In den vergangenen Jahren hat sich der Immobilienmarkt deutschlandweit stark verändert. In einigen Regionen, darunter beispielsweise Berlin, sind die Preise deutlich gestiegen. Andere Teile Deutschlands konnten keine positive Wertsteigerung der Immobilien beobachten. Doch für beinahe alle Immobilien gilt, dass sich ihr Wert im Lauf der Zeit ändert. Wenn Sie über den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung oder Ihres Hauses nachdenken, dann möchten Sie wahrscheinlich herausfinden, wie viel das Objekt zum aktuellen Zeitpunkt tatsächlich wert ist. Dabei gibt es verschiedene Verfahren, um den Immobilienwert zu ermitteln.
Die Bestandsaufnahme als Grundlage der Immobilienwertermittlung
Eigentümer wollen den Wert ihrer Immobilie aus den unterschiedlichsten Gründen ermitteln. Einige von ihnen wollen die Eigentumswohnung verkaufen, um sich zu verändern. Andere lassen sich scheiden und müssen im Rahmen des Prozesses den Zugewinn während der Ehe ermitteln. Wieder andere haben die Immobilie geerbt und wollen herausfinden, wie viel sie wert ist. Natürlich kann es auch sein, dass schlicht die pure Neugier dazu bewegt, eine Immobilienwertermittlung vorzunehmen.
Die Gründe sind eigentlich unerheblich, denn die Grundlage für ein solches Wertermittlungsverfahren bildet stets eine Bestandsaufnahme. Folgende Fragen müssen dabei detailliert beantwortet werden:
- Wie groß ist der Brutto-Rauminhalt der Immobilie?
- Aus welcher Fläche Wohnraum und Grundstück setzt sich das Objekt zusammen?
- Wann wurde die Immobilie erbaut?
- Wo befindet sich die Immobilie?
- Wie hoch ist die Nachfrage in der Region und Nachbarschaft?
- Wie hoch sind die Bewirtschaftungskosten des Objekts?
- Wie gut ist die Immobilie erhalten?
Wenn Sie einen Makler mit der Ermittlung der Daten beauftragen, dann stehen Ihnen die Informationen rund um Ihre Immobilie bereits nach kurzer Zeit zur Verfügung. Sie können die Bestandsaufnahme aber auch selbst vornehmen. Achten Sie darauf, die Fragen ehrlich zu beantworten und möglichst verlässliche Quellen für die Werte zu finden. Tun Sie dies nicht, besteht das Risiko, dass Ihre Immobilienwertermittlung kein zuverlässiges Ergebnis hervorbringt.
Die Verkehrswertermittlung
In § 194 BauGB hat der Gesetzgeber festgelegt, dass der Verkehrswert auf Basis der Beschaffenheit und Lage einer Immobilie berechnet wird. Hierbei muss Rücksicht auf den freien Markt genommen werden. Der Verkehrswert wird für einen bestimmten Zeitpunkt ermittelt und unterliegt täglichen Schwankungen. Es gibt insgesamt drei Verfahren, die bei der Ermittlung des Immobilienwerts erlaubt sind. Sie beziehen neben der Substanz und der Lage eines Objekts auch die aktuelle Marktsituation ein.
Den Wert einer Immobilie über das Vergleichswertverfahren ermitteln
Beim Vergleichswertverfahren entscheidet die Schnittmenge. Dafür werden andere Immobilien in die Bewertung einbezogen, die in Bauweise, Substanz und Lage vergleichbar sind. Dieses Verfahren kann dann angewendet werden, wenn es sich um eine wenig individuelle Immobilie handelt. Reihenhäuser, Doppelhaushälften, Einfamilienhäuser oder Neubauwohnungen gibt es in den meisten Gemeinden in großer Anzahl. Wichtig ist bei dem Vergleich zweier oder mehrerer Immobilien, dass sie sich so stark wie irgend möglich ähneln müssen. Dabei spielt neben der Substanz des Objekts auch seine Lage eine große Rolle. Schon wenige Kilometer entfernt herrschen möglicherweise ganz andere Marktverhältnisse.
Wenn Sie diese Dinge im Hinterkopf behalten, ist die Formel zur Berechnung nicht weiter schwer. Bilden Sie den Durchschnitt aus dem Verkaufspreis vergleichbarer Immobilien und addieren Sie wertsteigernde Elemente, wie einen Swimmingpool, einen Kamin oder einen Wintergarten.
Das Sachwertverfahren auf einen Blick
Wenn sich im Umkreis keine Immobilien befinden, aus deren Mittelwert man einen Preis mittels Vergleichswertverfahren ermitteln könnte, dann wird meist das Sachwertverfahren benutzt. Hierbei werden Bauwert und Bodenwert separat berechnet und anschließend addiert. Dazu werden Faktoren wie Baukosten, Alterswertminderung und Marktanpassungsfaktor verwendet.
Das Ertragswertverfahren bei vermieteten Immobilien
Wenn ein Objekt vermietet ist, dann kann das Ertragswertverfahren zur Ermittlung des Immobilienwerts eingesetzt werden. Zunächst einmal wird der Bodenwert berechnet. Hierfür werden Bodenrichtwert und Grundstücksgröße multipliziert. Anschließend muss der Gebäudeertragswert ermittelt werden. Der Gebäudereinertrag wird berechnet, indem man die Bodenverzinsung von dem Reinertrag des Grundstücks subtrahiert.
Wenn Sie Hilfe bei der Immobilienwertermittlung Ihrer Immobilie brauchen und nach einer passenden Formel suchen, können Sie sich jederzeit bei unserem Expertenteam melden – Gern stehen wir Ihnen mit unserer Erfahrung zur Verfügung, wenn es um die professionelle Bewertung Ihrer Immobilie geht!
