Wer den Graefekiez in Kreuzberg betritt, der findet sich in einer ganz anderen Zeit wieder. Die Altbauten aus der Gründerzeit reihen sich in den Straßen eng aneinander. Sie blieben im Zweiten Weltkrieg weitestgehend verschont und werden heute von Besuchern und Bewohner gleichermaßen bewundert. Der Kiez ist sehr viel gepflegter als andere Teile Kreuzbergs, die Wohnungen sind deshalb heiß begehrt. Wer hier eine Immobilie zur Miete oder zum Kauf finden möchte, muss schnell sein. Einige Interessenten suchen lange, bis sie das passende Objekt finden, dessen Preis sie zahlen können. Doch der Aufwand lohnt sich, denn es gibt kaum einen Standort in Berlin, der interessanter ist. Neben stilvollen Bars und kleinen Geschäften gibt es im Graefekiez in Berlin zahlreiche Restaurants und ruhig gelegene Cafés. Besonders beliebt ist der sogenannte Zickenplatz. Sein offizieller Name lautet eigentlich Hohenstaufenplatz, aber da der Platz in der Vergangenheit als Ziegenweide genutzt wurde, ist er im Volksmund der Berliner allgemein als Zickenplatz bekannt.
Erfahren Sie in diesem Beitrag, wie sich die Situation auf dem Immobilienmarkt im Graefekiez in den letzten Jahren entwickelt hat und welche Prognosen für Mieter, Käufer oder auch Verkäufer für die Zukunft aufgestellt werden können.
Wissenswertes über den Graefekiez
Der Graefekiez liegt im Ortsteil Kreuzberg im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg in Berlin. Er gehört zu den Kiezen der Metropole, die eine besonders hohe Dichte an Altbauten aufweisen. Die Gebäude stammen zum Großteil aus der Gründerzeit und verfügen über prachtvoll geschmückte Stuckfassaden, Balkone und herrschaftliche Hauseingänge. Die Wohnungen, die häufig großzügig geschnitten sind, haben hohe Decken, Holzfußböden und mittlerweile moderne Küchen sowie Badezimmer. Auf diese Weise kann man in einem authentischen Altbau wohnen und muss gleichzeitig auf nichts verzichten, was der moderne Wohnstandard voraussetzt. Luxuriöse Villen findet man im Graefekiez zwar eher nicht, doch die Lebensqualität ist trotzdem ausgesprochen hoch.
Geografisch kann der Graefekiez in Berlin zwischen dem Volkspark Hasenheide und dem Landwehrkanal eingeordnet werden. Er wird vom Urbankrankenhaus und dem Kottbusser Damm eingeschlossen. Auch wenn der Kiez zu den lebendigsten Wohnlagen Berlins gehört, sind Straßen, Fassaden und Läden sehr gepflegt. Am Nachmittag kann man sich mit Freunden in einem hübschen Café auf ein gutes Stück Kuchen treffen und anschließend geht es in eine der stilvollen Bars.
Die Graefestraße als Milieuschutzgebiet
In Berlin werden immer mehr Wohnlagen zu sozialen und städtebaulichen Erhaltungsgebieten ernannt. Die Graefestraße im Graefekiez in Friedrichshain-Kreuzberg ist in dieser Hinsicht keine Ausnahme. In den vergangenen Jahren hat sich der Immobilienmarkt in vielen Teilen Berlins deutlich verändert. Wohnhäuser, die während DDR-Zeiten leer standen und ihrem Schicksal überlassen wurden, wurden in den letzten Jahren mit viel Herzblut renoviert. Die Investitionen waren hoch, doch sie haben den allgemeinen Immobilienmarkt in bisher ungekannte Höhen katapultiert. Sehr zur Freude der Eigentümer, doch zum Leidwesen vieler Mieter, die sich den Wohnraum nun nicht mehr leisten können. Die Politik in Berlin versucht, diesen Entwicklungen entgegenzuwirken, um das soziale und städtebauliche Gefüge beizubehalten. Dadurch sollen Mieterhöhungen vermieden werden, damit der Wohnraum für eine breite Schicht der Bevölkerung zugänglich bleibt. Das Milieuschutzgebiet Graefestraße soll sicherstellen, dass sich das städtebauliche und soziale Gefüge im Graefekiez nicht allzu stark verändert und das Wohnquartier weiterhin als Mietraum für Bewohner zur Verfügung steht.
Mehr Informationen über die Milieuschutzgebiete in Berlin und was dies für Mieter und Vermieter bedeutet, erfahren Sie in unserem weiterführenden Beitrag.
Wie ist die Immobiliensituation im Graefekiez
Im Graefekiez leben circa 19.500 Personen in insgesamt leicht über 10.000 Wohnungen. Es besteht ein Wohnungsdefizit von 1447, was die Situation auf dem Immobilienmarkt sehr gut widerspiegelt. Kreuzberg ist allgemein ein gefragter Ortsteil. Wohnlagen wie der Graefekiez, der Chamissokiez oder der Viktoriaplatz sind bei Wohnungssuchenden äußerst beliebt. Es gibt kaum andere Wohnviertel in Berlin, die so zentral gelegen sind und über eine solch hohe Anzahl an Altbauten verfügen. Das Niveau der Wohnungen wird auf mittlerer Stufe eingeordnet. Die Preise sollten deshalb noch bezahlbar sein, denn die meisten Wohnungen verfügen zwar über hohe Decken, originale Holzfußböden und großzügig geschnittene Grundrisse, luxuriöses Interieur sucht man jedoch vergeblich.
Bereits seit 1995 zählt die Graefestraße, die zentral im Graefekiez liegt, als Milieuschutzgebiet. Dies hat durchaus auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, da die Eigentümer spezifische Genehmigungen benötigen, um Veränderungen an den Immobilien vornehmen zu können. Wer seine Eigentumswohnung verkaufen möchte, der findet innerhalb kürzester Zeit einen Käufer. Wer auf der Suche nach einer Eigentumswohnung oder einer Mietwohnung ist, muss sich gegen eine Vielzahl an Mitstreitern behaupten.
Die Kaufpreisentwicklung für Immobilien im Graefekiez
Es gibt keine verlässlichen Quellen, welche die Kaufpreisentwicklung für Immobilien explizit für den Graefekiez offenlegen. Deshalb werden in diesem Abschnitt die Preise in der Graefestraße 1 repräsentativ für den gesamten Kiez dargestellt.
Die Kaufpreisentwicklung verläuft im Graefekiez parallel zu der Entwicklung auf der Ebene Gesamt-Berlins. Allerdings sind die Immobilienpreise im Grafekiez deutlich höher. Im Bereich der Eigentumswohnungen liegen sie rund 1.800 € über dem durchschnittlichen Quadratmeterpreis Berlins. Auch wenn die Zinsen für Immobilienkredite in den vergangenen Monaten deutlich gestiegen sind, ist ein Einbruch der Immobiliennachfrage nicht in Sicht. Der Markt erweist sich als äußerst stabil und es ist auch in Zukunft damit zu rechnen, dass sich Eigentumswohnungen im Graefekiez hoher Beliebtheit erfreuen.
Was kostet eine Eigentumswohnung im Graefekiez?
Im dritten Quartal 2023 lag der durchschnittliche Kaufpreis für eine Eigentumswohnung im Ortsteil Graefekiez bei 5.983 €/m2 und somit 2,2 Prozent unter dem durchschnittlichen Preis des dritten Quartals 2022.
Der durchschnittliche Kaufpreis für eine Eigentumswohnung lag im dritten Quartal 2023 auf der Ebene Gesamt-Berlins bei 4.179 €/m2. Auch hier ist ein Rückgang von 3,0 Prozent im Vergleich zum selben Quartal des Vorjahres zu erkennen, weshalb von einer parallel verlaufenden Entwicklung gesprochen werden kann. Der gemittelte Kaufpreis liegt im Graefekiez circa 1.800 € über dem Durchschnitt Berlins. Es wird deutlich, dass der Graefekiez zu den gefragten Wohnlagen der Metropole gehört. Es steht zwar Wohnraum zur Verfügung und es werden auch immer wieder Eigentumswohnungen verkauft, doch wer in diesem Kiez fündig werden will, muss bei einem neuen Angebot schnell reagieren. Wer eine Wohnung im Graefekiez kaufen möchte, sollte seine Entscheidung innerhalb kurzer Zeit treffen.
Die Angaben basieren auf den Informationen, die zu Immobilien in der Graefestraße 1 zur Verfügung stehen.
Was kostet ein Haus im Graefekiez?
Neue Wohnsiedlungen mit geräumigen Wohnhäusern und kleinen Gärten entstehen vermehrt in den Randgebieten Berlins, beispielsweise am Stadtforst in Berlin-Köpenick. In zentralen Wohnlagen ist es hingegen schwer, ein Einfamilienhaus zu kaufen. Die Angebote sind sehr begrenzt, denn die meisten Wohnhäuser beherbergen mehrere Eigentums- oder Mietwohnungen.
Trotzdem lassen sich für die Graefestraße 1, und somit repräsentativ für den Graefekiez, folgende Angaben finden:
Im dritten Quartal 2023 lag der durchschnittliche Verkaufspreis für ein Haus bei 7.289 €/m2 und somit rund 2.700 € über dem durchschnittlichen Kaufpreis von Gesamt-Berlin. Im 12-Monats-Zeitraum betrug der Preisrückgang 8,2 Prozent, denn im dritten Quartal 2022 lag der gemittelte Kaufpreis noch bei 7.940 €/m2. Bis zum dritten Quartal 2022 sind die Kaufpreise für Häuser im Graefekiez stetig gestiegen. Trotz der leicht rückläufigen Preistendenz in den vergangenen Monaten ist für die Zukunft nicht mit einem Einbruch der Nachfrage zu rechnen.
Die Mietpreisentwicklung für Immobilien im Graefekiez
Die Mietpreise steigen in ganz Berlin stetig. In den vergangenen Jahren haben Vermieter immer wieder versucht, den Mietendeckel auszureizen und die Preise in die Höhe zu treiben. Ihr Anliegen beruht auf den hohen Investitionen, die im Laufe der Jahre getätigt wurden. Denn kaum eine Wohnung befindet sich heute in demselben Zustand wie noch vor einigen Jahren. Sie wurden renoviert und in vielen Fällen sogar grundsaniert. Im Rahmen der Maßnahmen zum Milieuschutz wurde jedoch beschlossen, dass die Mietpreise nicht nach dem eigenen Bemessen der Vermieter festgelegt werden dürfen. Stattdessen müssen sie sich an bestimmte Auflagen und Vorschriften halten.
Trotzdem sind die Mietpreise im Graefekiez zwischen dem dritten Quartal 2022 und dem dritten Quartal 2023 um 20,5 Prozent gestiegen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete lag im dritten Quartal 2023 bei 15,34 €/m2 und damit rund 3,20 € über dem Gesamtberliner Durchschnitt.
Wer im Graefekiez in Berlin eine Immobilie mieten möchte, der muss schnell sein. Die Wohnungen finden trotz des hohen Preisniveaus in der Regel innerhalb kürzester Zeit einen passenden Mieter. Es hilft, wenn man alle notwendigen Dokumente bereits im Voraus zusammenstellt.
Fazit zum Immobilienmarkt im Graefekiez
Die Analyse hat ergeben, dass der Graefekiez in Berlin zu den beliebtesten Wohnlagen der deutschen Hauptstadt gehört. Es handelt sich um einen zentral gelegenen Ortsteil, in dem die kleinen Läden, die Cafés, Restaurants und Bars einen gepflegten Eindruck machen. Der Graefekiez ist deutlich ruhiger als beispielsweise der Bergmannkiez, doch nicht weniger begehrt. Die Wohnungen befinden sich in einem guten Zustand, wurden neuerdings renoviert und verfügen über alles, was einen mittleren bis gehobenen Wohnstandard ausmacht. Wer in der Innenstadt wohnen, aber trotzdem ein ruhiges Plätzchen finden möchte, der wird mit Sicherheit nach einer Immobilie im Graefekiez in Berlin suchen. Trotz der leicht rückläufigen Kaufpreistendenz der letzten Monate eignet sich eine Eigentumswohnung im Graefekiez durchaus auch als Investitionsobjekt.
