Hier wird das Bötzowviertel am Prenzlauer Berg in Berlin genauer beleuchtet und dargestellt, dass dieses überaus schöne Stadtviertel besonders interessant für Käufer und Mieter ist. Neben der Tatsache, dass es sich beim Bötzowkiez, wie das Bötzowviertel auch in Berlin genannt wird, um einen sehr schönen und lebendigen Stadtteil handelt, sprechen die Zahlen ebenfalls für sich. Lesen Sie hier, inwiefern die Investition in Haus oder Wohnung eine lukrative Geldanlage darstellt. Wer im Bötzowviertel Berlin wohnt, lebt in wunderschönen Altbauten der Gründerzeit und kann in den ältesten Parks Berlins wandeln. Bekommen Sie darüber hinaus einen Eindruck, was das Bötzowviertel in Berlin noch alles zu bieten hat.
Wissenswertes über das Bötzowviertel
Das Bötzowviertel liegt in Berlin zwischen der Greifswalder Straße, dem Volkspark Friedrichshain und der Danziger Straße. Die Bötzowstraße bildet das Herzstück des Bötzowkiezes. In der Geschichte des Bötzowviertels ist die Großgrundfamilie Bötzow Namensgeber, auf deren Ackerland das Viertel erbaut wurde. Damals baute man direkt vor dem Königstor, das sich ungefähr an der Stelle des heutigen Alexanderplatzes befand.
So entstanden im Ende des 19. Jahrhunderts die wunderschönen repräsentativen Altbauten des Jugendstils und der Gründerzeit. Der östliche Teil des Kiezes erhielt mittlerweile eine neue Bebauung, nachdem er im Zweiten Weltkrieg zerstört wurde. Seit den 1990er Jahren werden die Häuser des Bötzowkiezes umfangreich saniert. Dazu gehört die Sanierung der Schmuckfassaden, die Zusammenlegung und Modernisierung der Wohnungen und die Bebauung der Baulücken mit neuen Immobilien.
Das Bötzowviertel liegt zentral und trotzdem ruhig. Heute ist die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen im Bötzowviertel sehr groß. Die Preise sind gestiegen. Mieter, Käufer und Investoren werden nicht nur vom besonderen Flair der Flügeltüren, Holzfußböden, Kopfsteinpflasterstraßen und bepflanzten Höfe angezogen.
Die Bötzowstraße als soziales Erhaltungsgebiet (Milieuschutzgebiet)
Die zentrale Straße des Kiezes, die Bötzowstraße in Berlin, gilt seit 2014 als soziales Erhaltungsgebiet, einem sogenannten Milieuschutzgebiet. 2017 wurde das Gebiet dann über die Bötzowstraße hinaus auf fast das ganze Bötzowviertel ausgedehnt, nämlich auf eine Fläche von 53 ha. Das ganze Bötzowviertel misst 56,88 ha. Also wurde es fast mit der gesamten Fläche als soziales Erhaltungsgebiet ausgewiesen.
Mit Hilfe der sozialen Erhaltungsverordnung aus dem Baugesetzbuch soll die Wohnbevölkerung in ihrer Zusammensetzung in der Bötzowstraße erhalten bleiben. Änderungen an den Gebäuden, Rückbau oder Nutzungsänderungen sind im Milieuschutzgebiet genehmigungspflichtig. Auf diese Weise soll der Wohnbestand geschützt werden. Modernisierungsmaßnahmen dürfen nicht dazu führen, dass der durchschnittliche Wohnstandard überschritten wird.
In der Bötzowstraße besteht so wie nahezu im gesamten Bötzowkiez ein Genehmigungsvorbehalt, wenn es darum geht, dass Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden sollen. Dies gilt für Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen.
Wie sieht die Immobiliensituation im Bötzowviertel aktuell aus?
Das Bötzowviertel liegt im Prenzlauer Berg gut eingebettet und genießt eine hervorragende Infrastruktur. Der Bötzowkiez gilt mit seiner Lage innerhalb des Prenzlauer Bergs als eines der Boom-Viertel für Immobilien in Berlin. Kein Stadtteil der Hauptstadt hat seit Anfang der 1990er Jahre so viele Zuzüge in Form von Kreativen, Studenten, internationalem Zuzug, Akademikern und weiteren Menschen zu verzeichnen wie der Prenzlauer Berg mit seiner Bötzowstraße. Dies geschieht in einem fortlaufenden Wandel von Zuzug und ursprünglicher Bevölkerung, der einerseits möglich war, da die Stadt nicht mehr geteilt war und andererseits, da das Bötzowviertel zum Ende der DDR-Zeit schon eine sehr lichte Bevölkerungsdichte aufwies. So prallte freie Marktwirtschaft auf Sozialismus und viele Wohnungen wurden in Eigentumswohnungen umgewandelt.
Das kann kritisch betrachtet werden. Tatsache ist jedoch, dass der Bestand an herrlichen Gründerzeit- und Jugendstilaltbauten anders nicht hätte erhalten werden können. Bei Öffnung des Immobilienmarktes nach 1989 wiesen viele Immobilien im Bötzowviertel Standards aus der Vorkriegszeit auf. Geheizt wurde mit Kohleöfen, die Toiletten waren im Flur und Bäder gab es keine. Die Wende offenbarte viele leerstehende und marode Wohnungen. Ohne die Sanierung der Immobilien mit dem Bestreben, die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln, wären wertvolle Viertel wie der Bötzowkiez verfallen. Die Sanierung trug viel zur Änderung der Bevölkerungsstruktur in den letzten 30 Jahren bei. Diese besitzt nun eine ungewöhnlich hohe Kaufkraft. Heute fühlen sich in den Kiezen am Prenzlauer Berg bis zu 75 % Akademiker zu Hause. Das Bötzowviertel mit seinen schicken Alt- und Neubauten ist dabei besonders beliebt. Hier haben in vielen Straßenzügen die Altbaupreise die Preise für Neubauten aufgeholt. Die Nachfrage an Miets- und Eigentumswohnungen ist groß. Besonders nachgefragt ist der Bötzowkiez von Familien.
In Zahlen ausgedrückt: Die Bötzowstraße beherbergt 13.194 Einwohner, die sich auf 7.217 Haushalte in 7.054 Wohnungen verteilen. Damit lässt sich eine durchschnittliche Haushaltsgröße von 1,87 Personen pro Haushalt errechnen. Das Wohnungsdefizit beträgt 163 Wohnungen. Es ist also noch ordentlich Luft nach oben.
Die Kaufpreisentwicklung für Immobilien im Bötzowviertel
Um die Kaufpreisentwicklung für Immobilien im Bötzowviertel in Berlin zu beschreiben, werden hier Werte angegeben, die sich konkret auf die Immobilienentwicklung in der Bötzowstraße 1 – 5 beziehen. Das ist dem Umstand geschuldet, dass für die Immobilien im gesamten Bötzowviertel keine Durchschnittswerte vorliegen. Die angegebenen Werte gelten exemplarisch für die Entwicklung der Immobilien im ganzen Bötzowviertel.
So lässt sich für die Preisentwicklung für Immobilien in der Bötzowstraße und Umgebung ein signifikant höherer Wert angeben als für Berlin allgemein. Ein Zwischenhoch erlebten die Immobilienpreise im vierten Quartal 2022. Insgesamt lässt sich seit dem ersten Quartal 2019 eine Preissteigerung für Häuser in der Bötzowstraße und Umgebung von 39 % ermitteln. Für Etagenwohnungen betrug die Preissteigerung im selben Zeitraum 36 %. Auch wenn man einzelne Zeitabschnitte näher betrachtet, sprechen die Zahlen positiv für sich: Häuser in der Bötzowstraße stiegen seit dem vierten Quartal 2018 um 49 % und allein im Zeitraum vom vierten Quartal 2021 bis zum vierten Quartal 2022 um 6,2 %.
Für Wohnungen ergibt sich ein ähnlich erfreuliches Bild: Hier betrug die Preissteigerung seit dem vierten Quartal 2018 43 %. Für das Zeitfenster von Quartal 4 im Jahr 2021 bis zum Quartal 4 im Jahr 2022 ergibt sich eine Preissteigerung von 8,7 %.
Die Kurve für die Preissteigerung für Wohnungen und Häuser in Berlin allgemein sieht wesentlich flacher aus.
Was kostet eine Eigentumswohnung im Bötzowviertel?
Beabsichtigen Sie, eine Wohnung im Bötzowviertel Berlin zu kaufen, so müssen Sie mit Stand viertes Quartal 2022 mit einem Quadratmeterpreis von rund 6.000 bis 6.500 €/m2 rechnen. Hierbei handelt es sich um einen angenäherten Wert, da für den gesamten Bötzowkiez keine konkreten Preisangaben vorliegen. Die Preisangabe für die Bötzowstraße 1 – 5 in Berlin beläuft sich auf durchschnittlich 6.297 €/m2. Die Werte für die Umgebung der Bötzowstraße sind gemittelt.
Was kostet ein Haus im Bötzowviertel?
Mit dem Stand vom vierten Quartal 2022 ergibt sich ein ungefährer Preis für Häuser im Bötzowviertel von rund 6.500 bis 7.000 €/m2. Die Preisangabe kann deshalb nur ungefähr sein, da nur für die Häuser in der Bötzowstraße 1 bis 5 in Berlin konkrete Immobilienpreise vorliegen. Von diesen Preisen ausgehend wurde auf die gesamte Preissituation im Bötzowviertel geschlossen und der Preis für Immobilien gerundet. Der Preis für Häuser in der Bötzowstraße 1 – 5 wurde für das vierte Quartal 2022 mit 7.001 €/m2 angegeben. Im Vergleich dazu liegt der Preis für ein Haus in Berlin im Durchschnitt bei 5.054 €/m2.
In der Bötzowstraße 10407 Berlin finden Sie mit aller Wahrscheinlichkeit kaum ein Einfamilienhaus. Wenn hier von Häusern die Rede ist, so bezieht sich das auf Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen.
Die Mietpreisentwicklung bei Wohnungen im Bötzowviertel
Bei der Darstellung der Entwicklung der Mietpreise für Wohnungen im Bötzowviertel Berlin wurde wiederum auf die konkrete Preisentwicklung in der Bötzowstraße 1 – 5 in 10407 Berlin zurückgegriffen, da nicht für alle Straßen im Bötzowviertel Daten für Mietwohnungen vorliegen. Als Anhaltspunkt dient eine Immobilie in der Bötzowstraße Berlin, die im Zeitraum des ersten Quartals 2019 bis zum vierten Quartal 2022 in der Entwicklung der Nettokaltmiete beobachtet wurde. Im ersten Quartal 2019 startete die Immobilie mit einer Nettokaltmiete von durchschnittlich 11,49 €/m2. Im Vergleich zu Berlin lag die Nettokaltmiete damit um 2,28 €/m2 über dem Gesamtberliner Durchschnitt. Bis zum vierten Quartal im Jahr 2022 hat sich der Mietpreis für diese Wohnung im Bötzowviertel auf 14,09 €/m2 gesteigert, wohingegen die Nettokaltmieten in Gesamtberlin nur auf 10,98 €/m2 geklettert sind.
Möchten Sie also im Bötzowviertel eine Wohnung vermieten oder mieten, so können Sie sich exemplarisch an den betreffenden Durchschnittswerten dieser Immobilie orientieren.
Mit Stand vom vierten Quartal 2022 sind demnach die angenäherten und gerundeten Mietpreise ab dem vierten Quartal 2018 um 18 % und seit dem vierten Quartal 2021 um 4,6 % im Durchschnitt gestiegen. Wir können eine aktuelle Nettokaltmiete für Wohnungen im Berliner Bötzowviertel von durchschnittlich 12 bis 15 €/m2 annehmen.
Die Infrastruktur im Bötzowviertel
Der Bötzowkiez ist ein außerordentlich gut erschlossener und lebendiger Stadtteil. Es wimmelt von Straßencafés und eigenen Restaurants. Sie können selbst Lebensmittel im lokalen Discounter beziehungsweise Lebensmittelladen einkaufen. Auch der Bioladen sowie der Wochenmarkt ziehen Sie an. Daneben finden Sie eine Menge kleiner Geschäfte, wie Buchläden, Boutiquen und Bäckereien. Schulen gibt es gleich mehrere und Ihre Kinder sind in diversen Kitas bestens untergebracht. Auch auf Spielplätze müssen Sie nicht verzichten.
Verkehrsanbindung
Vom Bötzowviertel aus ist die S-Bahnhofstation „Greifswalder Straße“ am nächsten gelegen. Hier halten die S2, S8, S41, S42 und die S85 in hoher Frequenz. Das Bötzowviertel wird hauptsächlich von den Buslinien 142 sowie 200 durchkreuzt. Aber auch die Straßenbahn Nr. M10 vom ÖPNV fährt dort. Im Prenzlauer Berg wird das Bötzowviertel von der Danziger Straße sowie der Greifswalder Straße begrenzt. Die stellen mit ihrem hohen Verkehrsaufkommen zentrale Verkehrsachsen für den Individualverkehr, aber auch für den ÖPNV dar.
Parkplatzsituation
Die Attraktivität des Prenzlauer Berges bringt auch Nachteile. Tatsächlich ist das Parken im Bötzowviertel in Berlin sehr problematisch. Selbst für die ansässigen Bürger fehlt es an Parkplätzen. Es konkurrieren Anwohner mit Anliegern, Gewerbetreibenden, Beschäftigten und Touristen. Und Falschparker blockieren Fuß- und Fahrradwege. Seit 2013 gilt daher im Bötzowviertel Berlin die Parkzone 44, die im Rahmen der Parkraumbewirtschaftung türkis markiert ist, denn es gilt, den begrenzt vorhandenen Parkraum sinnvoll zu nutzen. Und nun kommt die moderne Parkraumnutzung zum Einsatz. Bewohner können mit der unentgeltlichen Bewohnervignette jederzeit kostenlose Parkplätze im Bötzowviertel in Anspruch nehmen. Für Besucher und andere Kurzzeitparker entfallen je nach Parkzeit im Bötzowviertel Parkgebühren. Für regelmäßig Parker gibt es die Betriebsvignette, die Gewerbetreibende beantragen können.
Seit Einführung der Parkzone 44 ist ein Rückgang des zeitraubenden und umweltbelastenden Suchverkehrs zu verzeichnen. Die Parkplatzsituation führt zu mehr Zufriedenheit beziehungsweise führt zu einer Änderung des Mobilitätsverhaltens. Immer mehr Anlieger werden angehalten, mit dem Fahrrad anzureisen oder auf öffentliche Verkehrsmittel umzusteigen. Dadurch, dass rund 3.000 Fahrzeuge weniger täglich im Prenzlauer Berg abgestellt werden, sank der Parkdruck um 20 %. Die Parkraumbewirtschaftung im Bötzowviertel hat eine Verbesserung der Lebensqualität vor Ort zur Folge.
Demographische Lage
Im Juni 2022 wurden im Bötzowviertel 12.916 Einwohner und Einwohnerinnen gezählt. Die Bevölkerungszahl verglichen mit den Vorjahren lässt einen stetigen Zuwachs erkennen. Rund 30 % der Anwohner sind Menschen mit Migrationshintergrund, nämlich 3.919. In den letzten fünf Jahren hat das Bötzowviertel einen Zuzug von gut 32 % Deutscher mit Migrationshintergrund erfahren. Rund 19 % der Anwohner des Bötzowkiezes sind ein ausländisches Publikum, also 2.470. Hier ist die jährliche Zuzugsrate in den letzten Jahren stetig gestiegen. Der Ausländeranteil ist in den verschiedenen Bezirken Berlins sehr unterschiedlich. Im Durchschnitt leben in Berlin gut 24 % Ausländer.
62 % der Bevölkerung des Bötzowkiezes leben seit mindestens fünf Jahren an derselben Adresse. Damit ist der Anteil der für einen längeren Zeitraum in der Bötzowstraße lebenden Anwohner in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen.
Die Zusammensetzung der Altersstruktur in der Bötzowstraße lässt auf eine starke Familienstruktur schließen. Knapp 20 % der Anwohner sind Kinder oder Jugendliche. Der größte Anteil, nämlich knapp 73 %, wird von Menschen zwischen 18 und 64 Jahren gebildet. In diese Gruppe fallen dann Eltern, Single, Akademiker und so fort, wobei der Anteil an Männern und Frauen ausgeglichen ist. Eine verhältnismäßig kleine Gruppe bilden mit knapp 8 % die über 65-Jährigen.
Das Durchschnittsalter auf dem Bötzowkiez beträgt 37,7 Jahre. Die Bewohner des Kiezes sind verglichen mit dem Durchschnittsalter der deutschen Bevölkerung relativ jung. Das ständig steigende Durchschnittsalter für Frauen in Deutschland liegt bei 46 Jahren, das für Männer bei gut 43 Jahren.
Schulen und Kitas
Im Bötzowviertel gibt es mehrere Schulen, darunter auch Grundschulen. Kindergärten sind ebenfalls vorhanden. Davon sind einige von engagierten Eltern gegründet worden. In einer Musikschule können sich Kinder im Bötzowviertel musikalisch ausbilden lassen. Und es gibt im Bötzowviertel neben einem Kinderladen sogar ein Kindercafé.
Ärzte und medizinische Versorgung
Das Bötzowviertel in Berlin, beziehungsweise die umliegenden Stadtviertel, beherbergen zugelassene Ärzte aus allen medizinischen Bereichen. Sicherlich lässt sich im Bötzowviertel in Berlin auch ein geeigneter Hausarzt ausfindig machen, der dort seine Praxis hat. Im Bötzowviertel finden sich beispielsweise neben Allgemeinärzten und Kinderärzten auch Hautärzte, Zahnärzte, Kieferorthopäden, Orthopäden, Osteopathen, Physiotherapeuten und viele mehr. Das Vivantes Klinikum befindet sich zwar nicht direkt im Bötzowviertel, aber schon im angrenzenden Friedrichshain. Es kann im Notfall also sehr schnell erreicht werden. Und zur Hebamme ist es auch nicht weit.
Einkaufsmöglichkeiten
Alle Geschäfte, die im Alltag notwendig sind, sind im Bötzowviertel in Berlin vorhanden. Sie finden eine Apotheke im Bötzowviertel und Bäckereien bieten ihre Backwaren an. Lebensmittel bekommen Sie im Supermarkt oder auf dem Wochenmarkt im Bötzowviertel.
Naherholung und Grünflächen
Das Bötzowviertel hat wunderschöne und erholsame grüne Ecken aufzuweisen. Den denkmalgeschützten Arnswalder Platz, beispielsweise mit seinem Stierbrunnen, der auch Brunnen der Fruchtbarkeit genannt wird. In dem um das Jahr 1900 angelegten Park finden Sie neben Spielplätzen viele alte Bäume, Bänke, Rasenflächen und Spazierwege. Der Arnswalder Platz misst rund 18.000 m2. Sein Spielplatz ist mit hölzernen Elementen und steinernen Tieren künstlerisch gestaltet. Die Klettergeräte sind nach heutigem Standard errichtet und die Schaukeln ergonomisch geformt und mit Sicherheitsgurten ausgestattet.
Angrenzend an den gern genutzten Spielplatz befindet sich ein Ballspielplatz, der auch für Straßenwettkämpfe herhält. Dort gibt es kleine Tore, Tischtennisplatten und einen höheren Zaun, der die Bälle abhält. Als Jugend- und Kleinkinderspielplatz wurde der Spielbereich im Arnswalder Platz im Zuge einer Sanierung 2003/ 2004 ins Leben gerufen.
Der Arnswalder Platz hat noch einen Bereich, der kleiner Park genannt wird. Hier laden alte Bäume, die teilweise noch aus der Gründungszeit um 1900 stammen, zum Verweilen ein. Mit Bänken ausgestattet, können Sie hier unter alten Kastanien die Seele baumeln lassen oder die geschnittene Liegewiese zum Entspannen nutzen.
Noch mehr Grün bietet der Volkspark Friedrichshain im Bötzowviertel mit seinen Springbrunnen, Teichen, Duftgarten, Kletterfelsen und vielem mehr. Hier finden Sie Erholung direkt vor Ihrer Haustür im Herzen Berlins. Die Parks und Grünflächen im Bötzowviertel laden zum Bummeln und Verweilen ein.
Fazit
Das Bötzowviertel in Berlin ist, um eine Wohnung zu kaufen oder zu mieten, ein sehr attraktiver Berliner Stadtteil. Gelegen im Prenzlauer Berg stellt das Bötzowviertel eine lukrative Geldanlage in einer beliebten Gegend mit sanierten Altbauten aus der Gründerzeit dar, die viel Charakter haben.
Die Preise für Häuser und Wohnungen steigen stetig, diese stellen eine solide Investition dar. Mit durchschnittlich 7.000 €/m2 für eine Immobilie müssen Sie zunächst tiefer in die Tasche greifen, ein Umstand, welcher der hohen Nachfrage geschuldet ist. Dafür haben Sie die Aussicht auf eine ordentliche Rendite. Die Preissteigerung betrug für Wohnungen im letzten Jahr 8,7 % und für Häuser 6,2 %, Zahlen, die eine solide Wertsteigerung widerspiegeln.
Die relativ junge Bevölkerung im Berliner Bötzowviertel ist bunt zusammengesetzt und gesetzlich milieugeschützt. Sie besteht zu ungefähr gleichen Teilen aus Deutschen, Deutschen mit Migrationshintergrund und ausländischer Bevölkerung, unter denen viele Familien sowie Akademiker leben. Die meisten Bewohner bleiben ihrem Bötzowkiez über viele Jahre treu.
Die Parkplatzsituation im Bötzowviertel ist schwierig, aber für die Bewohner ist die Benutzung der Parkplätze kostenlos. Auch ohne Auto ist die Bötzowstraße mit öffentlichen Verkehrsmitteln leicht und schnell zu erreichen. Mit Schulen und Kitas ist das begehrte Stadtviertel bestens ausgestattet. Viele niedergelassene Ärzte sorgen für eine gute medizinische Versorgung. Im Notfall kann auf das nahegelegene Klinikum zurückgegriffen werden. In diesem Stadtviertel finden Sie selbst alle notwendigen Geschäfte, darunter Lebensmittelläden und Apotheken. Und es geht auch ausgefallener mit Käse-, Spielzeuggeschäft und vielem mehr. Der Flohmarkt am Arnswalder Platz sorgt für das besondere Ambiente für die Schnäppchenjagd. Für das kulinarische Wohl und die abendliche beziehungsweise nächtliche Zerstreuung sorgen zahlreiche Restaurants, Cafés und Bars.
Wer es ruhiger und grüner mag, sucht mit oder ohne Kinder Spielplätze und Grünanlagen auf. Aber auch kulturell hat der Bötzowkiez einiges zu bieten. So können Sie gutes Kino im Filmtheater am Friedrichshain erleben. Langweilig wird das Wohnen im Bötzowviertel nicht. Hier finden Sie alles, was das Herz begehrt.
