Durchflossen von der grün eingerahmten Panke hat sich das ehemalige Sackgassenviertel an der Berliner Mauer zu einem echten Geheimtipp entwickelt. Wer in den Soldiner Kiez im Ortsteil Gesundbrunnen zieht, darf sich dabei auf ein sehr international geprägtes Umfeld mit guten Optionen zum Spazierengehen, Sporttreiben und Luftholen freuen. Die vielen historischen Altbauwohnungen aus der Kaiserzeit wurden unlängst saniert und sind zu echten Schmuckstücken unweit wichtiger S- und U-Bahn-Linien geworden. Im Folgenden erfahren Sie mehr über die Chancen, die Ihnen der Immobilienmarkt in diesem Quartier eröffnet und welche Zukunft Sie als Mieter oder Käufer im Soldiner Kiez erwartet.
Wissenswertes über den Soldiner Kiez
Historisch und kulturell wird der Soldiner Kiez oft zum Wedding gezählt. Tatsächlich ist das Quartier aber schon 2001 im Ortsteil Gesundbrunnen aufgegangen und gehört damit zum Bezirk Mitte. Diese Zuordnung passt in gewisser Hinsicht zur Lage des Soldiner Kiez. Die Karte zeigt ein Viertel, das sich nur wenige Minuten nördlich des S-Bahn-Rings befindet und perfekt an alle anderen Stadtteile angebunden ist. U-Bahnen, S-Bahnen, die Tram an der Ecke Osloer Str./Prinzenallee und der Fernverkehr am Bahnhof Gesundbrunnen sind fußläufig erreichbar.
Geschichtlich stammt die Bausubstanz zwischen Schönholz, Wollankstraße, Bornholmer Straße und Osloer Straße aus der Kaiserzeit. Bis heute sind viele Gründerzeitgebäude erhalten, die mit ihren bezaubernden Fassaden und hoch geschnittenen Wohnungen begeistern. Hinzu kommen einige Häuser aus den 1920er Jahren und den 70ern. Wie so viele Viertel in Berlin ist auch der Soldiner Kiez nach einer Stadt außerhalb von Berlin benannt. Der Name bezieht sich auf die quer durch das Quartier verlaufende gleichnamige Straße, die wiederum auf die pommersche Gemeinde Soldin verweist. Heute liegt der Ort in Polen und heißt Myślibórz.
Lange Zeit war der Soldiner Kiez eine echte Sackgasse. Sowohl die Osloer Straße als auch die Prinzenallee endeten für fast 30 Jahre an der Berliner Mauer. In dieser Zeit bildeten sich viele Sozialwohnungen heraus, während sich das bürgerliche Milieu schrittweise zurückzog. Dies sorgte für eine zunehmende Verarmung des grenznahen Kiezes. Nach der Wende hat der Soldiner Kiez eine Entwicklung nach vorn erfahren. Durch den Zuzug von Studierenden und Young Urban Professionals fand eine vermehrte Durchmischung statt. Grund für die Attraktivität sind u.a. auch die bis heute vergleichsweise günstigen Mieten und die guten Zukunftsaussichten für das Quartier.
Wie sieht die Wohn- und Immobiliensituation im Soldiner Kiez aktuell aus?
Das Leben im Soldiner Kiez ist heutzutage bunt, vielfältig und international geprägt. Nach einer längeren Phase sozialer Schwierigkeiten, lässt es sich mittlerweile sehr friedlich in dem Quartier wohnen. Dabei bilden insbesondere die hohen Mehrfamilienhäuser die Kulisse. In ihnen sind insgesamt mehr als 11.000 Wohnungen vorhanden. Wer in diesen Kiez zieht, hat die Gelegenheit, in historischen Altbauten aus der Zeit der Jahrhundertwende zu leben. Von den hohen Fenstern und kleinen Balkonen blicken Sie dabei direkt auf die quirligen Shops, Restaurants mit Küche aus aller Welt und womöglich auch auf die Panke. Der Fluss durchquert das Quartier von Norden nach Süden und bietet mit seinem grünen Ufer die besten Voraussetzungen zum Joggen, Picknicken und Spazieren. Spielstraßen und öffentliche Grünanlagen wie der Prinzengarten machen das Leben im Soldiner Kiez ebenso angenehm wie die regelmäßig stattfindenden Straßenfeste. In weiten Teilen ist er allerdings noch eine Durchgangsstation: Viele Neuankömmlinge beginnen hier ihr Leben in Berlin. Oft verlieben sie sich in das weltoffene Quartier und bleiben in der Nähe.
Milieuschutz im Soldiner Kiez: Die sozialen Erhaltungsgebiete „Soldiner Straße“ und „Kattegatstraße“
Mit der Soldiner Straße und der Kattegatstraße gibt es gleich zwei Milieuschutzgebiete innerhalb des Soldiner Kiezes. In diesen Bereichen soll die Zusammensetzung der Bewohner so gut wie möglich aufrechterhalten bleiben und vermieden werden, dass es zur Verdrängung bestimmter Gruppen durch zu starke Mietpreissteigerungen kommt. Lesen Sie mehr zu diesem Thema in unserem Beitrag zu den Milieuschutzgebieten in Berlin.
Das soziale Erhaltungsgebiet „Soldiner Straße“
Seit 2018 ist die Soldiner Straße ein soziales Erhaltungsgebiet, im Volksmund auch Milieuschutzgebiet genannt, und umfasst eine Fläche von etwa 54,8 ha. Im Soldiner Kiez selbst befindet sich dabei jedoch nur der westliche Abschnitt, der von der Prinzenallee bis zur Drontheimer Straße reicht. Wichtige Institutionen vor Ort sind die bürgerlich geprägte Kleingartenanlage Eintracht an der Panke, die türkische Aksa-Moschee und die afrikanische Jesus Miracle Harvest Kirche – ein durchaus diverses Milieu also. Die Vielfalt spiegelt sich zudem bei den gastronomischen Angeboten wider. Nahe der Drontheimer Straße gibt es einen beliebten Jugendclub sowie einen kleinen Park zum Spielen und Sporttreiben.
Das soziale Erhaltungsgebiet „Kattegatstraße“
Zusammen mit der Soldiner Straße wurde 2018 auch die Kattegatstraße mit einer Fläche von etwa 14 ha zwischen Wollankstraße und Wilhelm-Kuhr-Straße zum Milieuschutzgebiet ernannt. Geprägt ist dieses Gebiet von der Nähe zur S-Bahn-Station Wollankstraße, die wiederum eine hervorragende Anbindung nach Mitte und an die nördlichen Außenbezirke bietet. Im Vergleich zur Soldiner Straße ist dieses Viertel etwas ruhiger. Wohnhaft sind hier vor allem Familien. An der benachbarten Wollankstraße gibt es einige Einkaufsmöglichkeiten sowie viele weitere Shops, Schnellrestaurants und Friseurgeschäfte.
Die Kaufpreisentwicklung für Immobilien im Soldiner Kiez
Generell verläuft die Kaufpreisentwicklung im Soldiner Kiez im Vergleich zum Gesamtberliner Trend parallel auf etwas niedrigerem Preisniveau. Die Kosten schnellen noch nicht so steil hinauf wie in Trendbezirken wie Prenzlauer Berg oder Friedrichshain. Dennoch ist eine Tendenz nach oben zu bemerken.
Bei den folgenden Angaben beziehen wir uns exemplarisch auf Immobilien in der Soldiner Straße 1 in 12305 Berlin. Die Angaben dienen daher der Orientierung, können aber nicht als verbindliche Preisauskunft für Immobilien im Soldiner Kiez verstanden werden. Mit Stand vom vierten Quartal 2024 ergibt sich für Eigentumswohnungen im Zwölf-Monats-Zeitraum ein Preisrückgang von 0,9 Prozent, während der Preisrückgang im selben Zeitraum im Berliner Durchschnitt bei 0,6 Prozent liegt. Noch stärker rückläufig sind die Kaufpreise bei Häusern zwischen dem vierten Quartal 2023 und dem vierten Quartal 2024, wobei sich die Soldiner Straße 1 mit -4,1 und Gesamtberlin mit -3,6 Prozent in einem ähnlichen Bereich bewegen.
Was kostet eine Eigentumswohnung im Soldiner Kiez?
Für eine Wohnung in der Soldiner Straße 1, auf die wir uns als Orientierungswert für den Soldiner Kiez beziehen, bezahlen Sie rund 3.880 €/m² (Stand: 4. Quartal 2024). Der Preis liegt damit leicht unter dem Gesamtberliner Durchschnitt, der im selben Zeitraum bei 4.148 €/m² liegt.
Was kostet ein Haus im Soldiner Kiez?
Der Preis für ein Haus in der Soldiner Straße 1 wird im vierten Quartal 2024 mit rund 4.319 €/m² angegeben. Der Preis stimmt damit nahezu mit dem Gesamtberliner Durchschnitt, der im selben Zeitraum bei 4.391 €/m² liegt, überein.
Die Mietpreisentwicklung bei Wohnungen im Soldiner Kiez
Für eine Wohnung in der Soldiner Straße 1 bezahlen Sie aktuell eine Miete von 12,22 €/m² (Stand: 4. Quartal 2024). Zwischen dem vierten Quartal 2023 und dem vierten Quartal 2024 ist der Mietpreis um ganze 5,4 Prozent angestiegen und auch in der Zukunft kann man angesichts der allgemeinen Lage am Immobilienmarkt mit höheren Mietpreisen für Wohnungen im Soldiner Kiez rechnen. Im Berlin-Vergleich liegt der Soldiner Kiez damit ziemlich im Durchschnitt, denn für Gesamt-Berlin beläuft sich die durchschnittliche Nettokaltmiete im vierten Quartal 2024 auf 12,53 €/m² und verzeichnet einen Anstieg um 6,1 Prozent im Zwölf-Monats-Zeitraum.
Die Infrastruktur im Soldiner Kiez
Mit wichtigen S- und U-Bahn-Linien sowie der Tram an der Osloer Straße ist der Soldiner Kiez perfekt an den Rest der Stadt angebunden. Zudem gibt es in der Nähe mehrere Schulen und Einrichtungen für Kinder, was das Viertel auf lange Sicht ideal für den Zuzug von Familien macht. Restaurants und Shops sind international geprägt und in den verschiedenen Supermärkten lassen sich die täglichen oder wöchentlichen Einkäufe gut erledigen.
Verkehrsanbindung (ÖPNV)
Im Süden begrenzt die Osloer Straße den Soldiner Kiez und bietet hier über die gleichnamige U-Bahn-Station im Südwesten eine günstige Anbindung nach Mitte sowie an die Außenbezirke. Von hier fahren die Linien U8 und U9 ab. Die U8 bringt Sie innerhalb weniger Minuten direkt zum Alexanderplatz und steuert danach verschiedene Ziele in Kreuzberg sowie Neukölln an. Die U9 beginnt quasi an der Osloer Straße und führt quer durch Moabit zum Zoologischen Garten in der City West, nach Schöneberg und bis nach Steglitz.
Ausgesprochen praktisch ist darüber hinaus die Straßenbahnlinie, die südlich des Viertels auf der Soldiner Straße verläuft. Hierauf verkehren die Strecken 50 und M13. Letztere setzt ihren Weg vom Virchow-Klinikum bis zur Warschauer Straße in Berlin-Friedrichshain fort. Die Tram 50 bringt Sie von der Osloer Straße hinauf nach Pankow.
Am nördlichen Rand des Soldiner Kiezes befindet sich der S-Bahnhof Wollankstraße, an dem die Linien S1, S25 und S85 Halt machen. Diese fahren einerseits zu den Vororten im Norden, z. B. Heiligensee und Oranienburg, und stellen andererseits eine Verbindung mit der City-West sowie den südwestlichen Gemeinden Berlins wie Grunewald, Wannsee, Zehlendorf und Teltow her. Wenn Sie zur Ringbahn möchten, gehen Sie einfach zur S-Bahn an der Bornholmer Straße, fahren eine Station nach Gesundbrunnen und haben dort eine umfangreiche Anbindung an den öffentlichen Nah- und Fernverkehr.
Zusätzlich zu diesem Angebot an Verkehrsmitteln verfügt der Soldiner Kiez auch über Haltestellen mehrerer Buslinien.
Parkplatzsituation
Auch wenn die Parksituation in Gesundbrunnen wie in vielen Ortsteilen Berlins angespannt ist, schafft die umfassende Parkraumbewirtschaftung im Soldiner Kiez etwas Abhilfe. Hier wurde im Dezember 2022 die Parkzone 81 eingerichtet, wo Sie das Auto bereits ab 1 € pro Stunde abstellen können. Anwohner erhalten für eine Bearbeitungsgebühr von 20,40 € eine Anwohnervignette, die zwei Jahre lang gültig ist und das kostenlose Parken auf speziell ausgeschilderten Stellflächen erlaubt. Für den Antrag benötigen Sie lediglich eine Kopie des Personalausweises mit Adresse und der Zulassungsbescheinigung des Fahrzeugs.
Demografische Lage
Lange Zeit galt das Gebiet als eines der Problemviertel im Berliner Norden. Mittlerweile hat es sich aber herausgeputzt, was nicht zuletzt an einem guten Quartiersmanagement im Soldiner Kiez liegt. Aktive Menschen haben sich zu Nachbarschaftsinitiativen zusammengefunden und bringen die Lebensqualität voran. Dabei hat der bunte Mix der Nationen, wie es ihn schon vor 30 Jahren gab, auch aufgrund des Milieuschutzes auf Soldiner Straße und Kattegatstraße weiterhin Bestand. Heute leben etwa 8.000 Menschen im Einzugsbereich der Drontheimer Straße, davon etwa 72,8 Prozent mit Migrationshintergrund. An der Soldiner Straße und der Koloniestraße sind es zwischen 61 und 64 Prozent. Entsprechend hat sich ein sehr vielseitiges Angebot an Shops, Bars und Restaurants mit Produkten aus aller Welt im Soldiner Kiez herausgebildet. Positiv fällt des Weiteren die Altersstruktur auf. Die überwiegende Mehrheit der Menschen im Viertel ist zwischen 18 und 55 Jahre alt, genau der Anteil der Gesellschaft, der viele Initiativen vor Ort trägt. Ältere Generationen werden über verschiedene Nachbarschaftsgruppen einbezogen.
Parteienanteile
Die Weltoffenheit des Soldiner Kiezes und des gesamten Bezirkes Mitte zeigt sich vor allem in den Wahlergebnissen. Sowohl bei der Bundestagswahl 2021 als auch bei der Nachwahl zum Berliner Abgeordnetenhaus 2023 setzte sich hier die grüne Partei mit Stimmenanteilen zwischen 27 und 30 Prozent sowohl bei den Erst- als auch Zweitstimmen durch. 2021 folgten darauf die SPD und die Linke, was typisch für ein klassisch gewachsenes Arbeiterviertel ist. Bei der Nachwahl 2023 zog die CDU in Mitte nach und konnte die anderen beiden Parteien auf die Plätze drei und vier verdrängen.
Schulen, Kitas und Spielplätze
Nach dem Bezirksregionenprofil für die Osloer Straße von 2021 sind im Umfeld des Soldiner Kiezes mehr als 30 Kindertagesstätten vorhanden. Die Hälfte davon befindet sich in freier Trägerschaft, die andere Hälfte wird von Elterninitiativen betrieben. In den größeren Kitas im Soldiner Kiez ist dabei Platz für zwischen 100 und 130 Kinder. Allein auf der Soldiner Straße gibt es fünf kleinere Kindergärten wie den des Ev. Kirchenkreises Berlin Stadtmitte und von Die Bärenbande e.V. Weitere Angebote finden Sie auf der Prinzenallee, der Drontheimer Straße und der nahegelegenen Grüntaler Straße. Die familienfreundliche Ausrichtung des Viertels spiegelt sich zudem in der Anzahl der Schulen im Soldiner Kiez wider. Für die Primarstufe sind insgesamt fünf öffentliche Einrichtungen, so die Gesundbrunnen-Grundschule auf der Prinzenallee und die Andersen-Grundschule auf der Kattegatstraße verfügbar. In der Willy-Brandt-Schule auf der Grüntaler Straße können die Kinder ihre Ausbildung ab der fünften Klasse fortsetzen. Ein privater Träger betreibt die Quinoa-Schule auf Sekundarniveau. Bemerkenswert ist des Weiteren die Lage nahe des OSZ Kommunikations-, Informations- und Medientechnik, eines beruflichen Schulzentrums mit Abiturangebot an der Osloer Straße. In der Freizeit stehen dem Nachwuchs diverse Freizeiteinrichtungen zur Verfügung. Für Kinder gibt es verschiedene Spielplätze, von denen der Abenteuerspielplatz Panke an der Wilhelm-Kuhr-Straße als besonders beliebter Treffpunkt hervorzuheben ist.
Ärzte und medizinische Versorgung
Wenn Sie im Soldiner Kiez nach einem Arzt suchen, werden Sie schnell fündig. Die Basisversorgung ist durch eine ganze Reihe an allgemeinmedizinischen Praxen gegeben. Für den Besuch größerer Kliniken und Krankenhäuser müssen Sie sich dagegen aus dem Viertel hinaus begeben. Praktisch ist in diesem Fall, dass die Tramlinie M13 direkt zum renommierten Virchow-Klinikum der Charité in Wedding führt. An der Drontheimer Straße bieten zudem die DRK-Kliniken Berlin Mitte ihren medizinischen Service an. Im Bezirk Pankow gibt es vier weitere Großeinrichtungen, die Sie mit der S-Bahn erreichen, u.a. die Evangelische Lungenklinik und das Immanuel-Krankenhaus in Buch.
Gastronomie: Restaurants, Cafés und Kneipen
Die Restaurants im Soldiner Kiez zeichnen sich durch ein sehr internationales Angebot aus und begeistern mit vielen kreativen Ideen. Hier finden Sie alles von traditionellem äthiopischem Essen über spanische Tapas bis zu türkischen und indischen Spezialitäten. Rund um den S-Bahnhof Wollankstraße gibt es in erster Linie Snack-Angebote, z.B. asiatische Speisen und Pizza. Im Soldiner Kiez befinden sich zudem Cafés, in denen man sich tagsüber wie auch am Abend bei Kaffee und Kuchen begegnen kann. Danach zieht es viele Bewohner des Viertels in eine der nahegelegenen Bars im Soldiner Kiez.
Naherholung und Stadtgrün
Das grüne Alleinstellungsmerkmal im Soldiner Kiez ist sicherlich die Panke. Das kleine Flüsschen teilt das Viertel in zwei Teile und ist an seinem Ufer bewachsen. Auf dem langen Spazierweg kann man tief Luft holen und vom Großstadttrubel abschalten. Im Sommer zieht es Picknicker und Jogger an die Panke. Nahe der Hugenottenkirche hat sich zudem das Franzosenbecken als Überlauf der Panke gebildet. In der Senke gibt es diverse Sitzplätze im Freien mit Blick auf den Teich, ebenso wie einige Spielgeräte für die Kinder.
Fazit: Der Soldiner Kiez – Wahrscheinlich nicht mehr lange ein Geheimtipp
Die Zukunft im Soldiner Kiez sieht durchaus rosig aus und mit Blick auf die aktuellen Immobilienpreise, die sich immer noch leicht unterhalb des Gesamtberliner Durchschnitts bewegen, dürfte es gerade jetzt an der Zeit sein, zu investieren. Mieten und Kaufpreise für Wohnungen sowie Häuser haben zwar in den letzten Jahren angezogen, halten sich jedoch im Vergleich zu anderen Vierteln im Rahmen. Das liegt u.a. daran, dass der Soldiner Kiez noch lange nicht als so trendig gilt wie Friedrichshain oder Prenzlauer Berg. Ihm hängt immer noch ein wenig das alte Schmuddelimage der 90er- und 2000er Jahre an. Durch ein gut durchdachtes Quartiersmanagement im Soldiner Kiez hat sich jedoch einiges geändert. Der Zusammenhalt der Bevölkerung ist durch Initiativen und den Milieuschutz gewachsen. Dies sorgt letztlich auch für eine fast dörflich wirkende Atmosphäre inmitten der Großstadt. Gleichzeitig kann man aus dieser eingeschworenen Gemeinde schnell ausbrechen, indem man sich in die Straßenbahn, U-Bahn oder S-Bahn setzt. An nur wenigen Orten im Norden von Berlin ist die Anbindung an den Stadtverkehr so gut gegeben wie hier. Insgesamt ist der Soldiner Kiez also ein Gebiet, in dem sich Tradition in Form von kaiserzeitlichen Altbauten mit moderner Infrastruktur verbinden lässt.
