Die Instandhaltungsrücklage gehört zu den festen Ausgaben des Besitzers einer Eigentumswohnung. Doch wie hoch sollte sie sein, welche Posten werden von der Instandhaltungsrücklage beglichen, an wen wird sie gezahlt und bekommt man sie bei dem Verkauf der Wohnung zurück?
Was ist eine Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen?
Eigentumswohnungen sind Teil eines größeren Wohngebäudes. An diesen Gebäuden müssen immer wieder Arbeiten vorgenommen werden, die vorhersehbarer oder unvorhersehbarer Natur sind. Zu den natürlichen, vorhersehbaren Gründen gehören beispielsweise Instandhaltungsarbeiten, die durchgeführt werden, um witterungsbedingte Schäden zu beheben. Unvorhersehbare Mängel des Gemeinschaftseigentums können beispielsweise durch einen Sturm, Hochwasser oder einen Wasserschaden der Wasserleitungen verursacht werden.
Die Besitzer der Eigentumswohnungen eines Gebäudes bilden eine Instandhaltungsrücklage, auch Erhaltungsrücklage genannt. Sie wird eingesetzt, um Reparaturkosten am Gemeinschaftseigentum zu bezahlen und dient somit dem Werterhalt des Gebäudes. Die Instandhaltungsrückstellung wird vom Verwalter des Wohngebäudes auf einem separaten Konto angelegt und darf nur für Instandhaltungsmaßnahmen verwendet werden.
Wofür kann die Instandhaltungsrücklage eingesetzt werden?
Welche konkreten Reparaturen können am Gemeinschaftseigentum vorgenommen und von der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden?
- Die Sanierung des Dachs
- Die Instandsetzung des Treppenhauses
- Sanierungsarbeiten an der Gebäudefassade
- Reparaturen am Aufzug
- Renovierungsarbeiten an den Balkonen
Erneuerung oder Instandhaltungsmaßnahmen einer zentralen Heizanlage
Welche Ausgaben dürfen hingegen nicht von der Instandhaltungsrücklage der Eigentümer abgezogen werden?
- Instandhaltungsmaßnahmen und Renovierungen innerhalb der Wohnungen
- Neue Küchen oder Badezimmer in den Wohnungen
- Laufende Betriebskosten
Wenn die Wohnungseigentumsverwaltung einen akuten finanziellen Engpass überstehen muss, kann die Instandhaltungsrücklage hierfür unter Umständen verwendet werden. Dafür ist es jedoch notwendig, die Eigentümer der Wohnungen abstimmen zu lassen. Liegt der Mehrheitsbeschluss vor, so kann die Rücklage über einen Zeitraum von maximal drei Monaten dazu verwendet werden, das Hausgeld zu begleichen.
Wie hoch sollte eine angemessene Instandhaltungsrücklage sein?
Die „Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz“ bieten einen Anhaltspunkt für die angemessene Höhe einer Instandhaltungsrücklage. In § 28 Instandhaltungskosten können Sie nachlesen, dass eine solche Rücklage zwischen 7,10 € und 11,50 € pro Quadratmeter Wohnfläche betragen sollte. Die genaue Höhe ist vom Fertigstellungsjahr der Immobilie abhängig.
Über den exakten Betrag der Erhaltungsrücklage entscheidet die Eigentümergemeinschaft des Wohngebäudes. Er wird im Wirtschaftsplan festgeschrieben und muss jährlich neu beschlossen werden. Wie hoch der Beitrag eines jeden Wohnungseigentümers ist, richtet sich an einem festgelegten Schlüssel. In den meisten Fällen ist dieser Verteilungsschlüssel die Quadratmeterzahl der einzelnen Wohnungen.
Was kann die Wohneigentümergemeinschaft machen, wenn die Instandhaltungsrücklage zu hoch oder zu gering ist?
Im Jahr 2015 wurde einem Wohneigentümer im Rahmen eines Gerichtsprozesses zugestimmt, dass seine damalige Instandhaltungsrücklage von 2,50 € pro Quadratmeter seiner Wohnung zu niedrig war. Das Gericht nahm die bereits genannte Verordnung als Rechtsgrundlage, um diese Entscheidung zu begründen.
Wenn die Instandhaltungsrücklage bisher zu hoch war, können die Eigentümer der Wohnungen beschließen, den Betrag zu senken. Wenn das bereits eingezahlte, überschüssige Geld in naher Zukunft nicht benötigt wird, kann es zu einem höheren Zinssatz auf einem Festgeldkonto verzinst werden. Auf dieses Geld kann kurzfristig nicht zurückgegriffen werden. Aus diesem Grund muss sichergestellt werden, dass es in absehbarer Zeit tatsächlich nicht verwendet werden muss.
Wie berechnet man die Höhe der Instandhaltungsrücklage?
Es gibt mehrere Möglichkeiten der Berechnung einer Instandhaltungsrücklage. Diese sollen im folgenden Abschnitt detailliert beschrieben werden.
Die Berechnung der Instandhaltungsrücklage nach der Petersschen Formel
Wenn mehrere Personen Teil einer Eigentümergemeinschaft sind, besteht die Pflicht, jährlich eine angemessene Geldsumme als Instandhaltungsrücklage auf einem separaten Konto zu deponieren. Diese Rücklage ist häufig im Hausgeld inbegriffen. Im Durchschnitt beträgt die Instandhaltungsrücklage in Deutschland etwa 2,70 € pro Monat und Quadratfläche der Wohnung.
Wie hoch die monatliche Zahlung tatsächlich sein sollte, kann anhand der Petersschen Formel berechnet werden. Gehen wir bei einem Mehrfamilienhaus mit einer Gesamtfläche von 650 Quadratmetern von Herstellungskosten um die 1.800 € pro Quadratmeter aus. Die Formel geht davon aus, dass ein Wohnhaus innerhalb von 80 Jahren die anderthalbfache Summe zur Instandhaltung benötigt, wie zum Bau verwendet wurde. Daraus ergibt sich folgende Berechnung:
1.800 € x Faktor 1,5 = 2.700 € / 80 Jahre = 33,75 € x 650 Quadratmeter = 21.937,50 € Instandhaltungskosten pro Jahr.
Die Instandhaltungsrücklage liegt in diesem Beispiel bei 2,81 € im Monat pro Quadratmeter.
Die Berechnung nach der 2. Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetzes
Richtet man sich nach der Zweiten Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetzes, beträgt die Instandhaltungsrücklage maximal eine Höhe von 7,10 € pro Jahr, wenn das Gebäude noch keine 22 Jahre alt ist. Die angesetzte Instandhaltungsrücklage staffelt sich, zur Orientierung dient das Jahr der Bezugsfertigkeit des Wohnhauses. Das bedeutet für unser Rechenbeispiel eine Instandhaltungsrücklage von 4.615 € pro Jahr. Dies ergibt eine Summe von 0,59 € pro Quadratmeter und Monat.
Die Empfehlung des Verbands Privater Bauherren (VPB)
Der Verband Privater Bauherren betrachtet eine Instandhaltungsrücklage von 1 € pro Quadratmeter und Monat als ausreichend, um alle Gemeinschaftsflächen in Stand zu halten. Daraus ergibt sich für unser Beispiel eine Instandhaltungsrücklage von:
650 x 1 x 12 = 7.800 € pro Jahr
Von wem wird die Instandhaltungsrücklage verwaltet?
Das WEG schreibt vor, dass jede Wohnanlage über einen Hausverwalter verfügen muss. Bei kleineren Gebäuden übernimmt diese Aufgabe häufig ein Miteigentümer. Handelt es sich um eine große Wohnanlage, so wird meist ein professioneller Dienstleister gewählt, der diese Aufgabe übernimmt. Die Instandhaltungsrücklage wird von den Eigentümern der Wohnungen gemeinsam mit dem Hausgeld eingezahlt, muss von der Verwaltung jedoch von anderen Geldern getrennt und separat verwahrt werden.
Wie sollte die Instandhaltungsrücklage angelegt werden?
Für eine Vielzahl an Reparaturen kann eine langfristige Planung aufgestellt werden. Dieses Geld kann auf einem Konto mit hohen Zinsen verwahrt werden. Auf diese Weise können die Eigentümer des Wohnhauses von der Anlage profitieren.
Selbstverständlich sollte bei einer solchen Anlage bedacht werden, dass auf das Geld nicht kurzfristig zurückgegriffen werden kann. Es sollte sich dementsprechend um Geld handeln, das in naher Zukunft garantiert nicht eingesetzt werden muss.
Kann die Instandhaltungsrücklage bei einer vermieteten Wohnung auf die Miete umgelegt werden?
Die Instandhaltungsrücklage gehört zu den Kosten, die laut Gesetz vom Immobilieneigentümer zu tragen sind. Sie können deshalb unter keinen Umständen auf den Mieter umgelegt werden. Weitere Kosten, auf welche dieselbe Regelung zutrifft, sind beispielsweise die Kosten für die Hausverwaltung, Kosten für Schadensgutachten oder Bankgebühren, die im Rahmen der Hausverwaltung fällig werden.
Was geschieht beim Verkauf einer Eigentumswohnung mit der Instandhaltungsrücklage?
Wer seine Eigentumswohnung verkauft, der hat keinen Anspruch darauf, die Instandhaltungsrücklage ausgezahlt zu bekommen. Diese wird beim Verkauf an den neuen Besitzer der Wohnung übertragen.
Worauf sollten Wohnungskäufer hinsichtlich der Instandhaltungsrücklage achten?
Als Wohnungskäufer sollte man unbedingt darauf achten, dass die Instandhaltungsrücklage des Wohngebäudes angemessen berechnet wird. Ist sie zu hoch, so entstehen Rücklagen, auf die womöglich nicht zurückgegriffen werden müssen. Dieses Geld kann zu hohen Zinsen angelegt werden, bedeutet für die Wohnungseigentümer jedoch insgesamt höhere Ausgaben. Bei zu niedrig angesetzter Instandhaltungsrücklage kommt es bei großen Renovierungsarbeiten zu einem Engpass. Dies sollte unter allen Umständen verhindert werden.
Welche steuerlichen Aspekte sind mit der Instandhaltungsrücklage verbunden?
Die Instandhaltungsrücklage kann zum Zeitpunkt der Zahlung nicht steuerlich geltend gemacht werden. Wenn jedoch Reparaturen am Haus vorgenommen werden, so können Sie Ihren prozentualen Anteil des Gesamtbetrags in der Steuererklärung aufschlüsseln.
