Corona, der Krieg zwischen Russland und der Ukraine, sowie steigende Zinsen könnten eigentlich verheerende Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt in Berlin haben. Doch von einer Stagnation des Superzyklus ist weit und breit nichts zu sehen. Ganz im Gegenteil, die Preise steigen weiter an, wenn auch etwas langsamer als zuvor. Dies bedeutet, dass seit nunmehr 15 Jahren ein Boom in Berlin stattfindet, von dem Wohnungsbesitzer und andere Investoren profitieren.
Der Bausektor spürt die Belastung des Krieges deutlich. Die Preise für Material- und Energiekosten sind in den letzten Monaten gestiegen. Trotzdem können hiervon bisher keine Folgen für den Berliner Immobilienmarkt abgeleitet werden.
Die Entwicklung der Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen in Berlin
In Berlin befinden sich hauptsächlich Wohnanlagen mit Geschosswohnungen. Viele von ihnen sind vermietet, doch es gibt durchaus auch Eigentumswohnungen. Im vierten Quartal des Jahres 2020 lag der Medianwert für Berliner Eigentumswohnungen bei 5.083 Euro pro Quadratmeter. Ein Jahr später, im vierten Quartal des Jahres 2021, betrug der Medianwert 5.556 Euro pro Quadratmeter. Das bedeutet einen Zuwachs von 9,3 Prozent innerhalb eines Jahres. Verglichen mit den Wohnungspreisen von 2017 sind die Preise um 42,5 Prozent gestiegen.
Auffällig ist, dass weiterhin Neubauwohnungen deutlich teurer sind als Bestandswohnungen. Letztere werden deutlich öfter zum Verkauf angeboten. 2021 entfielen 87,3 Prozent der Inserate auf Bestandswohnungen. Während die Angebotspreise für bestehende Eigentumswohnungen stetig gestiegen sind, stagnierten die Preise für Neubauwohnungen einige Jahre. Im Jahr 2021 wurde ein starker Anstieg von 12,6 Prozent beobachtet. Der Quadratmeterpreis für Neubauwohnungen lag 2021 durchschnittlich bei 5.930 Euro, 2022 waren es 6.678 Euro pro Quadratmeter.
Eigentumswohnungen, die zu einem Quadratmeterpreis von weniger als 4.000 Euro angeboten werden, findet man heute nur noch in Marzahn. Selbst außerhalb Berlins liegt der Medianwert für Eigentumswohnungen bei 4.352 Euro pro Quadratmeter.
Die aktuelle und künftige Marktlage
Die meisten Bezirke Berlins haben sich in den letzten Jahren konstant entwickelt. Allerdings ist nicht zu übersehen, dass es im Raum Berlin einen deutlichen Nachfrageüberhang gibt. Die Anzahl der angebotenen Eigentumswohnungen kann die Nachfrage nicht decken. Aus diesem Grund wird die Marktlage für Eigentumswohnungen als angespannt beschrieben. Berlin ist weiterhin eine Stadt, in der hauptsächlich gemietet wird. Eigentumswohnungen besitzen einen vergleichsweise geringen Marktanteil.
Wie ist das Investitionsklima bei Eigentumswohnungen in Berlin?
Wie bereits erwähnt, leidet Berlin bereits seit mehreren Jahren unter einem Angebotsdefizit. Es werden deutlich mehr Neubau- und Bestandswohnungen gesucht als tatsächlich am Markt angeboten werden. Die Preise, die in der vergangenen Zeit stark angestiegen sind, dämpfen die Investitionsfreude angehender Eigentümer jedoch. Mit Blick auf die neuen Bevölkerungsprognosen gehen Experten jedoch davon aus, dass es auch in Zukunft weiterhin zu einem Nachfrageschub kommen wird. Dieser Ansturm bezieht sich auf alle Preisklassen und Wohnungsgrößen. Das Investitionsklima befindet sich bei Neubauwohnungen stabil im durchschnittlichen Bereich. Bei Bestandswohnungen wird prognostiziert, dass das Investitionsklima in den kommenden Jahren abflachen wird und sich dann ebenfalls nur im Durchschnittsbereich befindet.
Welche Größen und Ausstattungen sind bei Eigentumswohnungen in Berlin besonders gefragt
Der größte Bedarf für Eigentumswohnungen besteht für mittlere und große Wohnungen, die sich in der unteren bis mittleren Preisklasse befinden. Potenzielle Käufer suchen vor allem Wohnungen mit einer Quadratmeterzahl zwischen 45 und 100. Die Nachfrage nach Wohnungen, deren Größe unter 54 Quadratmetern liegt, ist hingegen rückläufig. Wohnungen im hohen Preissegment werden vor allem dann nachgefragt, wenn ihre Quadratmeterzahl über 100 liegt.
Insgesamt lässt sich beobachten, dass der Bedarf nach Wohnungen mit einer mittleren Größe zwischen 70 und 100 Quadratmetern steigt. Diese befinden sich meist im mittleren Preissegment. Kompakte Wohnungen, die im unteren Preissegment liegen und somit für alle Altersklassen bezahlbar sind, erfreuen sich ebenfalls großer Beliebtheit.
Bei einer Befragung konnten die Teilnehmenden auswählen, welche Anforderungen sie an eine Eigentumswohnung stellen. Platz Eins und Zwei wird gleich von zwei Merkmalen mit jeweils einer Prozentzahl von 73 genannt: Die Wohnungseigentümer wünschen sich eine Terrasse oder einen Balkon, um die Lebensqualität in der Großstadt zu steigern. Darüber hinaus ist der energetische Status einer Eigentumswohnung überaus wichtig. Platz drei bestreitet ein stabiles soziales Umfeld. Wichtig ist außerdem auch, dass eine gute infrastrukturelle Erschließung vorliegt. Wer eine Wohnung in der Berliner Innenstadt kauft, der möchte Busse, Bahnen und Radwege in unmittelbarer Nähe wissen. Auch Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Ärzte sollten leicht zu erreichen sein.
Der günstige Kaufpreis, sowie ein neuwertiges Bad besetzen Platz Fünf und Sechs bei der Befragung. Weniger wichtig sind hingegen eine attraktive Außenanlage, sowie eine neuwertige Einbauküche.
Wie ist die aktuelle Angebotslage?
In Berlin befinden sich vor allem Wohngebäude, die drei oder mehr Wohnungen besitzen. Lediglich 8,6 Prozent der Gebäude bestehen aus einer einzelnen Wohnung. Die Wohnanlagen mit 2 Wohnungen sind mit 1,8 Prozent vertreten. Im Jahr 2020 bestand Berlin aus insgesamt 1.982.825 Wohnungen. 86,6 Prozent des Gesamtbestands gehören zum Geschosswohnungsbau. Die Anzahl der Wohnräume ist folgendermaßen verteilt: 23 Prozent der Wohnungen besitzen einen einzigen Wohnraum. 32,8 Prozent und somit die größte Gruppe, sind Wohnungen mit zwei Wohnräumen. 3-Zimmer Wohnungen sind mit 26,7 Prozent vertreten. Lediglich 11,3 Prozent der Wohnungen besitzen vier Wohnräume und 6,3 Prozent fünf oder mehr Räume.
Es kann beobachtet werden, dass besonders kleine und mittelgroße Wohnungen zu den Bestandswohnungen hinzukommen. Es gibt hingegen nur selten große Neubauwohnungen mit vier oder mehr Räumen. 54,1 Prozent der Wohnungen wurden zwischen 1949 und 2010 erbaut. 25,9 Prozent fallen unter die Kategorie „Altbau“. Sie stammen aus der Zeit vor 1918. 14 Prozent der Wohnungen liegen in Wohnanlagen, die zwischen 1919 und 1948 erbaut wurden.
Neubau und Umwandlung von Miet- und Eigentumswohnungen in Berlin
Lediglich 5,9 Prozent gehören zu dem Neubau, der nach 2011 fertiggestellt wurde. Die Strukturen des Wohnungsmarktes verändern sich deutlich. Zwischen den Jahren 2011 und 2020 wurden insgesamt 7,3 Prozent des Geschosswohnungsbestands von Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen umgewandelt. In Friedrichshain-Kreuzberg lag die Umwandlungsquote bei 2,13 Prozent und damit im direkten Vergleich zu den anderen Bezirken Berlins am höchsten. In Charlottenburg-Wilmersdorf, Pankow und Tempelhof-Schöneberg wurden ebenfalls überdurchschnittlich viele Umwandlungen vorgenommen. In Marzahn-Hellersdorf lag die Quote mit 0,14 Prozent am niedrigsten. Das Umwandlungsgeschehen konzentriert sich demnach vor allem auf die Innenstadt Berlins.
Wo wird besonders viel neu gebaut?
Im Jahr 2020 konnte seit 2005 erstmals ein deutlicher Rückgang der Fertigstellung von Wohnraum beobachtet werden. Im Jahr 2020 wurden in Berlin insgesamt 16.337 neue Wohnungen fertiggestellt. Das entspricht einem Rückgang von 2.662 Wohnungen. Seit 2010 war die Zahl der jährlich gebauten Wohnungen kontinuierlich gestiegen. 2019 konnte ein Höchststand von 18.999 Wohnungen verzeichnet werden. Die Corona-Pandemie war der Auslöser für mehrere Engpässe. Die Baukapazitäten wurden durch die weltweite Pandemie deutlich eingeschränkt.
Berlin rückt immer weiter zusammen. Der Stadtentwicklungsplan Wohnen 2030 hat sich vorgenommen, bis 2030 insgesamt 199.000 neue Wohnungen in Berlin zu schaffen. Der Bezirk Pankow soll bis zu 48.000 Neubauwohnungen aufnehmen und liegt somit an erster Stelle. Berlin-Mitte, Neukölln und Charlottenburg liegen im Mittelfeld. Das Schlusslicht bilden Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg. Sie sollen zwischen 6.000 und 14.000 neue Wohnungen in Berlin aufnehmen.
Fazit
Insgesamt lässt sich beobachten, dass in allen Preissegmenten und Wohnungsgrößen große Angebotsdefizite verzeichnet werden. Haushalte, die in Berlin nach einer Eigentumswohnung suchen, stoßen auf einen hart umkämpften Immobilienmarkt. Die obere Preisklasse ist die Einzige, die weiterhin ein stabiles Gleichgewicht aus Angebot und Nachfrage aufweisen kann. Die Beobachtungen lassen sich auf alle Bezirke Berlins anwenden, spitzen sich in der Innenstadt jedoch besonders zu. Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, formuliert deutliche Anforderungen. Zu den wichtigsten Aspekten gehören in diesem Zusammenhang eine Terrasse oder ein Balkon, ein niedriger Energieverbrauch, sowie eine gute Infrastruktur. Ein stabiles soziales Umfeld ist für die Wohnungssuchenden ebenfalls ein ausschlaggebendes Argument für eine Eigentumswohnung. Weniger wichtig sind hingegen große Außenanlagen oder neuwertige Einbauküchen.
Die Nachfrage nach Wohnungen mit einer Größe unter 45 Quadratmetern hat insgesamt nachgelassen, befindet sich jedoch weiterhin noch lange nicht in einem Gleichgewicht.
Das Investitionsklima ist nach Einschätzungen von Experten bei Bestands- und Neubauwohnungen durchschnittlich bis gut. Bei den Neubauwohnungen hat sich das Investitionsklima im Vergleich zum vergangenen Jahr verbessert, wodurch es sich an das allgemeine Investitionsklima anpassen konnte. Die Auswirkungen der Corona-Pandemie sind auf den ersten Blick nicht erkennbar. Bei näherer Betrachtung fällt jedoch auf, dass im Jahr 2021 deutlich weniger Neubauwohnungen fertiggestellt werden konnten als noch im Jahr zuvor. Dies ist unter anderem auf die Engpässe der Baukapazitäten zurückzuführen. Die Nachfrage nach Eigentums- und Mietwohnungen wird deshalb mit großer Wahrscheinlichkeit weiter ansteigen und eine Erhöhung der Kauf- beziehungsweise Mietpreise mit sich bringen.
An anderen Stellen zeigen sich ambivalente Eindrücke. Die Einschätzungen der vergangenen Jahre konnten nicht in jeder Kategorie bestätigt werden. Die befragten Experten geben an, dass sich die Lage für Baugenehmigungen wohl kaum ändern wird, gleichzeitig werden die Investitionen in Eigentumswohnungen insgesamt zunehmen. Auch wenn mit der Wanderungsbewegung in Berlin insgesamt ein Bevölkerungswachstum einhergeht, zeichnen die Experten ein eher positives Gesamtbild.
