Der Verkauf einer Immobilie wird aus ganz unterschiedlichen Gründen erfolgen. Einige entscheiden sich dazu, ihre Eigentumswohnung nach Jahren der Nutzung zu verkaufen, um sich wohnlich neu zu orientieren. Andere möchten ihre Investitionsimmobilie veräußern und haben bereits zum Zeitpunkt des Kaufs gewusst, dass sie die Immobilie zum passenden Zeitpunkt weiterverkaufen würden.
Doch wie verhält es sich mit dem steuerlichen Aspekten beim Verkauf einer Immobilie? Insbesondere: Kann man den Gewinn aus dem Immobiliengeschäft in voller Höhe behalten oder werden Steuern erhoben? Und kann man die Belastung mit diesen Steuern möglicherweise vermeiden?
Welche Steuern fallen beim Verkauf einer Immobilie an?
Nicht immer müssen beim Verkauf einer Immobilie Steuern gezahlt werden. Dies hängt unter anderem davon ab, innerhalb welchen Zeitraums eine Immobilie nach dem Kauf wieder verkauft wird. Konkret ist damit die sogenannte “Spekulationsfrist” von zehn Jahren gemeint. Wurde die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt, verkürzt sich die Frist auf das Jahr des Verkaufs und die beiden vorangehenden Kalenderjahre.
Liegen die notwendigen Voraussetzungen für einen steuerfreien Verkauf jedoch nicht vor, ist die Spekulationssteuer zu zahlen. Hinzu kann die Gewerbesteuer kommen, wenn die Veräußerung der Immobilie vom Finanzamt als gewerblicher Immobilien- bzw. Grundstückshandel eingestuft wird. Dies ist regelmäßig dann der Fall, wenn innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien oder Grundstücke veräußert werden. Neben der Gewerbesteuer wird in diesem Fall auch noch Umsatzsteuer in Höhe von 19 Prozent fällig.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer beim Verkauf einer Immobilie?
Die tatsächlich zu zahlende Spekulationssteuer hängt unter anderem von der Höhe des Einkommensteuersatzes des Immobilieneigentümers ab. Abzugsfähige Kosten und Aufwendungen können vom Verkaufspreis abgezogen werden. Allerdings benötigt man hierfür die Rechnungen, um die Kosten beim Finanzamt belegen zu können. Aus diesem Grund ist es wichtig, diese Rechnungen aufzubewahren.
Zur Verdeutlichung folgende beispielhafte Berechnung:
- Verkaufspreis der Immobilie: 600.000 €
- Anschaffungskosten der Immobilie: 250.000 €
- Kosten für den Verkauf: 15.000 €
- zu versteuernder Gewinn: 335.000 €
- persönlicher Steuersatz: 40 Prozent
- Spekulationssteuer: 134.000 €
- Gewinn nach Steuerabzug: 201.000 €
Kann man Immobilien steuerfrei verkaufen?
Immobilien können durchaus auch steuerfrei verkauft werden. Hierfür muss jedoch eine ganze Reihe an Kriterien erfüllt werden:
- bis zu zwei Veräußerungen innerhalb von fünf Jahren können ohne verkauft werden, ohne dass Gewerbesteuer oder Einkommenssteuer anfallen
- die Immobilie wird nach Ablauf der Spekulationsfrist, d.h. nach mehr als zehn Jahren, verkauft
- im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangehenden Kalenderjahren erfolgte eine Eigennutzung der Immobilie durch den Verkäufer.
Ist eine der beiden zuletzt genannten Voraussetzungen erfüllt, kann die Eigentumswohnung bzw. das Haus oder Grundstück verkauft werden, ohne dass Spekulationssteuer gezahlt werden muss.
