Beim Verkauf einer Eigentumswohnung kann das Finanzamt eine Spekulationssteuer fordern. Es handelt sich um eine Besteuerung, die sich aus dem Gewinn ergibt, den Sie mit dem Verkauf erzielen. Die Spekulationssteuer fällt nicht automatisch an. Wenn sich die Eigentumswohnung beispielsweise mehr als zehn Jahre in Ihrem Besitz oder im Eigentum Ihrer Familie befand, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen. Es gibt noch weitere legale Möglichkeiten, die Spekulationssteuer zu umgehen. So kann es ausreichen, den richtigen Zeitpunkt für den Verkauf zu wählen, um die Steuer zu sparen. Erfahren Sie, auf welchen Wegen ein Verkauf ohne die Fälligkeit einer Spekulationssteuer möglich ist.
Achtung: Bitte beachten Sie, dass alle Angaben ohne Gewähr erfolgen und dieser Beitrag keine steuerliche Beratung darstellt. Für ausführliche Informationen zu Ihren individuellen Gegebenheiten konsultieren Sie bitte Ihren Steuerberater.
Keine Spekulationssteuer beim Verkauf der Eigentumswohnung: Legale Tricks die Spekulationssteuer zu umgehen
Eine Spekulationssteuer fällt nicht grundsätzlich an, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen. Vielmehr handelt es sich um eine individuelle Größe, die von verschiedenen Faktoren abhängig ist. Die Spekulationssteuer wird vom Finanzamt für den Verkauf eines wertvollen Objekts erhoben. Dazu gehören Immobilien, weil diese in den meisten Regionen Deutschlands hohe Preise erzielen. Mit einigen Tricks können Sie die Zahlung der Spekulationssteuer umgehen. Die Tricks sind legal. Sie verhalten sich keinesfalls gesetzwidrig, wenn Sie die Spekulationssteuer für den Wohnungsverkauf nicht zahlen möchten und zu einem dieser Tricks greifen.
Spekulation mit Immobilien soll verhindert werden
Die Erhebung der Spekulationssteuer hat einen logischen Grund: Eine übermäßige Spekulation mit Immobilien möchte der Staat verhindern. Somit erhebt das Finanzamt eine Spekulationssteuer, wenn seit dem letzten Eigentümerwechsel für die Immobilie weniger als zehn Jahre vergangen sind. Es gibt aber Ausnahmen von dieser Regel, die wir Ihnen im Folgenden erklären. Wenn Sie gut Bescheid wissen, können Sie die Zahlung der Steuer, die in vielen Fällen einen fünfstelligen Betrag umfasst, umgehen. Näheres zur Besteuerung von Eigentumswohnung beim Verkauf erfahren Sie in diesem Artikel: “Wie werden Eigentumswohnungen beim Verkauf versteuert?“
Die Eigentumswohnung verkaufen ohne Spekulationssteuer: Zehnjahresfrist abwarten
Es gibt eine sehr einfache und vor allem offensichtliche Methode, die Spekulationssteuer zu umgehen: Sie warten mindestens zehn Jahre, bis Sie Ihre Eigentumswohnung wieder verkaufen. Nach diesem Zeitraum darf das Finanzamt keine Spekulationssteuer mehr erheben. Dabei spielt es keine Rolle, ob die verkaufte Eigentumswohnung leer steht, ob sie vermietet ist oder ob Sie die Wohnung selbst bewohnen.
Zeitfaktor die wichtigste Größe für die Vermeidung der Spekulationssteuer
Der Zeitfaktor ist eine der wichtigsten Größen, wenn Sie die Spekulationssteuer umgehen möchten. Einfach ist es außerdem: Wenn es möglich ist, warten Sie die zehn Jahre ab, und die Spekulationssteuer ist auch bei sehr hochpreisigen Immobilien für Sie kein Thema mehr.
Mit dem Nachweis der Eigennutzung die Spekulationssteuer umgehen beim Wohnungsverkauf
Eine Besonderheit für die Fälligkeit der Spekulationssteuer ergibt sich, wenn Sie selbst oder Familienangehörige die Wohnung selbst bewohnen. In diesem Fall liegt eine Eigennutzung vor. Im Gesetzestext für die Erhebung der Spekulationssteuer gibt es für die selbst bewohnte Eigentumswohnungen eine Besonderheit: Wenn Sie diese nach dem Kauf mindestens zwei Jahre selbst bewohnt haben, umgehen Sie die Spekulationssteuer auf legalem Weg. In die Zweijahresfrist zählt für Sie auch dann, wenn enge Familienangehörige die Wohnung bewohnen. Für Sie ist es wichtig zu wissen, dass Sie für die Umgehung der Spekulationssteuer die Eigennutzung und das Jahr des Verkaufs nachweisen müssen.
Weitere Besonderheiten im Zusammenhang mit der Eigennutzung
Zu den engen Familienangehörigen gehören unter anderem auch Kinder, für die Sie Kindergeld beziehen. Diese Nutzung wird vom Finanzamt als Eigennutzung anerkannt.
Wenn Sie ein Ferienhaus verkaufen möchten, sollten Sie beachten, dass Sie dieses nicht vermieten dürfen. In diesem Fall würde es sich auch dann nicht um eine Eigennutzung handeln, wenn Sie die Wohnung nur zeitweise vermieten und nur gelegentlich darin wohnen. Sie müssen das Ferienhaus innerhalb dieser zwei Jahre ausschließlich selbst nutzen, wenn Sie die Spekulationssteuer umgehen möchten.
Möchten Sie eine Eigentumswohnung verkaufen, die Sie bislang als Zweitwohnsitz genutzt haben, fällt keine Spekulationssteuer an, wenn sich das Objekt mindestens zwei Jahre in Ihrem Besitz befand. Dabei spielt es keine Rolle, wie lange Sie sich in Ihrem Zweitwohnsitz aufgehalten haben. Die Spekulationssteuer entfällt auch dann, wenn Sie den Zweitwohnsitz nur kaum oder gar nicht genutzt haben. Wie beim Ferienhaus oder bei der Ferienwohnung ist es wesentlich, dass Sie die Wohnung nicht vermietet haben. Eine Vermietung schließt eine Selbstnutzung nach dem Gesetz aus. Dies gilt auch dann, wenn Sie nur zeitweise vermieten. Somit müssen Sie zur Vermeidung der Spekulationssteuer darauf achten, dass Sie die Wohnung mindestens zwei Jahre zumindest auf dem Papier selbst bewohnt haben. In diesem Zusammenhang ist es wichtig zu wissen, dass auch selbst genutzte Eigentumswohnung, die im Rahmen der doppelten Haushaltsführung zeitweise bewohnt wurde, im benannten Zweijahreszeitraum ebenfalls zum Wegfall der Spekulationssteuer führt.
Was Sie über die "Randjahre" wissen müssen
Hinter dem Begriff der “Randjahre” verbirgt sich die Tatsache, dass es sich bei der Zweijahresfrist nicht zwingend um volle Kalenderjahre handeln muss. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Kaufs der Eigentumswohnung.
Ein Beispiel:
Die Eigentumswohnung ist am 15. Februar 2020 in Ihren Besitz übergegangen. Dies bedeutet, dass Sie die Wohnung mindestens bis zum 14. Februar 2022 in Ihrem Besitz behalten und selbst bewohnen müssen. Ab dem 15. Februar 2022 ist ein Verkauf möglich. In diesem Beispiel gelten die Jahre 2020 und 2022 als Randjahre, das Jahr 2021 ist voll ausgefüllt. Dies ist für das sogenannte mittlere Jahr ebenso vorgeschrieben.
Sie können diese Beispielrechnung auf alle anderen Tage des Jahres anwenden und so abhängig vom Zeitpunkt des Kaufs Ihrer selbst bewohnten Eigentumswohnung ermitteln, wann ein spekulationsfreier Verkauf möglich ist.
Kündigung des Mieters wegen Eigenbedarf
Sie haben das Recht, einem Mieter wegen Eigenbedarf zu kündigen. Hier sind die gesetzlichen Regelungen allerdings sehr streng. Sie müssen die Eigentumswohnung wirklich selbst nutzen wollen und dies entsprechend nachweisen. Außerdem kann sich eine Kündigung wegen Eigenbedarf über einen längeren Zeitraum, häufig mehr als ein Jahr, hinziehen. Somit ist dieser Weg eine Option, wenn die Zehnjahresfrist noch lange nicht erreicht ist. Bedenken Sie außerdem, dass Sie die Wohnung tatsächlich für einen Zeitraum von mindestens zwei Jahren selbst bewohnen müssen. Somit kommt diese Option eher in Ausnahmefällen infrage.
Spekulationssteuer beim Verkauf von Eigentumswohnungen umgehen durch Mietkauf
Als Alternative zur Selbstnutzung können Sie die Spekulationssteuer durch einen Mietkauf der Eigentumswohnung umgehen. Doch wie funktioniert das?
Wenn Sie die Eigentumswohnung weniger als zehn Jahre in Ihrem Besitz halten, wenn sie gekauft und nicht geerbt wurde und wenn Sie diese in den letzten zwei Jahren nicht selbst bewohnt haben, bleibt Ihnen die Möglichkeit des Mietkaufs. Für diesen Fall ist es allerdings notwendig, dass Sie einen Mieter finden, der sich für diese Form des Immobilienkaufs interessiert. Dies ist in den attraktiven Lagen größerer Städte und in strukturstarken Regionen etwas einfacher, als auf dem Land. Auch kommen größere Wohnungen, für die eine längerfristige Lebensplanung möglich ist, dafür eher infrage.
Einen Mieter finden
Vermieten Sie die Wohnung gezielt an eine Person, die zu einem späteren Zeitpunkt eine Verkaufsabsicht hat. Außerdem ist ein langfristiges Interesse an der Wohnung obligatorisch. Ein Mietkauf wird notariell vereinbart. Beachten Sie hier unbedingt die Zehnjahresfrist.
Den Kaufpreis als Miete bezahlen
Der Mieter zahlt Ihnen für den Zeitraum bis zum Ablauf der Zehnjahresfrist eine Miete. Sie rechnen diese Miete ganz oder teilweise auf den Kaufpreis an. Wenn Sie die Wohnung zehn Jahre in Ihrem Besitz hatten, übergeben Sie diese an den Mieter. Eventuell ist eine Restzahlung fällig. Sie würden in diesem Fall nicht zur Spekulationssteuer herangezogen werden. Für Sie ist es wichtig, dass die Zehnjahresfrist beim Verkauf an den Mieter wirklich überschritten ist. Andernfalls würden Sie die Steuer zahlen müssen.
Die Spekulationssteuer entfällt in Erb- und Schenkungsfällen
Haben Sie die Immobilie durch eine Erbschaft in Ihren Besitz genommen, ergibt sich in Bezug auf die Spekulationssteuer eine Besonderheit: Für die Erbschaft selbst zahlen Sie unter Umständen eine Erbschaftssteuer, aber keine Spekulationssteuer. Oftmals ist ein Verkauf der Wohnung notwendig, etwa wenn es mehrere Erben gibt, die den Erlös untereinander aufteilen möchten. In diesem Fall zählt die Zeit, die der Erblasser die Wohnung in Besitz hatte, in die Zehnjahresfrist mit hinein.
Zwei Beispiele:
Sie erben eine Immobilie, die ein Familienmitglied seit 30 Jahren in seinem Besitz hatte. Sie können die Wohnung sofort verkaufen, ohne dass Sie eine Spekulationssteuer zahlen müssen.
Sie erben eine Immobilie, die vorher für einen Zeitraum von acht Jahren im Besitz Ihrer Familie war. Hier zahlen Sie eine Spekulationssteuer, wenn Sie die Immobilie sofort verkaufen. Nach dem Ablauf von zwei Jahren würde die Spekulationssteuer entfallen, da sich die Immobilie dann für den geforderten Zeitraum von zehn Jahren im Besitz Ihrer Familie befand.
Gleiches gilt für den Fall einer Schenkung: Sind Sie auf diesem Wege Eigentümer der Immobilie geworden, kann eine Schenkungssteuer fällig werden. Diese müssen Sie zahlen. Die Zeit, für die sich die Immobilie im Eigentum des Vorbesitzers befand, zählt ebenso wie bei der Erbschaft hinzu. Somit können Sie die Zeit zu Ihrem eigenen Zehnjahreszeitraum hinzuzählen. Bei einer Schenkung ist es wichtig zu wissen, dass es sich nicht zwingend um ein Familienmitglied handeln muss, das Ihnen die Immobilie schenkt. Die Vorgaben gelten auch bei einer Schenkung von Personen, mit denen Sie nicht verwandt sind.
Wie kann die Spekulationssteuer umgangen werden bei Gewerbeimmobilien?
Wenn Sie eine gewerblich genutzte Immobilie verkaufen möchten, gelten zunächst die gleichen Regeln wie für privat genutzte Objekte: Wenn Sie die Immobilie für mehr als zehn Jahre in Ihrem Besitz hatten, können Sie die Spekulationssteuer umgehen.
Beachten Sie diese Ausnahme:
Sie zahlen eine Spekulationssteuer, wenn Sie in einem Zeitraum von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkaufen. In diesem Fall stuft Sie das Finanzamt als gewerblicher Händler ein. Sie zahlen nicht nur die Spekulationssteuer, sondern auch eine Einkommens- und Gewerbesteuer.
