Es ist endlich so weit: Sie haben die Eigentumswohnung Ihrer Träume gefunden. Mit dem Verkäufer sind Sie bereits in Kontakt getreten, Sie konnten sich auf einen Kaufpreis einigen und möchten nun den Kauf der Immobilie abwickeln. Wir schlüsseln für Sie auf, wie der Notartermin verläuft und wie Sie sich optimal auf diesen wichtigen Schritt im Prozess des Immobilienkaufs vorbereiten. Welche Unterlagen müssen vorgelegt werden und welche Kosten kommen auf den Verkäufer und den Käufer einer Eigentumswohnung zu? In diesem Beitrag gehen wir auf all diese Fragen ein.
Welche Aufgaben hat ein Notar beim Kauf einer Eigentumswohnung?
Der Notar ist für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags zuständig. Dies bedeutet, dass Käufer und Verkäufer einer Immobilie zu einem Termin im Büro des Notars erscheinen müssen, bei welchem der Kaufvertrag im Beisein des Notars von beiden Parteien unterschrieben wird. In Deutschland führt daran kein Weg vorbei, denn ein Kaufvertrag wird erst dann rechtskräftig, wenn er durch einen Notar beglaubigt wurde.
Im Vorfeld hat der Notar bereits geprüft, ob alle Anforderungen erfüllt werden, um den Kaufprozess weiterzuführen. Hierzu gehört unter anderem, dass das Grundbuch frei von Grundschulden für die Immobilie ist. Der Notar ist dementsprechend dafür zuständig, den rechtmäßigen Ablauf des Verkaufs einer Wohnung zu überwachen. Wenn der Kaufvertrag unterschrieben wurde, müssen die nächsten Schritte eingeleitet werden. Darunter beispielsweise die Eintragung der neuen Grundschuld im Grundbuch, sowie die Eigentumsänderung im Grundbuch.
Der genaue Ablauf des Verkaufs einer Immobilie wird im Notarvertrag festgehalten. Es ist die Aufgabe des Notars, sicherzustellen, dass dieser Ablauf eingehalten wird.
Nach welchen Kriterien sollte der Notar ausgewählt werden?
Die Höhe des Honorars eines Notars wird gesetzlich vorgeschrieben. Die Kosten des Notars sind somit nicht das Kriterium, an welchem Sie sich bei der Auswahl des passenden Notars orientieren können. Deshalb rücken andere Faktoren in den Vordergrund. Zum Beispiel sollten Sie sich bei dem Notar gut aufgehoben fühlen. Das Vertrauen ist sehr wichtig, schließlich ist der Kauf einer Immobilie mit einem hohen finanziellen Aufwand verbunden. Darüber hinaus sollten Sie folgende Aspekte bei der Suche nach dem richtigen Notar beachten:
Der Notar sollte sich in Ihrer Nähe oder in der Nähe der Immobilie befinden. Während des Hauskaufs haben Sie gleich mehrmals mit dem Notar zu tun. Es wäre doch sehr lästig, wenn Sie für jeden Termin einen langen Weg auf sich nehmen müssten. Ein guter Ruf eilt einem Notar meist voraus. Orientieren Sie sich an Empfehlungen durch Ihre Mitmenschen oder suchen Sie im Internet nach Referenzen und Erfahrungsberichten anderer Kunden eines Notars, der für Sie in die engere Auswahl kommt. Auch die verständliche Ausdrucksweise eines Notars ist von großer Bedeutung. Der Kaufvertrag einer Immobilie unterliegt zahlreichen Klauseln. Ihr Notar sollte in der Lage sein, Ihnen alle Zusammenhänge verständlich zu erklären, auch wenn es Ihr erster Immobilienkauf ist. Darüber hinaus ist es selbstverständlich eine Grundvoraussetzung eines guten Notars, über notwendige Weiterbildungen zu verfügen und die Gesetzesgrundlage bestens zu kennen.
Wer beauftragt den Notar?
Aus gesetzlicher Sicht sind sowohl Käufer als auch Verkäufer dazu befugt, einen Notar zu beauftragen. In den meisten Fällen ist es jedoch der Verkäufer, der die Auswahl trifft. Möglicherweise kennt das Maklerbüro des Verkäufers einen guten Notar, der mit der Abwicklung des Immobilienverkaufs betraut werden kann. Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, müssen Sie keinen Nachteil von der Wahl des Verkäufers befürchten. Der Notar ist gesetzlich zur Neutralität verpflichtet. Er verletzt seine Dienstpflicht, wenn er diese Neutralität nicht aufrechterhält. Sollten Sie trotzdem das Gefühl haben, dass der Notar auf Ihre Fragen nur unzureichend eingeht und Sie nicht vollumfänglich informiert, so schlagen Sie dem Verkäufer der Immobilie einfach einen neuen Notar vor. Die Kosten unterscheiden sich nicht, denn sie sind gesetzlich geregelt. Diese werden unter normalen Umständen von dem Käufer einer Immobilie übernommen.
Welche Unterlagen werden für den Notartermin benötigt?
Beim Notartermin wird eine Vielzahl an Unterlagen benötigt. Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer wollen den Kaufprozess so schnell wie möglich abwickeln. Aus diesem Grund ist es förderlich, wenn bei dem Termin möglichst viele Unterlagen vorliegen. Ein Großteil der Dokumente müssen beim Grundbuchamt beantragt werden. Hinzu kommen sonstige Unterlagen, die ebenfalls benötigt werden.
Welche Unterlagen muss der Verkäufer zum Notartermin mitbringen?
Unterlagen zu Darlehen, wenn noch Grundschulden bestehen
- Sonst Dokumente, welche die Schuldenfreiheit der Immobilie bezeugen
- Wohn- /Nutzungsrechte
- Sanierungsvermerke
- Aktuelle Grundbuchauszüge
- Für Eigentumswohnungen: Hausgeldabrechnung, Hausordnung, Rücklagenübersicht, Teilungserklärung, Aufteilungsplan,
- Eigentümerversammlungsprotokolle
- Originale Kaufverträge
- Denkmalschutznachweise
- Mietverträge oder Pachtverträge
- Aktueller Grundsteuerbescheid
- Energieausweis
- Liste der Ausstattung oder Einrichtung, wenn diese vom Käufer übernommen wird
Welche Unterlagen muss der Käufer zum Notartermin mitbringen?
- Einen Lichtbildausweis, auf dem Sie gut zu erkennen sind (Reisepass, Personalausweis)
- Steuer-Identifikationsnummer (nicht die Steuernummer)
- Dokumente der Finanzierung oder des Kredits
- Grundschuldformular der finanzierenden Bank
Vorbereitung beim Kauf einer Eigentumswohnung: Was sollte schon vor dem Notartermin geklärt werden?
Der Notartermin wird unter normalen Umständen erst dann vereinbart, wenn sich Verkäufer und Käufer über den Kaufablauf einer Immobilie geeinigt haben. Deshalb müssen bestimmte Dinge geklärt werden, denn durch den Termin beim Notar, bei welchem der Kaufvertrag von beiden Parteien unterschrieben wird, startet der Verkaufsprozess in die Endphase.
Käufer und Verkäufer besprechen vor dem Notartermin den Kaufpreis der Immobilie, sowie die Zahlungsmodalitäten. In den meisten Fällen möchte der Verkäufer die gesamte Summe des Verkaufspreises ausgezahlt bekommen, weshalb der Käufer einen Kredit bei einer Bank aufnimmt. Auch der Umgang mit Verbindlichkeiten, die zum Zeitpunkt des Verkaufs bestehen, muss besprochen werden. So kann es beispielsweise ein Erbbaurecht geben. Zu den Nebenabsprachen gehört zum Beispiel, ob der Käufer gewisse Einbaumöbel übernehmen wird. Die Immobilie wird vom Käufer und vom Verkäufer zusammen besichtigt. Dabei wird festgehalten, in welchem Zustand sich die Immobilie befindet. Es ist normalerweise nicht möglich, Sachmängel zu einem späteren Zeitpunkt anzugeben. Auch die Übergabe der Immobilie wird vom Käufer und vom Verkäufer geplant.
Alle Informationen, die den Ablauf des Kaufs betreffen, müssen an den Notar weitergegeben werden. Auf diese Weise kann dieser den Notartermin optimal vorbereiten und den Kaufvertrag aufsetzen.
Wie genau läuft der Notartermin beim Kauf einer Eigentumswohnung ab?
Der Ablauf des Notartermins ist zu einem großen Teil geregelt. Selbstverständlich können Abweichungen auftreten, die von den Wünschen und Bedürfnissen des Käufers oder des Verkäufers abhängen.
Der Termin beim Notar beginnt damit, dass der Notar beide Vertragsparteien persönlich begrüßt und in den Besprechungsraum bittet. Auf dem Tisch befinden sich zwei Leseexemplare des Kaufvertrags. Es handelt sich um die aktuelle Fassung, in der die Absprachen der Vertragsparteien festgehalten wurden. Der Notar fordert die Ausweispapiere des Käufers und des Verkäufers, um deren Identität überprüfen zu können. Anschließend sichtet der Notar die Finanzierungsunterlagen des Käufers, sowie die Unterlagen des Verkäufers, aus denen mögliche Gläubiger ersichtlich werden.
Es kann durchaus sein, dass Verkäufer oder Käufer Fragen zu dem Kaufvertrag haben. So möchte der Käufer möglicherweise doch noch den Kaufpreis nachverhandeln, oder bei der Besichtigung der Immobilie sind Sachschäden aufgefallen, die noch nicht im Kaufvertrag aufgenommen wurden. Der Notar versucht, dem Gespräch als neutraler Mediator beizuwohnen. Er darf während der Verhandlungen weder für den Verkäufer noch für den Käufer Partei ergreifen. Wenn eine Einigung erzielt werden konnte und die Veränderungen in den Kaufvertrag aufgenommen wurden, dann kann die Beurkundung beginnen.
Der Vertrag wird in seiner vollen Länge von dem Notar vorgelesen. Dieser Schritt des Prozesses ist unumgänglich und muss sowohl bei kurzen Kaufverträgen als auch bei komplizierten Verträgen durchgeführt werden. Es kommt nicht selten vor, dass durch die Verlesung durch eine unparteiische dritte Person doch noch Fragen zum Vertrag aufkommen. Wenn weitere Änderungen erwünscht sind, dann nimmt der Notar diese zunächst einmal handschriftlich am Rand des Dokuments vor. Er muss darauf achten, dass die Notizen gut zu lesen sind. Nach dem Termin erhalten Käufer und Verkäufer die korrigierte Version des Kaufvertrags. Die originale Fassung samt Randnotizen muss vom Notar aufbewahrt werden. Sollte es Jahre später zu Streitigkeiten kommen, so kann man sich auf diese originale Version des Kaufvertrags berufen.
Wenn die Verlesung abgeschlossen wurde und beide Parteien mit dem Kaufvertrag einverstanden sind, dann muss dieser vor dem Notar von Käufer und Verkäufer unterzeichnet werden. Dadurch wird der Vertrag rechtskräftig und die nächsten Schritte des Prozesses können eingeleitet werden.
Darauf sollten Sie bei der Verlesung des Kaufvertrags unbedingt achten – Die wichtigsten Punkte für Wohnungskäufer als Checkliste
Unter normalen Umständen haben Sie den Kaufvertrag schon vor dem Termin beim Notar durchlesen können. Fragen und Anmerkungen sollten Sie vor der Verlesung, spätestens jedoch vor der Unterzeichnung des Vertrags vorbringen. Es gibt einige Punkte des Kaufvertrags, auf die Sie während der Verlesung besonders achten müssen:
- Genauer Betrag für Gebäude, Grundstück und Zubehör
- Garagen- oder Wegeparzellen
- Besondere Vereinbarungen
- Detaillierte Beschreibung der Immobilie
- Einigung über die Sachmängelhaftung
- Zeitpunkt der Übergabe der Immobilie
- Mögliche Abnahmen
- Nebenkostenstichtagsabrechnung
- Vollmachtsfragen rund um die Finanzierung
- Straßen- und Erschließungsbeitragskosten
- Instandhaltungsrücklagen nach WEG bei Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern
- Gesonderte Ausweisung des übernommenen Inventars
- Zeitpunkt der Zahlung des Kaufbetrags, wenn der Verkäufer alle Risiken beseitigt hat
Wie teuer ist der Notartermin und wer trägt die Kosten?
Die Notarkosten sind gesetzlich festgelegt und befinden sich zwischen 1,5 und 2 Prozent des Kaufpreises. Es ist nicht möglich, einen Preisnachlass zu erzielen, weshalb Rabattverhandlungen vollkommen überflüssig sind. Die Kosten für den Notar werden vom Käufer einer Immobilie übernommen und zählen zu den festen Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks. Die Kosten des Notars setzen sich aus den Änderungsgebühren des Grundbucheintrags, sowie den Notargebühren zusammen.
Wenn der Notartermin abgesagt werden muss, der Notar den Kaufvertrag jedoch bereits aufgesetzt und fertiggestellt hat, dann wird er diese Leistung in Rechnung stellen. Grundsätzlich wird die Rechnung an die Person ausgestellt, welche den Notar mit der Erstellung des Kaufvertragsentwurfs beauftragt hat, was meist der Käufer einer Immobilie ist.
Wie lange dauert der Termin beim Notar ungefähr?
Das Muster für den Verlauf des Notartermins ist vorgeschrieben. Es kann einige Abweichungen geben, denn mögliche Verzögerungen werden in den meisten Fällen durch die Änderungswünsche des Verkäufers oder des Käufers verursacht. Grundsätzlich können Sie für den Notartermin einen zeitlichen Rahmen zwischen 45 Minuten und 60 Minuten einplanen.
Muss man persönlich beim Notartermin erscheinen?
Die Unterzeichnung eines Kaufvertrags und der damit verbundene Erwerb einer Immobilie ist eine große Angelegenheit. Verkäufer und Käufer versuchen deshalb, bei der Verlesung und der Unterzeichnung des Vertrags anwesend zu sein. Dies ist jedoch nicht immer möglich, weshalb eine Vertretung notwendig wird. Es gibt zwei Lösungen für dieses Problem:
Nachgenehmigung bei vollmachtloser Vertretung
Es ist möglich, einen Vertreter zur Unterzeichnung des Kaufvertrags zu schicken, der eigentlich keine Vertretungsmacht besitzt. Es kann sich um eine befreundete Person, ein erwachsenes Kind, den Lebenspartner oder sogar den Nachbarn handeln. Dieser unterzeichnet den Vertrag vor dem Notar, wodurch der Kaufvertrag zwar als angenommen gilt, jedoch noch nicht rechtskräftig ist. Erst wenn Sie eine notarielle Nachgenehmigung vorlegen, kann der Vertrag auch vollständig gültig werden.
Bei einer nachträglichen Genehmigung ist es besonders wichtig, dass der Kaufvertrag im Voraus bis ins kleinste Detail besprochen wurde. Wird dies nicht getan, so kann es zu bösen Überraschungen kommen. Eine Nachgenehmigung der Vertretung ist selbstverständlich auch mit Kosten verbunden. Die Gebühren werden an den Kaufpreis einer Immobilie gekoppelt. Daraus ergibt sich, dass die Gebühren umso teurer sind, je höher der Kaufpreis für die Immobilie angesetzt wird.
Vertretung durch eine notarielle Vollmacht
Weitaus üblicher ist es, sich durch eine Person vertreten zu lassen, die eine Vollmacht besitzt. Anders als bei der Vertretung durch eine Person ohne Vertretungsmacht, ist dieser Kaufvertrag augenblicklich nach der Unterzeichnung rechtskräftig. Die Vollmacht muss allerdings durch einen Notar erstellt worden sein, damit das Verfahren funktionieren kann.
Die Kosten für die Vollmacht sind von dem Wert des Gegenstands abhängig. Nach § 98 GNotKG Abs. 4 wird der Wert einer Immobilie, für die eine Vollmacht verfasst werden kann, auf 1 Millionen Euro begrenzt. Wenn die Vollmacht schon vor dem Beurkundungstermin beim Notar erstellt wurde, dann muss sie zu dem Beurkundungstermin im Original mitgebracht werden. Eine Abschrift oder eine beglaubigte Abschrift sind nicht zulässig.
Wie geht es nach dem Notartermin weiter?
Wenn beide Parteien den Kaufvertrag vor dem Notar unterzeichnet haben und dieser den Vertrag beurkundet hat, dann leitet er die nächsten Schritte des Kaufprozesses ein. Einen Überblick über den zeitlichen Ablauf, welche Schritte nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags durch den Käufer und den Verkäufer abgearbeitet werden müssen, erfahren Sie in unserem ausführlichen Beitrag zu diesem Thema.
Fazit
Der Termin beim Notar ist ein Schritt, der zum Wohnungskauf dazugehört. Er ist gesetzlich vorgeschrieben und ist deshalb unverzichtbar. Der Mittelpunkt dieses Termins ist die Verlesung und die Unterzeichnung des Kaufvertrags. Beide Parteien erscheinen beim Notar oder lassen sich durch befugte Personen vertreten.
Wenn Fragen zum Kaufvertrag bestehen oder Änderungen erwünscht sind, dann ist der Notartermin die letzte Möglichkeit, diese zu äußern. Sobald der Kaufvertrag unterzeichnet und beurkundet ist, wird er rechtskräftig. Ein Rücktritt ist nun in den meisten Fällen mit Gebühren verbunden. Der Notar leitet anschließend die nächsten Schritte des Prozesses ein. Er informiert Käufer und Verkäufer darüber, welche Unterlagen möglicherweise nachgereicht werden müssen und welche Termine als Nächstes anstehen. In der Regel ist es der Käufer, der den Notar beauftragt und diesen auch für seine Dienstleistungen bezahlt. Trotzdem gehört es zu den zentralen Aufgaben eines Notars, eine unparteiische Position einzunehmen, die weder den Verkäufer noch den Käufer bei dem Verkaufsprozess bevorzugt.
