Wer in Berlin eine Immobilie kaufen möchte, der trifft auf einen der beliebtesten Immobilienmärkte Deutschlands. Bei einer Betrachtung der Quadratmeterpreise fällt sofort auf, dass diese in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind. Doch die politische Lage in Osteuropa und die steigenden Zinsen für Kredite haben großen Einfluss auf den Berliner Immobilienmarkt. Im dritten Quartal 2023 sind die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser in einigen Wohnlagen zurückgegangen. Wir verraten Ihnen die aktuellen Angebotspreise und analysieren die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen in Berlin in den ersten Quartalen 2023.
Der Immobilienboom wird im Jahr 2023 unterbrochen
Es wurde bereits 2022 davon ausgegangen, dass die weltweite Corona-Pandemie, sowie der Ausbruch des Kriegs zwischen der Ukraine und Russland Einfluss auf die Immobilienpreise in Berlin nehmen würden. Hinzu kommen die stetige Inflation und steigende Zinsen. Tatsächlich nahmen die Immobilienpreise in den vergangenen Monaten zum ersten Mal in den letzten Jahren ab. Während 2022 noch ein deutliches Wachstum auf dem Immobilienmarkt in Berlin beobachtet werden konnte, sanken die Preise in diesem Jahr um einige Prozentpunkte.
Erste Befürchtungen fokussierten sich auf die möglichen Auswirkungen des Kriegs zwischen Russland und der Ukraine. Bereits im letzten Jahr kam es zu Lieferengpässen für Baumaterialien, weshalb zahlreiche Neubauprojekte zwangsläufig ruhen mussten. Hinzu kam ein Anstieg der Zinsen, weshalb viele Personen davon absehen, ein Darlehen aufzunehmen.
Die wichtigsten preisbildenden Faktoren auf dem Berliner Immobilienmarkt
Auch wenn die politischen und finanziellen Entwicklungen Einfluss auf den Immobilienmarkt haben, gibt es preisbildende Faktoren, nach denen man sich bei der Suche nach einer Traumimmobilie oder beim Verkauf der Eigentumswohnung richten kann. Wir möchten Ihnen näher bringen, welche sechs Faktoren besonderen Einfluss auf die Bildung des Preises auf dem Immobilienmarkt Berlins nehmen:
Sachwerte als Investitionsobjekte
Immobilien stehen in Berlin und jeder anderen Stadt unter dem Einfluss einer drastisch steigenden Inflation, sowie einer hohen geopolitischen Unsicherheit. Vor diesem Hintergrund ist es besonders bemerkenswert, dass Berliner Immobilien weiterhin einen wichtigen und überaus verlässlichen Sachwert besitzen. Der Immobilienmarkt in Berlin bietet Investoren einen zuverlässigen und durchaus widerstandsfähigen Schutz vor möglichen Wertverlusten.
Zinssteigerungen
Zinsen und Immobilienpreise befinden sich in einem ständigen Wechselspiel. Die Darlehenszinsen stiegen im Jahr 2023 deutlich an. Die Nachfrage nahm dadurch ab, denn viele Menschen konnten sich die neuen Preise nicht mehr leisten. Um den Markt für Investoren und andere Käufer interessanter zu gestalten, fielen die Immobilienpreise um einige Prozentpunkte ab.
Steigende Baukosten und Angebotsverknappung
Die Baukosten steigen bereits seit mehreren Jahren kontinuierlich. Hinzu kommen nun auch noch unterbrochene Lieferwege, Sanktionen und in manchen Fällen sogar Totalausfälle russischer Produzenten. Sie befeuern den Anstieg der Baukosten zusätzlich. Erdölnahe Produkte, Stahl und Holz sind hiervon besonders betroffen. Die Steigerung der Baukosten wird auf die zukünftigen Käufer einer Immobilie abgewälzt. Dies führt zu einem starken Schub der Preise. Darüber hinaus werden Neubauprojekte, die auf Grund der gestiegenen Baukosten nicht mehr rentabel sind, verschoben. Dies resultiert in einer deutlichen Verknappung des Angebots.
Regulierungsfolgen
Der Berliner Wohnungsmarkt unterliegt zahlreichen Auflagen und einer umfassenden Regulierung. Umwandlungsverbote und Milieuschutzgebiete verhindern, dass sich der Wohnraum verändern kann. Es kann kein neues Angebot erschaffen werden, welches durch die Aufteilung bestehender Wohnungen zustande käme. Deshalb steigen die Preise für bereits vorhandenen Wohnraum weiter an.
Entwicklungen finden punktuell und lageabhängig statt
Es fällt auf, dass sich der Wohnraum in Berlin nicht gleichmäßig entwickelt. Denn statt undifferenzierter Preissteigerungen treten die Entwicklungen sehr punktuell auf. Sie sind in hohem Grad von der Lage abhängig, weshalb sich überteuerte Preise nicht mehr automatisch ausgleichen.
Zustand und Qualität der Immobilien werden wichtiger
Die Nachholeffekte laufen langsam aus. Dies bedeutet, dass die Lagequalitäten von Wohnungen immer wichtiger werden. Vernachlässigte Wohnungen, deren technischer Zustand unzureichend ist, finden heute sehr viel schwerer einen Abnehmer.
Die durchschnittlichen Angebotspreise für Immobilien in Berlin im Jahr 2023
Insgesamt wird deutlich, dass die Angebotspreise für Immobilien in Berlin in diesem Jahr seit langem das erste Mal wieder gesunken sind. Dies trifft sowohl auf Mehrfamilienhäuser als auch auf Eigentumswohnungen zu. Die Preise richten sich deutlich nach den jeweiligen Bezirken und Wohnquartieren, in denen die Immobilien liegen. Während die Angebotspreise in insgesamt vier Bezirken Berlins stabil blieben oder gar stiegen, sanken sie in den anderen 18 Bezirken der deutschen Hauptstadt.
Neubauwohnungen sind um rund 4,10 Prozent gesunken, während es bei Bestandswohnungen lediglich 1,20 Prozent sind. Derzeit kostet eine Immobilie in Berlin etwa 5.460 €/m².
Preissteigerungsrate und aktueller Durchschnittspreis bei Eigentumswohnungen im Bestand
Nachdem die Preise für Eigentumswohnungen in Berlin im Jahr 2022 zum ersten Mal auf deutlich mehr als 5.000 €/m² gestiegen waren, sanken sie in den ersten Quartalen des Jahres 2023 ab. Ihren Höhepunkt erreichten die Preise für Bestandswohnungen im dritten Quartal 2022 mit 5.291 €/m². Ein Jahr später, im zweiten Quartal 2023 sanken sie auf 5.050 €/m². Das entspricht einem Rückgang von 241 €/m².
Preissteigerungsrate und aktueller Durchschnittspreis bei Neubauwohnungen in Berlin
Die Angebote im Segment der Neubauwohnungen nahmen bereits mit dem Beginn der Corona-Pandemie ab. Nach Ausbruch des Ukraine-Krieges wurde die Beschaffung verschiedener Baumaterialien zunehmend schwerer. Hinzu kamen die steigenden Zinsen, die zahlreiche Investoren dazu bewogen haben, vom Immobilienkauf abzusehen. Vor diesem Hintergrund ist es nicht verwunderlich, dass die Preise für Neubauobjekte in den ersten Quartalen des Jahres 2023 ebenfalls zurückgegangen sind.
Preissteigerungsrate und aktueller Durchschnittspreis bei Mehrfamilienhäusern im Bestand
Mehrfamilienhäuser kosteten im Jahr 2022 etwa 5.450 €/m² in Berlin. Doch auch in diesem Segment gab es einen Rückgang der Preise. In den ersten Quartalen des Jahres 2023 sanken sie bis auf 5.250 €/m² im Durchschnitt.
Preise für Bestandswohnungen im Jahr 2023: Die Berliner Bezirke im Überblick
Wie bereits erwähnt, unterscheiden sich die Preise in den verschiedenen Bezirken Berlins stark. Aus diesem Grund möchten wir genauer auf die Preisentwicklung in den einzelnen Vierteln der deutschen Hauptstadt eingehen.
Das Zentrum: Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg
Der durchschnittliche Kaufpreis für eine Bestandswohnung in Berlin liegt dem aktuellen Kaufpreisspiegel nach bei etwa 5.450 €/m². Es fällt jedoch auf, dass im Zentrum Berlins Spitzenpreise erzielt werden, die sich deutlich vom soeben genannten Durchschnitt abheben. Besonders hoch sind die Quadratmeterpreise in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf und Berlin Mitte.
Unangefochtener Spitzenreiter bleibt, wie schon im Jahr zuvor, der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf. Jede zweite Bestandsimmobilie wird in diesem Teil der Stadt zu einem Preis von über 6.160 €/m² angeboten. Bei einer näheren Analyse können sogar Preise von bis zu knapp 8.100 €/m² gefunden werden. Berlin Mitte belegt den zweiten Platz in der Rangordnung der teuersten Bezirke Berlins. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Bestandswohnungen liegen hier bei rund 6.020 €/m². Die Spitzenangebote haben jedoch Preise von bis zu knapp 7.700 €/m². Auf Platz Drei landet der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg. Hier werden durchschnittliche Quadratmeterpreise zwischen 5.500 €/m² und 6.000 €/m² für Bestandswohnungen gezahlt. Während die Preise im Ortsteil Friedrichshain leicht anstiegen, gingen sie im Ortsteil Kreuzberg im Vergleich zum Vorjahr um rund 2 Prozent zurück.
Der Südwesten Berlins: Tempelhof-Schöneberg und Steglitz-Zehlendorf
Der Südwesten der deutschen Hauptstadt ist besonders wegen seiner weitläufigen Grünflächen bekannt. Hier befindet sich der Wannsee, der im Sommer von hunderten von Berlinern besucht wird. Außerdem besticht der Südwesten Berlins mit dem Naturpark Schöneberg und dem Tempelhofer Feld. Das Freizeitangebot ist überaus umfangreich und steigert die Beliebtheit der Bezirke. Der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen liegt in Steglitz-Zehlendorf bei über 4.900 €/m². Im Bezirk Tempelhof-Schöneberg sind es zwischen 4.500 €/m² und 5.500 €/m². Es gibt jedoch durchaus Angebote, die in einem höheren Preissegment liegen.
Der Süden Berlins: Neukölln und Treptow-Köpenick
In den Kiezen Neuköllns kommen die verschiedensten Kulturen zusammen. Der Bezirk gehört zu den Teilen der deutschen Hauptstadt, in denen das Leben pulsiert. Die besondere Atmosphäre des Viertels wird durch orientalische Bäckereien, zahlreiche Ateliers von Künstlern, sowie durch den bekannten Wochenmarkt am Maybachufer verstärkt. Wer in Neukölln spazieren gehen möchte, der tut dies mit großer Begeisterung im Britzer Garten. Ein Stück Geschichte kann man im Viertel Rixdorf hautnah miterleben. Der Bezirk Neukölln ist sowohl bei alteingesessenen Berlinern als auch bei zugezogenen Personen überaus beliebt. Die durchschnittlichen Preise pro Quadratmeter liegen für Eigentumswohnungen bei etwa 4.860 €/m². Höherpreisige Immobilien gibt es allerdings auch. Ihr Preis tangiert die 6.000 Euro pro Quadratmeter. Treptow-Köpenick stößt vor allem bei Naturliebhabern auf großes Interesse. Der Bezirk im Süden Berlins besticht mit dem weitläufigen Spreepark, der im Plänterwald liegt. Der Standardpreis für eine Bestandswohnung liegt bei durchschnittlich knapp 4.200 €/m². Wer Glück hat, der findet ein etwas günstigeres Objekt mit einem Quadratmeterpreis von etwa 3.500 €/m².
Der Norden und Osten Berlins: Pankow und Lichtenberg
Im blühenden Nordosten der deutschen Hauptstadt geht es bunt zu. Pankow ist in erster Linie für den Prenzlauer Berg, den Mauerpark und die Kulturbrauerei bekannt. Doch die Beliebtheit des Bezirks kann an den hohen Kaufpreisen für Bestandswohnungen erkannt werden. Immobilien lassen sich in Pankow ab einem durchschnittlichen Preis von 5.560 Euro pro Quadratmeter finden. Es gibt jedoch durchaus auch Wohnungen, die zu einem deutlich höheren Preis verkauft werden. Solch höherpreisige Angebote haben einen Preis von bis zu 6.670 Euro pro Quadratmeter. Der Bezirk Lichtenberg im Nordosten Berlins weist geringere Durchschnittspreise für Bestandswohnungen auf. Hier ist mit einem Mittel von etwa 4.400 €/m² zu rechnen. Spitzenpreise erreichen jedoch die Marke jenseits der 5.500 €/m².
Die Stadtrandbezirke: Marzahn-Hellersdorf, Spandau und Reinickendorf
Wer sich weiter an den Rand der Großstadt vorwagt, der wird mit ländlicher Idylle und der unmittelbaren Nähe zur Natur belohnt. Immer mehr Familien mit kleinen Kindern entscheiden sich deshalb dazu, am Stadtrand Berlins eine Immobilie zu erwerben. Hinzu kommt ein weiterer Vorteil, denn die Preise unterscheiden sich stark von den Kaufpreisen, die für Eigentumswohnungen im Zentrum Berlins gefordert werden. Wer ruhig und gleichzeitig stadtnah wohnen möchte, für den ist Spandau mit seinen weitläufigen Parks, den pittoresken Wasserstraßen und der malerischen Altstadt der perfekte Ort für das Eigenheim. In Spandau werden Eigentumswohnungen für durchschnittlich 3.950 €/m² verkauft.
Wer sich auf der Suche nach bezahlbarem Wohneigentum im Raum Berlin befindet, der sollte Reinickendorf einer näheren Analyse unterziehen. Der Bezirk bietet zahlreiche Möglichkeiten, Freizeit mit Familie oder Freunden in der Natur zu verbringen. Besonders beliebt ist der Tegeler Forst. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung liegt im Bezirk Reinickendorf bei etwa 4.250 €/m² Euro.
Am günstigsten ist es im Osten Berlins, im Bezirk Marzahn-Hellersdorf. Die Angebotspreise liegen in diesem Bezirk durchschnittlich bei 4.100 €/m².
Preissteigerung bei Immobilien auch im Berliner Umland
Das Berliner Umland wird auf Grund seiner ruhigen Lage und unmittelbaren Nähe zur deutschen Hauptstadt zunehmend teurer. Bis vor einiger Zeit fand man hier günstige Angebote für Eigentumswohnungen. Die Preise sind in den vergangenen Jahren jedoch stark angestiegen. Außerdem fällt auf, dass es eine große Preisschere gibt. Es lohnt sich deshalb, auf der Suche nach der Traumimmobilie nicht zu verzweifeln und verschiedene Angebote zu besichtigen.
Aktuelle Trends des Berliner Immobilienmarkts
Berlin liegt innerhalb Deutschlands weiterhin unter den beliebtesten Standorten für Immobilien. Wohnimmobilien heben sich besonders ab, denn sie können sowohl als Zinshaus skaliert werden als auch zum Investment umfunktioniert werden. Was besonders viel Aufmerksamkeit erregt ist, wie stabil sich der Immobilienmarkt in Berlin sowohl während der weltweiten Corona-Pandemie als auch während des Ukraine Kriegs gehalten hat. Denn auch wenn die Geschehnisse einen Einfluss auf den Berliner Immobilienmarkt haben, bleibt die Nachfrage nach Eigentumswohnungen weiterhin hoch.
Nicht zu übersehen ist, dass die Kreditinstitute die Höhe der Zinsen zurzeit in die Höhe schrauben. Dies wirkt sich negativ auf die Kapazitäten der privaten Investoren aus. Gleichzeitig kann nicht geleugnet werden, dass weiterhin sehr viel Geld im Umlauf ist, welches sich auf die Liquidität potenzieller Investoren zurückführen lässt. Der Anstieg der Zinsen hat allerdings zur Folge, dass interessierte Käufer eine Immobilie sehr viel genauer analysieren. Übertriebene Spitzenpreise werden nicht mehr bedient, auch wenn dies den Verkaufserfolg der Eigentümer dämpft.
Regulierungen gehören mittlerweile zum Immobilienmarkt Berlins dazu. Sie lassen sich nicht mehr wegdenken, Neuerungen sind derzeit jedoch wenig wahrscheinlich. Die Vorkaufspraxis und der Mietendeckel wurden im Jahr 2021 durch die Gerichtsurteile in Leipzig und Karlsruhe abgeschafft. Der Milieuschutz vermeidet die Umwandlung oder Modernisierung vieler Wohnungen. Dennoch kann beobachtet werden, dass sich der Immobilienmarkt in ganz Berlin stetig weiterentwickelt.
Die Bauaktivität zeigt sich in der deutschen Hauptstadt überaus stabil und hat einen Anstieg erfahren. Der Mietmarkt wird hierdurch auf lange Sicht entspannt. Gleichzeitig liegen die Preise für Grundstücke, sowie die Baukosten auf einem sehr hohen Niveau. Dies schlägt sich auf die Mietpreise nieder und wird die Preise für Neubauwohnungen und Bestandswohnungen auch in Zukunft weiter anheben. Letztendlich werden das Nettoeinkommen und die Kaufkraft der Haushalte die Preise für Eigentumswohnungen begrenzen.
Fazit
Über mehr als ein Jahrzehnt hinweg kannten die Immobilienpreise in Berlin nur den Weg in die Höhe. Sie stiegen kontinuierlich an, was durch niedrige Zinsen begünstigt wurde.
Doch die Corona-Pandemie, der Zinsanstieg und der Ukraine-Krieg haben in den vergangenen Monaten des Jahres 2023 Spuren auf dem Berliner Wohnungsmarkt hinterlassen. Die Entwicklungen der letzten Monate schlagen sich sowohl auf den Markt der Bestandswohnungen als auch auf das Neubausegment nieder.
Wer Eigenkapital besitzt, der schlägt bei den derzeit niedrigen Preisen zu. Die Investitionen lohnen sich, denn es ist voraussehbar, dass die Kaufpreise für Berliner Immobilien in der nahen Zukunft wieder steigen werden.
Interessierte Käufer ohne hohes Eigenkapital haben die Möglichkeit, die hohen Zinsen bei einer geringen Zinsbindungsfrist in Kauf zu nehmen und zu einem günstigeren Zeitpunkt eine passende Anschlussfinanzierung auszuhandeln.
