Jahr für Jahr steigende Immobilienpreise – und ein Ende ist nicht in Sicht. Besonders der Wohnraummangel wird für die steil nach oben gehenden Miet- und Kaufpreise verantwortlich gemacht. Und schon längst sind nicht mehr nur die Wirtschaftsstandorte München und Frankfurt von in die Höhe schießenden Immobilienpreisen betroffen, sondern auch die Hauptstadt der Bundesrepublik Deutschland. Dass es aber auch in Berlin weiterhin möglich ist, bezahlbaren Wohnraum zu finden und dass sich eine gründliche Suche durchaus auszahlen kann, werden wir Ihnen im folgenden Artikel erläutern und gehen auf die beliebtesten Bezirke und deren Entwicklung sowie Prognosen ein.
Wie entwickeln sich der Immobilienmarkt und die Immobilienpreise in Berlin aktuell?
Die Entwicklung der Immobilienpreise Berlins seit 1990 war mit wenigen Ausnahmejahren von nahezu ständigen neuen Rekorden gesegnet. Seit 2017 wird zwar nicht mehr ganz so starkes Wachstum verzeichnet, aber der Trend geht trotzdem kontinuierlich nach oben. Das im Jahr 2021 weiterhin niedrige Zinsniveau und das Bevölkerungswachstum Berlins machen die Stadt zu einem der Top-Immobilienstandorte der Bundesrepublik – und auch Corona scheint ihr keinen deutlich spürbaren Dämpfer verpasst zu haben. Doch viele Prognosen deuten darauf hin, dass der 2020 beschlossene Mietendeckel, in dem gesetzliche Vorschriften zur Mietenbegrenzung vereinbart wurde, zumindest einen leichten Rückgang der Preise begünstigen könnte.
Von einer bald platzenden Blase sollte in Berlin jedoch nicht ausgegangen werden – ein wichtiger Indikator für die Beliebtheit Berlins als Immobilienstandort ist nämlich deren extrem niedrige Leerstandsquote von 0,8 % und Bauland bleibt weiterhin heiß begehrt.
Die Entwicklung der Immobilienpreise in Berlin in Zahlen
Gehen wir nun auf die Statistik ein, die zeigt, dass seit 1990 bis auf wenige Ausnahmen ständiges Wachstum der Wertentwicklung der Berliner Immobilien verzeichnet werden konnte. Besonders bei Immobilien lohnt es sich nämlich, die langfristige Entwicklung genauer unter die Lupe zu nehmen, da diese weniger von äußeren Einflüssen abhängig sind als etwa Aktien oder Zinsen – sie gelten außerdem als inflationssicher, denn ihren realen Wert behalten sie in der Regel bei.
Seit 1991, wo der Umsatz durch Immobilienkäufe noch 3.739 Mio. Euro betrug, hat sich dieser bis zum Jahr 2015 auf 18.133 Mio. Euro verdreifacht. Rückgänge bei den Umsätzen und somit den Immobilienpreisen Berlins konnten etwa im Jahr 1995, 1997 und nochmals deutlich 2008 im Jahr der Finanzkrise verzeichnet werden. Seit dem Jahr 2010 gehen die Umsätze, die mit steigenden Immobilienpreisen erzielt wurden, in Berlin aber doch recht steil bergauf – und brechen im Verlauf von 10 Jahren immer wieder ihre historische Höchstmarke.
Was sind die aktuellen durchschnittlichen Immobilienpreise in Berlin?
Wie viel kosten Eigentumswohnungen in Berlin?
Im Jahr 2020 kostete ein Quadratmeter Berliner Neubau durchschnittlich 6.597 Euro und 4.909 Euro für Bestandsimmobilien. Diese Werte stiegen innerhalb eines Jahres jeweils bereits auf 7.800 EUR/m² und 5.120 EUR/m².
Wie viel kosten Einfamilienhäuser in Berlin?
Für den Kauf eines Hauses mit ca. 100 Quadratmetern Wohnfläche mussten in Berlin im Dezember 2021 in etwa 5.758,79 EUR/m² durchschnittlich kalkuliert werden. Für ein Haus mit 150m² mussten zum gleichen Zeitpunkt in Berlin ca. 5.166,27 EUR/m² bezahlt werden. Bei einem Haus mit 200m² Wohnfläche waren es im Dezember 2021 5.985,62 EUR/m².
Immobilienpreise nach Karte: Wie sieht es in den einzelnen Bezirken aus?
Wir konzentrieren uns in den einzelnen Bezirken Berlins auf die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen im Bestand, da diese die Attraktivität eines Viertels und die dort bestehende Nachfrage gut widerspiegeln.
Charlottenburg
Im südlich der Spree gelegenen Stadtviertel Charlottenburg entwickeln sich die Immobilienpreise ähnlich gut, wie im Rest Berlins, wobei ein regionales Gefälle zu erkennen ist. Eigentumswohnungen wurden 2021 für durchschnittlich 5.520 EUR/m² veräußert, in von Stadtvillen geprägten Ortsteil können die Preise aber auch bis zu 10.000 Euro betragen, während im nördlichen Gewerbebezirk Charlottenburg Nord durchaus niedrigere Preise von ca. 4.000 Euro für einen Quadratmeter realistisch sind.
Wilmersdorf
Die Immobilienpreise in Wilmersdorf zählen mit 4.100 Euro pro Quadratmeter für eine Bestandsimmobilie zum mittleren Segment, sind aber nicht ganz so rasant angestiegen wie in anderen Stadtteilen.
Friedrichshain
Berlin-Friedrichshain hingegen gehört zu den Stadtvierteln mit den am stärksten ansteigenden Immobilienpreisen – allein zwischen 2016 und 2017 konnte eine etwa Verdopplung des Bodenrichtwerts von 1.097 Euro auf 2.100 Euro festgestellt werden, welcher sich mittlerweile bei 4.223 Euro pro Quadratmeter befindet. Für eine Eigentumswohnung musste im Jahr 2021 5.180 EUR/m² im Durchschnitt bezahlt werden – ein Schnäppchen dürfen Sie in Friedrichshain also nicht erwarten.
Kreuzberg
Ähnlich wie in Friedrichshain ließ sich auch in Kreuzberg ein deutlicher Anstieg verzeichnen – die Preise für Eigentumswohnungen sind von 2.000 Euro im Jahr 2009 bis 2019 um 240% auf 4.700 Euro für einen Quadratmeter angestiegen – im Jahr 2021 liegen diese bereits bei 6.510 EUR/m² und machen Kreuzberg zu einem der begehrtesten Stadtviertel Berlins – insbesondere unter jungen Leuten.
Lichtenberg
Mit 3.450 Euro pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen im Jahr 2018 und einem Anstieg auf 4.560 EUR/m² im Jahr 2021 gehört Lichtenberg zwar nicht zum oberen Preissegment, hat sich jedoch dem allgemeinen Trend der Immobilienpreise Berlins angeschlossen.
Marzahn-Hellersdorf
Die ehemals eher mit Negativ-Image behafteten Stadtteile Marzahn und Hellersdorf gehören mit durchschnittlich 3.590 Euro pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen im Jahr 2021 zu den günstigsten Berliner Stadtteilen und sind deshalb besonders bei jungen Familien zunehmend beliebt, jedoch stiegen auch hier die Immobilienpreise – wenn auch weniger schnell als in anderen Vierteln – im Vergleich zum Vorjahr um 15.5%.
Berlin-Mitte
Eigentumswohnungen in Berlin-Mitte kosteten 2019 pro Quadratmeter im Durchschnitt 5.458 Euro und haben sich seit 2009 verdoppelt – und konnte nochmals einen Anstieg bis zum Jahr 2021 verzeichnen, in dem die durchschnittlichen Immobilienpreise sich auf 8.160 EUR/m² für Eigentumswohnungen belaufen.
Neukölln
Auch das an Kreuzberg angrenzende Neukölln gehört zu den aufstrebenden Vierteln Berlins und erreichte im Jahr 2021 Immobilienkaufpreise von durchschnittlich 4.480 EUR/m² für Eigentumswohnungen – die zahlreichen neuen Betriebe und Arbeitsplätze, die das Viertel mehr und mehr in einen Hotspot für Jungunternehmer und Start-ups verwandeln, machen es möglich.
Pankow
Der Ost-Berliner Stadtteil Pankow bietet seinen über 400.000 Einwohnern noble Stadtvillen und moderne Neubauten – mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.490 Euro für Eigentumswohnungen ist der Anstieg der Immobilienpreise zuletzt aber deutlich abgeflacht.
Reinickendorf-Tegel
Besonders in Zukunft könnte das oft in den Hintergrund geratene Berlin-Reinickendorf in den Fokus von Investoren gelangen, denn mit frischen Investitionen in Forschung, Produktion und Wohnen, wie etwa in das Urban Tech Republic auf dem ehemaligen Flughafen Tegel oder dem High-Tech-Campus von Siemens, wird das Viertel zunehmend interessant und steigende Immobilienpreise sind wahrscheinlich – im Jahr 2021 liegen diese bei 3.920 EUR/m² und gehören noch zum unteren Mittelfeld.
Spandau
Auch Spandau wird Wachstum vorhergesagt – mit 4.040 EUR/m² für Eigentumswohnungen im Jahr 2021 und einem Anstieg der Immobilienpreise um 19,80% im Vergleich zum Vorjahr macht sich das auch auf dem Wohnungsmarkt bemerkbar.
Steglitz
Wenn auch der Stadtteil Berlin Steglitz sein gutbürgerliches und ruhiges Image durch ein dynamisches und modernes ausgetauscht hat, so tragen die vielen Grünanlagen und Einkaufsmöglichkeiten weiterhin zur Attraktivität des Bezirks bei – was Eigentumswohnungen betrifft, konnten die Quadratmeterpreise 2019 starke Anstiege verzeichnen und liegen im Jahr 2021 bei 4.630 EUR/m².
Zehlendorf
Mit über 50 % Wasser- und Waldfläche ist Zehlendorf nobles Zentrum der Lebensqualität in Berlin und auch bei Touristen äußerst beliebt – das spiegelt sich auch in den Immobilienpreisen wider, die mit 5.490 EUR/m² für Eigentumswohnungen für ein Viertel außerhalb der Berliner Mitte außergewöhnlich hoch sind.
Tempelhof
Bei durchschnittlichen Immobilienpreisen von 4.110 EUR/m² im Jahr 2021 für Eigentumswohnungen und das trotz Zentrumsnähe, kann Berlin-Tempelhof noch als Geheimtipp für bezahlbares und zentrales Wohnen bezeichnet werden.
Schöneberg
Eine gute Verkehrsanbindung und eine auch während Corona aufregende Kneipen- und Kulturszene spricht für das lässige Image Schönebergs. Die Immobilienpreise liegen mit 5.380 EUR/m² für Eigentumswohnungen im Jahr 2021 aber im oberen Bereich.
Treptow
Die nachhaltige und moderne Entwicklung des Bezirks lässt auch die Immobilienpreise steigen – durchschnittlich belaufen sich diese im Jahr 2021 auf 4.210 EUR/m² und haben ein Wachstum von 17 % im Vergleich zum Vorjahr verzeichnen können.
Köpenick
Ebenso steigen die Immobilienpreise in benachbarten Berlin-Köpenick. Im Schnitt betragen diese 2021 für jeden Quadratmeter 4.620 Euro – mit einem Wachstum von 19.50% im Vergleich zu 2020 – und machen den Standort zu einem der vielversprechendsten der Hauptstadt.
Prognose: Steigen oder fallen die Immobilienpreise in Berlin?
Obwohl die Bezirke Berlins unterschiedliches Wachstum vorweisen, so schließen sie sich aber alle dem Trend von steigenden Immobilienpreisen an, welche wohl auch in vorhersehbarer Zukunft nicht sinken werden. Der einzige Dämpfer für langfristige Prognosen bis zum Jahr 2030 sind potenzielle neue gesetzliche Reglementierungen – doch die ungebrochen hohe Nachfrage und das weiterhin schrumpfende Angebot machen attraktive Wertsteigerungen auch nach 2021 noch möglich. Eine Krise oder gar Blase sind auf dem Berliner Immobilienmarkt derzeit unwahrscheinlich und der Ausblick gibt Hoffnung auf eine weiterhin positive Entwicklung der Immobilienpreise.
Daten/Quelle: https://www.wohnungsboerse.net/Immobilienpreise/immobilien-Berlin-2825.pdf
