Berlin besitzt insgesamt 71 Gebiete zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Diese sozialen Erhaltungsgebiete werden in den Medien und im Volksmund häufig als Milieuschutzgebiete bezeichnet. Wie sich diese Gebiete auf Eigentümer, Vermieter und potenzielle Käufer von Immobilien auswirken, wollen wir in diesem Beitrag näher erläutern.
Was sind Milieuschutzgebiete (soziale Erhaltungsgebiete) und soziale Erhaltungsverordnungen und welches Ziel verfolgen sie?
Wer in Berlin eine Immobilie besitzt oder mit dem Kauf von Immobilieneigentum liebäugelt, der stolpert früher oder später über den Begriff „Milieuschutzgebiet“. Doch was verbirgt sich hinter einem solchen Gebiet und welchen Zweck soll es erfüllen?
Bei einer Betrachtung des Wohnungsmarktes in Berlin fällt auf, dass in den vergangenen Jahren vermehrt Modernisierungsarbeiten vorgenommen wurden. Besonders die Berliner Innenstadt ist von diesen Maßnahmen betroffen, die mit einem starken Anstieg der Kauf- und Mietpreise einhergehen. Häufig passiert es, dass die eigentlichen Bewohner der Wohnungen nach den Renovierungsarbeiten nicht mehr in der Lage sind, die hohen Mietpreise zu zahlen. Sie ziehen notgedrungen aus dem Stadtviertel weg, wodurch sich die soziale Zusammensetzung der Berliner Kieze stark verändert.
Der Gesetzgeber ist mit diesen Veränderungen alles andere als zufrieden, weshalb in § 172 Absatz 1 Nr. 2 und Absatz 4 im Baugesetzbuch festgehalten wurde, dass in Berlin in einem Bebauungsplan eine Satzung sichergestellt werden kann, wie sich die Wohnbevölkerung zusammensetzen soll. Die Sprache ist dann von einer Milieuschutzverordnung oder, juristisch korrekt, von einer sozialen Erhaltungsverordnung. Das Ziel besteht darin, die Zusammensetzung der Bewohner in diesem Gebiet aufrechtzuerhalten und großen Veränderungen vorzubeugen. Bevölkerungsgruppen sollen nicht durch den Preisanstieg nach Modernisierungsarbeiten aus ihrem Kiez vertrieben werden. Sicherlich gibt es immer Personen, die ihren angestammten Wohnort verlassen. Die Anzahl soll jedoch so gering sein, dass sich die allgemeine Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nicht verändert. Günstiger Wohnraum soll in den Milieuschutzgebieten auch in Zukunft geboten werden.
Wie entsteht ein Milieuschutzgebiet (soziales Erhaltungsgebiet)?
Grundsätzlich kann jedes Mitglied einer Partei, jedes Mitglied der Bezirksverordnetenversammlung oder jeder Bürger einen Antrag auf die Umwandlung in ein Milieuschutzgebiet stellen. Die Bezirksverordnetenversammlung (BBV) entschließt, welche Kieze, Quartiere oder Gebiete zu einem „Verdachtsgebiet“ ernannt werden und in einer Voruntersuchung näher untersucht werden sollen. Es kann jedoch beobachtet werden, dass der Vorgang stark pauschalisiert wird. Dies lässt sich am Beispiel Neukölln veranschaulichen: Die Parteien Linke und Grüne forderten das Bezirksamt auf, ein Grobscreening durchzuführen, um weitere potenzielle Milieuschutzgebiete in diesem Bezirk ausfindig zu machen. Der Fokus sollte auf Wohngebieten liegen, in denen ein hoher Mietwohnungsanteil ist. Wenn man von Gewerbe- und Industriegebieten absieht, fallen hierunter rund 100 Prozent des Bezirks Neukölln.
Sobald die erste Untersuchung bestätigt, dass es sich bei dem Viertel um ein Gebiet handelt, dessen Zusammensetzungen der Wohnbevölkerung gefährdet ist, erarbeitet die Bezirksverordnetenversammlung per Aufstellungsbeschluss, dass das betroffene Gebiet genauer untersucht werden muss. Sobald dieser Aufstellungsbeschluss von der Bezirksverordnetenversammlung abgesegnet wird, können die Anträge auf Nutzungsänderungen, bauliche Änderungen und Aufteilungen von der Verwaltung zurückgestellt oder gar untersagt werden. Diese Möglichkeit lässt sich in § 6 WEG finden, ihr Zeitraum gilt für bis zu 12 Monate.
Anschließend kommt es zu einer Untersuchung, die bei näherer Betrachtung recht pauschal zu sein scheint. Es werden hauptsächlich externe Gesellschaften damit beauftragt, ein entsprechendes Gutachten zu erstellen, aus dem hervorgeht, in welcher Hinsicht die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in dem Gebiet gefährdet ist und geschützt werden sollte. Die Untersuchung erfolgt mittels einer Umfeldbefragung. Sobald der Bezirksverordnetenversammlung die Ergebnisse des Gutachtens vorliegen, beschließt diese final, ob das beantragte Gebiet offiziell zu einem Milieuschutzgebiet ernannt werden soll. Stimmt die Versammlung dem Anliegen zu, so wird die Erhaltungsverordnung mit einer zugehörigen Erhaltungssatzung erlassen. Durch die Veröffentlichung im Amtsblatt wird die Verordnung wirksam. Ab diesem Zeitpunkt können die Bezirke ihre Vorkaufsrechte ausüben.
Wie viele Milieuschutzgebiete (soziale Erhaltungsgebiete) gibt es aktuell in Berlin?
Zurzeit gibt es in Berlin 71 soziale Erhaltungsgebiete, die per Rechtsverordnung erlassen wurden. Diese befinden sich unter anderem in den folgenden Bezirken Berlins:
- Mitte
- Friedrichshain-Kreuzberg
- Pankow
- Charlottenburg-Wilmersdorf
- Spandau
- Tempelhof-Schöneberg
- Neukölln
- Treptow-Köpenick
- Lichtenberg
- Reinickendorf
Eine umfassende Liste stellen wir Ihnen selbstverständlich auch zur Verfügung:
- Gierkeplatz
- Mierendorff-Insel
- Weberwiese
- Boxhagener Platz
- Bergmannstraße-Nord
- Chamissoplatz
- Graeferstraße
- Hornstraße (und Erweiterung)
- Luisenstadt
- Petersburger Straße
- Kreuzberg-Nord
- Kaskelstraße
- Weitlingenstraße
- Seestraße
- Sparrplatz
- Leopoldplatz
- Waldstraße
- Birkenstraße
- Humboldthain Nord-West
- Kattegatstraße
- Reiniekendorfer-Straße
- Soldiner Straße
- Thomasiusstraße
- Tiergarten-Süd
- Reuterplatz
- Schillerpromenade
- Rixdorf
- Flughafenstraße/Donaustraße
- Körnerpark
- Hertzbergplatz/Treptower Straße
- Silbersteinstraße/Glasgower Straße
- Falkplatz
- Teutoburger Platz
- Kollwitzplatz
- Helmholtzplatz
- Bötzowstraße
- Winsstraße
- Arnimplatz
- Pankower Zentrum
- Humannplatz
- Ostseestraße/Grellstraße
- Langhansstraße
- Komponistenviertel
- Pankow-Süd
- Letteplatz
- Schöneberger Insel
- Barbarossaplatz/Bayerischer Platz
- Bautzener Straße
- Kaiser-Wilhelm-Platz
- Grazer Platz
- Schöneberger Norden
- Schöneberger Süden
- Tempelhof
- Alt-Treptow
- Niederschöneweide
- Oberschönerweide
- Alexanderplatzviertel
- Stralauer Kiez
- Klausenerplatz
- Britz
- Germaniapromenade
- Spandau Altstadt/Neustadt
- Wilhelmstadt
- Gropiusstadt
- Alt-Lietzow
- Jungfernheide
- Karl-August-Platz
- Richard-Wagner-Straße
- Danziger Straße Ost
- Fanningerstraße
- Scharnweberstraße
Welche Erhaltungsziele gibt es außerdem noch?
Im Baugesetzbuch § 172 fff wird festgehalten, welche Ziele die Erhaltungssatzung verfolgt. Es gibt insgesamt nicht nur den Wunsch nach dem Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung von Kiezen, sondern auch noch weitere Erhaltungsziele.
- Die städtebauliche Eigenart des Gebiets soll erhalten werden, weshalb die städtebauliche Gestalt nicht verändert werden soll.
- Die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung soll erhalten werden.
- Eine städtebauliche Umstrukturierung
Wichtig für Eigentümer: Rechtliche Aspekte und bauliche Regulierungen in Milieuschutzgebieten (sozialen Erhaltungsgebieten)
Die Eigentümer sind vom Milieuschutz besonders betroffen. Wenn sie ihre Eigentumswohnungen renovieren oder sanieren wollen, müssen sie eine Vielzahl an baulichen Regulierungen beachten. Welche das sind und welchen rechtlichen Aspekten Sie als Eigentümer einer Immobilie in einem Berliner Milieuschutzgebiet unterliegen, analysieren wir im Folgenden:
Das Vorkaufsrecht und Abwendungsvereinbarungen in Milieuschutzgebieten
Wenn sich eine Immobilie in einem sozialen Erhaltungsgebiet befindet, besitzt der Bezirk ein Vorkaufsrecht. Dies kann in § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 Baugesetzbuch nachgelesen werden. Wenn eine Immobilie veräußert werden soll, muss der Bezirk hiervon in Kenntnis gesetzt werden. Er hat zwei Monate Zeit, um selbst von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen oder das Vorkaufsrecht auf einen Dritten zu übertragen. Dies ist vorzugsweise eine der städtischen Wohnungsbaugesellschaften in Berlin, von denen es insgesamt sechs gibt.
Wenn eine Person an dem Kauf einer Immobilie interessiert ist, kann er das Vorkaufsrecht des Bezirks aufheben oder abwenden, indem er eine Abwendungsvereinbarung unterzeichnet. In dieser Vereinbarung verpflichtet er sich dazu, die Vorgaben zum Erhalt des Milieuschutzgebiets, die durch den Bezirk auferlegt wurden, einzuhalten. In dieser Vereinbarung wird beispielsweise häufig festgelegt, dass der Käufer einer Immobilie auf die Zusammenlegung mehrerer Wohnungen verzichten wird und bestimmte Modernisierungsmaßnahmen nicht vornehmen wird.
Die Umwandlungsverordnung für soziale Erhaltungsgebiete
Am 14. März 2015 trat in Berlin die Umwandlungsverordnung in Kraft. Sie sieht vor, dass in Milieuschutzgebieten ein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- zu Eigentumswohnungen besteht. Eine Genehmigung für die Umwandlung einer Wohnung wird meist nur dann erteilt, wenn sich der Eigentümer der Immobilie dazu verpflichtet, die Eigentumswohnung über sieben Jahre hinweg nur an die Mieter zu veräußern, die in der Wohnung leben. Die wirtschaftliche Verwertbarkeit einer Eigentumswohnung sinkt hierdurch stark.
Die genehmigungspflichtigen Maßnahmen in Milieuschutzgebieten
In Milieuschutzgebieten muss eine Reihe an Veränderungen, die an einer Wohnung vorgenommen werden können, genehmigt werden. Dazu gehört unter anderem die Nutzung der Wohnung. Wie bereits beschrieben, wird die Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung nur unter bestimmten Auflagen genehmigt. Hinzu kommen Modernisierungen, bauliche Änderungen, Rückbau und Umbauten.
Ob ein Vorhaben vom Bezirk genehmigt wird oder nicht, hängt von den individuellen Verhandlungen mit der zuständigen Dienststelle, sowie von der Politik des Bezirks ab. Eine Maßnahme kann nach persönlichen Verhandlungen beispielsweise genehmigt werden, wenn die Kosten der Modernisierung nur zu einem Bruchteil auf die Mieter der Immobilie umgelegt werden.
Genehmigungsfähig sind außerdem unter normalen Umständen auch Arbeiten, welche die Immobilie an den zeitgemäßen Wohnstandard anpassen. Dazu gehören beispielsweise der Einbau von gesetzlich erforderlichen Wärmedämmungen, der Einbau eines Aufzugs, der Einbau von Isolierfenstern oder einer Einbauküche, sowie der erstmalige Anbau eines Balkons, soweit die Nutzfläche bei maximal fünf Quadratmetern liegt.
Nicht genehmigungsfähig sind hingegen Modernisierungsmaßnahmen, die als nicht notwendig angesehen werden und als sogenannte Luxussanierungen bezeichnet werden. Hierzu gehören beispielsweise der Einbau eines Gästebads, Änderungen am Grundriss der Immobilie, der Einbau einer Fußbodenheizung, die Zusammenlegung von Wohnungen, der Einbau eines Wintergartens, einer Loggia oder einer Terrasse, sowie Nutzungsänderungen der Mietwohnung und eine Umwandlung zu einer Gewerbeimmobilie oder einer Ferienwohnung.
Wie läuft das Genehmigungsverfahren für Modernisierungsmaßnahmen bei Wohnungen in Milieuschutzgebieten ab?
Wenn das Genehmigungsverfahren reibungslos abläuft, gilt es, folgende drei Schritte zu durchlaufen:
- Der Bauherr oder Eigentümer einer Immobilie informiert das Bezirksamt über die geplanten Modernisierungsmaßnahmen
Dies geschieht in der Regel persönlich in der Beratung vor Ort oder über ein Telefongespräch. In dem Gespräch mit dem Bezirksamt erfahren Sie, ob das Vorhaben insgesamt eine Antragspflicht besitzt. Außerdem kann bei diesem Beratungstermin auch Auskunft darüber gegeben werden, ob das Vorhaben umsetzbar ist oder Anpassungen vorgenommen werden müssen, um die Kriterien einer Genehmigungsfähigkeit zu erfüllen. - Es wird der Antrag auf eine erhaltungsrechtliche Genehmigung gestellt
Die Sachbearbeitenden informieren Sie darüber, welche Unterlagen Sie für die Beantragung einer Genehmigung benötigen. Anschließend informiert die Mieterberatung des Bezirksamts die Mieter der Immobilie über den Antrag, den Sie gestellt haben. - Innerhalb eines Monats prüft das Bezirksamt den Antrag, der vollständig eingereicht werden muss.
Zunächst einmal überprüft das Bezirksamt, ob Sie alle geforderten Unterlagen vollständig und korrekt eingereicht haben. Anschließend wird analysiert, ob eventuell Änderungen am Antrag vorgenommen werden müssen. Dies geschieht beispielsweise, wenn Ihr Modernisierungsvorhaben nicht oder nur zum Teil genehmigungsfähig ist.
Auswirkungen auf die Eigenbedarfskündigung
Unter normalen Umständen kommt es häufig vor, dass ein Wohnungseigentümer seinem Mieter kündigt, um Eigenbedarf anzumelden. Für eine Immobilie, die in einem Milieuschutzgebiet liegt, wird die Eigenbedarfskündigung jedoch erschwert. Vom Bezirk wird festgesetzt, dass sich die Wohnverhältnisse zur Erhaltung des sozialen Gebiets nicht ändern dürfen. Wenn der Eigentümer einer Wohnung dem Mieter kündigen möchte, um die Wohnung selbst zu nutzen, so muss dieser Wunsch mit der Erhaltungsverordnung vereinbar sein, um durchgesetzt werden zu können.
Der Eigentümer ist dazu verpflichtet, die Begründung für die Kündigung und den Wunsch des Eigenbedarfs im Kündigungsschreiben auszuführen. Wenn der Mieter widerspricht, muss das Gericht die Gründe für die Anmeldung des Eigenbedarfs eingehend prüfen.
Wenn für das Gebiet, in dem die Immobilie liegt, eine Erhaltungssatzung erlassen wurde, dann wird die Kündigung des Mietverhältnisses unter Umständen erschwert. Bei einer Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 2 oder Nr. 3 Baugesetzbuch muss der Wohnungseigentümer seine Nutzungsabsichten den Zielen der Satzung anpassen. Bei bestimmten Nutzungsänderungen oder geplanten Umbauten muss eine explizite behördliche Genehmigung eingeholt werden. Der Bezirk überprüft, ob der Eigentümer der Immobilie seinen Wunsch auf Eigennutzung überhaupt verwirklichen kann. Wenn der Eigentümer der Wohnung nicht in der Lage ist, überzeugend darzulegen, dass seine Wünsche des Eigenbedarfs mit den Auflagen der Erhaltungssatzung vereint werden können, kann das Landgericht die Kündigung ablehnen.
Fazit
Seit nunmehr über 20 Jahren gibt es den Milieuschutz in Berlin bereits. Zu den ersten Gebieten gehörten beispielsweise Viertel und Straßen der Bezirke Berlin Tiergarten und Kreuzberg. Hinzu kamen Teile von Pankow und Berlin Mitte. Der Milieuschutz wird dann ausgesprochen, wenn befürchtet wird, dass sich die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung des Stadtteils signifikant ändern könnte. Außerdem auch dann, wenn durch gehäufte Modernisierungsarbeiten das Stadtbild verändert wird.
Trotzdem kann beobachtet werden, dass in vielen Milieuschutzgebieten Berlins vor allem einkommensstarke Haushalte leben. Die Mieten liegen oft über dem Durchschnitt des Berliner Wohnungsmarktes. Der Erfolg der Maßnahmen zur sozialen Erhaltung ist deshalb nicht gewiss. Teil des Problems scheint zu sein, dass es in Berlin weiterhin große Gebiete gibt, die keinem Schutz unterliegen. In ihnen werden Bauanträge genehmigt und Fassaden verändert, ohne dass besondere Auflagen erfüllt werden müssen. Dies trägt dazu bei, dass sich die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Berlins weiterhin deutlich verändert. Ebenso wie das Stadtbild, denn die Modernisierungsmaßnahmen, die in vielen Bezirken der deutschen Hauptstadt vorgenommen werden, lassen sich nicht mit den eigentlichen Absichten des Milieuschutzes vereinen. Neubauprojekte, die an zahlreichen Stellen aus dem Boden sprießen, heben sich deutlich von den Altbauten der Gründerzeit ab und verändern das Bild der Kieze Berlins. Deshalb fordern einige Politiker einen flächendeckenden Milieuschutz für Berlin.
