Beim Verkauf Ihrer Eigentumswohnung sind ein paar wichtige Punkte zu beachten, damit alles reibungslos abläuft und klar geregelt ist. Sind Sie sich mit dem Käufer über die Kaufmodalitäten einig und hat dieser die Kaufsumme gezahlt, folgt im nächsten Schritt die Wohnungsübergabe. Es ist empfehlenswert, bereits vor Abschluss des Kaufvertrages die Details der Übergabe zu besprechen und festzuhalten. Neben den allgemeinen Modalitäten eines Kaufvertrages können Sie auch individuelle Vereinbarungen mit dem Käufer treffen. Das könnte beispielsweise die Übernahme der Möbel sein und wie hoch der Betrag für die Ablösesumme der Einrichtung ist. Zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe ist es ratsam, ein Übergabeprotokoll zu vereinbaren und anzufertigen.
Der Verkauf der Eigentumswohnung steht an? Bei der Übergabe gibt es einiges zu beachten
Die Wohnung ist verkauft, der Kaufpreis gezahlt und nun folgt die Wohnungsübergabe an den Käufer. Den Zeitpunkt der Übergabe legen Sie und der neue Eigentümer im Kaufvertrag fest. Die Vertragsmodalitäten schließen beide Parteien bereits mehrere Wochen vor der Wohnungsübergabe ab. Deshalb stehen in dem Vertrag noch keine Übergabedetails. Zum Zeitpunkt der Übergabe Ihrer Eigentumswohnung ist es für Sie und den Käufer von Vorteil, ein Protokoll zu erstellen. Dieses Dokument erfüllt den Zweck, die Wohnungsübergabe schriftlich festzuhalten und somit eine klare Vorgehensweise für beide Parteien zu schaffen. Wenn ein detailliertes Protokoll vorliegt, können Sie späteren Streitigkeiten aus dem Weg gehen. Auch für den Weiterverkauf der Wohnung bringt das Erstellen eines Übergabeprotokolls viele Vorteile mit sich. Im Folgenden erhalten Sie die wichtigsten Informationen rund um das Thema Übergabeprotokoll für den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung.
Wann erfolgt beim Verkauf der Eigentumswohnung in der Regel die Übergabe?
Die Wohnung kann an den neuen Eigentümer übergeben werden, wenn alle formellen Voraussetzungen erfüllt sind. Das Begleichen des Kaufpreises führt nicht zeitgleich dazu, dass der Käufer bereits der neue Eigentümer ist. Es sei denn, Sie halten dieses Vorgehen im Kaufvertrag fest. Im Allgemeinen kommt es jedoch erst zum Eigentümerwechsel, wenn der Käufer im Grundbuch eingetragen ist. Erst mit der Übertragung des Eigentums kommt es zum Wechsel. Zu diesem Zeitpunkt hat der Käufer das Recht, die Eigentumswohnung in Besitz zu nehmen. Infolgedessen ist es für Sie und den Käufer wichtig, ein Übergabeprotokoll zu dokumentieren.
Da der Eintrag ins Grundbuch oft eine längere Zeit in Anspruch nimmt, sind im Kaufvertrag Vereinbarungen zur Wohnungsübergabe zu treffen. Grundsätzlich ist es empfehlenswert, die Eigentumswohnung nach der vollständigen Kaufpreiszahlung zu übergeben. Erfolgt die Übergabe der Wohnung, hat das gewisse Konsequenzen. Der Käufer erlangt dadurch ein Verfügungsrecht über die Eigentumswohnung. Alle Schlüssel müssen überreicht werden und Sie als Verkäufer ziehen aus. Dann kann der Käufer in die Wohnung ziehen oder das Objekt selbst vermieten. Verkaufen Sie eine bereits vermietete Eigentumswohnung, entfällt das Überreichen der Schlüssel, da der Mieter die Schlüssel besitzt.
Das Übergabeprotokoll: Unerlässlich bei Verkauf & Übergabe einer Eigentumswohnung
Die wichtigsten Aspekte des Übergabeprotokolls haben wir für Sie zusammengefasst, damit Sie mit dem Käufer klare Regelungen vereinbaren und auf die wirklich relevanten Faktoren eingehen können.
1. Wer muss das Protokoll erstellen?
Das Verfassen eines Protokolls im Zuge der Eigentumswohnungsübergabe ist nicht gesetzlich geregelt. Das betrifft auch das Erstellen des Protokolls, denn dafür gibt es auch keine allgemeinen Vorgaben. Das Anfertigen eines Übergabeprotokolls ist dennoch sehr wichtig, da dies spätere Unklarheiten und Streitigkeiten verhindern kann. Wenn Sie einen Immobilienmakler mit dem Verkauf Ihrer Eigentumswohnung beauftragt haben, kann dieser auch die Wohnungsübergabe übernehmen. Genauso gut ist es möglich, dass das Protokoll vom Verkäufer oder Käufer erstellt wird. Das Dokument ist von beiden Parteien sowie von eventuellen Zeugen zu unterzeichnen. Treten später Mängel auf, so ist das Übergabeprotokoll ein wichtiges Beweismittel.
2. Was sind die wichtigen Inhalte eines Übergabeprotokolls?
Das Protokoll der Wohnungsübergabe beim Verkauf unterscheidet sich nicht viel vom Übergabeprotokoll einer Mietwohnung. Das Dokument ist nur viel umfangreicher. Es sind alle Schlüssel an den Käufer auszuhändigen und sollten noch welche nachgereicht werden, dann gehört ein Vermerk ins Übergabeprotokoll.
Alle Mängel sind im Protokoll aufzunehmen mit einer entsprechenden Vereinbarung, ob und wann diese beseitigt werden. Halten Sie alle Zählerstände fest (Wasser, Gas und Strom). Überreichen Sie die Rechnungen von erfolgten Renovierungsarbeiten und allen gekauften Einbauten, wie zum Beispiel Küchengeräte, Heizkörper und Fenster. So hat der neue Eigentümer im Garantiefall die erforderlichen Dokumente parat. Händigen Sie auch Bedienungsanleitungen und gegebenenfalls vorhandene Garantiescheine aus. Halten Sie im Protokoll fest, ob und wie lange Sie als Verkäufer die Kosten für den TV-Anschluss oder für die Müllabfuhr tragen.
3. Was muss auf jeden Fall ins Übergabeprotokoll aufgenommen werden?
Folgende Punkte dürfen im Protokoll nicht fehlen. Eine Wohnung, die vollständig mangelfrei ist, gibt es nicht. Deshalb sollten auch Schäden im Übergabeprotokoll dokumentiert sein. Bei der Wohnungsübergabe Ihrer Eigentumswohnung hilft Ihnen eine Checkliste, um alle wichtigen Fakten zur Wohnung festzuhalten:
- die anwesenden Personen
- das Abnahmedatum
- die anwesenden Sachverständigen
- der Zeitraum
- die Mängel mit ggf. Zeitpunkt der Mängelbeseitigung
- die Objektnummer
- die Unterschriften der Anwesenden
Es kann vorkommen, dass Sie mit dem Käufer keine Einigung finden, was ein Mangel ist und was nicht. Eine Unebenheit oder Risse in den Wänden können Mängel, aber auch Schönheitsfehler sein. Finden Sie mit dem Käufer keine Übereinstimmung, dann halten Sie das im Übergabeprotokoll fest. Erstellen Sie Fotos und fügen Sie diese dem Protokoll bei.
4. Welche Dinge werden übergeben?
Die folgenden Dokumente sollten beim Verkauf der Eigentumswohnung überreicht werden:
- Grundrisse, statische Berechnungen und Baupläne
- Mieterakten und Mietverträge
- Versicherungspolicen
- alte Grundbuchakten
- Energieausweis
- Grundsteuerdokumente
- Untersuchungsbelege (für Heizung, Schornstein, Abwassersystem etc.)
5. Wer sollte bei der Übergabe anwesend sein?
Im Optimalfall sind beim Übergabetermin beide Parteien anwesend. Gemeinsam sichten die Personen die Wohnung und erstellen das Übergabeprotokoll. Auch bevollmächtigte Personen sind zur Teilnahme an der Übergabe berechtigt. Das kann der Hausverwalter und ein Immobilienmakler sein. Weitere neutrale Personen können als Zeugen an der Wohnungsübergabe teilnehmen und das Übergabeprotokoll mit unterzeichnen.
Handelt es sich bei der Wohnungsübergabe um Gemeinschaftseigentum, so müssen alle Käufer vor Ort sein. Zu empfehlen ist in diesem Fall das Hinzuziehen eines vereidigten Bausachverständigen. Nehmen Sie einen Experten zur Wohnungsübergabe mit, wenn Ihnen die notwendigen Fachkenntnisse, zum Beispiel für Baumängel, fehlen. Das können Ingenieure, Architekten, Rechtsanwälte oder andere Sachverständige sein.
6. Was ist für das Übergabeprotokoll im Allgemeinen wichtig?
Auch wenn keine gesetzliche Pflicht besteht, ein Übergabeprotokoll anzufertigen, ist es für beide Vertragsparteien ein wichtiges Dokument. Wer dieses anfertigt, ist dabei nicht relevant. Achten Sie jedoch darauf, dass alle anwesenden Personen das Protokoll unterschreiben, denn nur dann ist es gültig. Gehen Sie gemeinsam und in Ruhe durch jeden Raum der Wohnung und halten Sie Mängel und Besonderheiten fest. Prüfen Sie alle technischen Geräte auf die Funktionsfähigkeit und erklären Sie dem neuen Eigentümer die Bedienung. Überreichen Sie alle Unterlagen, die Ihnen zur Wohnung vorliegen (beispielsweise Garantieunterlagen und Geräteanleitungen).
Erfassen Sie die Zählerstände für Wasser, Strom und Gas. Informieren Sie den Abrechnungsdienst über den Eigentümerwechsel. Alle Möbelstücke und Einbauteile sind ins Übergabeprotokoll aufzunehmen. Bei späteren Fragen des Käufers oder Ungereimtheiten können Sie sich immer auf das Übergabeprotokoll beziehen. Lassen Sie sich zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe Zeit, klären Sie gemeinsam offene Fragen und dokumentieren Sie das Besprochene. Absprachen entfalten nur ihre Wirkung, wenn es schriftlich festgehalten wurde.
Eine erfolgreiche Wohnungsübergabe durch gute Vorbereitung
Wie bei vielen Dingen im Leben gilt auch bei der Wohnungsübergabe das Motto: Eine gute Vorbereitung ist der Schlüssel zum Erfolg. Sie vermeiden Stress und Ärger, wenn Sie die Übergabe der Eigentumswohnung strukturiert und organisiert gestalten. Das Übergabeprotokoll ist ein optimales Hilfsmittel, um den Wohnungszustand bei der Übergabe festzuhalten. Sie stellen mit einer durchdachten Herangehensweise sicher, dass alle notwendigen Regelungen getroffen sind. Legen Sie die erforderlichen Dokumente und Schlüssel bereit. Erstellen Sie als Verkäufer das Übergabeprotokoll, denn so können Sie sichergehen, dass alle wichtigen Daten und Fakten aufgenommen werden.
Erfassen Sie alle Schäden und informieren Sie den Käufer über das Bestehen der Mängel. Wenn Sie gemeinsam die Vereinbarung treffen, dass die Mängel nicht beseitigt werden, kann der Käufer im Nachhinein keine Schadensbehebung geltend machen. Fertigen Sie eine Kopie des Übergabeprotokolls an, damit beide Parteien ein Dokument besitzen. Weitere Informationen zu den Unterlagen beim Wohnungsverkauf finden Sie in unserem Artikel “Alle Unterlagen zum Verkauf der Eigentumswohnung: Unsere Checkliste“. Mit einer optimalen Organisation schließen Sie Ihren Wohnungsverkauf erfolgreich ab und der neue Eigentümer kann mit Freude die eigenen vier Wände in Besitz nehmen.
