Endlich hat man seine Traumimmobilie gefunden. Der Kaufpreis wurde verhandelt, der Notartermin wahrgenommen und der Kaufvertrag unterschrieben. Im Rahmen des Notartermins fand außerdem die Beurkundung des Kaufvertrags statt, welche ein großer Meilenstein für den Immobilienkauf ist. Doch zahlreiche Personen stellen sich bei ihrem ersten Wohnungskauf die Frage, mit welcher zeitlichen Abfolge sie nach dem Besuch des Notars zu rechnen haben. Dieser Magazinbeitrag schildert den Ablauf nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags und gilt als Leitfaden für die zukünftigen Besitzer einer Eigentumswohnung oder einer anderen Immobilie. Die zeitlichen Angaben dienen als Orientierungshilfe, können jedoch variieren.
Warum braucht man einen Notartermin beim Wohnungskauf?
Der Gang zum Notar ist gesetzlich vorgeschrieben. Es ist nicht möglich, einen Wohnungskauf ohne einen wirksamen Kaufvertrag abzuwickeln. Die Unterzeichnung des Vertrags findet beim Notar statt, der als neutraler Vermittler zwischen Verkäufer und Käufer fungiert. Es ist Aufgabe des Notars, einen fairen Kaufvertrag zu verfassen, in dem unter anderem die Übergabe und die Zahlung der Immobilie festgelegt werden. Hinzu kommen weitere Pflichten, sowie Rechte der beiden Vertragspartner. Dem Notar kommt die zentrale Rolle zu, den Kaufvertrag zu beurkunden und Verkäufer, sowie Käufer über alle Einzelheiten aufzuklären. Darüber hinaus begutachtet der Notar das Grundbuch und analysiert, welche Lasten oder Eigentümer dort eingetragen wurden. Die Kosten für den Notar betragen in der Regel zwischen 1 und 1,5 Prozent des vereinbarten Kaufpreises.
Wenn der Kaufvertrag von beiden Parteien unterzeichnet wurde, kann der neue Eigentümer der Wohnung ins Grundbuch eingetragen werden.
Was passiert nach dem Notartermin? – Der zeitliche Ablauf im Überblick
Es folgt ein Überblick der Abfolge an Events, die nach dem Notartermin stattfinden. Die zeitlichen Angaben dienen der Orientierung, können jedoch von Wohnungskauf zu Wohnungskauf variieren. Allgemeingültige zeitliche Angaben können deshalb nicht gemacht werden. Mit Hilfe unserer Übersicht können Sie sich jedoch einen aussagekräftigen Überblick verschaffen.
Unmittelbar nach der Beurkundung des Kaufvertrags
Die Aufgaben des Notars sind mit der Beurkundung des Kaufvertrags noch lange nicht erfüllt. Denn der Notar ist nicht nur dafür zuständig, den Vertrag zu beurkunden, sondern muss ihn im Auftrag des Verkäufers und des Käufers der Immobilie selbständig abwickeln. Zunächst einmal muss vom Notar ein Grundbuchstand herbeigeführt werden, der mit den Regelungen des Kaufvertrags übereinstimmt. In der Abteilung I des Grundbuchs steht zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags der Name des Verkäufers. Wenn der Prozess abgeschlossen ist, muss an dieser Stelle der Name des neuen Eigentümers zu lesen sein. In der Abteilung II des Grundbuchs werden Belastungen eingetragen. Es kann sich hierbei beispielsweise um einen Nacherbenvermerk handeln oder um den Vermerk über eine Testamentvollstreckung. Diese Einträge müssen im Rahmen der Abwicklung durch den Notar gelöscht werden. In der Abteilung III des Grundbuchs sind unter Umständen noch die Grundschulden von Sparkassen oder Kreditinstituten vermerkt, die aus der Zeit stammen, in welcher der aktuelle Verkäufer die Wohnung gekauft hat. Diese Belastungen müssen gelöscht werden, damit die neuen Grundschulden des aktuellen Käufers eingetragen werden können.
Circa 1 Woche nach der Beurkundung durch den Notar: Eintragung der Auflassungsvormerkung durch den Notar
Wenige Tage nach der Beurkundung durch den Notar wird dem Verkäufer und dem Käufer der Immobilie eine Abschrift zugeschickt, die notariell beglaubigt wurde. Dies ist der Zeitpunkt, zu dem der Notar die Eintragung einer Auflassung beim Grundbuchamt beantragt. Durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung wird deutlich, dass der Käufer ein Anrecht auf die Immobilie besitzt, die verkauft wird.
Circa 2 Wochen nach dem Notartermin: Bestellung der Grundschuld durch den Notar
Wenn der Käufer auf Fremdkapital durch ein Kreditinstitut angewiesen ist und deshalb eine Finanzierung beantragen muss, so kann er eine notarielle Grundbuchbestellung vornehmen lassen. Das hierfür benötigte Grundschuldbestellungsformular wird von der ausgewählten Bank ausgestellt und muss ausgefüllt an den Notar überreicht werden. Wenn dies gewünscht ist, kann die Grundschuldbestellung stattfinden, wenn der Notar den Kaufvertrag verlesen hat und Käufer, sowie Verkäufer diesen unterzeichnet haben.
Circa 4 bis 10 Wochen nach dem Notartermin: Zahlung der Grunderwerbsteuer, sowie Fälligstellung und Zahlung des Kaufpreises
Das Finanzamt schickt dem Käufer in einem Zeitraum zwischen 4 und 9 Wochen nach der notariellen Wirksamkeit des Kaufvertrags einen Bescheid für die Grunderwerbsteuer zu. Es wird empfohlen, den Betrag der Grunderwerbsteuer fristgerecht an das zuständige Finanzamt zu überweisen. Erst wenn die Zahlung eingegangen ist, wird die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt, welche für die Umschreibung des Eigentums unverzichtbar ist.
Der Notar möchte garantieren, dass der Verkauf ohne hinderliche Zwischenfälle abgewickelt werden kann. Aus diesem Grund kümmert er sich darum, dass die Auflassungsvormerkung an vereinbarter Rangstelle im Grundbuch eingetragen wird. Außerdem müssen die ehemaligen Lasten des Verkäufers gelöscht werden, wenn diese nicht vom Käufer übernommen werden. Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, so muss der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft seine Zustimmung zu dem geplanten Kauf geben. Erst wenn all diese Schritte abgeschlossen wurden, schickt der Notar Kaufpreisfälligkeitsmitteilung an den Käufer der Immobilie.
Wird ein unbebautes Grundstück verkauft, so wird ein Negativattest der jeweiligen Gemeinde benötigt. Dieses Attest bestätigt, dass die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet.
Sobald die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung an den Käufer übermittelt wurde, kann dieser den vereinbarten Kaufpreis innerhalb der vertraglich festgelegten Frist an den Verkäufer überweisen. Wenn der bisherige Eigentümer noch eine Restschuld bei seinem Kreditinstitut zu begleichen hatte, so wird dieser Betrag auf direktem Wege durch den Käufer beglichen. Lediglich der Restbetrag erreicht das Konto des Verkäufers.
Circa 6 bis 8 Wochen nach dem Notartermin: Antrag auf Umschreibung des Eigentums
Sobald der Betrag des Kaufpreises auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist, muss dieser eine Bestätigung abgeben, damit der Antrag auf die Umschreibung der Immobilie bei dem Grundbuchamt eingereicht werden kann. Darum kümmert sich der Notar, um einen reibungslosen Ablauf zu garantieren. Hinzu kommt, dass der Käufer ab diesem Zeitpunkt der rechtmäßige Besitzer des Eigentums ist und dieses nutzen kann. Dies bedeutet jedoch auch, dass der neue Besitzer ab diesem Augenblick alle Pflichten übernehmen muss. Beispielsweise sollte er notwendige Versicherungen abschließen, denn es besteht unter anderem auch eine Verkehrssicherungspflicht. Wenn der Verkäufer weiterhin Rechnungen erhält, die in direktem Zusammenhang zur verkauften Immobilie stehen, so kann er diese auf direktem Wege an den neuen Besitzer weiterleiten.
Circa 5 bis 12 Monate nach dem Notartermin: Eintragung des Käufers in das Grundbuch
Innerhalb eines Zeitraums von etwa 5 bis 12 Monaten nach der Beurkundung des Kaufvertrags durch den Notar, findet die Eintragung des neuen Besitzers in das Grundbuch statt. Er ist nun Eigentümer der Immobilie, auch im öffentlichen Register. Wenn dieser Vorgang erfolgreich abgeschlossen wurde, schickt der Notar eine Eintragungsnachricht an den Verkäufer, sowie den Käufer des Eigentums. In diesem Zusammenhang geht nun auch die Gebäudeversicherung an den neuen Besitzer der Immobilie über. Aus diesem Grund ist es wichtig, die zuständige Versicherungsgesellschaft direkt nach der Umschreibung des Eigentums schriftlich zu informieren. Käufer und Verkäufer sollten hierfür absprechen, wer diese Informationen an die Versicherungsgesellschaft der Gebäudeversicherung weiterleiten wird. Anschließend besitzt der neue Eigentümer der Immobilie das Recht, die bestehende Versicherung innerhalb eines Monats zu kündigen. Ob die Kündigung sofort in Kraft tritt oder zum Ende der Versicherungsperiode, kann variieren.
Wie viel kostet der Notar beim Wohnungskauf?
Die Notarkosten können unterschiedlich hoch ausfallen. Ein pauschaler Betrag kann deshalb nicht genannt werden. In der Regel ist mit einem Betrag von 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises der Immobilie zu rechnen. Die Höhe der Kaufnebenkosten bei Eigentumswohnungen behandeln wir in unserem Magazin in ausführlicher Form.
Fazit
Einen reibungslosen Ablauf beim Immobilienverkauf wünscht sich der Verkäufer einer Immobilie ebenso sehr wie der Käufer. Für eine Person, die im Begriff ist, ihren ersten Immobilienkauf abzuschließen, ist der gesamte Kaufprozess ein Rätsel. Aus diesem Grund haben wir Ihnen in diesem Artikel ausführlich geschildert, welche Schritte der Notar nach der Beurkundung des Kaufvertrags einleitet. Auf diese Weise erhalten Sie einen zeitlichen Überblick und wissen, welche Behörden und Ämter nach der Unterzeichnung des Vertrags involviert werden.
FAQ – Häufig gestellte Fragen
Im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf kommen sowohl beim Verkäufer als auch beim Käufer zahlreiche Fragen auf.
Wie lange dauert es nach dem Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung?
Zwischen 4 und 10 Wochen nach der Beurkundung des Kaufvertrags durch den Notar wird dem Käufer die Fälligkeitsstellung des Kaufpreises zugeschickt. Die Frist für die Zahlung des Kaufpreises wird im Vertrag vereinbart.
Wie lange dauert es nach dem Notartermin bis zum Grundbucheintrag?
Die letztendliche Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch kann sich zwischen 5 und 12 Monaten hinziehen. Die Grundbucheintragung kann erst dann vorgenommen werden, wenn der Kaufprozess vollständig abgewickelt und das Geld für die Immobilie fristgerecht an den Verkäufer gezahlt wurde.
Wann findet die Schlüsselübergabe statt?
Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. In der Regel ist der Käufer einer Immobilie dazu berechtigt, diese zu nutzen, sobald er den Kaufpreis in voller Höhe an den Verkäufer entrichtet hat. Einzelheiten werden vertraglich festgehalten oder mündlich abgesprochen.
Kann man von einem Kaufvertrag zurücktreten?
Im notariellen Kaufvertrag wird in der Regel vermerkt, dass ein Widerrufsrecht von 14 Tagen besteht. Dies trifft auf den Verkäufer ebenso wie auf den Käufer der Immobilie zu. Der Verkäufer kann vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn die Zahlung des Kaufpreises nicht innerhalb der festgeschriebenen Frist eingegangen ist. Der Käufer kann in Ausnahmefällen vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn er vom Verkäufer arglistig getäuscht wurde oder die Immobilie schwerwiegende Mängel aufweist. In diesem Fall ist es die Pflicht des Käufers, die Täuschung durch den Verkäufer zu beweisen.
Eine Finanzierungsabsage seitens der Bank ist kein Grund für einen Rücktritt vom Kaufvertrag. Aus diesem Grund wird Käufern dazu geraten, den Kaufvertrag erst zu unterzeichnen, wenn die Finanzierung verlässlich steht.
Kann man vom Darlehensvertrag zurücktreten?
Der Käufer hat innerhalb von 14 Tagen nach Unterzeichnung des Vertrags das Recht, ohne die Angabe von Gründen von einem Darlehensvertrag zurückzutreten. Wenn zu diesem Zeitpunkt noch kein Geld geflossen ist, müssen keine weiteren Maßnahmen eingeleitet werden. Allerdings hat das Kreditinstitut ein Recht auf eine Nichtabnahmeentschädigung. Die Höhe dieser Entschädigung variiert von Bank zu Bank.
Wurde das Geld des Darlehens bereits an den Käufer ausgezahlt, so besteht trotzdem ein Widerrufsrecht. Allerdings ist der Prozess etwas länger, denn es muss ein Rückabwicklungsverfahren eingeleitet werden. Überprüfen Sie die Bankunterlagen, um die konkreten Bedingungen des Darlehensvertrags in Erfahrung zu bringen.
Wo wird die Auflassung im Grundbuch eingetragen?
Der Vermerk über die Auflassung wird in der Abteilung I des Grundbuchs eingetragen.
