Altbau oder Neubau? Sie sind auf der Suche nach einer Immobilie, wissen aber nicht, ob Sie sich für eine Neubau- oder Altbau Immobilie entscheiden sollen? Wir klären Sie über den Häuser- und Wohnungsmarkt in Berlin auf und informieren Sie über mögliche Vor-, sowie Nachteile der beiden Varianten.
Wie werden Alt- und Neubau unterschieden?
Bei der Unterscheidung von Neu- und Altbau Gebäuden ist meist das Baujahr ausschlaggebend. Das Baujahr beschreibt den Zeitpunkt, bei dem eine Immobilie fertiggestellt und somit bezugsfertig ist. Jedoch gibt es keine genaue Grenze, welche Alt- und Neubauten klar voneinander unterscheidet. Häufig wird deshalb auf bestimmte Baumerkmale in der Verarbeitung des Gebäudes geachtet.
Altbau
Eine genaue Regelung für die Definition eines Altbaus existiert nicht. Dennoch bestehen Altbau Gebäude meist aus Materialien, die heutzutage selten oder gar keine Verwendung mehr finden. Zu ihnen werden Mauerwerkswände, Kastenfenster, sowie über drei Meter hohe Holzbalkendecken, Dielen- und Parkettböden sowie Mädchen- oder Speisekammern und Stuck gezählt. Hinsichtlich des Materials, sowie der Bauweise, sind Betonwände- und Decken und Isolier- und Verbundglasfenster ein Anzeiger für späte Altbau Gebäude. Im Mietrecht gehören Gebäude, die bis 1949 gebaut wurden, zu Altbauten, wohingegen das Einkommensteuerrecht die Grenze bei dem Baujahr 1924 legt. Zudem sollen Gebäude, dessen Nutzungsdauer der raumabschließenden und tragenden Bauteile sich dem Ende neigt, als Altbauten gezählt werden. Die Nutzungsdauer der Bauteile entspricht im Durchschnitt etwa 80 Jahre, wonach Häuser ab 60 Jahren bereits zum Altbau zählen. Dies entspricht einer ungefähren Grenze, welche das Jahr 1948 markiert. Altbau Häuser oder Wohnungen haben ihren ganz eigenen Charme, der mit keiner Neubau-Immobilie vergleichbar ist. Die Liebe zum Detail in all ihren dekorativen Feinheiten machen eine Altbau-Immobilie zu einem besonderen Hingucker.
Neubau
Wenngleich die Altbauten-Grenze bei dem Baujahr 1949, beziehungsweise 1924 liegt, gilt ein Gebäude, das nach dieser Grenze gebaut wurde, noch nicht als Neubau. Meistens fallen unter diesem Begriff neu gebaute und bisher unbewohnte Häuser. In den neuen Ländern, wie Brandenburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Brandenburg und Thüringen, gelten Häuser ab einem Baujahr von 1950 als Neubau. Oftmals fallen auch Gebäude in Plattenbauweise unter diesen Titel.
Alt- oder Neubau: Wie wohnt man in Berlin?
Das Berlin, was wir heute kennen, hat eine lange Entwicklung hinter sich. Wie es entstanden ist und welche Etappen es durchlaufen hat, zeigen die verschiedenen Dekaden.
Bis 1900: Arbeiterquartiere im alten Berlin
Während der Industrialisierung wurde Berlin im 19. Jahrhundert zur Millionenmetropole. Da immer mehr Arbeiter nach Berlin kamen, wurden Wohnungen immer dringender. Die einstigen Arbeiterquartiere mit ihren hohen Stuck-Decken, den verzierten Fassaden und den gewaltigen Erkern sind heutzutage das Markenzeichen des Berliner Altbaus. Die Hinterhöfe der Häuserblöcke sind eine Besonderheit im Stadtbild Berlins. Zu den typischen Bauten gehören damalige Mietskasernen-Blöcke in Kreuzberg, Prenzlauer Berg und Friedrichshain.
1901 bis 1920: Zeit der Berliner Vorstädte
Um die Jahrhundertwende hat Berlin einen großen Zuwachs an Einwohnern erlebt. Bereits im Jahr 1905 lebten über zwei Millionen Menschen in der Stadt, wobei Berlin zu damaliger Zeit wesentlich kleiner war als heutzutage. Teile, wie Charlottenburg, Neukölln und Schöneberg waren eigenständig, jedoch wuchs auch hier die Population immer mehr an, wodurch ebenfalls der Wohnungsbau angekurbelt wurde. Im Jahre 1918 wurde erstmals der weitere Bau von Mietskasernen untersagt und Berlin formte sich allmählich mit seinen 3,8 Millionen Einwohnern zu dem Berlin, was wir heute kennen. Gekennzeichnet ist diese Epoche durch die Hackeschen Höfe in Berlin-Mitte, sowie der Bau von Jugendstil-Häusern aus floralen Ornamenten, die den Stil der Gründerzeit widerspiegeln.
1921 bis 1940: Berliner Moderne
Während dieser Epoche wuchs Berlin auf eine Einwohnerzahl von über vier Millionen Einwohner an. Ein Viertel der heutigen Häuser Berlins wurde zwischen den 20er- und 30er-Jahren errichtet. Außerdem entstanden bezahlbare Großsiedlungen, die außerhalb gelegen waren. Statt der Enge der zahlreichen Hinterhöfe, war das neue Motto des Berliner Stadtbildes Luft, Licht und Grün. Der Wohnungsbau ging im Laufe dieser Dekade zurück. Nicht mehr florale Verzierungen, sondern schlichte, klare Formen machten die Gebäude aus. Die Putzfassaden waren schnörkellos und es wurden Zeilenbebauungen mit Grünanlagen vorgenommen. Typische Bauten dieser Epoche sind die Siedlungen Schillerpark, Britz, Siemensstadt, sowie die Wohnstadt Carl Legien und die Weiße Stadt.
1941 bis 1960: Zweiter Weltkrieg, Wiederaufbau, Sachbauten und Prestigeprojekte
Die Kriegszeit brachte den Wohnungsbau zum Erliegen. Zahlreiche Häuser und Wohnungen wurden während der Bombardierungen in Berlin zerstört. Der Wiederaufbau begann erst in den 1950er Jahren. Die Häuser der Nachkriegszeit waren von minimalistischen Designs geprägt und verblieben schmucklos. Zum Großteil wurden Zweckbauten errichtet, die überwiegend kleine Fenster hatten. Der Tiergarten im Hansaviertel, sowie die Karl-Marx-Allee gehören zu den typischen Errichtungen der Epoche.
1961 bis 1990: Plattenbauten in Ost- und West-Berlin
Nach Ende des Mauerbaus wurden zwei verschiedene Ansätze zur Gestaltung von Berlins Stadtbild ausgeführt. Sämtliche Mietskasernen wurden entweder vernachlässigt oder vollkommen abgerissen, wobei flächenweise eine Vielzahl an Häusern und anderen Gebäuden verschwanden. Die sogenannte Flächensanierung oder auch Kahlschlagsanierung wurde überwiegend in den Stadtteilen Wedding und Neukölln vorgenommen. Dagegen begann der Wohnungsbau eher am Rande der Stadt. Der westliche Teil Berlins war für die Großbausiedlungen bekannt, wohingegen der Osten Plattenbaugebiet war. Hauptsächlich wurden in beiden Teilen Bauelemente verwendet, die bereits industriell vorgefertigt waren. Außerdem fanden besonders Flachdächer ihren Platz im Berliner Stadtbild.
1991 bis 2000: Zeit der Sanierungen und des Wachstums im Ostteil Berlins
Zu dieser Epoche war der Traum eines eigenen Hauses mit einem Garten ein besonderer Wunsch vieler Berliner Einwohner. Die Flächen, die bislang unbebaut waren, wurden mit Siedlungen von Einfamilienhäusern oder kleineren Wohnblöcken gefüllt. Dies wurde vor allem in den Stadtteilen des Nordostens, wie Blankenburg, Französisch Buchholz und Karow realisiert. In den bereits bebauten Teilen Berlins, wie Biesdorf, Mahlsdorf und Kaulsdorf, sowie Tierpark, wurden neue Einfamilienhäuser hinzugefügt, indem Besitzer ihre großen Grundstücke teilten. Außerdem gehörte der Potsdamer Platz zu der größten innerstädtischen Baustelle in ganz Europa. Altbauten wurden renoviert und konnten von gewöhnlichen Einwohnern, auf Grund des ausgebliebenen Berlin-Booms, noch bezahlt werden.
2001 bis 2020: Berlin ändert sein Gesicht
Da nach der Jahrtausendwende mehr Menschen Berlin verließen, als neu hinzukamen, kam der Wohnungsbau in Berlin zum Stagnieren. Drei Jahre lang wurden nur sehr wenig bis gar keine neuen Wohnungen gebaut, bis im Jahre 2003 Berlin erneut an neuen Bewohnern gewann. Sobald der Wohnungsbau wieder ins Rollen kam, wurden vorwiegend Luxusbauten errichtet, welche für eine besonders zahlungsfähige Klientel gedacht war. Unter diesen Luxusbauten sind beispielsweise das Yoo, welches ein beliebter Wohnturm nahe der East Side Gallery ist. Die preiswerteren Wohnbauten wurden dagegen dezentral am Stadtrand erbaut. Insgesamt wurden zu dieser Epoche so wenig Wohnungen und Häuser gebaut wie in keinem Jahr zuvor.
Vorteile von Altbauwohnungen
- Optimale Einbettung in das Wohnumfeld
- Vergleichsweise günstigere Voraussetzungen und Gegebenheiten als Neubauten
- Sanierungen ermöglichen individuelle Gestaltung
- Keine große Vorlaufzeit benötigt
- Besichtigungen können vor Ort und direkt unternommen werden
- Vorbesitzer und Mieter können Erfahrungen teilen
Nachteile von Altbauwohnungen
- Hohe Sanierungs-, Renovierungs- und Modernisierungskosten
- Denkmalschutz verhindert häufig Umbaumaßnahmen
- Schlechte Energieeffizienz
- Fehlende Tiefgaragen
- Feuchtigkeit macht sich in Kellern bemerkbar
Vorteile von Neubauwohnungen
- Frei wählbare Umgebung, Größe und Form
- Individuelle Gestaltungsmöglichkeiten
- Modernisierung ist nicht erforderlich
- Bauunternehmen kann frei und direkt ausgewählt werden
- Planung und Ausrichtung nach modernster Art
- Wertentwicklung verläuft stabil und sicher
Nachteile von Neubauwohnungen
- Niedrige Deckenhöhe
- Der gewisse Charme fehlt und die Wohnungen wirken manchmal “kühl”
- Eher dezentral gelegen
Der Preisunterschied zwischen Alt- und Neubauwohnungen
Verglichen mit Neubauten, sind Altbauwohnungen im Regelfall signifikant günstiger. Ein Quadratmeter Altbau kostet in Berlin im Durchschnitt 3.928 Euro, wohingegen ein Quadratmeter in einer Neubauwohnung im Durchschnitt 5.583 Euro kostet. Dies stellt einen preislichen Unterschied von 40% dar. Je nachdem wie groß die Wohnung ist, um die es sich handelt, können sich nahezu sechsstellige Unterschiede im Kaufpreis ergeben. Abhängig ist dieser Wert unter anderem von der Region und Lage der Immobilie. So kann beispielsweise beim Kauf einer Wohnung von 70 Quadratmetern eine Preisdifferenz von 110.000 Euro entstehen.
Altbauten sind zwar vergleichsweise günstig im Kauf, jedoch kommen oft unerwartete Zusatzkosten auf einen zu, die nicht im Kaufpreis enthalten waren. Daher ist es wichtig, eine gründliche Inspizierung der Immobilie vorzunehmen, um bevorstehende Sanierungs-, und Wartungskosten einzuschätzen. Zusätzlich können weitere Kosten für eine Dämmung, Malerkosten, sowie eine passende Einrichtung aufkommen. Zwar sind Altbauten samt zusätzlicher Kosten stets günstiger als Neubauwohnungen, jedoch müssen Sie als Käufer auf Grund der Sanierungsarbeiten mit einem Preisauftrieb von nahezu 30% Mehrkosten rechnen.
Fazit
Auf die Frage, welche Variante auf dem Häusermarkt beliebter ist, lässt sich folgendes sagen: Obwohl Altbauten regelmäßige und kostspielige Sanierungen und Modernisierungen benötigen, befinden sich Neubau Wohnungen preislich deutlich in einem höheren Preissegment. Wenn es um den Wohnungsmarkt geht, liegen Neubauten zwar stets preislich über den Altbauten, jedoch beginnen auch Altbau Wohnungen im Preis deutlich zu steigen. Welche Art von Immobilie letzten Endes mehr Beliebtheit genießt, hängt allein von den Vorlieben der Käufer und Mieter ab und ist deshalb pauschal nicht zu beantworten.
