Das Winsviertel ist ein auf den ersten Blick eher unscheinbares Quartier des Berliner Stadtteils Prenzlauer Berg im Bezirk Pankow. Hier gibt es überwiegend Wohnsiedlungen und vergleichsweise wenig Sehenswürdigkeiten, die Touristen anlocken, so wie das in anderen Teilen Berlins der Fall ist. Das Winsviertel ist jedoch vor allem aufgrund seiner Lage und der gut ausgebauten Infrastruktur ein beliebter Wohnort. Das zeigt sich auch an den stetig wachsenden Immobilienpreisen im Viertel, die deutlich über dem Gesamtdurchschnitt von Berlin liegen. In diesem Artikel erfahren Sie alles Wichtige über das Winsviertel und die Gründe dafür, dass es in den letzten Jahren immer attraktiver für den Berliner Wohnungsmarkt wird.
Die Lage des Winsviertels im Ortsteil Prenzlauer Berg
Wissenswertes über das Winsviertel
Das Winsviertel liegt zwischen der Prenzlauer Allee und der Greifswalder Straße in Berlin und gilt eher als ruhige Wohngegend. Es ist in zwei Gebiete unterteilt: Nördlich der Heinrich-Roller-Straße sind vor allem ältere Gebäude aus der Gründerzeit zu finden. Teilweise sind auch Lücken im Gebäudeschluss zu erkennen, die den Angriffen der Alliierten im 2. Weltkrieg geschuldet sind. Im Süden des Viertels stehen hauptsächlich Plattenbauten. Diese wurden einst im Rahmen eines Wohnbauprogramms der DDR errichtet und haben bis heute Bestand. Die Winsstraße ist zentral für das Leben im gleichnamigen Viertel. Sie gilt seit 2014 als Milieuschutzgebiet (link blogpost -> Überblick: Milieuschutzgebiete in Berlin und die Auswirkungen auf Immobilieneigentümer und -käufer) für den Prenzlauer Berg.
Wie ist die Immobiliensituation im Winsviertel?
Das Winsviertel ist eines von mehreren Quartieren, die zum Berliner Stadtteil “Prenzlauer Berg” gehören. Der Prenzlauer Berg ist aufgrund seiner attraktiven Lage ein Kerneinzugsgebiet für die umliegenden Ortsteile. Aktuell gibt es im Winsviertel demnach deutlich mehr Nachfragen als Angebote für Wohnraum. Dieses Wohnungsdefizit spricht für die Attraktivität des Standorts und macht den Erwerb von Immobilien im Berliner Viertel besonders lohnenswert. Die Winsstraße, die dem Viertel seinen Namen gibt, ist übrigens mit einer Fläche von ca. 63,8 ha eines von 10 Milieuschutzgebieten im Stadtteil Prenzlauer Berg.
Die Kaufpreisentwicklung für Immobilien im Winsviertel
In Q2 2022 kosteten Eigentumswohnungen in der Winsstraße durchschnittlich 6.449,51 EUR/m². Der Gesamtpreis für Eigentumswohnungen in Berlin ist dabei mit 4.199 EUR/m² deutlich niedriger. Verglichen mit den Preisen aus dem Q3 2021 sind die Preise für Eigentumswohnungen im Winsviertel um insgesamt 2,4 % gestiegen. Seit 2018 gab es sogar eine Preissteigerung um knapp 45 %.
Der Kaufpreis für Häuser hat sich seit Q3 2018 ebenfalls rasant nach oben entwickelt. Damals betrug er noch 4.445 EUR/m², inzwischen liegt der Preis bei 6.946 EUR/m². Dies entspricht einer Steigerung von 56 % gegenüber Q3 2018. Auch hier liegt der Gesamtberliner Durchschnitt mit 5.111 EUR/m² wesentlich niedriger. Allein im vergangenen Quartal ist der Kaufpreis für Häuser im Winsviertel um 3,2 % angestiegen.
Was kostet eine Eigentumswohnung im Winsviertel?
Der genaue Durchschnittspreis einer Eigentumswohnung im Winsviertel lässt sich nur schwer ermitteln, da es immer nur Daten für einzelne Straßen oder aber das gesamte Gebiet Prenzlauer Berg gibt, die zur Berechnung herangezogen werden können. Aktuell liegt der Preis für Wohnungen in der Winsstraße und deren unmittelbarer Umgebung bei 6.450 EUR/m². Für die Preisentwicklung der letzten 4 Jahre lässt sich ein kontinuierlicher Aufwärtstrend beobachten.
Was kostet ein Haus im Winsviertel?
Da es im Winsviertel nur wenige Einfamilienhäuser gibt, beziehen sich die Daten für die Kaufpreisentwicklung von Häusern hauptsächlich auf Häuser mit mehreren Mietparteien. Der Durchschnittspreis für ein Haus in der Winsstraße oder der unmittelbaren Umgebung betrug in Q2 2022 6.946 EUR/m². Auch hier lässt sich für die vergangenen Jahre eine konstante Wertsteigerung der Immobilien beobachten.
Die Mietpreisentwicklung für Immobilien im Winsviertel
Die Preise für Mietwohnungen im Winsviertel haben sich in den letzten Jahren kontinuierlich nach oben entwickelt. Seit dem Q3 2018 sind diese um insgesamt 19 % gestiegen. In ganz Berlin ist eine ähnliche Preisentwicklung zu verzeichnen: Hier stiegen die Mietpreise für Wohnungen von 8,91 EUR/m² in Q3 2018 auf 10,34 EUR/m² in Q2 2022.
Für die Durchschnittspreise von Mietshäusern im Winsviertel liegen keine konkreten Daten vor, anhand der Entwicklung in Gesamtberlin kann man jedoch auch hier von einem klaren Aufwärtstrend ausgehen. Hier gab es in den letzten Jahren eine Steigerung von insgesamt 28 % bei den Preisen für Mietshäuser.
Wie hoch ist die Nettokaltmiete für eine Wohnung im Winsviertel?
Für das Q2 2022 wurde in der Winsstraße eine durchschnittliche Nettokaltmiete in Höhe von 6.450 EUR/m² ermittelt. Diese Angaben können zwar nicht auf das gesamte Winsviertel übertragen werden, stellen jedoch sicherlich einen guten Näherungswert hierfür dar.
Welche Straßen gehören zum Winsviertel?
Die wichtigste Straße im Winsviertel ist ganz klar die Winsstraße. Sie verläuft von der Danziger Straße bis zur Heinrich-Roller-Straße. Außerdem wird das Viertel im Osten von der Greifswalder Straße und im Westen von der Prenzlauer Allee begrenzt. Diese beiden Straßen werden durch folgende Querstraßen im Winsviertel miteinander verbunden: Die Chodowieckistraße, die Jablonskistraße, die Christburger Straße, die Marienburger Straße, die Immanuelkirchstraße und die Heinrich-Roller-Straße. Die Raabestraße verläuft hingegen nur von der Winsstraße zur Prenzlauer Allee.
Die Infrastruktur im Winsviertel
Im Folgenden soll die Infrastruktur des Winsviertels genauer dargestellt werden. Dazu zählen die Verkehrsanbindung und demografische Lage des Gebiets ebenso wie dessen Parteienanteile und die aktuelle Parkplatzsituation. Auch auf die gastronomischen Besonderheiten sowie die Anzahl der Grünflächen im Winsviertel wird hierbei Bezug genommen.
Verkehrsanbindung
Das Winsviertel in Berlin verfügt über eine gute Verkehrsanbindung mit dem ÖPNV. Es kann sowohl mit Bussen als auch mit Straßenbahn, U-Bahn und Zug bequem erreicht werden. Dabei verkehren alle Verkehrsmittel in regelmäßigen Abständen und können von überall im Viertel innerhalb weniger Gehminuten aufgesucht werden.
Demografische Lage
Insgesamt lebten im Berliner Stadtgebiet Prenzlauer Berg Ende 2020 165.055 Menschen. Davon waren 82.870 weiblich, was einer Quote von 50,22 % entspricht. Den größten Anteil der Bevölkerung bildet die Gruppe der 27 – 45-Jährigen mit 63.757 Personen.
Der Anteil der Künstler, die im Stadtteil Prenzlauer Berg wohnhaft sind, lag 2011 noch bei über 15 %. Seitdem ist dieser jedoch kontinuierlich gesunken und lag 2018 nur noch bei ca. 12,5 %, was vermutlich den steigenden Immobilienpreisen im Viertel geschuldet ist.
Die Ausländerquote für den Stadtteil Prenzlauer Berg steigt hingegen immer mehr an, vor allem Menschen aus den USA und Westeuropa wie Italien, Frankreich oder Spanien siedeln sich hier immer häufiger an. Die meisten Ausländer, die in diesem Stadtgebiet wohnen, sind zwischen 27 und 45 Jahre alt. Insgesamt 52.445 Menschen im Prenzlauer Berg haben einen Migrationshintergrund.
Bevölkerungsstruktur Prenzlauer Berg (Stand 2020)
Parteienanteile
Im Jahr 2021 wurde in Deutschland der neue Bundestag gewählt. Die Ergebnisse der Wahl können in Berlin nach einzelnen Bezirken und Gebieten aufgeschlüsselt werden. Die Wahlergebnisse für den Wahlbezirk Berlin-Friedrichshain-Kreuzberg-Prenzlauer Berg Ost können auch für das Winsviertel als repräsentativ angesehen werden. Klarer Sieger waren mit 37,9 % der Stimmen die Grünen, gefolgt von der Linken mit 17,7 % und der SPD mit 17,4 % der abgegebenen Stimmen. Die CDU konnte nur 7,6 % der Wähler für sich gewinnen, die FDP und AFD lagen mit 5,4 % und 3,9 % sogar noch darunter. Die restlichen 10,1 % waren auf die übrigen Parteien verteilt, die sich für die Wahl aufgestellt hatten.
Die Parkplatzsituation im Winsviertel
In Berlin findet die sog. “Parkraumzonenbewirtschaftung” Anwendung. Parkraumzonen bedeuten, dass für das Parken Geld bezahlt werden muss, sofern man nicht über einen Bewohnerparkausweis verfügt. Dieser Ausweis kann von den Anwohnern beantragt werden, die in einer Bewirtschaftungszone leben und dort gemeldet sind. Er ist für die Dauer von jeweils 2 Jahren gültig und berechtigt zum Parken in der entsprechenden Zone. Allerdings hat man damit keinen Anspruch auf einen Parkplatz. Die Parkraumbewirtschaftung im Stadtteil Prenzlauer Berg wurde vor einigen Jahren infolge des konstanten Parkplatzmangels eingeführt. Die Bewirtschaftung führte insgesamt zu einer Entspannung der Parkplatzsituation, allerdings ist diese nach wie vor verbesserungsfähig. Daher wird aktuell über eine Möglichkeit der dauerhaften Verkehrsberuhigung im Prenzlauer Berg diskutiert, wovon natürlich auch das Winsviertel betroffen wäre.
Gastronomie
Im Vergleich zu anderen Berliner Stadtvierteln geht es im Winsviertel eher ruhig zu. Es hat weniger Touristen und dafür mehr Wohnanlagen, was das Wohnen hier natürlich besonders attraktiv macht. Dennoch hat das Viertel gerade im gastronomischen Bereich einiges zu bieten. Vor allem in der Winsstraße gibt es viele Cafes und Restaurants, von denen viele einen Besuch wert sind, wie z. B. die “Rosa Canina”, wo man organische Eiscreme probieren kann oder das “Muse” mit einer stilvollen Einrichtung und leckeren Burgern und Sandwiches für jeden Geschmack.
Parks und Grünflächen
In den letzten Jahren wurden im Winsviertel mehrere Grünflächen und Freizeitanlagen angelegt, wodurch sich die Infrastruktur sowie die Lebensqualität in diesem Teil Berlins erheblich steigern lassen konnten.
Der Ernst-Thälmann-Park
Der Ernst-Thälmann-Park befindet sich zwar nicht direkt im Winsviertel, sondern liegt diesem gegenüber in der Danziger Straße, er ist jedoch bei den Bewohnern des Viertels ein beliebtes Ziel für Spaziergänge und Ausflüge ins Grüne. Der Park wurde nach dem berühmten Weimarer KPD-Politiker Ernst Thälmann benannt, der auch den Vorsitz dieser Partei inne hatte. Thälmann wurde unter dem nationalsozialistischen Regime im Konzentrationslager Buchenwald ermordet. Ihm zu Ehren befindet sich bis heute ein Denkmal aus Bronze inmitten des Parks. Die Hochhäuser, die an den Park angrenzen, stehen inzwischen unter Denkmalschutz. Aber auch Kultureinrichtungen wie das “Theater unterm Dach” gehören zum Areal des Ernst-Thälmann-Parks.
Der Leise-Park
Der Leise-Park befindet sich in einer Seitenstraße der Prenzlauer Allee und war ursprünglich ein Friedhof. Teile davon kann man auch heute noch erkennen, da Grabsteine auch im Park stehen gelassen wurden. Diese tragen jedoch zur ruhigen und besinnlichen Atmosphäre des Parks bei. Heute verfügt der Park daneben auch über Spiel- und Verweilmöglichkeiten für Jung und Alt. Trotz seines Namens können im Park auch Kinder ausgelassen toben, für Erwachsene dient er als Ort zum Spazierengehen und zur Erholung. Die gesamte Parkanlage hat eine Fläche von 15.900 m².
Unsere Winsviertel-Tipps
Der Stadtplatz Marie mit seinem Abenteuerspielplatz, ein Spaziergang im wunderschönen Leise-Park oder eine Shopping-Tour auf der Winsstraße – wir verraten Ihnen unsere Insider Tipps für Freizeitaktivitäten im Berliner Winsviertel.
Tipp 1: Der Stadtplatz Marie mit Abenteuerspielplatz
Der Stadtplatz Marie gilt als zentraler Begegnungsplatz im Winsviertel. Er befindet sich in der Marienburgerstraße und ist ca. 6000 m² groß. Um eine große Grünfläche herum befinden sich mehrere Parkbänke sowie ein 1000 m² großer Abenteuerspielplatz. Der Platz wird abends beleuchtet und dient Vereinen und Initiativen als Treffpunkt sowie als Erholungsmöglichkeit für die Anwohner.
Tipp 2: Ein Spaziergang im Leise-Park
Die ehemalige Nutzung als Friedhof ist bei einem Spaziergang durch den Leisepark noch immer spürbar. Teile von Grabanlagen oder Gräbern erinnern an die Geschichte des Parks, der inzwischen jedoch Kindern und Erwachsenen gleichermaßen als Freizeitmöglichkeit für Spiel, Spaß und Spaziergänge dient. Die weitläufige Grünfläche entstand infolge der gemeinsamen Planung von Kindern und erwachsenen Anwohnern des Winsviertels und wird oft und gerne genutzt.
Tipp 3: Shopping auf der Winsstraße
Bei einer Shopping-Tour auf der Winsstraße können Sie in Geschäften wie dem Secondhand-Shop “Soeur” oder dem Einrichtungsladen “Kilda” von interessanten Styles und Einflüssen inspirieren lassen. Cafes und Restaurants entlang der wichtigsten Straße im Winsviertel laden zum Verweilen ein und bieten kulinarische Genüsse für jeden Geschmack.
Fazit
Als Teil des Berliner Stadtteils Prenzlauer Berg im Bezirk Pankow wirkt das Winsviertel im Vergleich zu anderen Gebieten eher unauffällig und ruhig. Obwohl sich nicht viele Touristen hierher verirren, hat das Viertel mit den denkmalgeschützten Wohnanlagen dennoch durchaus seinen Charme. Es verfügt über eine gute Verkehrsanbindung und ist insgesamt durch seine Lage sehr gut auch aus den anderen Stadtteilen von Pankow erreichbar. Die Nachfrage nach Wohnungen übersteigt im Winsviertel derzeit das Angebot, weshalb auch die Immobilienpreise für Kauf und Vermietung von Wohnungen und Häusern bereits seit einigen Jahren kontinuierlich ansteigen. Auch die Parkplatzsituation ist aufgrund des hohen Verkehrsaufkommens derzeit eher angespannt. Allerdings werden aktuell bereits Konzepte entwickelt, um dies zu verändern. Weitläufige Grünflächen und interessante Einkaufsmöglichkeiten sowie diverse Cafes und Restaurants runden den Eindruck vom Winsviertel als einer ruhigen und angenehmen Wohngegend im Herzen von Berlin ab.
