Strafzinsen für Sparguthaben und turbulente Börsen führen immer mehr Menschen dazu, Geld in Immobilien zu investieren. Hier winken noch gute Renditen ohne allzu großes Risiko. Mit einem einfachen Instrument, dem Leverage-Effekt, kann die Immobilien Rendite – wenn auch nicht risikolos – gesteigert werden. Was der Leverage-Effekt genau ist, wie er funktioniert und welche Chancen und Risiken damit verbunden sind, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Achtung: Bitte beachten Sie, dass alle Angaben ohne Gewähr erfolgen und dieser Beitrag keine Beratung in Bezug auf Renditen darstellt. Für ausführliche Informationen zu Ihren individuellen Gegebenheiten konsultieren Sie bitte einen persönlichen Berater.
Was ist der Leverage-Effekt und wie funktioniert er?
Der Begriff Leverage stammt aus dem Englischen und heißt übersetzt Hebelwirkung. Als Leverage-Effekt wird die Hebelwirkung von Fremdkapital auf die Eigenkapitalrendite bei einer Investition beispielsweise in Immobilien bezeichnet. Der Leverage-Effekt spielt eine wichtige Rolle bei verschiedenen Investitionen. So kann beispielsweise der Kauf von Aktien mit Fremdkapital finanziert werden. Unternehmen nutzen in der Regel immer Fremdkapital, um die Eigenkapitalrendite zu verbessern.
Andere Bezeichnungen sind Hebelwirkung der Kapitalstruktur oder Hebelwirkung des Verschuldungsgrades. Im Prinzip besagt der Leverage-Effekt nichts anderes, als dass durch einen gewissen Anteil Schulden die Rendite des Eigenkapitals bei einer Investition in Immobilien gesteigert werden kann. Dabei muss jedoch beachtet werden, dass sich der Hebeleffekt sowohl positiv wie auch negativ auf die Rentabilität beim Kauf einer Immobilie auswirken kann.
Wie wird der Leverage-Effekt berechnet?
Für die Berechnung des Leverage-Effekts gibt es eine einfache Formel:
RE = RG + FK / EK x (RG – I)
In dieser Formel stehen RE für die erwartete Rendite auf das Eigenkapital. RG ist die Gesamtkapitalrendite. I ist der Fremdkapitalzinssatz. FK ist das Fremdkapital und EK das Eigenkapital. Diese Formel stammt aus der Finanzmathematik. In der Praxis wird meist eine andere Formel für die Berechnung der Eigenkapitalrendite verwendet. Diese Formel lautet:
Eigenkapitalrendite = (Gesamtrendite – Finanzierungskosten) / Eigenkapital x 100 %
So funktioniert der positive Leverage-Effekt
Der positive Leverage-Effekt funktioniert, wenn die für das Fremdkapital zu zahlenden Zinsen geringer sind als die Gesamtrendite der mit diesem Geld und ihrem Eigenkapital finanzierten Immobilie. Wenn die von Ihnen erwartete Gesamtkapitalrendite größer ist als die Zinsen, die Sie für das Fremdkapital bezahlen müssen, steigt die Kapitalrendite linear mit dem sogenannten Verschuldungsgrad. Das heißt, je höher der Verschuldungsgrad ist, umso höher kann die Rendite für das eingesetzte Eigenkapital sein. In diesem Fall wird von einer Leverage-Chance gesprochen.
So funktioniert der negative Leverage-Effekt
Der Hebeleffekt wirkt jedoch auch in die umgekehrte Richtung. Wenn die Zinsen für das Fremdkapital höher sind, als die Gesamtrendite der Immobilie, sinkt die Rendite für das eingesetzte Eigenkapital. Die Rendite sinkt linear mit dem Verschuldungsgrad. Diese Situation wird als negativer Leverage-Effekt bezeichnet. Wenn die Zinsen des für die Immobilienfinanzierung aufgenommen Kredits über der Gesamtrendite der mit diesem Geld finanzierten Immobilie liegen, wird dies auch als Leverage-Risiko bezeichnet.
Leverage-Effekt: So funktioniert die Renditesteigerung bei einer Immobilie
Um zu veranschaulichen, wie der Leverage-Effekt zur Renditesteigerung beim Kauf einer Immobilie beiträgt, folgen hier drei Beispiele. Das erste Beispiel zeigt die Rendite beim Kauf einer Wohnung ohne Fremdfinanzierung.
Für dieses Beispiel nehmen wir an, Sie kaufen eine Eigentumswohnung in guter Lage für 300.000 Euro. Sie bezahlen den Kaufpreis ganz aus eigener Tasche. Die Nettokaltmiete für diese Wohnung beträgt 800 Euro im Monat. Insgesamt erzielen Sie im Jahr Mieteinnahmen von 9.600 Euro. Daraus ergibt sich eine Eigenkapitalrendite von:
9.600 Euro / 300.000 Euro x 100 % = 3,2 %
Im zweiten Beispiel kaufen Sie die gleiche Wohnung, finanzieren jedoch 25 % oder 75.000 Euro über ihre Hausbank. Für diesen Kredit bezahlen Sie 2 % oder 1.500 Euro im Jahr. Daraus ergibt sich folgende Eigenkapitalrendite:
(9.600 Euro – 1500 Euro) / 225.000 Euro x 100 % = 3,6 %
Durch die Fremdfinanzierung von 75.000 Euro für den Kauf der Wohnung kann die Eigenkapitalrendite in diesem Beispiel auf 3,6 % gesteigert werden. Voraussetzung für diese Steigerung der Rendite durch den Leverage-Effekt ist jedoch, dass Sie konstante Mieteinnahmen erzielen.
Noch deutlicher wird die Steigerung der Eigenkapitalrendite durch den Leverage-Effekt, wenn Sie in diesem Beispiel den Fremdkapital- und Eigenkapitalanteil umdrehen. Das heißt, Sie würden 225.000 Euro über die Bank finanzieren, dafür 4.500 Euro Zinsen bezahlen und 75.000 Euro Eigenkapital aufbringen. Alle anderen Annahmen bleiben gleich. In diesem Fall würde sich folgende Eigenkapitalrendite ergeben:
(9.600 Euro – 4.500 Euro) / 75.000 Euro x 100 % = 6,8 %
Eine noch höhere Eigenkapitalrendite können Sie erreichen, wenn sich der Wert der gekauften Immobilie im Laufe der Jahre positiv entwickelt. Auch in diesem Fall kann der Leverage-Effekt abhängig von der Höhe des Fremdkapitals die Eigenkapitalrendite erheblich steigern.
Wenn Sie für die im Beispiel genannte Wohnung von einer jährlichen Wertsteigerung in Höhe von 2 % ausgehen, hat diese Wohnung 10 Jahre nach dem Kauf einen Wert von rund 360.000 Euro. Sie können also einen zusätzlichen Veräußerungsgewinn von rund 60.000 Euro erzielen. Das heißt, Ihr Eigenkapital aus dem zweiten Beispiel ist nach zehn Jahren auf rund 285.000 Euro gestiegen. Dies entspricht einer Rendite von rund 26,7 %. Hätten Sie den Kauf dagegen vollständig selbst finanziert, wäre Ihr Eigenkapital zwar auf 360.000 Euro angewachsen, die Rendite würde aber nur 20 % betragen.
Leverage-Effekt: Das sind die Chancen und Risiken bei der Immobilienfinanzierung
Der Leverage-Effekt bei der Immobilienfinanzierung ist mit Chancen, aber auch Risiken verbunden, die wir Ihnen in den folgenden Abschnitten vorstellen.
Chancen
Der Leverage-Effekt kann die Eigenkapitalrendite beim Immobilienkauf deutlich erhöhen. Vorausgesetzt, die Immobilie erzielt die erwartete Gesamtrendite und im besten Fall noch eine Wertsteigerung im Laufe der Zeit. Aber auch der Leverage-Effekt hat Grenzen. Theoretisch kann bei Investitionen in Immobilien der Eigenkapitalanteil vollständig durch Fremdkapital ersetzt werden. In diesem Fall wäre die Eigenkapitalrendite unendlich. Aber nur theoretisch. In der Praxis werden Anleger kaum eine Bank finden, die außer für die Eigennutzung und einer sehr guten Bonität den Kauf einer Immobilie zu 100 % finanzieren. In der Regel werden Sie immer einen gewissen Eigenkapitalanteil aufbringen müssen.
Risiken
Verändern sich die Gesamtrentabilität einer Immobilie oder die Kreditzinsen für das Fremdkapital, hat dies direkte Auswirkungen auf die Eigenkapitalrentabilität. Bei steigenden Kreditzinsen und sinkender Gesamtrentabilität kann sich der Leverage-Effekt negativ auswirken. Sobald die Kosten für das Fremdkapital den Gewinn aus der Immobilie übersteigen, kommt es zu Verlusten. Die Gesamtrentabilität kann sich beispielsweise verschlechtern, wenn die Immobilie nicht wie geplant vermietet werden kann, es zu Leerständen kommt oder wenn kostspielige Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden müssen. Zumindest das Risiko, dass im Laufe der Jahre unerwartete Ausgaben für die Immobilie geleistet werden müssen, sollte vor dem Kauf einer Immobilie mit Fremdkapital berücksichtigt werden.
Das Verlustrisiko steigt mit der Höhe des Fremdkapitalanteils bei der Immobilienfinanzierung. Hinzu kommt ein nicht immer auszuschließendes Risiko, dass die Immobilie im Laufe der Zeit an Wert verliert. Dieses Risiko ist von verschiedenen Faktoren, darunter insbesondere dem Standort des Objektes abhängig. Beispielsweise kann sich der Wert einer Immobilie drastisch reduzieren, wenn bei einer Wohnimmobilie in Ortsrandlage hinter dem Grundstück eine Umgehungsstraße gebaut wird oder gegenüber ein Gewerbegebiet entsteht. Ein geringes Wertverlustrisiko besteht in prosperierenden Regionen, insbesondere in beliebten Städten wie Berlin, München oder Hamburg. Bei Immobilien in 1A Lagen sind Banken auch eher bereit, einen Großteil der Finanzierung zu übernehmen.
Der Leverage-Effekt ist bei der Finanzierung von Immobilien ein zweischneidiges Schwert. Er kann die Eigenkapitalrendite bei einem hohen Fremdkapitalanteil signifikant erhöhen. Der Leverage-Effekt kann aber auch Eigenkapital vernichten, wenn sich der Werte der Immobilien oder die Gesamtrendite in die falsche Richtung entwickeln. Niemand kann heute sagen, wie sich der Immobilienmarkt in den nächsten 2, 5 oder 7 Jahren entwickeln wird. Bevor Sie eine Immobilie als Renditeobjekt in Betracht ziehen und zum Teil fremdfinanzieren, sollten Sie das Objekt sorgfältig prüfen. Die Lage, das Umfeld und der Zustand der Immobilie haben einen erheblichen Einfluss auf die Gesamtrendite. Lassen Sie sich ausführlich und umfassend beraten, bevor sie den Kauf einer Immobilie mit einem hohen Anteil Fremdkapital finanzieren, um den Leverage-Effekt für eine höhere Eigenkapitalrendite zu nutzen.
