Seit in den letzten Jahren die Nachfrage an Immobilien sukzessiv gestiegen ist, hat auch der Einsatz des Maklers an Relevanz gewonnen. Ein weiterer Aspekt ist die Nutzung der Immobilie als Kapitalanlage. Falls es Ihre Absicht ist, den Kauf oder Verkauf über einen Makler abzuwickeln, so erfahren Sie hier wertvolle Informationen über die Maklerprovision: ihre Höhe, ihre Berechnung, die steuerliche Absetzbarkeit und vieles mehr.
Was ist eine Maklerprovision?
Wenn es um die Vermittlung einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstückes geht, kommt häufig ein Makler zum Einsatz. Um den Makler für seine Serviceleistung zu entlohnen, bekommt er eine Vergütung: die Maklerprovision. Diese bezahlt der Käufer oder der Verkäufer. Auf welche Art und Weise dies geschieht, ist gesetzlich geregelt. Interessante Details rund um die Reform der Maklerprovision erhalten Sie in unserem ausführlichen Artikel zu diesem Thema.Im Jahr 2020 gab es eine Reform der Maklerprovision. Zuvor war es üblich, dass der Verkäufer mit dem Makler eine provisionsfreie Leistung vereinbarte. Die Maklercourtage wurde vollständig von dem Käufer entrichtet. Das neue Recht in der Maklerprovision sieht vor, dass gleiche Zahlungsbedingungen für Käufer und Verkäufer gelten müssen. Wenn also der Verkäufer von der Provisionszahlung befreit ist, gilt dies auch für die andere Partei, den Käufer. Bei privatem Kauf werden seit 2020 die Provisionskosten in der Regel zu jeweils 50 Prozent zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
Wie hoch darf die Maklerprovision sein?
Die Höhe der Maklerprovision ist nur im Fall der Vermietung gesetzlich geregelt. Diese ist davon abhängig, wer der Besteller ist. Der Besteller ist derjenige, der dem Makler den Auftrag erteilt hat. Dies kann sowohl der Vermieter als auch der Mieter sein. Wenn der Mieter Auftraggeber des Maklers ist, beträgt die Höhe der Courtage maximal zwei Nettokaltmieten. Hinzu kommt die Mehrwertsteuer. Ist jedoch der Vermieter der Auftraggeber und damit der Besteller, gibt es keine gesetzliche Regelung. Die Provisionshöhe ist in diesem Fall frei verhandelbar und kann auch das Dreifache der Nettomiete betragen. Damit der Vermieter nicht allein auf seinen Courtagekosten sitzenbleibt, ist es eine gängige Methode, einen Teil der Kosten auf den zukünftigen Mieter abzuwälzen. Das kann in Form von Abstandszahlung für zum Beispiel eine Einbauküche sein. Offiziell nutzen Vermieter gern die Möglichkeit, Courtagekosten über den Mietvertrag mit dem Mieter zurückzubekommen. Dieser Betrag darf jedoch nur maximal 50 Prozent der vom Vermieter gezahlten Provisionskosten ausmachen.
Wie viel Maklerprovision im Falle eines Immobilienkaufs fällig wird, ist nicht einheitlich gesetzlich geregelt. In den einzelnen Bundesländern herrschen unterschiedliche Sätze. Bei den Verhandlungen richten sich Käufer, Makler und Verkäufer meist nach den im Bundesland üblichen Richtsätzen. In den Bundesländern Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern beträgt die übliche Maklerprovision insgesamt 5,95 Prozent. In Hamburg werden 6,25 Prozent gezahlt und in allen anderen Bundesländern sind 7,14 Prozent Maklercourtage üblich. Seit der Reform der Maklerprovision im Jahr 2020 kann die Maklercourtage zwischen den beiden Parteien – Käufer und Verkäufer – aufgeteilt werden. Dieses geschieht immer zu gleichen Teilen.
Wie hoch ist die übliche Maklerprovision beim Immobilienkauf in Berlin?
In Berlin liegt die Maklerprovision bei maximal 7,14 Prozent. Dabei darf nicht vergessen werden, dass die Höhe der Provision variieren kann, da sie frei verhandelbar ist. Vor der Reform 2020 mussten Käufer noch 5 Prozent Maklerprovision aufbringen, da sie die vollständige Provision zahlen mussten. Jetzt liegt die Maklercourtage bei 3,57 Prozent, weil die übliche Höhe der Provision aufgeteilt wird. Gesetzlich vorgeschrieben ist, die gleichmäßig aufgeteilte Höhe der Provision zwischen dem Käufer und dem Verkäufer. Diese kann beispielsweise jeweils zwei Prozent oder jeweils vier Prozent betragen. Im Regelfall liegt die Provision bei 3,57 Prozent, also bei der Hälfte der üblichen Maklerprovision von 7,14 Prozent. Für den Käufer ergibt dieses Vorgehen in Berlin und Brandenburg eine große Entlastung, da die Maklerprovision in Berlin 2021 noch vollständig von dem Käufer übernommen werden musste.
Wie berechnet man die Maklerprovision?
Vor Abschluss des Kaufvertrages einigen sich Käufer, Verkäufer und Makler auf die Höhe der Maklerprovision in Form eines prozentualen Wertes. Um die genaue Höhe der Maklerprovision zu berechnen, wird der Kaufpreis, wie er im Kaufvertrag vereinbart wird, zugrunde gelegt. Anschließend wird der Kaufpreis mit dem prozentualen Wert multipliziert, um die Höhe der Provision zu erhalten.
Die Formel ist demnach:
Kaufpreis x Prozentangabe / 100 = Höhe der Maklerprovision
Beispielrechnung für den Verkauf eines Einfamilienhauses in Berlin:
- Kaufpreis: 350.000 €
- Maklerprovision: 7,14 %
- Berechnung: 350.000 € x 7,14 / 100 = 24.990 €
Wenn sich Käufer und Verkäufer die Provision teilen, bezahlt jede Partei die Hälfte, nämlich 12.495 €.
Lässt sich die Maklerprovision verhandeln?
Generell ist es erlaubt, sich mit dem Makler über die Höhe der Provision auseinanderzusetzen. Ob die Maklerprovision verhandelbar ist, hängt von der jeweiligen Region und der Lage des Objektes ab. Außerdem kann die Nachfrage für die Immobilie die Höhe der Maklerprovision beeinflussen. Wenn Ihnen auffällt, dass die Immobilie schon eine längere Zeit auf dem Markt angeboten wird und schwer verkäuflich ist, können Sie als potenzieller Käufer versuchen, mit dem Makler in Verhandlung über die Provisionshöhe zu treten. Zudem können Sie eine hälftige Aufteilung der Provisionskosten in Erwägung ziehen. Wenn Sie als Verkäufer zu einem guten Preis eine einfach veräußerbare Immobilie anbieten möchten, haben Sie gute Chancen, sich mit dem Makler auf eine niedrigere Provision zu einigen.
Wann muss die Maklerprovision bezahlt werden?
Innerhalb welchen Zeitraumes die Maklerprovision gezahlt werden muss, ist im Maklervertrag festgehalten. Der Zahlungszeitraum ist abhängig von der Vereinbarung, die Makler und Besteller, das kann der Verkäufer oder der Käufer sein, miteinander getroffen haben. Der Makler hat die Möglichkeit, direkt im Anschluss an den Notartermin, an dem der Vertrag unterschrieben wird, eine Rechnung über seine Provision auszustellen. In diesem Fall hat der Besteller in Form einer Einzel- oder Doppelprovision üblicherweise ein bis zwei Wochen Zeit, die Rechnung zu begleichen. Es kann jedoch auch vorkommen, dass der Makler erst eine gewisse Zeit verstreichen lässt, bis er seine Rechnung präsentiert. Hier sollten Sie besonders achtsam sein, denn lassen Sie die Frist für die Begleichung der Rechnung verstreichen, kann sich dies negativ auf den Kaufvorgang auswirken. Falls eine Nichtzahlung der Maklerprovision vorliegt, ist es dem Makler erlaubt, seinen Provisionsanspruch aus der Immobilie einzufordern.
Nach der Reform von 2020 ist auch die Reihenfolge der Zahlung der Provision gesetzlich geregelt. Es gibt die Möglichkeit, dass der Verkäufer offiziell die alleinige Zahlungspflicht trägt, jedoch einen Anteil der Maklerprovision auf den Käufer abwälzt. In diesem Fall ist der Verkäufer verpflichtet, die gesamte Rechnung zu begleichen. Erst nachdem diese nachgewiesen ist, wird der Käufer in die Pflicht genommen, seinen Anteil zu zahlen. Im Falle einer Doppelprovision, bei der sich Käufer und Verkäufer die Provision hälftig teilen, ist gesetzlich keine bestimmte Reihenfolge festgelegt.
Wann hat der Makler keinen Anspruch auf Provision?
Es gibt Situationen und Umstände, die den Maklervertrag unwirksam werden und die Maklerprovision entfallen lassen. Wenn zum Beispiel der Vertragsschluss mündlich und nicht offiziell schriftlich festgehalten wurde, hat der Makler keinen Anspruch auf Provision. Dasselbe, wenn der Makler den Besteller nicht über sein Widerrufsrecht informiert, wie das Gesetz es vorsieht und die Widerrufsbelehrung dem Besteller nicht in schriftlicher Form vorliegt.
Alle Bedingungen, die hier genannt werden, müssen erfüllt sein, damit es sich um einen rechtmäßigen Maklervertrag handelt und der Makler seine Courtage anfordern darf:
- Der Maklervertrag muss offiziell und schriftlich abgeschlossen sein
- Der Makler muss seine Maklertätigkeit nachweisen können, zum Beispiel in Form von einer Vermittlung
- Der erfolgreiche Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrages muss stattfinden
- Der Vertrag wurde auf Grund der vermittelnden Tätigkeit des Maklers abgeschlossen
- Es konnte kein Mangel festgestellt werden, der zur Unwirksamkeit des Vertrages geführt haben könnte
Sobald eine dieser Bedingungen unerfüllt bleibt, ist der gesamte Maklervertrag hinfällig und der Makler hat keinen Anspruch auf die Maklercourtage.
Nach der Maklerreform von 2020 ist es dem Makler zusätzlich nicht gestattet, Absprachen mit einer Partei zu treffen, welche die Höhe der Maklerprovision betreffen, die nicht für die andere Partei gelten. So ist es ihm nach § 656c BGB nicht erlaubt, mit einer Seite eine unentgeltliche Tätigkeit zu vereinbaren und sich im Nachhinein die Maklerprovision von der anderen Seite auszahlen lassen zu wollen. In diesem Fall kann sich der Makler die Provision auch nicht von der Seite, von der er sich den Zahlungseingang erhofft, einholen.
Kann die Maklerprovision von der Steuer abgesetzt werden?
Grundsätzlich gilt, dass Immobilien, die durch Privatpersonen verkauft oder gekauft worden sind, sich nicht steuerlich absetzen lassen. Im Falle eines Erwerbs einer Immobilie im Sinne einer Kapitalanlage können Sie die Provisionskosten als Anschaffungsnebenkosten deklarieren und von der Steuer absetzen. Rechnen Sie hierfür die Maklercourtage zum Kaufpreis hinzu und schreiben Sie auf diese Weise die Maklerprovision steuermindernd über die Jahre in Form einer linearen Abschreibung ab. Bei einer Neuvermietung können Sie als Vermieter die Maklerprovision steuerlich absetzen. Denn unter bestimmten Bedingungen kann der Mieter die Maklercourtage als Werbungskosten steuerrechtlich geltend machen.
Fazit
Der Käufer hat durch die Maklerreform von 2020 eine große Erleichterung erlebt. Anstatt für die gesamten Maklerkosten aufkommen zu müssen, braucht der Käufer heutzutage nur maximal die Hälfte der Maklercourtage übernehmen. Den üblichen Prozentsatz der Provision zu kennen und die Höhe genau berechnen zu können, ist dennoch lohnenswert. Mit 3,57 Prozent Maklercourtage liegt Berlin im Durchschnitt der Bundesrepublik. Da jedoch kein gesetzlich vorgeschriebener Prozentsatz existiert, kann der Wert variieren.
