Sie sind Besitzer einer Eigentumswohnung und möchten die Nebenkosten von der Steuer absetzen. Dies ist grundsätzlich möglich. In welchem Umfang das Finanzamt die Kosten jedoch akzeptiert, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Bewohnen Sie die Eigentumswohnung selbst, sind die Möglichkeiten nicht so flexibel, als wenn Sie die Wohnung vermietet haben. Aber auch andere Dinge spielen eine Rolle. Erfahren Sie hier, worauf Sie achten sollten.
Achtung: Bitte beachten Sie, dass alle Angaben ohne Gewähr erfolgen und dieser Beitrag keine steuerliche Beratung darstellt. Für ausführliche Informationen zu Ihren individuellen Gegebenheiten konsultieren Sie bitte Ihren Steuerberater.
Die Nebenkosten der Eigentumswohnung steuerlich absetzen: Worauf kommt es an?
Als Besitzer einer Eigentumswohnung haben Sie Nebenkosten zu zahlen. Wie hoch diese Zahlung ist und welche Positionen sie enthält, kann pauschal nicht beantwortet werden. Hier kommt es auf die Größe der Wohnung an, auf die Lage und die Ausstattung. Gibt es einen Hausmeister, müssen alle Eigentümer die Kosten tragen. Gleiches gilt für den Winterdienst und eine eventuelle Gartenpflege. Auch die Beauftragung einer Reinigungsfirma für die Flure und die Gemeinschaftsräume verursacht Nebenkosten. Die Eigentümergemeinschaft entscheidet, welche Dienstleistungen extern beauftragt und welche von den Eigentümern übernommen werden. Steht die Höhe der Nebenkosten fest, beteiligen sich alle Eigentümer anteilsmäßig an den Gesamtkosten. In der Regel kommt hier ein Schlüssel zum Einsatz, der sich an der Größe der Wohnfläche orientiert.
Energiekosten als Teil der Nebenkosten
Die Energiekosten für Gas und Wasser sind häufig Bestandteil der Nebenkosten. Da viele Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern liegen, erfolgt auch hier eine Aufteilung der Kosten nach dem festgelegten Schlüssel. Die Abrechnung der Nebenkosten erfolgt in der Regel einmal im Jahr. Sie zahlen monatlich einen Abschlag. Wenn Sie die Eigentumswohnung vermietet haben, obliegt die Zahlung dem Mieter. Als Eigentümer der Wohnung haben Sie sich bestimmt schon einmal die Frage gestellt, ob die Nebenkosten für eine selbst genutzte Eigentumswohnung absetzbar sind. Tatsächlich ist dies schwieriger, als die Kosten für eine vermietete Wohnung abzusetzen. In diesem Detail liegt der Unterschied.
Das Finanzamt kennt einen Unterschied
Die unterschiedliche Besteuerung von Eigentumswohnungen, die Sie selbst bewohnen oder die Sie vermieten, ist in der Tatsache begründet, dass eine vermietete Eigentumswohnung vom Finanzamt als Investitionsobjekt betrachtet wird. Darin erklärt sich die für Sie vorteilhaftere Besteuerung. Dies bedeutet aber nicht, dass Sie die Nebenkosten für eine selbst bewohnte Eigentumswohnung gar nicht absetzen können. Einen Teil der Nebenkosten können Sie auch dann geltend machen, wenn Sie die Wohnung selbst bewohnen. Für die Fertigung der Steuererklärung ist es wichtig, dass Sie diesen Unterschied berücksichtigen. Erfahren Sie, welche Nebenkosten absetzbar sind und was Sie sonst noch beachten müssen.
Welche Nebenkosten können Sie steuerlich absetzen, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten?
Die Nebenkosten für eine vermietete Eigentumswohnung sind steuerlich besser absetzbar, als wenn Sie die Wohnung selbst bewohnen. Hier berücksichtigt das Finanzamt, dass Sie mit der Vermietung der Eigentumswohnung eine Investition getroffen haben. Für diese Investition werden Sie steuerlich belohnt. Sie müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um die Investitionen geltend zu machen. Der Schwerpunkt liegt auf der Gewinnerzielungsabsicht, die das Finanzamt nachgewiesen haben möchte. Dies bedeutet beispielsweise, dass die Nebenkosten bei einem Leerstand der Eigentumswohnung nicht absetzbar sind. Handelt es sich hingegen um eine neue Eigentumswohnung, die Sie nach dem Bau oder einer Sanierung übernehmen und vermieten möchten, reichen die Bemühungen um einen Mieter eine Zeit lang aus, um die Nebenkosten geltend machen zu können.
So weisen Sie Ihre Gewinnerzielungsabsicht nach
Eine Grundlage für das Absetzen der Nebenkosten für eine Eigentumswohnung ist, dass Sie eine Investition treffen. Mit dieser Investition verbinden Sie eine Gewinnerzielungsabsicht. Für Sie ist es wichtig zu wissen, dass Sie die Wohnung zum Zeitpunkt der Fertigung der Steuererklärung noch nicht zwingend vermietet haben müssen. Bereits die Absicht zur Vermietung der Wohnung wird akzeptiert, wenn Sie dies nachweisen können. Achten Sie deshalb auf diese wichtigen Voraussetzungen:
* Sie erzielen bereits einen Gewinn aus einer Vermietung oder Verpachtung Ihres Eigentums
* Sie möchten vermieten und haben bereits entsprechende Vorbereitungen getroffen
Vermietungsabsicht nachweisen - so geht es
Steht die Wohnung leer und möchten Sie die anfallenden Nebenkosten dennoch geltend machen, weisen Sie Ihre Vermietungsabsicht nach. Dann können Sie die Kosten steuerlich geltend machen.
Diese Nachweise erkennt das Finanzamt an:
* Sie suchen aktiv nach einem Mieter, etwa durch Anzeigen im Internet oder in der Zeitung
* Sie haben einen Makler mit der Suche nach einem Mieter beauftragt
* Sie nehmen Termine für Besichtigungen Ihrer Wohnung wahr oder haben dies in Auftrag gegeben
* Sie sind mit der Planung oder Durchführung von Maßnahmen beschäftigt, die die Mietsache verbessern. Dazu gehören umfangreiche Sanierungen, aber auch eine Renovierung oder ein Ausbau von weiterem Wohnraum
Die Dauer des Leerstandes hat auf die Akzeptanz der Nebenkosten durch das Finanzamt keine Auswirkungen. Im Klartext bedeutet dies, dass Sie nicht bestraft werden können, wenn Sie keinen Mieter finden. Für das Finanzamt zählen die Bemühungen, dass Sie einen Mieter finden. Die erfolgreiche Vermietung sollte das Ziel sein, steht für die steuerliche Anerkennung der Nebenkosten aber nicht im Vordergrund.
Diese Kosten können Sie bei einer vermieteten Eigentumswohnung absetzen
Planen Sie Ihre Eigentumswohnung zu vermieten oder haben Sie einen Mieter gefunden, können Sie verschiedene Kosten beim Finanzamt steuerlich geltend machen. Beachten Sie, dass die Kosten Ihr steuerpflichtiges Einkommen senken. Eine direkte Erstattung der Beträge bekommen Sie vom Finanzamt nicht.
* Werbungskosten
Zu den Werbungskosten zählen beispielsweise Renovierungskosten, Kosten für Reparaturen oder für eine umfassende Sanierung. Diese Kosten für das vergangene Steuerjahr können Sie direkt in voller Höhe beim Finanzamt geltend machen.
* Kosten der Wohneigentümergemeinschaft
Auch die Kosten der Wohneigentümergemeinschaft sind absetzbar. Dies betrifft die Posten, die für die Wartung und die Pflege des Hauses und der Anlage anfallen. Dazu zählen unter anderem:
* Wartung der Heizung
* Wartung und Reparatur des Aufzugs
* Kosten für den Hausmeister
* Reinigung der Schornsteine
* Pflege von Garten und Außenanlagen
Beachten Sie, dass Sie in diesem Bereich nur die Kosten geltend machen können, die sich auf Ihren Miteigentumsanteil beziehen. Dieser ergibt sich in der Regel aus der Wohn- und Nutzfläche. Je größer diese ist, desto höher dürfen die absetzbaren Kosten sein.
* Instandhaltungsrücklagen
Als Instandhaltungsrücklagen werden die Kosten bezeichnet, die jeder Eigentümer anteilig für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums zahlt. Die Höhe dieser Kosten wird von der Eigentümergemeinschaft festgelegt. Bei der Berechnung des Anteils spielt die Größe der Wohnung ebenfalls eine Rolle. Bei diesen Kosten müssen Sie beachten, dass Sie nur dann im Bereich der Werbungskosten absetzbar sind, wenn der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft diese für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums eingesetzt hat. Dies muss im abgelaufenen Kalenderjahr passiert sein. Solange die Rücklagen angespart werden, gelten sie nicht als Werbungskosten.
* Abschreibung von Betriebsgütern (AfA)
Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten, haben Sie die Möglichkeit, neben Ihren laufenden Kosten eine Abschreibung von Betriebsgütern geltend zu machen. Diese Möglichkeit bleibt Ihnen verwehrt, wenn Sie die Eigentumswohnung selbst bewohnen. Hier sind unter anderem Kaufnebenkosten, etwa Schuldzinsen aus dem Finanzierungskredit oder Kontoführungsgebühren absetzbar. Auch die Maklerprovision gehört in diesen Bereich.
* Grundsteuer
Die Grundsteuer können Sie dann als Werbungskosten deklarieren, wenn Sie Ihre Immobilie in vollem Umfang vermietet haben. Dies ist jedoch nur möglich, wenn der Mieter diese Kosten nicht im Rahmen seiner Nebenkostenabrechnung bezahlt. Die steuerliche Geltendmachung kommt unter anderem dann infrage, wenn Ihre Eigentumswohnung von einem längeren Leerstand betroffen ist.
* Kosten, die mit dem Bau oder dem Erwerb der Immobilie in Zusammenhang stehen
Haben Sie die Eigentumswohnung im vergangenen Steuerjahr erworben oder nach dem Neubau übernommen, können Sie sämtliche Anschaffungs- und Herstellerkosten steuerlich geltend machen.
Dazu zählen unter anderem:
* Notargebühren
* Kosten für den Architekten
* Kosten für den Makler
* Aufwendungen für Baumaterialien
Weiterhin haben Sie die Möglichkeit, die Grunderwerbssteuer steuerlich geltend zu machen.
* Anwalts- und Gerichtskosten
Sollte es zu gerichtlichen Auseinandersetzungen mit einem Mieter kommen, haben Sie die Möglichkeit, die Anwalts- und Gerichtskosten von der Steuer abzusetzen.
* Sanierung oder Erhaltung einer Wohnung unter Denkmalschutz
Hier handelt es sich um einen Sonderfall. Wenn Sie Auflagen vom Denkmalschutz bekommen haben und diese umsetzen, ist eine steuerliche Absetzung möglich. Sie deklarieren diese Kosten als Erhaltungskosten. Beachten Sie, dass diese Möglichkeit nur besteht, wenn es die Auflagen durch den Denkmalschutz schon gab, bevor Sie mit den Arbeiten begonnen haben. Zudem ist es für die steuerliche Berücksichtigung wichtig, dass die Maßnahmen mit der Denkmalschutzbehörde abgesprochen wurden.
Welche Nebenkosten können Sie steuerlich absetzen, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung selbst nutzen?
Nebenkosten für eine selbst genutzte Eigentumswohnung können Sie nicht in dem Umfang absetzen wie bei einer Wohnungsvermietung. Dennoch gibt es verschiedene Möglichkeiten der steuerlichen Ersparnis, die Sie kennen sollten, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung selbst bewohnen.
* Lohn für haushaltsnahe Dienstleistungen
Sie beschäftigen einen Gärtner oder eine Haushaltshilfe? Dann haben Sie die Möglichkeit, einen Teil des Arbeitslohnes steuerlich geltend machen. Beachten Sie, dass das Finanzamt nur den Arbeitslohn, nicht aber die Materialkosten berücksichtigt. Absetzbar sind bis zu 20 Prozent der Gesamtkosten oder maximal 510 EUR pro Jahr.
* Kosten für Dienstleistungen eines Handwerkers
Auch hier zählen nur die Kosten für die Dienstleistung selbst, für die Anfahrt und eventuell für die Nutzung von gebührenpflichtigen Maschinen. Die Materialkosten können Sie nicht absetzen. Sie haben die Möglichkeit, bis zu 20 Prozent der Kosten geltend zu machen. Die Obergrenze liegt bei 1.200 EUR pro Steuerjahr.
* Kosten für die Beseitigung von Sturm- oder Hochwasserschäden
Waren Sie von diesen Schäden betroffen und haben Sie keine entsprechende Versicherung abgeschlossen, können Sie die Kosten für die Reparaturen mit bis zu 1.200 EUR pro Jahr geltend machen.
* Individueller Anteil für die Arbeit an den Wohnanlagen
Die Arbeit an den Wohnanlagen müssen Sie anteilig übernehmen. Dazu gehören unter anderem:
* Heizungswartung
* Kosten für Wartung und Reparatur des Aufzugs
* Kosten für den Hausmeister
* Schornsteinreinigung
* Gartenpflege
Hier können Sie Ihren individuell gezahlten Anteil steuerlich absetzen.
* Instandhaltungsrücklagen in einer Wohneigentümergemeinschaft
Hier gilt, dass diese Rücklagen in dem Jahr absetzbar sind, in dem Sie vom Verwalter Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft für tatsächliche Aufwendungen des gemeinschaftlichen Eigentums eingesetzt wurden.
* Kosten für ein Arbeitszimmer
Diese Kosten können Sie geltend machen, wenn Sie ausschließlich im Homeoffice arbeiten. Dabei ist es wichtig, dass das Homeoffice den “Mittelpunkt der gesamten beruflichen oder betrieblichen Tätigkeit” darstellt:
* Strom
* Heizung
* Wasser
* Abwasser
* Wertminderung
* Renovierung
* Arbeitsmittel
Diese Kosten können Sie anteilig für den Raum absetzen, in dem Sie arbeiten. Sie sind auf maximal 1.250 EUR pro Jahr begrenzt.
* Erhaltung und Sanierung einer denkmalgeschützten Wohnung
Hier gelten die gleichen Bestimmungen wie für Eigentümer von Wohnungen, die diese nicht selbst bewohnen. Sie können die Kosten für die Erhaltung und die Sanierung steuerlich geltend machen, wenn:
* der Denkmalschutz bereits vor dem Beginn der Arbeiten besteht
und
* die Maßnahmen mit der Denkmalschutzbehörde abgesprochen wurden.
Weiterhin ist es für Sie wichtig zu wissen, dass Sie als Selbstnutzer die Kosten für den Notar, die Zinsen für den Immobilienkredit sowie die Grunderwerbsteuer nicht steuerlich geltend machen können.
Die Nebenkosten der Eigentumswohnung steuerlich absetzen: Was ist bei der Steuererklärung zu beachten?
Sie haben sich einen Überblick verschafft, welche Kosten Sie bei der Steuererklärung als Werbungskosten oder als steuermindernd ansetzen können. Für die Deklarierung benötigen Sie die Anlage V. Diese bezieht sich auf die “Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung”. Auf dieser Anlage können Sie alle relevanten Kosten geltend machen.
Rechnungen aufbewahren und vorlegen
Die Kosten können vom Finanzamt nur anerkannt werden, wenn Sie die Rechnungen vorliegen. Hier ist es wichtig, dass die Materialkosten separat aufgeführt sind. Diese können Sie steuerlich nicht absetzen. Ein weiterer wichtiger Tipp ist, dass Sie nie bar zahlen sollten. Sie brauchen für das Finanzamt immer einen Nachweis, dass Sie die Kosten auch wirklich getragen haben. Bei einer Barzahlung, auch von kleinen Beträgen, haben Sie diesen Nachweis nicht. Zudem akzeptiert das Finanzamt keine Barzahlungen als steuerliche Abschreibung.
