzten Fristen zur Wiederherstellung entsprechende Maßnahmen eingeleitet wurden.

Welche Sanktionen drohen bei einem Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot?

Da ohne Mithilfe benachbarter Bewohner viele Fälle von ungenehmigter oder nicht zulässiger Zweckentfremdung unbemerkt bleiben, wurde der Bußgeldrahmen bei Verstößen auf bis zu 500.000 Euro erhöht.

Häufig gestellte Fragen

Welchen Einfluss hat der Datenschutz auf das Handeln der Beteiligten?

Besteht ein Verdacht auf einen Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz, können beispielsweise Portale wie AirBnB dazu verpflichtet werden, die Daten von Vermietern herauszugeben. Wenn auch in das Grundrecht auf informationelle Selbstbestimmung eingegriffen wird, so wurde dies in diesem Fall als verhältnismäßig anerkannt.

Generell dürfen aber Mitarbeiter der Bezirksämter aus Datenschutzgründen nicht selber nach Verstößen fahnden.

Gibt es Möglichkeiten, das Zweckentfremdungsverbot zu umgehen?

Praktisch fallen viele Fälle von Zweckentfremdung auch deswegen nicht auf, weil die Behörden nicht ausreichend Kapazitäten zur Nachforschung haben. Das Zweckentfremdungsverbot lässt sich aber auch leicht umgehen, indem Wohnungen für zwei Monate vermietet werden und somit ein regulärer Mietvertrag entsteht.

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