Der Kauf einer Eigentumswohnung ist mit einigen bürokratischen Prozessen verbunden, die für den Laien mitunter nicht so leicht zu durchschauen sind. Beim Kauf wird die Grunderwerbsteuer fällig, doch was verbirgt sich hinter dieser Steuer, wie hoch ist sie und von wem wird sie gezahlt?
Die Grunderwerbsteuer bei Eigentumswohnungen: Was ist das?
Wer in Deutschland ein Grundstück kauft, und dazu gehören auch Eigentumswohnungen, der muss die Grunderwerbsteuer zahlen. Sie richtet sich nach dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Seit dem 1. Januar 2006 ist die Grunderwerbsteuer Ländersache. Die Länder können demnach selbst die Höhe der Steuer festlegen, wodurch die Steuersätze in den verschiedenen Bundesländern variieren. Nachdem Sachsen zum 1. Januar 2023 den Steuersatz auf 5,5 Prozent angehoben hat, ist Bayern das letzte Bundesland, das noch beim ursprünglichen, niedrigen Satz von 3,5 Prozent (Stand 2023) geblieben ist. Den aktuell höchsten Steuersatz von 6,5 Prozent legen die Bundesländer Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein an, während in Thüringen zum 1. Januar 2024 eine Absenkung auf 5,0 Prozent erfolgen soll.
Berechnet wird die Grunderwerbsteuer auf der Grundlage der Gegenleistung, die meist dem Kaufpreis der Immobilie entspricht. Als Verkehrsteuer entsteht die Grunderwerbsteuer in der Regel mit dem Abschluss des Kaufvertrags über das Grundstück bzw. die Eigentumswohnung. Außerdem handelt es sich um eine direkte Steuer, denn Steuerschuldner und Steuerträger stimmen überein.
Welche Immobilienkäufe sind von der Grunderwerbsteuer befreit?
Grundsätzlich wird die Grunderwerbsteuer bei jedem Immobilienkauf fällig. Sie wird vom Notar auf dem Kaufvertrag ausgewiesen und beim Grundstücks- oder Eigentumswohnungskauf unter den Nebenkosten aufgeführt.
Es gibt jedoch Ausnahmen, die von der Grunderwerbsteuer befreit werden:
- Gemäß § 3 Abs. 1 GrEStG fällt keine Grunderwerbsteuer an, wenn der Kaufpreis der Immobilie oder des Grundstücks unter 2.500 Euro liegt.
- Handelt es sich bei der Übertragung um ein Erbe oder eine Schenkung, so fällt keine Grunderwerbsteuer an. Stattdessen muss die Erbschaftssteuer oder die Schenkungssteuer entrichtet werden.
Wie wird die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf berechnet?
Die Grunderwerbsteuer wird anhand des Kaufpreises der Immobilie oder des Grundstücks berechnet. Je nach Bundesland variiert der Prozentsatz in Deutschland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent, weshalb die Steuer keine bundesweit einheitliche Höhe hat.
Kaufen Sie beispielsweise in Schleswig-Holstein eine Wohnung für 250.000 Euro, so müssen Sie eine Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent und somit 16.250 Euro zahlen. In Bayern liegt der Steuersatz bei 3,5 Prozent und die sich für unser Beispiel ergebende Steuerschuld somit bei 8.750 Euro.
Da sich die Grunderwerbsteuer nach dem im Kaufvertrag eingetragenen Kaufpreis der Immobilie richtet, sollten Sie beim Notar etwas sehr Wichtiges beachten, was für Sie zu monetären Vorteilen führen kann:
Bewegliche Sachen, die im zivilrechtlichen Sinn als Zubehör gelten, können im Vertrag getrennt ausgewiesen werden, wodurch Sie den Preis des Grundbesitzes senken. Kaufen Sie eine Wohnung mit Garten, so trennen Sie Extras wie das Gartenhaus, die Möbel oder die Einbauküche, vom Grundbesitz. Es nimmt zwar einige Zeit in Anspruch, den gesamten Besitz zu unterteilen und auseinanderzurechnen, aber die Steuervorteile können mitunter beträchtlich sein.
Wird eine Eigentumswohnung gekauft, ist im Kaufpreis in vielen Fällen auch die Instandhaltungsrücklage inbegriffen. Es handelt sich um eine Reserve, die von der Wohneigentümergemeinschaft angespart wird. Von dieser Rücklage werden typischerweise Reparaturen und Sanierungen bezahlt, die im Gemeinschaftseigentum anfallen.
Lassen Sie die Instandhaltungsrücklage unbedingt gesondert im Kaufvertrag ausweisen. Auf diese Weise stellen Sie sicher, dass die Grunderwerbsteuer aus dem realen Grundbesitz berechnet wird.
Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Eigentumswohnung: Wer muss sie zahlen?
Grundsätzlich sind sowohl der Käufer als auch der Verkäufer dazu verpflichtet, die Grunderwerbsteuer zu zahlen. In der Praxis sind es – nach entsprechender vertraglicher Vereinbarung – jedoch meist die Käufer, welche die Steuer entrichten. Wer die Grunderwerbsteuer für die Immobilie zahlen wird, wird notariell im Kaufvertrag festgehalten.
Wurde der Kaufvertrag von Käufer und Verkäufer unterzeichnet, so wird die Grunderwerbsteuer unverzüglich fällig. Es spielt keine Rolle, ob der Kaufpreis bereits auf das Konto des Verkäufers übermittelt worden ist. Der Notar informiert das Finanzamt, welches die Höhe der Steuer berechnet und anschließend den Steuerbescheid gemeinsam mit einer Zahlungsaufforderung an den Käufer des Grundstücks schickt.
In § 15 des GrEStG ist festgehalten, dass die Frist für die Überweisung der Grunderwerbsteuer einen Monat nach der Bekanntgabe des Steuerbescheids beträgt. Wurde die Steuer vom Käufer fristgerecht an das Finanzamt überwiesen, dann stellt dieses die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Erst mit dieser Bescheinigung, die das Finanzamt an den Notar schickt, kann der Käufer rechtmäßiger Eigentümer des Grundbesitzes werden. Der Notar sendet die Unbedenklichkeitsbescheinigung an das Grundbuchamt. Nun kann der Käufer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen werden und übernimmt alle Rechten und Pflichten, die damit einhergehen.
