Der Bergmannkiez ist ungewöhnlich idyllisch für den sonst so lebhaften und wilden Bezirk Kreuzberg im Zentrum Berlins. Wo während DDR-Zeiten Kreuzberg SW 61 lag, erstreckt sich heute zwischen Südstern, Mehringdamm, Gneisenaustraße und Fidicinstraße das Wohnviertel Bergmannkiez. Die meisten Wohnhäuser, die während des Zweiten Weltkriegs zu einem Großteil verschont blieben, stammen ursprünglich aus der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts. Die Altbauten erstrahlen heute frisch renoviert im Glanz der Gründerzeit und versprühen im Bergmannkiez das typische Berliner Flair. Bei einem Streifzug durch die Wohnlage stößt man auf ungewöhnliche Shopping-Spots, interessante architektonische Bauwerke, lässige Straßencafés und Sehenswürdigkeiten.
Wir wollen uns näher mit dem Bergmannkiez und vor allem mit seinem Immobilienmarkt auseinandersetzen. Wie teuer sind die Eigentumswohnungen und Häuser hier im Durchschnitt und welche Prognose kann man für die Zukunft machen?
Wissenswertes über den Bergmannkiez
Wer im Bergmannkiez wohnt, der lebt mitten in einer der größten Metropolen der Welt. Berlin schläft in diesem Kiez nie und es gibt immer etwas zu entdecken. Doch auch wenn der Bergmannkiez für seine lebensfrohe Art bekannt ist, kann man hier idyllisch wohnen.
Wer sich mit dem Bergmannkiez in Kreuzberg in Berlin auseinandersetzt, der stößt automatisch auch auf den Chamissoplatz. Das Gebiet rund um den emblematischen Platz wird auch als Chamissokiez in Berlin bezeichnet.
Der Name des Bergmannkiez ist auf die Bergmannstraße zurückzuführen. Diese hat ihren Namen wiederum von Marie Luise Bergmann. Die Großgrundbesitzerin war Anfang des 19. Jahrhunderts Eigentümerin der meisten Grundstücke in dieser Region. Sie ließ den damaligen Fuhrweg nach den Vorstellungen ihres verstorbenen Ehemanns zu einer Straße ausbauen und hatte auch sonst großen Einfluss auf die Entwicklung der Region.
Heute liegt der Bergmannkiez im Süden des Bezirks Kreuzberg in der deutschen Hauptstadt. Ganz gleich, ob man sich in einem Restaurant am Chamissoplatz oder in einer Bar in der Bergmannstraße befindet, um 22 Uhr ist Nachtruhe. Um Rücksicht auf die Einwohner des Quartiers zu nehmen, muss der Geräuschpegel um diese Uhrzeit merklich gesenkt werden.
Die Gegend rund um die Bergmannstraße als Milieuschutzgebiet
Das Milieuschutzgebiet im Bergmannkiez trägt den Namen Bergmannstraße Nord. Etwa 17.500 Menschen leben in dieser Wohnlage im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg. Die Wohnungen sind auf Grund ihrer ausgezeichneten Qualität und ihrer besonderen Lage sehr begehrt. Deshalb sind die Preise in den vergangenen Jahren stark gestiegen, was zu einem Wegzug eines großen Teils der Bevölkerung führt. Um der Veränderung des Stadtbilds und der sozialen Verteilung in den Berliner Bezirken entgegenzuwirken, wurden sogenannte Milieuschutzgebiete eingerichtet. Die Modernisierungen in den Altbauten haben viel Geld gekostet, bei einer Neuvermietung kam es zu Anstiegen der Mietpreise. Hinzu kommt, dass immer mehr Wohnungen als Eigentumswohnungen genutzt werden. Die Mieter werden hierdurch aus ihrem ursprünglichen Wohngebiet verdrängt. Mit der sozialen Erhaltungsverordnung soll dieser Entwicklung entgegengewirkt werden. Erfahren Sie hier, welche Milieuschutzgebiete es in Berlin gibt und welche Auswirkungen die Gesetze auf die Eigentümer von Immobilien haben.
Wie ist die Immobiliensituation im Bergmannkiez?
Im Bergmannkiez wohnen mehr als 15.000 Einwohner in über 8.000 Wohnungen. Die Gebäude stammen zu einem Großteil noch aus der Gründerzeit und wurden in den letzten beiden Jahrzehnten aufwändig renoviert. Einige von ihnen wurden sogar grundsaniert und erstrahlen heute in neuem Glanz. Es handelt sich um qualitativ hochwertige Wohnungen mit alten Holzfußböden, hohen Decken und Verzierungen. Es gibt zwar Eigentumswohnungen, die verkauft werden sollen, doch die Nachfrage ist riesig.
Immobilien, die im Bergmannkiez in Berlin auf den offenen Markt kommen, sind in der Regel innerhalb kürzester Zeit verkauft. Wer hier eine Eigentumswohnung kaufen möchte, der muss schnell sein.
Die Kaufpreisentwicklung für Immobilien im Bergmannkiez
Die Entwicklung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Wohnhäuser im Bergmannkiez werden an dieser Stelle an der Bergmannstraße 52 exemplarisch analysiert. Es gibt keine allgemeingültigen Angaben für den gesamten Bergmannkiez, weshalb hier ein repräsentatives Beispiel gewählt wird.
Immobilien kosten im dritten Quartal 2023 im Bergmannkiez etwa 1.500 € mehr als auf der Ebene Gesamt-Berlins. Nachdem die Preise in den vergangenen Jahren parallel zueinander stetig gestiegen sind, bewegen sie sich seit dem dritten Quartal 2022 leicht abwärts. Dennoch liegen die Preise im Bergmannkiez auch aktuell deutlich jenseits der Marke von 5.000 €/m2. Wer im Bergmannkiez in Berlin eine Immobilie kaufen möchte, der muss tief in die Tasche greifen.
Was kostet eine Eigentumswohnung im Bergmannkiez?
Im dritten Quartal 2023 betrug der durchschnittliche Preis für eine Eigentumswohnung im Bergmannkiez in Berlin 5.698 €/m2. Für den 12-Monats-Zeitraum ergibt sich damit eine um 2,6 Prozent rückläufige Preisentwicklung, denn im dritten Quartal 2022 lag der Durchschnittskaufpreis noch bei 5.852 €/m2.
Bis Mitte 2022 konnte ein durchgängiger Preisanstieg für Eigentumswohnungen beobachtet werden. Auch wenn die Wachstumskurve seit ungefähr einem Jahr leicht rückläufig ist, ist in naher Zukunft kein Abstürzen der Preise zu erwarten. Die heutigen Preise liegen in etwa auf dem Niveau des zweiten Quartals 2022.
Was kostet ein Haus im Bergmannkiez?
Ganze Einfamilienhäuser gibt es im Bergmannkiez nur wenige. Es handelt sich eher um eine Wohngegend mit Mehrfamilienhäusern und großen Mietshäusern. Dennoch wollen wir die durchschnittlichen Kaufpreise für Häuser in der Region an dieser Stelle näher erläutern.
Der Kaufpreis für Häuser entwickelt sich parallel zu Gesamt-Berlin. Die Preise liegen aktuell allerdings rund 1.000 € über dem durchschnittlichen Niveau der gesamten Hauptstadt. Im dritten Quartal 2023 lag der durchschnittliche Preis für ein Haus im Bergmannkiez bei 5.579 €/m2. Für den 12-Monats-Zeitraum ist somit eine um 8,2 Prozent rückläufige Preisentwicklung festzustellen.
Die Mietpreisentwicklung bei Wohnungen im Bergmannkiez
Auch an dieser Stelle werden die Werte der Bergmannstraße 52 repräsentativ für den gesamten Kiez verwendet. Genaue Preise können auf Basis konkreter Immobilienangebote ermittelt werden.
Im Gesamtberliner Durchschnitt betrug die gemittelte Nettokaltmiete für eine Mietwohnung im dritten Quartal des Jahres 2023 12,13 €/m2. Die Preise sind im Bergmannkiez deutlich teurer. Hier liegt die Nettokaltmiete im Durchschnitt bei 15,71 €/m2.
Die Preise sind in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen und werden dies mit hoher Wahrscheinlichkeit auch weiter tun. Ausgehend vom dritten Quartal 2023 betrug der Preisanstieg allein im Zeitraum von 12 Monaten 17,4 Prozent. Wer im Bergmannkiez eine Wohnung mieten möchte, der muss deutlich mehr zahlen als in anderen Wohnlagen Berlins.
Besondere Straßen und Lagen im Bergmannkiez
Im Bergmannkiez kann man mitten in der Großstadt doch noch ein Gefühl von ländlicher Idylle bekommen. Kaum ein anderer zentraler Stadtteil Berlins schafft es, diese Atmosphäre so gekonnt mit dem lebhaften Alltag des Kiezes zu verbinden. Selbstverständlich gibt es im Bergmannkiez, wie in jedem Viertel Berlins, Wohnlagen und Straßen, die besonders schön sind.
Die Bergmannstraße
Wer den Bergmannkiez und Kreuzberg im Allgemeinen näher kennenlernen möchte, der kommt an der Bergmannstraße in Berlin nicht vorbei. Sie ist für ihre internationalen Shops, die vielen Restaurants und ihren Gründerzeit-Charme weit bis über die Grenzen von Kreuzberg hinweg bekannt. Anfang des 19. Jahrhunderts waren die flachen Hänge bis hin zum Tempelhofer Berg mit Wein bepflanzt, weshalb die Straße allgemein als Weinbergsweg bekannt war. Doch dann wurde die Straße zur Bergmannstraße. Marie Luise Bergmann war Großgrundbesitzerin und Eigentümerin der meisten Ländereien im Bezirk. Sie baute den ehemaligen Feldweg zur Straße aus und bekam die Ehre, dem Fahrweg ihren Namen zu geben.
Beliebt ist bei den Bewohnern des Stadtteils beispielsweise die Markthalle XI. Sie wurde ursprünglich Ende des 19. Jahrhunderts eingeweiht. Auf dem Markt konnten Dinge des alltäglichen Lebens gekauft werden. Im Zweiten Weltkrieg wurde die Markthalle leider fast vollständig zerstört. Als sie später mit viel Liebe wieder aufgebaut wurde, bewahrte man einzelne, erhalten gebliebene Elemente. Heute befinden sich in der Markthalle zahlreiche kleine und größere Stände, an denen man Feinkost, Lebensmittel aus der Region und andere gastronomische Spezialitäten kaufen kann.
Kurz hinter der Marheineke-Halle liegen die Kirchhöfe Bergmannstraße. Es handelt sich um vier Friedhöfe, die direkt nebeneinander liegen. Durch die Mauerdurchbrüche kann man von einem Friedhof zum anderen spazieren und sich die parkähnlichen Anlagen genauer ansehen. In Berlin Kreuzberg ist die Bergmannstraße die zentrale Straße für schöne Restaurants, abendliche Runden durch die Bars und ausgefallene Shoppingtouren.
Der Chamissoplatz
Wenn die parkenden Autos an den Straßenrändern nicht wären, dann würde man sich rund um den Chamissoplatz im Bezirk Kreuzberg heute noch genauso fühlen, wie schon vor 100 Jahren. Die Laternen sind noch immer die gleichen, auch wenn sie heute nicht mehr mit Gas beleuchtet werden. Die Fassaden sind prächtig mit Stuck verziert und die Straßen zum Teil auch heute noch mit Kopfsteinpflaster gepflastert. Auf den gepflegten Balkonen befinden sich Sitzmöbel und Blumentöpfe. Wer in dieser Lage wohnt, der ist stolz auf seinen kleinen Balkon und seine renovierte Altbauwohnung.
Es ist kaum zu glauben, in welchen Verhältnissen die Menschen hier vor rund 100 Jahren lebten. Denn hinter den hübschen Fassaden verbargen sich nicht etwa geräumige Wohnungen, sondern die Slums der Arbeiterviertel. Denn zu Kaiserzeiten wurden die Arbeiter in ihren Wohnungen zusammengepfercht, doch die Fassaden mussten stets verziert sein. Unter welchen prekären Bedingungen die Menschen hier wohnten, ist heute nur schwer vorstellbar. Die Wohnungen unterscheiden sich stark voneinander. Während einige klein und verwinkelt sind, überraschen andere mit geräumigen Zimmern, hohen Decken und Holzfußböden. Die Gegend rund um den Chamissoplatz ist heute eine der schönsten Wohnlagen in ganz Berlin.
Die Fidicinstraße
Der städtische Historiker und Archivar Ernst Fidicin war derjenige, der dieser hübschen Straße im Jahr 1980 ihren Namen gab. Die Straße ist ein zentraler Verkehrsweg und führt von Osten nach Westen durch den Bergmannkiez. Wo vor vielen Jahren einmal Schuster, Bäcker, Kohlenhändler oder Fleischer in den Läden Platz zum Verkaufen ihrer Waren fanden, befinden sich heute kleine Restaurants, Cafés und Bars. Die Wohnhäuser waren schon vor 100 Jahren groß, wurden im Laufe der Zeit jedoch um Hof- und Querflügel ergänzt, sodass heute bis zu 30 verschiedene Wohnungen unter einer Hausnummer genannt werden müssen.
Die Straße ist nur von wenig Grün gesäumt, doch die Wohnungen sind auf Grund ihrer guten Qualität und der tollen Lage sehr beliebt. Inzwischen leben hier sehr viele junge Familien mit kleinen Kindern.
Die Nostitzstraße
Als die Nostitzstraße zu ihrem Namen kam, gehörten gerade einmal 52 Parzellen zu ihr. Benannt wurde sie nach dem preußischen General der Kavallerie, August Ludwig von Nostitz. Die Namensgebung fand im Jahre 1865 zum 50. Jahrestag der Schlacht bei Waterloo statt. In den 30er Jahren machte sich die Straße unter anderem durch die lesbische Aktivistin Selli Engler einen Namen.
Die Mietshausgruppe, die Ende des 19. Jahrhunderts erbaut und im Zweiten Weltkrieg nur wenig zerstört wurde, steht heute unter Denkmalschutz. Der Altbaubestand, die zentrale Lage und die interessante Struktur der Straße machen sie zum idealen Wohnort für Studenten, Intellektuelle und Alternative.
Fazit - Immobilien im Bergmannkiez
Der Bergmannkiez ist das Wahrzeichen Kreuzbergs. Hier wohnen junge Menschen, die ein idyllisches Leben mitten in Berlin führen wollen. Junge Familien mit Kindern wohnen in den Wohnungen der Häuser, die zu einem großen Teil noch aus der Gründerzeit stammen. Der Bergmannkiez hatte im Zweiten Weltkrieg großes Glück, denn er wurde nur wenig von Bombenangriffen zerstört und blieb auch von anderem Verfall verschont.
Die ausgezeichnete Lage und der gute Zustand der zum Teil grundsanierten Wohnungen sorgen für einen starken Preisanstieg. In den vergangenen Jahren konnte eine ansteigende Entwicklung der Kauf- und Mietpreise beobachtet werden, die auch in naher Zukunft keinen Abbruch bringen wird. Die Immobilien sind rar und wechseln schnell ihren Besitzer, wenn sie zum Verkauf angeboten werden. Wer hier eine Immobilie erwerben möchte, muss schnell sein. Bei internationalen Investoren ist die Lage sehr beliebt.
Erfahren Sie hier, wie es sich im Bergmannkiez lebt, welche Aktivitäten man in der Freizeit machen kann, welche Angaben es zur Infrastruktur des Kiezes gibt und viele weitere Informationen.
