In den meisten Fällen wird eine Immobilie nicht allein durch Eigenkapital erworben. Um den Kaufpreis bezahlen zu können, wird ein Kredit aufgenommen. Dieser muss anschließend an das Kreditinstitut zurückgezahlt werden. In diesem Beitrag erfahren Sie, worauf Sie bei der Suche nach dem passenden Darlehen achten müssen. Wie hoch darf der Kredit sein? Welche Nebenkosten müssen auf den Kaufpreis der Immobilie berechnet werden? Kann man einen Zuschuss vom Staat erhalten, um sich den Traum vom Eigenheim erfüllen zu können? Dies sind einige der wichtigen Fragen, denen wir in diesem Artikel auf den Grund gehen werden.
Sie möchten wissen, welche Finanzierungsmöglichkeiten es gibt und worin sich diese unterscheiden? Dann empfehlen wir Ihnen unseren ausführlichen Beitrag zum Thema Hypotheken, Darlehen, Bausparvertrag und mehr.
Unsere Tipps für die Immobilienfinanzierung
Wer eine Immobilie kaufen möchte, muss diesen Schritt umsichtig planen. Es handelt sich um einen wichtigen Schritt, der mit großer Vorfreude verbunden ist. Gleichzeitig wird ein potenzieller Hausbesitzer gleich mit mehreren Stolperfallen konfrontiert. Umso besser und detaillierter die Planung ist, desto schöner und unkomplizierter wird der tatsächliche Kaufprozess. Aus diesem Grund lohnt es sich, einige wichtige Überlegungen im Voraus anzustellen. Auf diese Weise können Hürden frühzeitig erkannt und umgangen werden.
Wir erklären Ihnen, mit welchen Tipps & Tricks Sie böse Überraschungen beim Hauskauf vermeiden können. Auf diese Weise erwerben Sie Ihre Traumimmobilie in einem entspannten, aufgeklärten Kaufprozess.
Schätzen Sie Ihre finanzielle Leistungsfähigkeit realistisch ein
Viele Personen, die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchten, überschätzen ihre finanziellen Mittel. Vor allem in der Anfangszeit fallen hohe Kosten an. Darunter Posten, die nur einmal fällig werden. Doch auch die laufenden Kosten, die für den Erhalt der Immobilie benötigt werden, darf man keinesfalls unterschätzen.
Ermitteln Sie, wie hoch die Rate sein darf, die Sie monatlich für Ihren Kredit bezahlen werden. Vergessen Sie dabei nicht, Ihre gesamten Ausgaben in einer übersichtlichen Tabelle aufzustellen. Auch das Einkommen sollte in diesem Schritt erfasst werden. Selbstverständlich kann man sich für die Berechnung der zahlbaren Kreditrate nur an Eingaben orientieren, die man garantieren kann. Spekulieren sollte man beim Hauskauf nicht, denn dann ist das Chaos im späteren Verlauf vorprogrammiert. Eine allgemeingültige Faustregel besagt, dass die Rate des Kredits unter keinen Umständen höher sein darf als 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens. Im Internet finden Sie Budgetrechner und Haushaltsrechner, Sie können jedoch auch problemlos selbst eine Übersicht erstellen. Hierfür können Sie sich an folgender Tabelle orientieren:
| Bereich | Aufwendungen des Bereichs |
|---|---|
|
Kredite |
Laufende Kreditzahlungen für bereits bestehende Kredite |
|
Versicherungen |
Hausrat, Haftpflicht, Unwetterschäden, Feuer, Wasserschäden, Berufsunfähigkeit etc. |
|
Freizeit |
Abonnements, Ausflüge, Hobbys, Urlaubsbudget |
|
Altersvorsorge & Geldanlage |
Laufende Zahlungen in Sparpläne |
|
Fahrzeug & Transport |
Kosten für Auto, Abonnements für Bahn und Nahverkehr |
|
Laufende Lebenshaltungskosten |
Körperpflege, Rundfunkgebühr, Lebensmittel, Telefon, Internet etc. |
|
Wohnnebenkosten |
Heizung, Wasser, Strom, Müllentsorgung etc. |
Wenn Sie diese Kostenbereiche mit dem verlässlichen Einkommen gegenrechnen, wissen Sie, wie viel Sie für einen Kredit und andere Kosten monatlich ausgeben können. Vergessen Sie bei Ihrer Kostenaufstellung nicht die Posten, die einmal im Jahr fällig werden. Den Gesamtbetrag müssen Sie auf die 12 Monate des Jahres aufteilen, um den monatlich zu zahlenden Betrag zu berechnen.
Denken Sie beim Finanzierungsbedarf auch an die Nebenkosten
Die Besichtigung mit dem Gutachter hat stattgefunden und Sie haben sich dazu entschieden, die Eigentumswohnung zu kaufen. Wenn Sie die Reservierung beim Makler hinterlegt haben, beginnt der Kaufprozess. Wir erklären Ihnen, wie Sie während des Kaufprozesses von einer Wohnungskaufberatung profitieren:
Prüfung des Kaufvertrags und weiterer Unterlagen
Darüber hinaus dürfen Sie nicht vergessen, dass Sie nach dem Kauf eines Eigenheims zwar keine Miete mehr zu zahlen haben, allerdings mit anderen Nebenkosten rechnen müssen. Hierzu gehören beispielsweise Reparaturen, um den Zustand des Hauses zu erhalten. Hinzu kommen Gebühren für die Hausverwaltung, sowie Wohngebäudeversicherung und weitere Rücklagen. Die Raten Ihres Kredits dürfen deshalb nicht Ihr vollständiges Zahlungsvermögen ausschöpfen.
Außerdem ist ein Hauskauf mit einmaligen Zahlungen verbunden. Neben den laufenden Nebenkosten gibt es somit auch die Nebenkosten des Kaufabschlusses. Hierzu gehören beispielsweise Notarkosten oder Gebühren für die Eintragung im Grundbuch. Eine ausführliche Aufstellung der Nebenkosten, die beim Haus- oder Wohnungskauf auf Sie zukommen, finden Sie in diesem Beitrag.
Setzen Sie Ihr Eigenkapital richtig ein
Es ist von Vorteil, wenn Sie Ihr Eigenkapital umsichtig einsetzen. Hierbei sollten Sie keinesfalls nur den Kaufpreis der Immobilie im Blick behalten. Wichtig ist während des Kaufvorgangs vor allem auch die Bezahlung der Kaufnebenkosten. Darunter fallen Maklergebühren, Grunderwerbsteuer, Grundbuchkosten und Notarkosten. Diese Ausgaben sollten Sie unbedingt von Ihrem Eigenkapital begleichen. Wenn darüber hinaus Ersparnisse vorhanden sind, die in den Erwerb der Immobilie investiert werden können, umso besser.
Die Kreditsumme, die Sie für den Immobilienkauf benötigen, nimmt durch den Einsatz Ihres Eigenkapitals deutlich ab. Dadurch sinken ganz automatisch auch die Zinsen, die Sie für das Darlehen bezahlen müssen. Aus diesem Grund ist es förderlich, so viel Eigenkapital wie möglich in den Kauf der Immobilie fließen zu lassen. Finanzexperten raten dazu, stets zwei bis drei Netto-Monatslöhne auf die hohe Kante zu legen, um bei einem Notfall nicht ohne finanzielle Mittel dazustehen.
Vergleichen Sie verschiedene Finanzierungsangebote
Die Banken befinden sich in einem stetigen Wettstreit um ihre Kunden. Wenn sie ihr Geld anlegen, erhalten sie hierfür häufig sogar einen Minuszins. Aus diesem Grund ist es für Kreditinstitute von Vorteil, das Geld zu verleihen. Selbstverständlich nehmen sie für diesen Service Zinsen ein. Auch wenn sich die Banken mit ihren Angeboten im Internet zu überbieten scheinen, unterscheiden sich die Konditionen der einzelnen Kreditinstitute stark. Deshalb ist es sehr wichtig, dass man sich mehrere Angebote einholt und diese im Detail miteinander vergleicht. Hierbei sollten Sie nicht unbedingt nur auf Werbeanzeigen eingehen, die Kreditinstitute schalten. Wichtig sind vor allem die konkreten Konditionen für einen Kredit. Diese ergeben sich aus Ihrer persönlichen Situation und den Sicherheiten, die Sie der Bank garantieren können. Umso sicherer Sie als Kunde sind, desto niedriger sind die Zinsen, die Sie zahlen müssen.
Es ist in der Regel kostenlos, ein persönliches Angebot bei einer Bank einzuholen. Das Kreditinstitut benötigt hierfür jedoch einige Unterlagen von Ihnen:
- Einkommensnachweise
- Nachweise von bestehenden Krediten oder anderen finanziellen Verpflichtungen
- Nachweise des Eigenkapitals
- Kopie des Personalausweises
- Unterlagen der Immobilie (Berechnung der Wohnfläche, Baukostenberechnung, Grundbuchauszug, Kaufpreis, Baubeschreibung)
Achten Sie bei Ihrem Vergleich der einzelnen Angebote für Kredite auf die Einzelheiten. Das Kleingeschriebene spielt in Kreditverträgen eine wichtige Rolle. Der optimale Kredit zeichnet sich nicht nur durch niedrige Zinsen aus, sondern auch durch andere Vorteile.
Sichern Sie sich niedrige Zinsen langfristig
Die Zinshöhe kann bei Krediten festgeschrieben oder flexibel sein. Wenn die Konditionen des Angebots Ihrer Bank überragend sind und Sie einen niedrigen Zinssatz geboten bekommen, lohnt es sich, diesen festschreiben zu lassen. Bei den meisten Verträgen werden die Zinsen für 15 Jahre gesichert. Auf diese Weise können Sie sich für die kommenden Jahre vor einem unvorhersehbaren Zinsanstieg schützen und besitzen Kalkulationssicherheit. Besonders gut ist es, wenn Sie nach dem Ende der Zinsfestschreibung Ihren gesamten Kredit abbezahlt haben. Dies nennt sich Volltilgerdarlehen. Bei diesem Vorgehen müssen Sie sich während der Laufzeit des Kredits keine Sorgen darüber machen, wie hoch das Zinsniveau nach dem Ablauf der Zinsfestschreibung sein wird. Denn zu diesem Zeitpunkt werden Sie bereits den gesamten Kredit zurückgezahlt haben und sind somit schuldenfrei. Wenn es nicht möglich ist, das Darlehen in diesem Zeitraum abzubezahlen, wird eine möglichst hohe Anfangstilgung empfohlen. Auf diese Weise bezahlen Sie den Kreditbetrag schneller ab und schulden bei einer Neukalkulation nach Ablauf der Zinsfestschreibung nur noch wenig Geld.
Prüfen Sie staatliche Möglichkeiten der Förderung
Unter bestimmten Voraussetzungen können Haus- und Wohnungseigentümer beim Kauf einer Immobilie oder deren Sanierung staatliche Unterstützung in Anspruch nehmen. Es handelt sich hierbei um direkte Zuschüsse, sowie zinsverbilligte Kredite und Kredite mit Tilgungszuschüssen. In erster Linie werden vor allem Familien mit einem geringen Einkommen auf dem Weg zum Eigenheim gefördert. Darüber hinaus gibt es eine Förderung seitens des Staates für Sanierungsarbeiten, welche die Energieeffizienz einer Immobilie erhöhen.
Bei folgenden Instituten können Sie sich über die unterschiedlichen Fördermöglichkeiten informieren:
- BAFA: Wenn Sie eine neue Heizungsanlage einbauen möchten oder andere energetische Sanierungsmaßnahmen vornehmen wollen, dann können Sie sich an das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrollen wenden.
- KfW: Das Wohneigentumsprogramm sieht die Unterstützung von potenziellen Eigentümern vor. Bei der bundeseigenen Förderbank können Sie sich um direkte Zuschüsse und Darlehen mit vergünstigten Konditionen bemühen.
- Förderbanken der Bundesländer: Neben der bundeseigenen Förderbank hat jedes Bundesland eigene Förderbanken. Wenn Ihr Familieneinkommen unter der vorgeschriebenen Grenze liegt, können Sie von diesen Banken einen Kredit mit günstigen Zinsen erhalten.
Zahlen Sie Ihren Kredit schneller zurück mit flexiblen Darlehenskonditionen
Wie bereits erwähnt, ist das Kleingedruckte bei einem Kreditvertrag von großer Bedeutung. Zahlreiche Banken bieten ihren Kunden Kredite mit einer festgeschriebenen Tilgungshöhe an. Auf diese Weise erhält der Kunde den Vorteil eines festgelegten Zinssatzes. Gleichzeitig wollen sich die Banken auf die Zahlung einer bestimmten Zinsmenge verlassen können. Flexible Kredite erlauben Sondertilgungen, was für die Bank einen Zinsverlust bedeutet. Wenn Sie Ihren Kredit durch Sonderzahlungen innerhalb eines kürzeren Zeitraums abbezahlen, zahlen Sie der Bank insgesamt weniger Zinsen. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass Sie bei der Abschließung des Kreditvertrags darauf achten, wie hoch Ihre Sondertilgungen sein dürfen. Bezahlen Sie den Kredit früher zurück, weil Sie beispielsweise ein Erbe angetreten sind, so müssen Sie mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Sie haben dann zwar keine monatlichen Kreditzahlungen mehr, müssen Ihrer Bank jedoch eine mitunter beträchtliche Summe als Entschädigung für den Zinsverlust zahlen.
Es ist beinahe unmöglich, die laufenden Lebenshaltungskosten und das Einkommen für einen langen Zeitraum im Voraus zu planen. Möglicherweise erhalten Sie in wenigen Jahren eine Gehaltserhöhung und wären dann in der Lage, monatlich eine höhere Rate für Ihren Kredit zu bezahlen. Oder aber Sie entscheiden sich dafür, das überschüssige Geld zu sparen und in einer einmaligen Zahlung in den Kredit einfließen zu lassen. Es gibt zwei gängige Klauseln, die bei Darlehensverträgen häufig verwendet werden, um dem Kunden ein höheres Maß an Flexibilität zu gewähren:
- Tilgungssatzwechsel: Einige Kreditinstituten erlauben es ihren Kunden, auch während der Sollzinsbindung den Tilgungsanteil der Ratenzahlungen zu verändern. Auf diese Weise können die monatlichen Zahlungen herab- oder heraufgesetzt werden.
- Sondertilgungen: Bei der Finanzierung einer Immobilie werden normalerweise keine Sonderzahlungen eingeplant. Sie möchten jedoch trotz einer langen Kreditlaufzeit und einer Zinsfestschreibung die Möglichkeit erhalten, Sonderzahlungen vorzunehmen. Deshalb wird mit dem Kreditinstitut vor Abschluss des Kreditvertrags besprochen, dass Sie Sondertilgungen einzahlen dürfen. In der Regel handelt es sich hierbei um Zahlungen, die einmal jährlich getätigt werden dürfen und einen festgesetzten Prozentsatz der Darlehenshöhe nicht überschreiten dürfen.
Fazit
Die Finanzierung einer Immobilie erscheint auf den ersten Blick wie ein verworrener Dschungel. Doch es ist überraschend, wie wirkungsvoll einige pragmatische Tipps bei der Suche nach der passenden Finanzierungsmöglichkeit sind. Wenn Sie die konkreten Konditionen verschiedener Angebote gründlich analysieren und miteinander vergleichen, machen Sie einen überaus großen Schritt in die richtige Richtung. Achten Sie darauf, sich langfristig einen niedrigen Zinssatz für den Kredit zu sichern. Zusätzliche Flexibilität in Form von Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechseln bieten ein hohes Maß an Entscheidungsfreiheit. Entscheiden Sie sich für die Bank, welche Ihnen ein Darlehen zu unschlagbaren Konditionen zusichert. Wichtig ist außerdem, dass Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten realistisch einschätzen. Anders als möglicherweise erwartet, ist eine Aufstellung der monatlichen Einnahmen, sowie Ausgaben, innerhalb kurzer Zeit gemacht.
Wir wünschen Ihnen viel Erfolg bei der Suche nach Ihrer Traumimmobilie sowie dem gesamten Kaufprozess. Bei Fragen steht unser Expertenteam Ihnen jederzeit tatkräftig zur Seite.
